Жопа с деньгами а на нас ипотека

Запись на стене

Жопа с деньгами а на нас ипотека
Показать предыдущие комментарии Сергей, тогда надо менять такую работу) Старина, а то что каждый день меняется экономика вы учли?А то что все может быть не в вашу пользу учли?

Как можно брать например ипотеку на 30 лет, если человек не знает что будет завтра. Если отматнуть до 2000 года, людям не нравилась ипотека и было много подвохов.

Старина, покажите мне в России нормальные зарплаты уважаемый. В нашей стране рассчитывается зарплата просто. 1 олигарх делит миллион на 6 бомжей.

Пресвятая инфляция ) Интересно узнать, а как в ипотечных договорах оговаривается ситуация деноминации, когда 1000 рублей приравняют хотя бы к 10 новым рублям. Сколько тогда будет платить счастливчик Андрей? 260 или по-прежнему 26000?

Ипотека-крепостное право в цивилизованных рамках.

Антон, если вам нравится копаться в страхах и фобиях, то это ваше право. У вас есть договор с банком с фиксированным процентом, вы берете кредит у банка, а не банк берет у вас – это означает, что кризис играет вам на руку. А инвестируете вы в недвижимость, которая никуда от вас не денется. Конечно, если доллар будет стоить десять рублей и зп урежут пропорционально этому курсу, а у вас ипотека в рублях, то вы пострадаете – но эта ситуация из разряда фантастики))

Судя по всему у тех кто протестует против ипотеки нет такой проблемы. 1) Не известно что будет завтра поэтому не буду брать ипотеку. – С такой логикой вообще ничего тогда делать нет смысла, завтра и метеорит упасть на голову может.

2) Инфляция, зарплаты дешевеют, квартиры дорожают – тут почему-то никто не учитывает, что квартира дорожает, а платеж-то нет, а если у вас зарплаты не растут, то это уже вопросы к вам уважаемые комментаторы – может стоит оторвать Ж от дивана и начать работать? 3) Взять ипотеку на 30 лет так страшно, ужас просто – А кто сказал что люди весь срок платят и не гасят досрочно, сколько есть знакомых, никто не жалуется и большинство гасят раньше срока. 4) Аренда выгоднее – Это уже из разряда мифов. У аренды только один плюс – мобильность, остальное – минусы. Аренда растет – платежи нет, квартира в ипотеку дорожает – платежи остаются теми же и т.п. И последнее: плачу ипотеку, вместо 10 лет погашу за 4,5. Вторую квартиру куплю тоже в ипотеку т.к. для меня это удобно, выгодно, проще.

Кирилл, если банки попробуют сыграть на деноминации, то через сутки народ снесет все банки – никто на это не пойдет.

Да что тут обсуждать, здесь всё равно 50% будут говорить, что ипотека ок, а 50% – писать, что это КАБАЛА ВЫ ЧТО ИДИОТЫ. И так всегда и везде в обсуждениях, где есть слово ипотека. Конечно, ребята, лучше сидеть голой жопой на муравейнике, зато при своих деньгах и вне “кабалы” – так оно высокодуховнее))

Старина, я вижу какой у нас народ молчаливый и народу абсолютно все равно на те же поднятие цен.Кто даст ипотеку при наших клпеечных зарплатах.

Это не фобия, а реальность нашей страны.

Весь трудовой возраст работать на зарплату в 90 рублей, что бы 1/3 платить за ипотеку? 25 лет + 30 лет получаем на выходе нечто с квартирой, с теми-же навыками что и 30 лет до ипотеки. Откуда взять деньги на собственное развитие, что бы каждый год твой доход удваивался? И через пять лет от инвестиций в образование купить квартиру с месячного дохода, и то если тебе недвижка нужна будет.

Антон, народ действетельно малоактивен. Но кто захотел, тот взял. Работа в России есть, зарплаты не сказочные, но если поискать, то можно найти приемлемую.

Ыаыпыааа, мерзкий хитрый банк решил заняться типа финграмотностью населения? Наймана на вас нет. Квартира в ипотеку как доход? Серьезно?

Если тиньков такой крутой то почему он не сделает ставку в 5 процентов?

Denis, потому что деньги стоят дороже Николай, помимо платежа тебе нужно еще платить комуналку и налог, ээ, % по ипотеке, а ты считай как обесценивается кэш, отрицательный рост ввп в нашей стране. вобще недвижимость стремный актив, он в редких случаях вообще активом является + неликвид. Просто если выбирать не иметь квартиры и иметь, но в долг, то да. Но вопрос выгодно или не выгодно тут вобще не уместен. Artyom, вот это все считать надо. и оценить, что быстрее обесценивается.
Я вот взял кредит, купил квартиру за границей. С учетом даже коммуналки я в плюсе. Artyom, в смысле как? Как в плюсе?
Ожидаемый рост цены на жилье + ожидаемое падение курса рубля – проценты > 0 и сильно больше

Хорошая попытка, Тинькофф ))))

Alice, но тинькофф предлагает её своим клиентам, т.о. банк заинтересован в продвижение этого продукта среди своих клиентов

в СССР тоже была ссуда на квартиру, причем под 1%.
есть к чему стремитбся

Дмитрий, тут много причин может быть, почему Тинькофф это выгодно, начиная от доп.рекламы бренда. Клиенту удобнее оставить один раз заявку, чтобы получить одобрение в разных банках и уже выбирать, чем оставлять в разных и портить кредитную историю. так что плохого в этом бесплатном сервисе? Там же не навязывается какой-то определенный банк.

Деньги лучше квартир. Можно путешествовать и жить, где захочешь. Но это для тех, кто не видит смысла жизни в карьере и детях.

Для справки. Есть что-то в этом.”Ипотека — денежная ссуда, выдаваемая банками капиталистических стран под залог недвижимости, главным образом земли, построек, сооружений.Ипотека — орудие эксплуатации и разорения мелких и средних крестьян. В виде процентов они отдают банкам практически почти весь свой доход. Тяжелое экономическое положение вынуждает трудящихся крестьян залезать в долги, закладывать в банки имущество, что нередко приводит к экспроприации их хозяйств. Ипотеки не было в СССР и других странах, развивающихся по социалистическому пути.Ипотечные банки — специальные банки в капиталистических странах, предоставляющие ссуды под залог недвижимости — земли и строений. Ипотечные банки, захватывая имущество своих клиентов, не уплативших долга, превратились в крупнейших владельцев земель и городской недвижимоcти. Больше всего от деятельности ипотечных банков страдает мелкое и среднее крестьянство.© Советский энциклопедический словарь.”

😉

Александр, да – деньги теряют свою стоимость год от года. А человек стареет. Жить в долг или бегая по миру, оставшись ни с чем, с эмоциями, впечатлениями от увиденного?? Американ Вей!

Но то Соединенные Государства Америки, то – другой континент.

Ипотека. Вы увеличиваете заемные средства, при этом финансовый леверидж становится немыслимым, полученный актив является основным средством, подвержен износу и не участвует в системе производства (если не используется для домашнего нелегального производства). В чем же смысл, если ипотека ведет к потере мобильности субъекта, снижает его прибыль, используется опосредованно процессу производства и значительно повышает кредитную нагрузку. Даже как средство инвестиций это абсурд. Но всем рекомендую брать, в большинстве своем люди безвольны и решить вопрос с накоплением нужной суммы не смогут ни за 30 и ни за 50 лет. Это единственная возможность А что чуть что сразу программист, да еще и успешный.Взяли бы для примера… не знаю. Среднего инженера из Ростелекома например)Или слесаря. Можно еще диспетчера хлебозавода)

Не срастётся схемка то)

“Копирайтер, финансовый аналитик”. Ясно. Понятно.

По сабжу – если не умеешь пользоваться кредитами, то, конечно, ипотека это кабала. Грамотные люди с ипотеки имеют профит.

Предположим, что наш Андрей решил два года подождать и снять квартиру на это время. Стоимость аренды квартиры за 3 млн будет примерно те же самые 26 тыс. то есть что с ипотекой, что с арендой на эти два года денег на жизнь остается одинаково.

И через два года (его доход уже 80) он берет ипотеку, и платит те же самые 2/3, скажем, 50 тыс. И в этом случае он выплатит всю ипотеку за 6 лет! И всего это будет 3.6 млн, а не 9.5! Сюда еще можно прибавить 600 тыс., которые он потратит на аренду за 2 года.

Итого квартира ему обойдется в 4.2 млн вместо 9.5, и получит он ее за 8 лет, а не за 30. Да, ежемесячная плата на 6 лет будет вдвое больше, но срок кредита меньше в 5 (!) раз.

По поводу инфляции, квартира – это все-таки не буханка хлеба, и сейчас очень сложно предсказать, будет ли ее стоимость расти или наоборот снижаться.

Владимир, учитывая что 1/3 граждан страны хотели бы улучшить свои жил. условия, наверное будет рости, вопрос только в том когда будет стабильный спрос, а не скупка всего что бы деньги не пропали на инфляции)))

Я бы поступил даже иначе, через два года не стал бы брать ипотеку, а положил бы первоначальный взнос на депозит в банк с ежемесячным пополнением 25 тыс. и продолжил бы снимать квартиру. В результате я трачу те же 50 в месяц, как при ипотеке. В этом случае за те же самые 6 лет у меня на счету будет даже чуть больше, чем 3 млн. на квартиру.

Но в этом случае я имею дополнительную гибкость, у меня не будет больших проблем, если я потеряю работу, или я могу откладывать побольше и накопить побыстрее.

Конечно, в этом случае я сильно потеряю, если за 8 лет стоимость квартиры сильно вырастет, но вырастет ли? Есть какие-то убедительные доводы в защиту того, что инфляция на квартиры будет сохраняться?

А что, если просто класть деньги на вклад в банк, подождать лет 7, пока сумма не будет равна сумме выплат по ипотеке, и взять ипотеку на проценты, уже не запариваясь, что придётся платить 30 лет?

Через 30 лет в каком состоянии та квартира, сам дом уже будет??)) Это к вопросу об относительной рыночной стоимости на конечный период

Я смотрю, в этой теме собрались эксперты рабовладельческого строя, которым ни заболеть нельзя, ни помереть.

“Если эти темпы сохранятся, через 30 лет квартира Андрея будет стоить 75 млн”.При таком раскладе, я продам эту квартиру через 15 лет за 37,5 млн рублей, верну сразу весь кредит и у меня останется около 33 млн рублей. Так что ли?А если через 15 лет я перестану платить по кредиту, и банк отберет квартиру и продаст её за 37,5 млн, чтобы погасить остатки моего кредита (около 4,5 млн). А остальные деньги куда? Как все сложно то и непонятно.

Сочувствую всем, кто берет ипотеку в наших российских условиях. Даже нет – я им соболезную. Заставить добровольно похоронить лучшие годы своей жизни в кредите может только очень сложная жизненная ситуация.

Жизнь коротка, берите ипотеку – животе в своей квартире, не думайте про переплату если жильё приобретается для собственных нужд проживания. А если цель инвестирование – тогда считайте.

Показать следующие комментарии

Источник: https://vk.com/wall-20225241_64125?offset=20

Петя и Маша спорят что лучше, ипотека или аренда

Жопа с деньгами а на нас ипотека
Петя и Маша – молодая семейная пара с детьми. В предыдущих сериях они пытались договориться, какое жилье выбрать, но так ни к чему и не пришли.

Наконец Маша разозлилась:

– Мне уже до чертиков надоело скитаться по чужим съемным! – воскликнула она, – особенно с детьми. Сколько уже можно сидеть на чемоданах? В любой момент могут попросить «на выход», и арендодателю начхать, что у тебя дети.

Только обустроились на одном месте, привыкли к району, наладили быт, как опять – «до свидания» и все по новой.

Давай раз и навсегда решим этот вопрос – раз не хватает денег, возьмем ипотеку и купим квартиру нашей мечты!

– Я тебе уже сто раз показывал все расчеты, – попытался урезонить супругу Петя, – что брать ипотеку не выгодно. Проще накопить, откладывая деньги в банке, а пока снимать. Не так уж долго осталось ждать. Немного терпения и будет тебе квартира.

– Ага, а пока снимаешь, придется платить «дяде», что называется деньги на ветер, а в итоге останешься с кукишем в кармане. Могли бы давно взять кредит, и квартира была бы уже нашей. Признай, что лучше платить за свое, чем за чужое!

– Ты забываешь, что банк это такой же «дядя», ему точно так же придется платить, да еще больше.

– А если цены на квартиры вырастут, то все твои фантики сгорят. Много таких примеров было: копили-копили, да не выкопили. А тем временем умные люди давно живут в своих квартирах. Любой кредит дисциплинирует, и не тратишься на лишние вещи, а пока деньги хранятся в банке, всегда будет соблазн их потратить.

– Цены росли только в начале «нулевых». Ты что, не слушала, что я тебе объяснял? – сейчас стоимость квартир стабилизировалась и даже кое-где снижается. Да, и вообще деньги я зарабатываю, а ты сидишь в декрете. А то получится, что все плюшки от новой квартиры достанутся Маше, а кредит выплачивает Петя…

– Тебе не кажется, что это не по-мужски! – обиделась Маша, – Квартира будет наша общая. Я не чувствую себя в доме полноценной хозяйкой. Уже давно руки чешутся выбросить старый диван и телевизор, только без спроса их не выкинешь.

А если дети что-нибудь сломают или испортят, придется платить за все.

Вот если бы у нас была своя квартира, то можно делать там что хочешь, хоть на голове стой! Мы не вольны поступать как хотим, постоянно в чем-то себя ограничиваем и ущемляем.

– Можно подумать, что ипотечное рабство лучше арендного, – возразил Петя. Нет хуже, намного. Банку ты остаешься должен, пока не заплатишь последний рубль своего кредита, а арендодателю ты, в общем-то, ничего не должен, кроме платы за один месяц.

Кстати, много раз слышал про ипотечную кабалу, но вот про арендную кабалу что-то ни разу, а ты? На самом деле, люди арендующие жилье, более свободны, чем жалкие ипотечники, которые даже спать не могут спокойно из-за своих кредитов.

– Ну, конечно, а у нас такая свобода, что даже не знаешь, что будет через день! Самодуру- собственнику, что в голову придет, то он и сделает. Захочет сам жить в квартире или детям подарить. Или продать решит.

У меня есть подруга, так ей в один прекрасный день говорят: продаем, мол, квартиру, покупатели будут приходить на просмотры, возражений нет? Это вообще нормально, когда к тебе заявляются чужие люди в дом?!

– Вообще-то есть арендный договор, где все нюансы можно прописать, в том числе порядок посещения квартиры хозяином.

– Да арендодатели клали на эти договоры! Собственник в любой момент расторгает эту филькину грамоту, и ничего ты не сделаешь. Может на западе все по-другому, но у нас дикий рынок аренды. А ждать, когда он станет цивилизованным, что-то не хочется.

– Ну, положим, даже если что-то пойдет не по плану – съехать на другую хату – дело пары дней. Сейчас все стало проще благодаря сайтам-агрегаторам. Заходишь туда и видишь все варианты. Фейков практически нет.

Зато есть возможность снимать там, где удобно. Работаешь на Коломенской – ищешь квартиру по соседству; перевели офис на Сокол – не вопрос, переезжаешь туда. В итоге всегда сохраняется мобильность.

А купил свое – изволь всегда ездить на другой конец города…

– Это прекрасно, когда тебе лет 20, а не 35, – Маша не сдавалась. К тому же, мало кто из собственников соглашается на семьи с детьми и животными. И получается – либо дороже рынка, либо квартира убитая.

В итоге ты всегда переплачиваешь. Взрослому человеку пора иметь свой угол. Выберем спокойный тихий район с парком подальше от центра, где будет классно гулять с детьми.

И нам не придётся ютиться, бог знает где.

– Я вижу, ты ценишь время своего мужа, – ехидно заметил Петя, – только когда выйдешь из декрета на работу, сама поймешь, каково это, добираться по полтора часа в одну сторону. А самое главное, что не всегда знаешь, как судьба повернется.

Может меня переведут в другой город или вообще не захотим жить в муравейнике и купим загородный дом. Пока есть деньги – можно выбирать любой вариант, а когда у тебя ипотека – все, считай жизнь закончилась. И ты привязан к одному месту, как пес к будке.

Так и будем до старости жить в своей ипотечной квартире на выселках.

– Не вижу проблемы. Если надумаем переехать в другой город, продадим квартиру или сдадим ее и снимем другую, рядом с работой. Зато всегда будет свое жилье как запасной вариант.

– Ну и в чем тогда глобальный смысл ипотеки? – Все равно придется избавляться от квартиры и снова арендовать.

– Опять ты загадываешь на двести лет вперед! – воскликнула Маша. Своя квартира хороша тем, что в ней сейчас можно сделать любой ремонт, какой душа пожелает, и не один раз, хоть стены сноси и делай перепланировку, а в съемной мало того, что хозяева экономили на всем, так еще и тебе сделать ничего не дадут.

А если рискнешь все-таки делать ремонт, то скажут «ах, как хорошо стало, повысим-ка вам арендную плату». В итоге вместо радости одно разочарование. И обои не того цвета, как мне нравятся и старый хозяйский диван, который не разбирается (выкинуть тоже нельзя), протекающий холодильник и неработающая вытяжка.

Тебе хорошо, ты на работе, а я с этим каждый день живу.

– Ты как всегда выдумываешь мнимые недостатки. Ремонт и обстановка в которой мы живем, приличного качества. Не уверен, что сам бы смог так организовать, учитывая нехватку времени. Считаю, что наоборот, это преимущество аренды – приходишь на все готовенькое, экономишь кучу времени и сил. Если что-то капитальное вышло из строя, опять-таки это заботы собственника, а не наши.

– Ты забыл еще одну важную вещь: в своей квартире можно прописаться. Сам посуди, без прописки в наше время никуда, детей не возьмут ни в садик, ни в школу! А еще московская прописка дает возможность получать всякие детские пособия от государства, а также еду для детей из молочной кухни бесплатно.

– Молочная кухня и прочие бонусы – это копейки на фоне космической стоимости московского жилья. «Купи квартиру и получи кепку в подарок» – такие акции нам не нужны. Любая проблема решаема, если есть деньги. К тому же я не отказываюсь от покупки, просто купим позже, на свои, без всяких кредитов.

– Ага, когда рак на горе свистнет. Мне кажется, ты просто не хочешь брать на себя ответственность…

– Я не хочу быть на поводу у других. С помощью ипотеки государство управляет населением. Арендатор более свободен, чем ипотечник, который только и делает что трясется в страхе, за работу, за свой кредит, за свою квартиру…

…В общем, долго спорили Петя и Маша. Чем в итоге закончилось дело, и была ли куплена квартира в кредит или семья продолжила снимать квартиру, история умалчивает. А вы как считаете, что лучше, ипотека или аренда?

//////////Предыдущие серии:

Источник: https://monstrt-amadey.livejournal.com/97738.html

Ипотека в валюте: что делать?

Жопа с деньгами а на нас ипотека

На 1 января 2009 года, по данным Центробанка, в России было выдано 18 270 ипотечных кредитов в валюте. Это был абсолютный рекорд, с тех пор ежемесячная цифра не превышала 3,5 тыс., а в октябре 2014 было выдано по стране всего 656 кредитов.

В 2008 году такой высокий результат связан с тем, что отказникам по рублевым кредитам банки предлагали оформить ипотеку в долларах – и проценты, и ежемесячные выплаты были ниже, поэтому доступней для людей со средней зарплатой.

Не получалось в долларах, не проходили по требованиям – предлагали программы в швейцарских франках и японских йенах (от этих валют для ипотечных кредитов банки после 2008 года отказались). Евро почти не использовались.

К сожалению, многие работники банков отказываются комментировать данную тему.

Но все же нашлись те, кто согласился сделать это анонимно. Представитель одного из столичных банков: «Большая часть валютных ипотечных кредитов была выдана до кризиса 2009 года, и сегодня мы отмечаем, что спрос на ипотеку в долларах или евро почти отсутствует.

По статистике, почти все заемщики, оформившие не рублевую ипотеку в 2006 – 2008 гг., уже расплатились с банками, однако в то же время значительную часть портфеля просроченных кредитов составляют как раз валютные займы.

Сегодня брать валютные кредиты имеет смысл, если основной доход заемщик получает в валюте, в остальных случаях  – слишком большую сумму можно потерять на конвертации и колебаниях курса».Многие люди брали в 2008 году деньги на длительный срок, более 10 лет. Для того чтобы наглядно отразить ситуацию, приведем пример.

В 2008 году для покупки однокомнатной квартиры стоимостью  156 000 $ (4 280 000 руб.) был взят кредит на сумму 136 000 $ (первоначальный взнос – 20 000 $) под 9,75%, на срок 15 лет. Ежемесячный платеж – 1440,73 $ (39 528 руб.). Всего банку за пятнадцать лет нужно было выплатить 259 331 $.

За шесть лет выплачено 103 732 $, по состоянию на ноябрь 2014 года осталось выплатить около 155 600 $, но квартира сейчас стоит 117 647 $ (6 млн руб., по курсу в ноябре 1$ = 51 руб.). То есть долг превышает стоимость квартиры. Ежемесячный платеж в рублях уже не 39 528, как в 2008 году, а 73 477 руб., и с падением рубля это величина только растет.Заемщик не может платить такие суммы.

Ловушка оказалась почти безвыходной: продать квартиру невозможно – не хватит денег даже погасить долг, найти новую работу с большой зарплатой – тоже проблема. Остается два варианта – ждать поправок в законодательстве о снижении рисков заемщиков и возможности переводить долг в рубли по льготному курсу или договориться с банком о реструктуризации долга.

Во втором случае можно увеличить срок кредита с уменьшением ежемесячных платежей. Если это не подходит (до истечения срока платежей наступит пенсионный возраст или по другим причинам), то можно рефинансировать кредит в рубли, то есть фактически брать новый заем, погасив им старый.

К сожалению, льготные программы рефинансирования валютных вкладов, которые предлагались банками в 2009 году, уже не работают. Проценты по рублевому кредиту могут оказаться выше, как и ежемесячные платежи. Можно перекредитоваться в другом банке в той же валюте, но с более низкой процентной ставкой.  Но остается главная проблема и в случае рефинансирования в рубли, и перекредитования в валюте: если долг больше стоимости квартиры на момент обращения, то банк не примет ее в залог.

Попытки найти решение

К проблемам ипотечных заемщиков пытались подключиться и депутаты Госдумы. Однако 12 ноября 2014 года был отклонен законопроект от коммунистов, которые предлагали запретить выселять на улицу обанкротившихся заемщиков  и использовать для их «временного проживания так называемый маневренный жилой фонд на время, пока семья не решит в каком-то варианте свою проблему».

Депутаты «Справедливой России», в ответ на обращения граждан, обсуждают инициативу по ограничению валютного риска для заемщика в 15%, считая это возможным и целесообразным: «…в случае снижения курса иностранной валюты по отношению к рублю возникают валютные риски у банков, в случае повышения курса валюты – риски несут заемщики, но в пределах 15%».

Но пока инициатива не оформлена в законопроект и официально не опубликована.

О подобном снижении рисков было сказано на пикетах валютных ипотечных заемщиков у Центробанка России и здания Госдумы осенью 2014 года.

 Требование «ограничить валютный риск 10-15% или же перевести основной валютный долг в рубли, по курсу рубля на дату выдачи и к этой сумме применить среднерыночную ставку по кредиту в рублях» было изложено в письме Председателю ЦБ Российской Федерации от валютных ипотечных заёмщиков двух банков.

Кредиты были получены в швейцарских франках и долларах США.

В письме упоминалась Статья 451 Гражданского кодекса РФ, которая позволяет изменить условия договора, если обстоятельства «изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».

«Значительно отличающиеся условия» особенно ярко проявились во франках и йенах. Как написали заемщики: «Вот еще результат ипотеки в экзотической валюте: берешь в рублевом эквиваленте 4 000 000 руб., планируешь отдать 11 500 000 руб., а придется отдать почти 24 000 000 руб. вместе со страховкой. Какая ипотека, такие и результаты.

Экзотические!»Ответа или конкретного решения Центробанка по этому вопросу не последовало. И, по-видимому, поправок в законодательство в ближайшее время не будет.

Но все-таки, разве такое значительное изменение курса валют не может являться форс-мажорным обстоятельством и основанием для пересмотра условий договора?

Представитель одного из столичных банков: «Рост курса, безусловно, влияет на величину ежемесячного платежа, однако с юридической точки зрения не может быть отнесен к категории форс-мажорных обстоятельств. Валютные колебания – вполне закономерное и естественное рыночное явление, которое может как увеличить, так и снизить совокупную задолженность клиента. Что можно посоветовать валютным заемщикам? К сожалению, универсальных инструментов в данном случае не существует. Банк может рефинансировать кредит и перевести его в рубли, однако в результате этого сумма долга может превысить текущую, даже с учетом уже выплаченных процентов.

Следует также обратить внимание на то, что во время роста курс, достигнув пикового значения, как правило, начинается снижаться и зачастую возвращается к первоначальным значениям. Поэтому прежде чем принимать решение о конвертации долга в рубли, следует все хорошенько обдумать и дождаться, пока период активного роста валюты закончится».

За помощью в банк

Если нет никакой возможности продолжать выплаты по валютному ипотечному кредиту после обвала рубля, то самый оптимальный вариант – найти выход из сложившейся ситуации вместе с банком. На наши вопросы помог ответить Георгий Тер-Аристокесянц, директор Департамента ипотечного кредитования Банка Москвы.

– Можно ли найти компромиссное решение между банком и заемщиком, например, продлить срок выплаты кредита или уменьшить долг?

– В случае осложнения финансового положения и возникновения трудностей с выплатой ежемесячного платежа Банк Москвы предлагает реструктурировать ипотечный кредит одним из двух способов:

1.      Увеличение срока кредитования до 30 лет, без изменения других существенных условий договора.

 2.      Платежные каникулы – они позволяют заемщикам снизить размер ежемесячных платежей. Снижение платежа зависит от срока каникул:

3 мес. — выплата 30% от платежа;4 мес. — выплата 40% от платежа;5 мес. — выплата 50% от платежа;6-12 мес. — выплата 60% от платежа.Платежные каникулы позволяют заемщикам временно снизить долговую нагрузку.  Мера эффективна для клиентов, столкнувшихся с временными финансовыми трудностями, такими как потеря работы, декретный отпуск.

– Что бы Вы могли посоветовать заемщику валютного ипотечного кредита, если он получает зарплату в рублях, а ежемесячные выплаты по кредиту стали неподъемными из-за резкого изменения курса? Продать квартиру он не может, так как долг банку практически теперь равен или больше стоимости квартиры, и он не только потеряет все свои выплаты, но и может остаться должен банку.

Как ему лучше поступить?– В этом случае возможно провести рефинансирование валютного кредита на рублевый кредит по действующим ставкам кредитования, в Банке Москвы такая программа эффективно действует.– Востребованы ли сегодня ипотечные кредиты в валюте?– После 2008 г. наблюдается резкое падение спроса на валютные кредиты и сокращение валютных программ и продуктов банков.

На сегодняшний день в Банке Москвы  спрос на валютные кредиты практически отсутствует.

Подводя итоги, отметим, что в отсутствии законодательных поправок и решений об ограничении валютного риска для заемщиков остается несколько вариантов решения проблемы.

Первый и самый очевидный – договориться с банком о реструктуризации долга (увеличении срока кредитования, предоставлении платежных каникул) или рефинансирования его в рубли. Однако во втором случае ежемесячный платеж может не уменьшиться, а вырасти, и в некоторых случаях сумма долга превысит размер залога и рефинансирование потеряет смысл.

 Второй вариант – оставить все как есть и пытаться найти новые силы и возможности, чтобы продолжать выплачивать долг. Не исключено, что однажды, достигнув максимума, курсы валют начнут снижаться и вернутся на прежний уровень, а заемщики ипотечной валюты смогут вздохнуть спокойно.   

Источник: https://www.cian.ru/stati-ipoteka-v-valjute-chto-delat-217977/

Познакомьтесь с человеком, который выплачивает ипотеку за счет арендаторов

Жопа с деньгами а на нас ипотека

Многие наши читатели решаются на схемы с недвижимостью — разной степени сомнительности.

Мария Долгополова

изучила схему

Кто-то вложил все деньги в московскую недвижимость, сдает несколько квартир и не работает. Кто-то рискует, подписывая договор долевого участия и пытаясь сэкономить. Некоторые решаются на покупку комнаты в коммуналке.

Мы нашли читателя, который провернул схему мечты: купил квартиру, сдал ее на следующий день, за три года привел к самоокупаемости и счастливо ждет, когда пройдет еще 16 лет и квартира перейдет в его собственность.

На тот момент мне было 25 лет и большую часть денег я прогуливал, тратил на развлечения, поездки и шопинг. Жил в свое удовольствие и ни о чем не думал. Родители твердили, что нужно копить деньги, жить экономнее и тому подобное.

В моем сознании всегда была мысль, что иметь собственную квартиру — это:

необходимо;

достойно;

недостижимо.

У нашей семьи была квартира в городе в ХМАО, где я родился и вырос, но город маленький, поэтому бывшие школьники уезжали жить и учиться в Тюмень. Вставал вопрос: где жить?

Родители, у которых была возможность, покупали своим детям квартиры. Считалось, что это круто для северянина — иметь квартиру в Тюмени. Да и сейчас, наверное, так же. Моя мама всегда мечтала: «Как было бы здорово купить квартиру в Тюмени. Хорошо, когда есть крыша над головой, свой угол». Все это я слышал с самого детства.

В общем, я принял решение, что нужно начинать тратить деньги в правильном направлении, и взял ипотеку.

План был очень простой: купить квартиру и максимально быстро выйти на уровень безубыточности, чтобы мой ежемесячный платеж по ипотеке равнялся арендной плате.

Покупать квартиру в родном городе я не хотел. Во-первых, это маленький северный город, квартиры в цене не растут — сколько стоили в 2014 году, столько стоят и сейчас.

Во-вторых, сыграл небольшую роль эффект «северянина с квартирой в Тюмени». В-третьих, цена аренды в Тюмени выше, чем у нас на Севере. Я надеялся, что и цена на квартиру вырастет. Надеюсь до сих пор.

Пока после кризиса 2014 года она лишь упала.

Не скажу, что у меня был какой-то «бизнес-план», но математику в голове я держал. Смотрел, какая арендная плата за квартиры в конкретных домах, знал, какой у меня будет ежемесячный платеж и сколько придется добавлять из зарплаты.

В итоге я купил однокомнатную квартиру площадью 46 м2 в новом кирпичном доме, которому на тот момент было пять лет. В хорошем спальном районе, в пяти минутах от центра, за 3 200 000 Р.

Купил ее, потому что в какой-то момент просто устал выбирать.

Мой риелтор говорила, что я самый вредный клиент — они, наверное, всем так говорят.

То квартира маленькая и стоит дорого, то находится в районе, из которого утром не уехать, то цена аренды в этом доме низкая, то продавец оказался неприятным человеком, то квартира убитая, то мебели нет.

В общем, не знаю: то ли я сделал выбор потому, что прошло уже несколько месяцев поисков и надо было на чем-то остановиться, то ли квартира мне правда понравилась.

Сдал квартиру чуть ли не на следующий день после покупки. Заехала девушка, прожила там год, купила свою квартиру и съехала. Говорила, что зимой дома холодно, но я не придавал этому значения — пока следующие квартиранты не выехали через месяц после заселения. И тут я понял, что даже не удосужился проверить техническое состояние квартиры. Внешне все красиво, трубы не текут — и ладно.

Пришлось делать ремонт и утеплять стены.

Потом оказалось, что плитка в ванной отходит: когда стучишь по ней, слышно «пустой звук». Ну вот почему я не проверил это сразу? Пришлось аккуратно снимать плитку, зачищать, переклеивать. Благо руки из нужного места, все сделал сам.

В общем, я намаялся. А мог либо скидку попросить на сумму ремонта, либо просто не покупать такую квартиру.

Отдавал предпочтение молодым парам, парам с детьми, одиноким девушкам: считал их чистоплотными. Моим табу были студенты и одинокие мужчины. Я сам был студентом в съемном жилье и понимаю, что одинокие мужчины — это отсутствие уборки в квартире. Я не такой, но многих таких знаю.

Вообще, когда я заезжаю в съемную квартиру, я считаю ее своей. Хочу, чтобы в ней было чисто и уютно. Последний арендодатель, когда я выехал из квартиры, сказал: «Какую квартиру сдал, такую обратно получил». Я прожил в ней пять лет.

Считаю, что жилье нужно содержать в таком виде, в котором не стыдно будет возвращать его хозяину. От своих нанимателей жду того же. Но в гости к ним не наведываюсь: мои арендодатели не проверяют меня — и я тоже держу марку. Может, зря.

Квартиру я сдаю уже больше четырех лет, и однажды был ужас.

Все началось с того, что съехала моя постоянная съемщица, она у меня жила пару лет. Я начал размещать объявления, потекли звонки, но квартира все как-то не сдавалась.

Стал узнавать по знакомым: может, кому-то нужно. Оказалось, что две девочки, вчерашние школьницы, ангельские создания, едут поступать в Тюмень. Одна — дальняя родственница, другая — ее подруга.

Я не хотел терять деньги от простоя квартиры и согласился.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

И вот однажды сижу на работе, звонит телефон, незнакомый номер, я отвечаю. Женский голос в истерике сообщает мне, что в моей квартире притон, толпы наркоманов и агрессивных тинейджеров, люди боятся ходить мимо. «Примите меры!!!11»

Звонила соседка, которую я до этого не знал. Сейчас, кстати, мы с ней общаемся, милая женщина, звоню ей иногда узнать, спокойно ли там все. Как позже выяснилось, она провернула целую операцию, чтобы найти мой номер телефона.

Я поднял на уши их родителей, просил разобраться. Следом сам поехал в Тюмень.

Когда я пришел в квартиру и увидел, что натворили эти исчадия ада, — чуть не упал!

Я не разувался: мне было противно снимать обувь.

Загаженный пол, ковер, стены, сломанный комод, разбитый стеклопакет на балконе, прожженные подоконники, сломанная люстра, пробитый гипсокартон. Ванная просто болталась, потому что ножки были сломаны (возможно, в ней мылся слон).

Закопченные плитка и потолок, прожженная бычками душевая шторка — я могу только догадываться, что они там курили.

Прожили они там, по-моему, месяц или полтора. Естественно, я их выгнал. И ремонт обошелся мне в копеечку. Да еще потери от того, что квартира простаивала месяц, пока я все восстанавливал и искал новых квартирантов.

Схема подойдет для таких же, как я, желающих «вложить» деньги в недвижимость — в кавычках, потому что я вкладывал заемные средства.

Для себя я вывел коэффициент эффективности покупки квартиры. Назовем его КЭПК.

Первоначальный взнос был 500 000 Р. На тот момент процент был 12,75%, сейчас — 11,9%. Ежемесячный платеж первое время составлял 33 000 Р, сейчас — 15 000 Р. Сдаю я квартиру за 17 000 Р.

На самоокупаемость вышел за три года.

Ипотеку брал на 20 лет. Когда оформил ее, сумма составляла более 6 млн рублей. Но я гасил кредит быстрее и не считал, какая сумма получится по итогу: сейчас этот вопрос меня мало волнует.

Страховал квартиру два раза. Первый раз — сразу при оформлении ипотеки, потому что этого требовал банк. Второй раз — тоже по требованию банка: они позвонили спустя полгода, когда закончилась страховка. Больше не звонят, и я не тороплюсь.

Жильцы платят только по счетчикам: горячая и холодная вода, водоотведение, электроэнергия и интернет. В месяц выходит 900—2000 Р. Полная квитанция — от 2900 до 4000 Р. Разницу плачу я.

Также я плачу налог, но сам ничего не заполняю. Эта услуга стоит 600 Р у специально обученных людей. Мне говорят, что там ничего сложного — можно заполнить самому. Но зачем отбирать у кого-то хлеб?

Сейчас в моей голове такая установка: я в ипотеку за эту квартиру своих денег не вкладываю. Она окупает себя сама. Мне осталось платить за нее 16 лет, но я понимаю, что закрою кредит раньше. Продавать эту квартиру я точно не собираюсь. Квартира, купленная в ипотеку, явно невыгодна для продажи в ближайшей перспективе, разве что для покупки другого жилья. Но сейчас меня все устраивает.

Станьте героем нашего нового материала. Если у вас есть история финансового успеха, провала или выживания и вы готовы ею поделиться, напишите нам.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ipoteka-sama-sebya-ne-zaplatit/

О том, как купить квартиру почти без денег и точно без ипотеки

Жопа с деньгами а на нас ипотека

Ипотечная кабала давно не была столь заманчивой, как сейчас.

Банки готовы ссужать на покупку вторичного жилья уже почти под 10% годовых, а на первичке можно найти предложения и повыгоднее – если в них участвует застройщик.

Есть также и кредиты без первоначального взноса (подороже) или со взносом в 10% (на общих условиях). В общем, ипотечный рай – только выбирай. Тем более, что цены на #недвижимость застыли на месте.

Но является ли покупка квартиры не то, чтобы выгодной, но хотя бы экономически оправданной в нынешней ситуации?

Ответ на этот вопрос так: всё познаётся в сравнении.

Так вот, в сравнении с наймом жилья ипотека остаётся разорительным предприятием.

Возьмём для примера доступную московскую квартиру за 6 млн рублей.

По таким ценам сейчас предлагаются, например, однушки в Северном Бутово площадью 38-40 м2 или в пятиэтажных домах Беляево-Коньково, но уже площадью 31-33 м2.

Снять аналогичное жилище можно в среднем за 25 тыс. рублей, в зависимости от состояния и «начинки».

Месячный платёж по 15-летней ипотеке с первоначальным взносом в 1 млн руб. составит в среднем случае – серые доходы, подтверждённые справкой по форме банка с печатью бухгалтерии, – 63 тыс. руб.

(по ставке 12,8% годовых). Кстати сказать, белые зарплаты открывают дверь для кредита с минимальным взносом в 10% (600 тыс. руб. для нашего примера) под 11% годовых.

В таком случае месячный платёж будет чуть меньше – 61,5 тыс. руб.

Понятно, что страховки титула и здоровья, обязательные в большинстве случаев, тут не учитываются. Но в расчёте на год более-менее защищающая заёмщика страховая программа обойдётся в 1,5–2,0 тыс. руб. в месяц. Также нужно добавить расходы на косметический ремонт раз в пять лет – примем их условно в 400 тыс. руб.

за ремонт, – коммунальные платежи, включая взносы на капремонт, налоги, мебель и прочие мелочи, ложащиеся на плечи собственника. Наниматель за всё это не платит, его дело – только расходники, т.е. вода и свет по счётчикам.

Для удобства виртуально обнулим эти платежи и для собственника, тогда его коммуналка составит где-то 3-4 тыс. руб. в месяц.

Итоговый результат уже был посчитан, вот что вышло.

Здесь для расчёта взята ипотечная программа без страховки под 13% годовых, первоначальный взнос приплюсован к общей сумме платежей за ипотеку.

Более выгодный для ипотечника вариант – с кредитом под 11% и взносом в 10% – лишь незначительно уменьшит итоговую сумму: до 11 млн 980 тыс. руб. Несущественно.

Надо заметить, что высокий разрыв между ценой аренды и платежами по ипотеке – не только российский выверт. Например, для США картина по штатам складывается такая.

Там, впрочем, разница редко бывает более чем двукратной.

Но позвольте, – может сказать внимательный читатель. – А где же покупка, обещанная в заголовке?

Что ж, вот она.

Будем исходить из того, что коль скоро человек задумался об ипотеке, значит, на 63 тыс. руб. в месяц он может рассчитывать твёрдо. И также значит, что 600 тыс.

руб на первоначальный взнос он уже скопил. Берём из этих денег 75 тыс. руб. и снимаем аналогичную квартиру в Беляево, а остаток кладём на депозит.

Кстати, если действовать через Avito или Cian, можно сэкономить 25 тыс. руб. на комиссии агенту.

Депозит выбираем с возможностью дополнительных взносов и ежемесячной капитализацией. Среди банков Топ-50 можно найти немало предложений под 8,0-8,5% годовых сроком на год. Понятно, что на 10-15 лет зафиксировать эту ставку не получится.

Но можно вполне обоснованно допустить, что банковские предложения по вкладам смогут и дальше превышать инфляцию на один-два процентных пункта.

То есть, исходя из прогнозов ЦБ и текущих показателей можно считать, что 5% годовых окажутся средним процентом по выгодным вкладам на ближайшее десятилетие.

Впрочем, так долго ждать и не понадобится. Не забудем, что у заёмщика есть 63 тыс. руб. в месяц, которые он был готов отдать банку. Часть этой суммы он и отдаст, только с выгодой для себя, а не для кредитной организации.

Проще говоря, 525 тыс. руб. наш несостоявшийся заёмщик сразу кладёт на банковский депозит под 8,5% годовых. И ежемесячно вносит на него ещё 38 тыс. руб. – разницу между платежом по ипотеке и стоимостью ренты. Уже за первый год на его счёте возникнетмиллион рублей.

Даже если допустить, что дальше проценты по вкладам будут снижаться с темпом 0,5 п.п. в год, регулярность взносов сделает своё дело. К концу второго года у него будет уже 1,5 млн руб., третьего2,1 млн руб. и т.д. А к концу девятого6 млн 260 тыс. руб.

Что, согласно первоначальным предположениям, хватит не только на квартиру, но и на мебель.

То есть, живя как ипотечник, но без дамоклова меча выселения в случае чего и фактической потери ранее сделанных взносов, можно превратиться в полноправного собственника гораздо быстрее, чем в случае кабального кредита. Добавить к этому минимум издержек и максимум мобильности – все преимущества арендно-сберегательной схемы, кажется, налицо.

Конечно, главный риск для неё – если жилая недвижимость начнёт расти в цене бурными темпами, и это будет продолжаться хотя бы 5-7 лет. Но в таком случае и проценты по вкладам пойдут в рост, что частично (а то и полностью) компенсирует возможное удорожание жилья.

Риск внезапного выселения из съёмной квартиры можно признать несущественным на конкурентном рынке столичной аренды. А в крайнем случае всегда можно найти более адекватного наймодателя за те же деньги.

Кстати сказать, выросшая за последние годы конкуренция не позволит и ставкам подняться.

Так зачем отдавать деньги банку, переплачивая за квартиру минимум вдвое?

Источник: https://a-nalgin.livejournal.com/1356762.html

Наглядно о том, почему я не беру кредиты

Жопа с деньгами а на нас ипотека

Кредит — это когда банк вас грабит и вы ему за это ещё платите.
Пожарный Сидоров бездействовал: банк горел — кредит гасился.

Привет, Хабр! Многие из вас, наверняка, слышали не раз подобные шутки про кредиты и ипотеку.

Некоторые, наверное, не раз пользовались калькуляторами вкладов и кредитов, и оценивали выгодность того или иного способа накопления денег. Я тоже недавно заинтересовался этой темой, и подошёл к этой проблеме математически.

Постановка задачи

Программист Вася имеет стабильную работу и зарплату. Всё это время он вёл беззаботную жизнь, и не думал о накоплениях, но недавно Вася женился, и стал задумываться о собственном жилье.

Подумал он, и решил, что может стабильно откладывать B руб. в месяц. Сейчас квартира стоит S руб. В стране стабильная инфляция H %. Проценты по вкладу — F %, а по кредиту G %. Вклад с капитализацией раз в месяц.

Персонажи вымышлены, все совпадения случайны.

Найти

Как лучше поступить Васе — откладывать деньги в банк или взять кредит? Насколько выгоднее?

Ограничения

В задаче не учитываются различные другие обстоятельства. Например, необходимость платить за съёмную квартиру, на период накопления, о возможности индексации с инфляцией зарплаты, а следовательно выплат. Так же, не учитывается изменения инфляции и процентных ставок, комиссии. Оставлены в стороне и вопросы о надёжности банков и другие жизненные обстоятельства.

Решение

Так как у Васи фиксированная сумма пополнений, то мы можем рассмотреть выгодность того или иного способа приобретения жилья, найдя количество месяцев, которые ему придётся выделять эту сумму, до полной выплаты суммы жилья.

Подробное решениеПусть: n — это количество месяцев, за которые Вася накопит на жильё. m — это количество месяцев, которые Вася будет выплачивать кредит. Тогда из отношения m/n мы сможем судить о выгодности, того или иного способа в m/n раз.

Введём коэффициенты:f = 1 + F/(100*12) g = 1 — G/(100*12)

h = 1 + H/(100*12)

это ежемесячные коэффициенты преумножения/потери суммы вклада/ценности/стоимости. Рассмотрим, как будет изменяться сумма вклада в конце каждый месяца: Используя формулу: найдём, что сумма в конце срока будет равна: Но за n-месяцев квартира успела подорожать за счёт инфляции.

Найдём её стоимость: Итого: В случае кредита, формулы будут аналогичны, с той лишь разницей, что деньги теряют стоимость, и процент по кредиту это компенсирует: Из двух выше описанных формул, выведем, что:
Таким образом, мы вывели общую формулу выгодности вклада/кредита в зависимости от их сроков:

Пример 1 — либеральный

Я взял следующие реальные цифры в качестве примера:Процент по вкладу: F = 10% годовых. Процент по кредиту: G = 12.5% годовых. Уровень инфляции: H = 8.7% годовых (взял как среднее за 2008-2012) Вася может позволить себе выделить B = 40000 руб./мес.

Вася очень хочет купить квартиру стоимостью S = 2 733 000 руб.
В итоге получился такой вот график (спасибо сервису yotx.ru):

Как видно, логично, что чем меньше срок вклада/кредита, тем меньше между ними разница.

Кроме того у графика есть асимптота, при значении n=140. Это говорит о том, что никакими способами нельзя выплатить кредит на ту же сумму, таким же размером ежемесячного платежа, как если бы Вася откладывал на вклад.

То есть это предел кредитования, и следовательно нужную сумму Вася может накопить только вкладом.

Например, если Вася возьмёт кредит 2 733 000 руб. на 10 лет (120 мес.), то ему нужно будет выплачивать как раз по 40 000 руб. Банковским вкладом, он накопит нужную сумму с учётом инфляции (5 160 834 руб.) за 88 месяцев. Итого 120/88 = 1.36, что сходится с графиком. Взять кредит сумму, более чем 3 833 000 руб. (эта цена через 140 мес. превратится в 10 538 000 руб. за счёт инфляции, именно эта сумма будет на счёте к тому времени) Вася позволить себе не сможет, т. к. при том же размере ежемесячных выплат выплатить кредит невозможно, как бы он не растягивал срок.

Пример 2 — экзотический

Рассмотрим тот же пример, но поменяем лишь размер инфляции:Уровень инфляции: H = 11% годовых
Стоит отметить, что данный вариант маловероятен, т. к. обычно процентная ставка по вкладам всегда выше уровня инфляции. Хотя и не всегда.

Получаем график: Тут получается интересная ситуация, когда вклад выгоден только на промежутке ~58-97 месяцев, во всех остальных случаях брать кредит выгоднее. Например, Вася возьмёт те же 2 733 000 руб. в кредит.

Банковским вкладом, он накопит нужную сумму с учётом инфляции (8 169 345 руб.) практически за те же 120 месяцев.

Пример 3 — грабительский

Рассмотрим другой реалистичный пример, современный потребительский кредит. Данные как в примере 1, но поменяем процентную ставку по кредиту:Процент по вкладу: F = 10% годовых. Процент по кредиту: G = 20% годовых.

Уровень инфляции: H = 8.7% годовых.

Как видим, Васе тут уже тяжелее, т. к. кредит на таких условиях больше чем на 6 лет брать ему становится очень затратно, по сравнению с вкладом. А предел кредитования для Васи гораздо меньше — 2 400 000, то есть желаемую квартиру Васе уже не купить в кредит, даже за 50 лет

Заключение

Так всё же, стоит ли брать кредиты? Решать, конечно же, вам.

У кредитов есть, преимущество — вы получаете желаемое уже сейчас, следовательно, вы можете уже пользоваться вашей новенькой квартирой, а не ждать 10 лет, поэтому даже 1,5x-2x переплата в этом случае не так страшна, особенно если приходится платить аренду за чужую квартиру всё это время.

С другой стороны, в нашей жизни нет никаких гарантий, что условия задачи будут стабильными как в примерах, и тут главное не выйти за асимптоту, иначе кредит будет попросту непосильной ношей. Ну и напоследок опрос по теме.

UPDATE

Продолжение подсчётов, с учётом аренды + калькулятор.

Только зарегистрированные пользователи могут участвовать в опросе. Войдите, пожалуйста.

  • 39,2%В основном вклады1563
  • 17,0%В основном кредиты678
  • 4,4%Инвестирую/получаю средства другими способами177
  • 27,0%Не пользуюсь банками (занимаю у друзей/храню в стеклянной банке)1074
  • кредиты
  • ипотека
  • вклады
  • математика

Источник: https://habr.com/ru/post/190056/

Окно права
Добавить комментарий