Законно ли требование по выкупу доли в квартире?

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Законно ли требование по выкупу доли в квартире?

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России вернула на новое рассмотрение в Василеостровский районный суд Петербурга иск жительницы Васильевского острова Марии Алексеенковой к Михаилу Алексееву, купившему почти четверть века назад 1/3 долю в квартире у ее бывшего мужа после развода.

Истица со своей дочкой владеют 2/3 в трехкомнатной квартире и с начала 1990-х годов находятся с ответчиком в состоянии квартирной войны.

Кассационная инстанция отменила решение районного суда, который отказал Алексеенковой в иске о признании доли Алексеева незначительной и прекращении его права собственности на нее с возложением на истицу обязанности выплатить ему денежную компенсацию.

Как установил суд, Алексеев, живущий со своей семьей в другой квартире, свою комнату в спорном жилье держит запертой, храня там свои личные вещи.

Долю он купил у бывшего мужа Алексеенковой в самом начале 1990-х годов, и с тех пор между соседями идет жесткое противостояние.

В то же время Алексеенкова с дочкой в квартире живут, это их единственное жилье, и они, по утверждениям ответчика, его в квартиру не пускают (а если он и заходит, то не разрешают пользоваться сантехникой).

Они, по данным суда, много раз пытались по разным схемам избавиться от нежелательного сожителя, но им это не удавалось: выделение 1/3 в квартире площадью 67 м2 физически невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, а продавать долю ей Алексеев отказывался. Между тем принудительный выкуп жилья до сих пор считался невозможным: выплата компенсации вместо выдела доли в натуре по закону возможна только при наличии волеизъявления собственника.

В 2014 году Алексеенкова обратилась в суд с иском о признании доли Алексеева незначительной и прекращении его прав собственности.

Иск основан на статье 252 ГК РФ, которая гласит: “Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию”.

Однако до сих пор все попытки принудительного выкупа доли в квартире по суду заканчивались неудачей: тот же Верховный суд отменял все решения, которыми такие требования удовлетворялись.

Теперь же суд, наоборот, отменил отказное решение и вернул дело на новое рассмотрение, обязав Василеостровский районный суд более внимательно оценить довод истицы о том, что ответчик имеет другое жилье, в спорной квартире не живет, родственные отношения между сторонами спора отсутствуют.

По мнению Ивана Решетникова, управляющего партнера “Апелляционный центр”, определение ВС крайне интересно и полезно для практики: “Делить сособственность до сих пор в России было просто невозможно, такие споры тлели и горели десятилетиями и не могли сдвинуться с мертвой точки. Механизм принудительного разделения, безусловно, был нужен, и то, что он начинает работать, — хорошо. Похожим образом в последнее время заработал механизм исключения из общества совладельцев-гринмейлеров, который долгое время был мертвым”.

“Во-первых, это определение не означает, что Василеостровский суд прямо так и удовлетворит теперь этот иск, — не торопится с выводами адвокат Ирина Иванова. — А во-вторых, это обоюдоострое оружие.

С одной стороны, оно дает возможность разрешить конфликты, которые сегодня законного решения не имеют.

А с другой — не поручусь, что завтра этой схемой не воспользуются черные риелторы, чтобы, купив комнату в коммуналке, выселить по суду владельцев всех остальных комнат”.

Впрочем, и белым риэлторам этот правовой механизм видится весьма позитивным.

“При расселении коммуналок и хрущевок бывают такие больные вопросы, когда владелец последней комнаты заламывает нереальную цену, в десятки раз превышающую рыночную, и из-за него страдают девять других семей, которые хотят разъехаться по собственным квартирам, — говорит владелец NAI Becar Александр Шарапов. — Думаю, механизм будет развиваться и постепенно все подобные случаи получат адекватную судебную оценку. В Английском праве давно уже сложилось, что, купив 51% объекта недвижимости, и заручившись одобрением своего  винвестиционного проекта по развитию этого объекта в муниципалитете, ты можешь предложить остальным совладельцам цену выкупа, а при отказе их смело выйти в суд выкупить доли по цене, назначенной судом”.

Рассление коммуналок — особо актуальная тема для Петербурга. Всего в Петербурге насчитывается болье 80 тыс. коммунальных квартир, большая их часть расположена в Центральном районе.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2016/10/05/Verhovnij_sud_Rossii_rass

Судебная практика о принудительном выкупе доли в квартире

Законно ли требование по выкупу доли в квартире?

Дело на первой инстанции вели сразу два московских адвоката – Путилов Игорь и Ушаков Юрий. Принудительный выкуп доли в квартире возможен при наличии целого ряда обстоятельств.

Очень важно не только об этих обстоятельствах заявить, но и представить суду доказательства в подтверждение этого.

Суд, как на первой инстанции, так и в апелляционной – признал требования о принудительном выкупе 1/4 доли 2-х комнатной квартиры – законными.

Обращаю внимание, что ответчик хотел получить 1 590 260 рублей за 1/4 долю квартиры, при рыночной цене квартиры около 6 миллионов рублей, а суд принял сторону нашего клиента – 728 000 рублей.

Клиент сэкономил только на этом 860 000 рублей, обратившись с таким иском о принудительном выкупе доли с нашей помощью.

Мы рекомендуем внимательно прочитать это Определение суда, там очень много юридически важных моментов – читается как бестселлер.

+7 (495) 135-92-11

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судья Воронкова Л.П.

Дело.№33-25428

06 июля 20хх года Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Расторгуевой Н.С., судей Леоновой С.В. и Шерстняковой Л.Б., при секретаре Шуптыровой Ю.Н., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Расторгуевой Н.С., дело по апелляционной жалобе представителя истца Л. – истца Л.

на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 13 марта 20хх года, которым постановлено: В удовлетворении исковых требований Л. к Я. в лице законного представителя недееспособной – В. и адвоката Ушакова Ю.А.

об определении порядка пользования квартирой, обязании не чинить препятствия в пользовании квартирой, обязании предоставить комплект ключей от замков входной двери в квартиру – отказать.

Встречные исковые требования законного представителя недееспособной Я. – В. к Л. о прекращении права собственности на долю в праве собственности на квартиру, выплате компенсации за долю в праве собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру, взыскании судебных расходов – удовлетворить.

Прекратить право собственности Л. на 1/4 долю в праве собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Гришина, д. х, кв. хх.

Взыскать с Я. в пользу Л. компенсацию за 1/4 долю в праве собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Гришина, д. х, кв. хх в размере 728 000 (семьсот двадцать восемь тысяч) рублей.

Признать за Я. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Гришина, д. х, кв. хх.

Моментом перехода права собственности считать дату вступления настоящего решения в законную силу.

Решение и переход права собственности подлежат обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Я. на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Гришина, д. х, кв. хх. Взыскать с Л. в пользу В. судебные расходы по оплате отчета об оценке в размере 7 000 (семь тысяч) рублей.,

установила:

Л. обратилась в суд с иском к Я. в лице законного представителя недееспособной – В. об определении порядка пользования квартирой, обязании не чинить препятствия в пользовании квартирой, обязании предоставить комплект ключей от замков входной двери.

В обоснование заявленных требований истец указала, что она является собственником 1/4 доли двухкомнатной квартиры общей площадью 37,9 кв.м, жилой площадью 23,7 кв.м, расположенной по адресу: г. Москва, ул.Гришина, д.х, кв.хх, собственником 3/4 долей квартиры по вышеуказанному адресу является Я.

Соглашение о порядке пользования квартирой между собственниками отсутствует. Ответчик от подписания такого соглашения уклоняется.

У истца ключей от квартиры нет и доступа в спорное жилое помещение она не имеет, в связи с чем истец просила определить порядок пользования квартирой № хх, расположенной по адресу: г. Москва, ул.Гришина, д.х, закрепив Я. в пользование комнату № 1 жилой площадью 14,7 кв.м, за Л.

– комнату № 2 жилой площадью 9,6 кв.м, оставить кухню, уборную, ванную, коридор и балкон в общем пользовании, обязать Я. не чинить препятствия истцу в пользовании квартирой, обязать Я. предоставить истцу комплект ключей от замков входной двери в квартиру для свободного доступа.

В процессе рассмотрения дела законным представителем недееспособной Я. – В. было подано встречное исковое заявление к Л. о прекращении права собственности на 1/4 доли в спорной квартире, признании за Я. права собственности на всю квартиру, взыскании с Я. в пользу Л.

компенсации за долю в праве собственности на указанную квартиру в размере 701 000 рублей, прекращении, Л права пользования данной квартирой, взыскании с Л. судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 701 000 рубле и расходов на производство отчета в размере 7 000 рублей.

В обоснование заявленных требований истец по встречному иску сослалась на то, что на 1/4 долю Л. в спорной квартире приходится 9,48 кв.м обшей площади квартиры и 5,9 кв.м жилой площади, а учитывая, что минимальная площадь жилой комнаты в спорной квартире составляет 9,6 кв.

м, то истец по первоначальному иску необоснованно требует выделить ей в натуре целую комнату, что будет нарушать и ущемлять права Я., как собственника большей доли квартиры. Л. никогда не вселялась в спорную квартиру, не проживала в ней, стороны не являются родственниками, комнаты в квартире смежные, а не изолированные. Я.

является инвалидом I группы и страдает психическим заболеванием, что делает совместное проживание сторон в смежных комнатах невозможным. Л. жильем обеспечена и живет своей отдельной семьей по другому адресу. Л. как сама, так и через представителей предлагала В.

выкупить ее долю, однако цена, которую она определяла, была значительно больше рыночной. Согласно отчету об оценке ООО «Современные технологии оценки и консалтинга», рыночная стоимость 1/4 доли в спорной квартире составляет 701 000 рублей, которую Я. готова заплатить Л.

В процессе рассмотрения дела законным представителем недееспособной Р. – В. были уточнены встречные исковые требования, согласно которым она просила прекратить право собственности Л. на 1/4 долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул.Гришина, д.х, кв.

хх, признать за Я. право собственности на указанную квартиру, взыскать с Я. в пользу Л. компенсацию за 1/4 долю в праве собственности на данную квартиру в размере 728 000 рублей, прекратить Л. право пользования спорной квартирой, взыскать с Л.

расходы на производство отчета об оценке квартиры в размере 7 000 рублей.

В судебное заседание суда первой инстанции истец по первоначальному иску Л. не явилась, обеспечила явку своего представителя Б., который первоначальные исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить, встречные исковые требования Я. не признал, просил суд в их удовлетворении отказать.

Представители ответчика недееспособной Я. – В. и адвокат Ушаков Ю.А. в судебное заседание явились, первоначальные исковые требования не признали, просили суд в их удовлетворении отказать, встречные исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, об уважительных причинах своей неявки суду не сообщил, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит представитель истца Л.. – Л. по доводам апелляционной жалобы.

Источник: https://www.5451212.ru/sovety-advokatov-i-resheniya-sudov/resheniya-sudov/sudebnaya-praktika-o-prinuditelnom-vykupe-doli-v-kvartire/

Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 12 февраля 2015 г. по делу N 33-398/2015 (ключевые темы: совместная собственность

Законно ли требование по выкупу доли в квартире?

Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 12 февраля 2015 г. по делу N 33-398/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи – председательствующего Софиной И.М.,

судей: Фоминой А.И. Аврамовой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Измалкиной К.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 12 февраля 2015 года гражданское дело по иску А.Н.А. к М.А.О. об определении доли в праве общей собственности, взыскании компенсации за долю, прекращении ранее зарегистрированного права собственности,

по апелляционной жалобе А.Н.А. на решение Курганского городского суда Курганской области от 20 октября 2014 года, которым постановлено:

“Исковые требования А.Н.А. к М.А.О. об определении доли в праве общей собственности, взыскании компенсации за долю, прекращении ранее зарегистрированного права собственности – удовлетворить частично.

Определить доли в праве общей собственности на “адрес” А.Н.А. и М.А.О. в размере по 1/2 доле каждой.

Взыскать с М.А.О. в пользу А.Н.А. в счет возмещения оплаты госпошлины в размере ” … ” руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.”.

Заслушав доклад судьи Аврамовой Н.В. об обстоятельствах дела и по доводам апелляционной жалобы, пояснения представителя А.Н.А. по доверенности Пономаревой И.М., представителя М.А.О. по доверенности Большакова А.С., полагавшей решение суда законным, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

А.Н.А. обратилась в суд с иском к М.А.О. об определении доли в праве общей собственности, взыскании компенсации за долю, прекращении ранее зарегистрированного права собственности. В обоснование иска указывала, что ” … ” в соответствии с договором N безвозмездной передачи квартир в собственность граждан она и ответчик М.А.О. (до брака – А.

) приватизировали в совместную собственность квартиру, состоящую из двух комнат, расположенную по адресу: “адрес”. В связи с тем, что квартира передана в совместную собственность, доли в квартире не определены, полагала, что каждому собственнику должно принадлежать по 1/2 доле квартиры.

Поскольку указанной квартирой она не пользуется, квартирой в целом пользуется ответчица М.А.О.

, причитающуюся истцу по закону 1/2 долю квартиры выделить в натуре не представляется возможным ввиду смежности комнат, продать квартиру либо выплатить в добровольном рядке компенсацию за причитающуюся истцу по закону 1/2 долю квартиры ответчик отказывается, полагала возможным определить доли в праве общей собственности на квартиру за каждой из сторон в размере 1/2; произвести раздел имущества, находящегося в долевой собственности, выделив принадлежащую ей долю квартиры в денежном выражении, обязать М.А.О. выплатить ей денежную компенсацию в размере ” … ” руб. за принадлежащую 1/2 долю вышеуказанной квартиры; применить последствия выдела доли из имущества, находящегося в долевой собственности путем выплаты компенсации, посредством перехода с момента получения компенсации права собственности на принадлежащую А.Н.А. 1/2 долю квартиры к М.А.О. с прекращением за истцом ранее зарегистрированного права совместной собственности на квартиру по адресу: “адрес”, в Бюро технической инвентаризации г. Кургана под N от ” … “, инвентарное дело N N

В ходе рассмотрения дела истец А.Н.А. в порядке ст.

39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования изменила в части определения размера денежной компенсации за 1/2 доли, просила обязать М.А.О.

выплатить ей денежную компенсацию в размере ” … ” руб. за принадлежащую 1/2 долю вышеуказанной квартиры. В остальной части ранее заявленные исковые требования оставила прежними.

В судебном заседании истец А.Н.А. и ее представитель Пономарева И.М. измененные исковые требования поддерживали по доводам, изложенным в измененном исковом заявлении. Также поясняли, что истец А.Н.А.

в спорной квартире не проживает около 6 лет, проживала в другой квартире, которая сейчас продана. С дочерью – ответчиком по делу отношения сложные, ранее она жила в спорной квартире, но потом дочь сменила замки и перестала ее пускать.

Исковые требования о вселении в спорную квартиру она не заявляет, поясняла, что выехала из спорной квартиры добровольно.

Представитель ответчика М.А.О. по доверенности Большаков А.С. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, кроме требований о признании за сторонами права долевой собственности на квартиру – по 1/2 доли за каждой. Пояснял, что М.А.О.

произвела в квартире неотделимые улучшения за свой счет, делала капитальный и косметический ремонт, меняла окна и полы, клеила обои. Из квартиры А.Н.А. выехала добровольно. Также не возражал против определения за истцом и ответчиком по 1/2 доли спорной квартиры, однако не согласился с выплатой ответчику компенсации за причитающуюся долю в связи с отсутствием у М.А.О.

финансовой возможности (небольшой заработок, наличие на иждивении несовершеннолетнего ребенка, наличие кредитных обязательств).

Курганским городским судом Курганской области постановлено вышеизложенное решение, не согласившись с которым А.Н.А. подана апелляционная жалоба.

В апелляционной жалобе А.Н.А.

просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные ею исковые требования в полном объеме, приводя в обоснование жалобы доводы, аналогичные доводам, изложенным в ее исковом заявлении и поддержанным ею в ходе рассмотрения дела. Также, ссылаясь на положения ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что решение суда принято необоснованно при наличии противоречивых доказательств, имеющих существенное значение для вывода суда.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца А.Н.А. по доверенности Пономарева И.М.

доводы апелляционной жалобы поддержала, дополнительно пояснила, что после состоявшегося судебного решения истец направила в адрес ответчика предложение выкупить ее долю за ” … ” руб.

, от чего ответчик отказалась. Между тем денежные средства необходимы истцу для приобретения жилого помещения.

Представитель ответчика М.А.О. по доверенности Большаков А.С. с доводами апелляционной жалобы не согласился, считал их несостоятельными, а решение суда законным и не подлежащим отмене. Дополнительно пояснил, что ответчик не имеет материальной возможности выкупить 1/2 долю квартиры истца за ” … ” руб.

, которая к тому же столько и не стоит с учет смежности комнат, и выразила в ответе согласие приобрести долю истца за ” … ” руб.

Против вселения истца в квартиру, согласования в установленном законом порядке и производства перепланировки для изолирования смежной комнаты ответчик не возражает, о чем также написала в ответе не предложение истца о выкупе ее доли.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец А.Н.А. и ответчик М.А.О. не явились, о дате и времени рассмотрения дела были извещены надлежаще, о причинах неявки суд апелляционной инстанции не уведомили.

Судебная коллегия, в соответствии со ст.ст. 167, 327, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в отсутствие неявившихся сторон при участии их представителей, в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. 2 ст.

244 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 245 Гражданского кодекса Российской Федерации, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Из материалов дела усматривается, на основании договора N от ” … ” о безвозмездной передачи квартир в совместную собственность граждан, А.Н.А. и А.А.О.(фамилия изменения в связи с вступлением в брак на М.А.О.) являются собственниками квартиры N “адрес”, общей площадью 45 кв.м., жилой 28.7 кв.м.

Судом первой инстанции верно установлено, что спорное имущество находится в совместной собственности истца и ответчика, истец имеет намерение установить долевую собственность в отношении спорного имущества, соглашение об установлении долевой собственности между участниками совместной собственности не достигнуто.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, руководствуясь положениями п. 1 ст. 245 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к правильному выводу об установлении долевой собственности сторон на спорное имущество и признании равенства долей (по 1/2 доле истцу и ответчику).

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела, истец А.Н.А.

в спорной квартире не проживает, не пользуется принадлежащей ей на праве собственности долей в квартире, интереса к указанной квартире не имеет и желает выделить долю из общей собственности путем определения ее доли в праве собственности в размере 1/2 доли в указанный выше квартире, взыскания компенсации с ответчика, являющегося вторым участником долевой собственности.

В силу абз. 2 п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требования такого рода подлежат удовлетворению при условии доказанности следующих обстоятельств: доля собственника, требующего компенсацию, является незначительной, ее нельзя выделить в натуре, собственник не имеет существенного интереса в пользовании имуществом.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания компенсации за долю, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу об отсутствии по делу названных обстоятельства в их совокупности, приняв во внимание отсутствие согласия ответчика выкупить по предложенной истцом цене долю истца в квартире в связи с отсутствием финансовой возможности.

Судебная коллегия признает указанный вывод правильным, соответствующим положениям вышеназванного абз. 2 п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу, с учетом закрепленного в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа неприкосновенности собственности, не допускается без законных на то оснований понуждение как к получению компенсации вместо выдела доли в натуре, так и к ее выплате.

Анализ указанных норм в их взаимосвязи позволяет сделать вывод о том, что предусмотренное п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации право выделяющегося собственника на выплату ему стоимости его доли может быть реализовано лишь при условии, что другие участники долевой собственности не возражают принять в свою собственность долю выделяющегося собственника.

Делая такой вывод, коллегия исходит из того, что, предусматривая право выделяющегося собственника на выплату ему стоимости его доли, законодатель не возложил на других участников долевой собственности обязанности принять в принудительном порядке в свою собственность имущество выделяющего собственника.

Из объяснений представителя ответчика следует, что М.А.О. денежными средствами на выкуп доли А.Н.А. не располагает, возражает против принудительного приобретения этой доли.

Таким образом, поскольку ответчик не изъявлял своей воли по приобретению принадлежащей А.Н.А. доли в праве собственности на спорную квартиру, указывал на отсутствие у нее денежных средств для выплаты истцу денежной компенсации, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Между тем истец не лишен возможности защитить свое право собственности в ином порядке, в том числе посредством определения порядка пользования жилым помещением при намерении вселения и проживания в нем, либо посредством продажи своей доли при соблюдении положений ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (преимущественное право покупки).

Юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, все доводы сторон были предметом судебного разбирательства, которым дана правильная и мотивированная оценка, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда, по делу не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании апеллянтом норм материального права и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Курганского городского суда Курганской области от 20 октября 2014 года оставить без изменения апелляционную жалобу А.Н.А. – без удовлетворения.

Судья-председательствующий: И.М. Софина

Судьи: А.И. Фомина

Н.В. Аврамова

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/132722365/

Верховный суд разъяснил порядок продажи доли в общей квартире

Законно ли требование по выкупу доли в квартире?

Верховный суд на примере одного квартирного спора разъяснил, какими нормами надо руководствоваться при продаже доли в общей квартире. Трудно назвать идиллической жизнь людей, которые не являются одной семьей, но сосуществуют в общей квартире.

Поэтому при первой возможности такие граждане хотят избавиться от соседей и зажить в отдельной квартире. Желание таких сожителей понятно, но распоряжение даже своими собственными долями в квартире содержит так много подводных камней, что о них спотыкаются не только обыватели.

Ошибаются даже судьи.

Верховный суд разъяснил, как соседям решать дела о земельных спорах

В нашем случае история началась с того, что в районный суд Тюмени обратилась гражданка, возмущенная действиями соседки. Суть спора в следующем – две женщины, у каждой из которых было по ребенку, владели одной квартирой в равных долях. Получалось, что у каждого из жильцов – двух взрослых и двух детей, было по одной четвертой доли.

Одна из них нашла вариант поменять свою долю и долю ребенка на отдельную квартиру. Договорилась гражданка с некой семьей, в которой было четыре человека.

Второй владелице квартиры такой обмен, естественно, не понравился, и она отправилась в суд, чтобы доказать, что договор мены нарушает ее преимущественное право на покупку соседской доли в квартире. Районный суд с истицей согласился. Областной суд оставил это решение в силе.

Обиженная ответчица дошла до Верховного суда. Там в Судебной коллегии по гражданским делам итоги разбирательства изучили и посчитали, что жалобу можно удовлетворить.

Суд обязательно должен установить, было ли правильно оформлено письмо от того, кто решил продать свою долю

Верховный суд напомнил коллегам, что в 250-й статье Гражданского кодекса сказано: в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этих долей. Причем по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Исключение – продажа долей с публичных торгов.

А еще в законе сказано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему гражданину. В этом же письме необходимо указать цену и условия, на которых квадратные метры продаются.

На раздумья и покупку закон дает сособственнику один месяц. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли соседа или промолчат, хозяин квадратных метров будет вправе распорядиться ими по своему желанию.

Вот что еще важно знать: по закону, если своей долей хозяин распорядился с нарушением преимущественного права соседа, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. И эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены.

Из всех приведенных норм закона Верховный суд делает вывод: юридически важным обстоятельством, которое обязательно должны установить суды при рассмотрении подобных дел, будет наличие или отсутствие правильно оформленного извещения от гражданина, который решил избавиться от своей доли.

Правильность оформления такого “письма счастья” соседу- это указание цены доли и прочих условий, а также подтверждение платежеспособности других сособственников.

ВС разъяснил, как в приказном порядке будут списываться деньги за долги

В нашем случае местный суд, решая этот спор, не увидел доказательств, что гражданка, пожелавшая обменять на стороне свою долю и долю дочери, правильно известила соседку. Поэтому суд и решил, что договор мены нарушил права соседки на приоритетную покупку доли.

Подтверждение платежеспособности – а именно того факта, что у истицы были деньги на покупку соседских долей, а это половина квартиры, – по мнению Верховного суда, также имело важное значение для правильного решения спора. В нашей истории суд почему-то платежеспособностью соседки даже не заинтересовался.

Верховный суд напомнил, что при требовании в суде перевода прав покупателя на себя истец обязан перевести на банковский счет Судебного департамента в своем субъекте РФ уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины подлежащие выплате покупателю и возмещение понесенных им при покупке доли расходов.

Верховный суд подчеркнул: такое внесение денег в случае удовлетворения иска способствует своевременному исполнению судебного решения. Но по иску, о котором пишем, никакие деньги на банковский счет внесены не были, и поэтому решение суда не выполнено.

Кроме этого, Судебная коллегия ВС обратила внимание на важную деталь. Из материалов дела видно, что ответчица и те, кто с ней менялся, согласовали цену доли в рублях.

Непонятно почему, райсуд, рассматривая дело, сам уменьшил покупную цену. И каких-либо правовых оснований, почему цена “усохла”, суд не привел. А это прямое нарушение 198-й статьи Гражданского кодекса. Это дело Верховный суд велел пересмотреть.

Источник: https://rg.ru/2017/01/23/verhovnyj-sud-raziasnil-poriadok-prodazhi-doli-v-obshchej-kvartire.html

Можно ли защититься от квартирных рейдеров?

Законно ли требование по выкупу доли в квартире?

Сергей Хаванский,
кандидат юридических наук,
руководитель Правовой редакции Компании “ГАРАНТ”

Есть в современной российской практике такое явление, как “квартирное рейдерство”.

Суть его состоит в том, что, получая формальное право собственности на ничтожную по своему размеру долю в праве собственности на жилье, мошенники, формально же не нарушая закон (и потому привлечь их к ответственности почти невозможно), в буквальном смысле выживают хозяев квартиры, заставляя последних продавать бандитам жилье за бесценок и просто сбегать. Попробуем разобраться, можно ли защитить свое жилье с помощью ГК РФ.

Что такое доли?
Итак, первоначально доли в праве собственности на жилье образуются, как правило, либо при его наследовании (прежний единственный собственник умирает, и в силу закона или завещания его имущество делится между наследниками), либо при приватизации (жилье приватизируется на двух или более лиц – как правило, членов семьи – и поступает в их собственность).

Доли, даже будучи только “виртуальными” объектами (то есть не выделены из общего имущества и (или) порядок пользования жильем не определен), поступают в оборот как любое другое имущество – их можно точно также продавать, покупать, дарить, как и целые жилые объекты.

Результатом такого свободного хождения долей нередко является то, что доли начинают дробиться и может возникнуть ситуация, когда, с одной стороны, есть собственник большей доли (основной или “мажоритарный” собственник, который, как правило, и проживает фактически в помещении), и “миноритарный” собственник, которому принадлежит какая-нибудь “одна -дцатая” доля (и на той, и на другой стороне может оказаться по несколько человек, но для удобства изложения будем говорить в единственном числе – “собственник”).

Важно отметить, что владеющее даже копеечной долей лицо имеет право претендовать на то, чтобы входить в помещение, пользоваться им, регистрироваться на своей “жилплощади”. То есть получившие в собственность даже 1/16, 1/50, 1/200 и др. долю рейдеры могут совершенно законно проникнуть в ваше жилье.

Принудительный выкуп: есть ли шанс?
Чтобы предотвратить подобное развитие событий, имеет смысл попробовать выкупить пресловутую микродолю у ее владельца, пока он не успел продать ее квартирным рейдерам (сами рейдеры продадут вам свои крохи разве что по цене самого жилья).

Если же обладатель доли не захочет ее уступить (либо считая цену выкупа недостаточно высокой, либо в силу того, что действительно что-то замышляет), то можно попробовать воспользоваться пунктом 4 статьи 252 ГК РФ, согласно которому возможен принудительный выкуп доли.

Для этого закон называет три условия:

  • доля незначительна;
  • доля не может быть реально выделена (то есть жить на ней физически нельзя);
  • собственник микродоли не имеет существенного интереса в использовании жилья.

При соблюдении этих трех условий можно заставить собственника микродоли продать ее вам по цене, определенной судом.

Но все мы понимаем, что требование закона – это одно, а вот конкретная практика его применения практически всецело определяется судами.

В 2008 году Конституционный Суд РФ постановил, что принудительному выкупу доли миноритария обязательно должно предшествовать требование его самого о выделе доли.

То есть, собственник микродоли должен сам заявить о своем желании “отделиться”, и без этого принудить его продать свое имущество (каковым является доля, несмотря на свою “невещественность”) возможности нет.

На первый взгляд, в силу этой позиции Конституционного Суда у хозяев жилья нет шансов противостоять мошенникам – тем более, что есть и соответствующая судебная практика по конкретным спорам, где суды отказывали фактическим владельцам квартир в их попытках стать единовластными собственниками.

Однако, не все так просто. Спустя полгода после решения Конституционного суда Верховный Суд РФ опубликовал свое решение, принятое еще в 2006 году, в котором защищалось право основного собственника выкупить микродолю даже без требования ее собственника о выделе.

Тем самым, Верховный Суд по факту не согласился с Конституционным.

И – по крайней мере, в московских судах – можно найти целый ряд решений, в которых суды до сих пор руководствуются этой логикой и соглашаются с требованиями хозяев жилья, признавая их право на принудительный выкуп без предварительного требования о выделе.

По идее, коллизия между этими судебными позициями должна была разрешиться после появления другого решения Верховного Суда РФ, принятого в 2010 году, где Верховный Суд продублировал позицию Конституционного.

Однако, и по сей день суды даже в рамках московского региона продолжают выносить противоречивые решения, то позволяя мажоритарному собственнику требовать принудительного выкупа микродоли без предшествующего намерения миноритария о ее выделе, то отказывая мажоритарию в этом.

Вполне возможно, эта практика все же скоро прекратится и все суды будут следовать позиции ограничения возможностей основного собственника, так как уже этой весной появилось постановление Пленума Верховного Суда, которое требует безусловного и прямого соблюдения Конституции, наивысшее право толкования которой как раз и принадлежит Конституционному Суду.

Шанс есть – пока. Но каковы условия?
Но, даже если суд признает за мажоритарным собственником право требовать принудительного выкупа микродоли без предварительного заявления миноритария о ее выделе, такое право, это еще не означает конец судебных баталий.

Ведь в данном случае суд соглашается только с тем, что основной собственник вообще имеет право требовать выкупа.

А далее суд рассматривает, возможно ли провести выкуп каждой конкретной доли в каждом конкретном случае, оценивая названные выше три условия для такого выкупа (незначительность доли, возможность или невозможность ее выдела, наличие или отсутствие существенной заинтересованности в жилплощади).

Размер доли и возможность/невозможность ее выдела – как правило, взаимосвязанные параметры: чаще всего долю невозможно выделить именно потому, что она слишком мала. Но здесь могут спать спокойно только те, у кого в сособственниках – обладатель действительно микроскопической доли (то есть при выделе ему полагалась бы площадь вроде нескольких квадратных метров или меньше).

Всем остальным стоит быть начеку – суд может не только отказать в требовании выкупа, но и еще (если миноритарий заявит встречное требование о выделе) “додать” ему пару-тройку “квадратов” для того, чтобы получилось выделенное помещение.

Так что можно из прежде “виртуального” права сделать совершенно реальный, готовый к использованию объект (например, ваш сособственник получит изолированную комнату).

Впрочем, последнее происходит далеко не всегда – можно найти как примеры, когда метры добавлялись, так и когда такой “добавки” не происходило. Да и вообще, в целом судебная практика в вопросе критериев возможности/невозможности принудительного выкупа очень противоречива (не меньше, чем по вопросу права на выкуп без требования о выделе).

Так, относительно “существенной заинтересованности” в судах существует еще больший разнобой.

При оценке этого вопроса суд оценивает большое количество различных факторов, таких как проживание миноритария в этой квартире, его место регистрации, наличие у него иной жилплощади (по этой причине требование о принудительном выкупе надо заявлять до продажи помещения рейдерам, так как они, как правило, – по документам – другого жилья не имеют и хотят жить именно здесь, то есть проявляют очевидную заинтересованность). Принимаются во внимание и факторы родственных отношений с основными собственниками, возможность “неконфликтного сосуществования” и проч. Сочетание этих обстоятельств каждый раз неповторимо и потому предугадать решение суда нет практически никакой возможности.

Кроме того, есть еще один интересный вопрос, когда даже при наличии, казалось бы, всех условий для принудительного выкупа доли, суд отказывает в этом. Это – недостаточность у мажоритария средств для выплаты компенсации. То есть, попытка свести спор к выплате за выкупленную долю копеечных сумм (например, из маленькой “белой” зарплаты), скорее всего, потерпит неудачу.

Итак, подведем итоги. Теоретически собственник жилья может упредить риск захвата его жилья рейдерами. Для этого надо попытаться выкупить микродолю до тех пор, пока она не перешла в руки мошенников (в этом случае в действие вступают уже совсем другие механизмы противодействия).

Если собственник микродоли не желает ее продавать, можно воспользоваться механизмом принудительного выкупа через суд. При этом – по крайней мере, в московском регионе – судебная практика очень противоречива: хозяин квартиры вполне может добиться успехов, однако может и проиграть (причем еще и подарить сособственнику лишнюю площадь).

Поэтому, на самом деле, лучший способ разрешить ситуацию – это все же честные переговоры с миноритарным собственником, которые позволят договориться о взаимоприемлемом решении и избежать тех трудностей и рисков, которые неизбежно влечет за собой судебное разбирательство.

Документы по теме:

Все записи автора

Все авторы

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/havanskij/472907/

Принудительный выкуп доли в квартире 2019

Законно ли требование по выкупу доли в квартире?

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке
Принудительный выкуп доли и досудебный порядок
Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли
Подсудность споров и перечень документов для иска в суд

В нашей стране провозглашен принцип неприкосновенности собственности, и закреплен в ст. 35 Конституции РФ.

Гражданское законодательство РФ закрепляет права собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом (ст. 288 ГК РФ).

Нередки случаи, когда один объект недвижимости в виде жилого помещения (квартиры, комнаты) принадлежит нескольким лицам (долевая собственность – ст.

244 ГК РФ), при этом сособственники могут являться как членами одной семьи, так и совершенно чужими людьми, которые стали собственниками в силу разных оснований: в результате наследования долей, раздела имущества, покупки доли, в том числе на торгах, и т.д.

Если собственники долей не могут мирно согласовать порядок пользования жилым помещением, то он устанавливается судом (статья 247 ГК РФ). Но это касается случаев, когда доли участников собственности соответствуют отдельным помещениям в квартире.

Однако на практике бывает, что доля одного из участников долевой собственности очень мала, и даже мизерна, а наибольшая часть принадлежит другому собственнику.

В таких случаях совместное владение и пользование имуществом невозможно, поскольку микродоля одного из собственников жилья не соответствует отдельному помещению в квартире, а составляет очень незначительную площадь, пользование которой всегда сопряжено с нарушением прав другого собственника.

В этом случае определение порядка пользования квартирой невозможно даже в судебном порядке, поскольку для этого необходима техническая возможность раздела не только жилых, но и подсобных помещений в квартире.

Собственник, обладающий основной площадью пытается договориться с владельцем незначительной доли жилья, предлагая выкуп доли, однако прийти к соглашению удается редко, поскольку стоимость таких мелких долей на рынке недвижимости весьма незначительна, и собственнику не хочется расставаться со своими метрами, хотя он и понимает, что реально пользоваться, не нарушая прав соседа, он не может.

При таких обстоятельствах спор может быть разрешен только в судебном порядке. Судебная практика по делам о принудительном выкупе долей в жилом помещении неординарна.

Юрист по жилищным вопросам в СПб Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке

Прекращение права собственности возможно только в определенных законом случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, гибели или уничтожении имущества, отказе от права собственности и в других случаях утраты права собственности.

Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.

Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.

Данная норма закона предусматривает, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается лишь с его согласия. Однако, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию, но только при наличии совокупности трех исключительных обстоятельств:

  • Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе)
  • Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня)
  • Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)

При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.

К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья.

Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ в ряде определений (в том числе от 13.10.

2009 № 1359-О-О), суд, при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, должен также установить, насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.

На практике суды также выясняют, когда и как возникло право собственности каждого из сособственников, приобрел ли собственник незначительную долю, зная, что наибольшая часть жилого помещения принадлежит кому-то еще, и что его малая доля не позволит ему совместно с другими проживать в этом помещении; не злоупотребляет ли владелец малой доли своим правом, к примеру, используя свою долю для регистрации других лиц, пытаясь сдавать внаем и т.д.

Вывод: Судебный выкуп незначительной доли в общем имуществе возможен, несмотря на сложность данных споров.

Такая позиция подтверждается Верховным судом РФ

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/prinuditelnyiy-vyikup-doli-v-kvartire/

Окно права
Добавить комментарий