Стоит ли заключать данный договор купли продажи?

Продаете-покупаете квартиру? Используйте договор задатка

Стоит ли заключать данный договор купли продажи?

Один из вариантов без осложнений пройти этот этап – договор задатка. 

– Уважаемый господин Соколовский. Я продаю свою квартиру. Покупатель предлагает мне для начала заключить договор задатка (rokasnaudas līgums). Не опасно ли это? Какие существуют риски и на что надо смотреть при заключении этого договора.

С уважением, Людмила.

Договор задатка (rokasnaudas līgums) – это один из инструментов для того, чтобы обеспечить сделку. Для чего он нужен? Например, вы хотите продать квартиру. Но есть причины, по которым вы не можете продать ее сразу.

Например, она сдана и освободится только через какое-то время или есть другая причина, не позволяющая продать недвижимость сразу. У вас есть потенциальный покупатель, и он предлагает хорошую цену.

Покупатель готов ее купить, но не готов сразу вам перечислить деньги и потом терпеливо ждать, пока вы решите проблемы, связанные с продажей квартиры. Это определенный риск для него.

Он боится, что продавец, например, продаст квартиру кому-нибудь другому, а уже полученные деньги не отдаст. С другой стороны, квартира ему понравилась, и он готов ее купить.

В этом случае стороны могут заключить договор залога. По этому договору одна сторона обязуется купить оговоренную недвижимость, а вторая ее продать за оговоренную цену в конкретные сроки. В качестве гарантии того, что сделка состоится, вносится залог.

Покупатель тоже может быть инициатором заключения договора залога. Например, квартира ему понравилась и цена тоже, но денег сейчас нет или они будут доступны позже.

Сейчас многие покупки совершаются за кредитные деньги, а для того чтобы оформить кредит – нужно время.

Чтобы продавец, пока покупатель договаривается с банком о кредите, не продал эту недвижимость кому-нибудь еще, покупатель заинтересован заключить договор залога.

Договор залога позволяет снизить риски и преодолеть взаимное недоверие. Покупатель может быть спокоен, что объект, который он выбрал, будет ему продан, а продавец, что покупатель гарантированно купит квартиру по оговоренной цене.

Механизм этого инструмента прост: наказывать тех, кто не сдержит своего обещания. Покупатель при заключении договора задатка платит продавцу часть суммы покупки. Обычно это 10–15% от суммы сделки. В договоре задатка стороны договариваются о времени заключения договора купли-продажи и о размере платы за недвижимость.

Если в установленные сроки покупатель отказывается заключить договор купли-продажи, то он теряет уже заплаченный залог. Если это делает продавец, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере.

Таким образом, боясь потерять свои деньги, стороны действительно вынуждены четко придерживаться договоренностей.

Чем больше размер задатка, тем больше гарантия, что человек не откажется от своего обязательства заключить сделку.

Договор задатка иногда является более важным, чем сам договор купли-продажи. В нем обычно оговариваются самые существенные элементы будущей сделки, от которых потом нельзя будет отказаться: цена, сроки, ряд обязанностей сторон.

В договоре продавец публично заверяет, что, например, квартира не заложена, по ней не ведется спор, она не является общим имуществом брака и так далее. Если выяснится, что он сказал неправду, то с него можно взыскать деньги. Покупатель же подтверждает серьезность своих намерений – внеся задаток.

Подписывая договор задатка, нужно быть очень внимательным. Покупатель должен убедиться, что хочет приобрести именно этот объект по этой цене. А продавец должен осознать, что, подписав договор, он, например, не сможет поменять цену, даже если рыночная стоимость квартиры или дома за это время возрастет, или продать другому покупателю.

В договоре задатка также обязательно указать срок заключения договора купли-продажи. Нужно быть внимательным и убедиться, что в этот срок можно уложиться. При этом нужно учитывать, что могут быть непредвиденные задержки. Например, если деньги покупателю придут позже, чем установлено в договоре.

Конечно, всегда можно договориться со второй стороной и подождать.

Однако бывают случаи, когда вторая сторона проявляет принципиальность и тогда сделка может сорваться, а задержавшей заключение договора купли-продажи стороне придется расстаться с деньгами.

Поэтому срок заключения договора нужно назначать с учетом возможных неожиданностей. Если таковых не будет, то договор купли-продажи можно заключить и раньше установленного в договоре залога срока.

Кроме того, в договоре залога нужно договориться обо всех существенных элементах договора купли-продажи.

В противном случае могут возникнут споры, когда одна сторона скажет, что договаривались об одних условиях, а другая будет наставать, что на других. В итоге этот спор может перетечь в долгое судебное разбирательство.

Иными словами, договор задатка является существенным элементом всей сделки и к его разработке следует подойти очень серьезно.

С проектом договора следует заранее ознакомиться в спокойной обстановке и уж точно не за три минуты до его подписания.

Желательно попросить вторую сторону договор заранее выслать для ознакомления и проконсультироваться с юристом. Не надо стесняться предлагать в него свои поправки и уточнять непонятные моменты.

Лучше потерять пару дней на уточнения условий сделки, чем потом годами ходить по судам.

После заключения договора задатка стороны могут спокойно продолжать улаживать все формальности, связанные с предстоящей сделкой.

Конечно, заключение договора задатка не дает стопроцентной гарантии того, что все пройдет безупречно, но во всяком случае минимизирует риски и дает уверенность в том, что сделка состоится.

Консультирует юрист Юрий СОКОЛОВСКИЙ

Источник: https://rus.timeline.lv/raksts/zhizn/32159-prodaete-pokupaete-kvartiru-ispolzuyte-dogovor-zadatka

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Стоит ли заключать данный договор купли продажи?

При покупке квартиры в новостройке после заключения договора купли-продажи застройщик предлагает покупателю подписать акт приема-передачи квартиры. После этого на руки отдаются ключи.

В этот момент покупатель должен быть максимально внимательным, так как после подписания данного акта все претензии к застройщику будут считаться необоснованными.

Так что подписывать акт приема-передачи следует только после тщательной проверки жилья.

Данный акт оформляется в трех экземплярах: для застройщика, покупателя и регистрационной палаты. В нем указываются все данные о квартире и окончательный расчет между сторонами.
Если покупатель по каким-то причинам уклоняется от приема квартиры, застройщик имеет право составить акт приема-передачи в одностороннем порядке.

После этого этапа покупатель квартиры должен оформить право собственности на жилье. Кадастровый паспорт на жилье оформляется в БТИ в течение месяца. Далее покупатель отправляется в регистрационную палату для получения права собственности, которое так же готовится в течение месяца. Когда все эти формальности выполнены, покупатель считается законным собственником новой квартиры.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Как принять квартиру в новостройке?

При покупке вторичного жилья у продавца остаются все документы, которые он имел до перепродажи квартиры, в частности, свидетельство о собственности. К этому пакету добавляется договор купли-продажи и акт приема-передачи.

Эти же документы получает покупатель квартиры плюс кадастровый паспорт, техпаспорт из БТИ, справку из налоговой об отсутствии долгов, справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги, справку из ТСЖ об отсутствии задолженности по членским взносам.

После покупки квартиры новый собственник должен в течение недели зарегистрироваться в ней и переоформить все договора на обслуживание (коммунальные платежи, телефон, интернет) на свое имя.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Судя по вопросу, деньги все-таки были переданы продавцу недвижимости.

Во-первых, каким образом продавцу были переданы деньги? Если рассматривать Петербург и Москву, то здесь на рынках недвижимости принята такая схема заключения сделок: деньги закладываются в депозитарий в расчетном центре по недвижимости под условие независимой выдачи денежных средств продавцу при выполнении определенных условий, описанных далее. Подписывается договор купли-продажи, подается на регистрацию в Росреестр. Стандартная схема выдачи денежных средств продавцу из депозитария, рекомендованная риелторским сообществом, следующая: не более 50% при предоставлении зарегистрированного договора купли-продажи, не более 90% при предоставлении зарегистрированного договора купли-продажи и справки формы 9 об отсутствии зарегистрированных в объекте лиц. Последние 10% выдаются после наступления остальных вышеперечисленных условий по предоставлении акта приема-передачи объекта.

Под «зарегистрированным договором» по новым правилам Росреестра мы понимаем выписку из ЕГРП, содержащую информацию о новом собственнике, данные кадастрового паспорта, информации об отсутствии обременений в пользу третьих лиц. В других регионах зачастую распространена более простая схема взаиморасчетов, когда покупатель отдает продавцу деньги непосредственно при подписании договора купли-продажи, а потом идет его регистрировать.

Таким образом, если договор подписан и деньги переданы, продавец и покупатель в первую очередь должны подать его на регистрацию в Росреестр. Там же через две недели покупатель должен обратно получить пакет документов, подтверждающий его собственность.

Продавец должен предоставить покупателю форму 9, где написано, что он и все, кто проживал в квартире, сняты с регистрационного учета.

Далее продавец и покупатель должны подписать акт приема-передачи объекта, в котором покупатель принимает на себя все обязательства, связанные с сохранением объекта после подписания, принимает его в том виде, в котором его видит на момент подписания и не может более предъявлять претензии к продавцу.

Продавец передает в этот момент покупателю квитанции об оплате всех коммунальных платежей до акта приема-передачи и все комплекты ключей.

На момент подписания акта приема-передачи в квартире должны наличествовать (продавец не имеет права демонтировать данные вещи либо должен обеспечить их наличие) двери, окна, розетки, выключатели, сантехника (раковины в положенных местах), освещение в каждом помещении, при наличии газа обязательно должна быть газовая плита. Либо покупатель должен подписать, что принимает квартиру в несоответствующем виде, но делать этого он не обязан.

Также в момент получения любых денежных средств продавец обязан написать расписку на получение этих денег от покупателя, где должно быть указано, за что он их получил и точная сумма.

При получении 100% денежных средств продавец должен в последней расписке указать фразу: «Деньги получены полностью, претензий к покупателю (ФИО) не имею».

После выполнения всех этих условий продавец и покупатель могут уже навсегда расстаться.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Сколько времени можно жить без регистрации?

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Олеся Обижаева:

Так как заключение договора купли-продажи недвижимости не имеет обязательного нотариального удостоверения, большинство таких сделок граждане проводят самостоятельно, не обращаясь за помощью к юристам, либо к нотариусам за удостоверением сделки. Желание сэкономить на услугах лиц, занимающихся практикой в данных вопросах, оставляет таких граждан в зоне риска. В особенности рискует покупатель, который может остаться и без денег, и без жилья.

Особое внимание нужно обратить на расчет денежными средствами, если они передаются наличными. В идеале наличные денежные средства следует провести через банковскую ячейку. В этом случае вариант того, что деньги окажутся фальшивыми, сводится к нулю.

Также при передаче наличных денег, нужно подстраховать себя распиской о передаче денежных средств или актом об их передаче.

Именно расписка, написанная от руки, с паспортными данными продавца и покупателя и в присутствии двух свидетелей, будет служить доказательством передачи денег.

Что касается передачи денег безналичным расчетом, наиболее безопасный вариант здесь использование безотзывного аккредитива.

После достижения согласования по всем условиям сделки и передачи денег следует обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Стороны должны предоставить пакет документов на недвижимость, заявление установленного образца, квитанция об оплате государственной пошлины.

Передача жилья подтверждается актом приема-передачи в соответствии с законодательством РФ и может быть осуществлена как после подписания договора купли-продажи, так и после регистрации перехода права собственности либо во время проведения регистрации. Важно помнить, что с 15 июля 2016 года привычное для всех свидетельство о праве собственности в бумажном виде больше не выдается, а право собственности подтверждается выпиской из ЕГРП (единый государственный реестр прав).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Существует ли рассрочка между частными лицами?

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_nuzhno_sdelat_posle_zaklyucheniya_dogovora_kupli_prodazhi/6179

Договор купли-продажи – особенности подписания документа. Важные аспекты купли-продажи – на что обратить внимание?

Стоит ли заключать данный договор купли продажи?

Договор покупки-продажи является очень серьезным документом, при заключении которого необходимо обращать внимание на все его аспекты. Неправильно составленный договор может принести массу проблем в будущем. Например, ваше право на имущество может быть оспорено в суде.

Для того чтобы вы имели представление на что необходимо обращать свое внимание в договоре и как принять квартиру, мы подготовили для вас эту статью.

Договор – это официальный документ, который входит в силу только при условии, если он составлен на основе всех необходимых требований, прописанных в Государственном Кодексе Украины, а именно:

Важные пункты при подписании договора купли-продажи

  • Паспортные данные обеих сторон участников сделки и их подписи

Первое, на что вам необходимо обратить свое внимание – это паспортные реквизиты и подписи участников сделки (продавца и покупателя).

Вся информация должна быть записана достоверно, без ошибок и опечаток, так как даже одна ошибка в фамилии или номере паспорта может сделать договор недействительным.

В том случае, если процесс купли-продажи совершается третьими лицами, которые действуют от вашего лица по доверенности, в договоре указываются реквизиты доверенности и данные доверителей.

Обратите внимание, что фамилия будущего правообладателя объекта недвижимости в правоустанавливающих документах должна совпадать с той, которая значится в паспорте.

  • Объект недвижимость, по отношению которого совершается сделка

Договор купли-продажи заключается по отношению определенного объекта недвижимости. В договоре прописываются все основные сведенья про объект: адрес, назначение помещения, дата постройки, общая и жилая площадь, этажность, архитектура помещения, продовольственное снабжение и другие технические характеристики, содержащиеся в паспорте жилья и справке из БТИ.

  • Стоимость объекта недвижимости

Стоимость объекта недвижимости устанавливается из расчета «определенная сумма за квадратный метр». В договоре прописывается полная стоимость, на основе общего метража.

В договоре должен быть прописан порядок оплаты. Если вы осуществляете оплату полной стоимости на месте, то вы прописываете общую сумму прописными буквами и рассчитываетесь за объект недвижимости доверенному лицу компании. В том случае, если продавец предоставляет возможность отсрочки или кредита, но все кредитные обязательства четко прописываются в договоре.

  • Права и обязанности сторон

Каждый договор купли-продажи сугубо индивидуальный, в нем указываются как основные права и обязательства сторон, так и определенные нюансы, которые может выдвинуть продавец по отношению объекта недвижимости.

Чтобы обезопасить себя от возможных уловок, например, в случае приемки квартиры вы не обнаружили никаких изъянов недвижимости, но через время вы увидели некие неисправности, но в договоре не указано, что продавец должен устранить данную проблему; обращайте внимание на каждый пункт и вносите свои правки.

  • Срок исполнения обязанности передать товар
  • Правовые последствия отказа продавца передать товар

Правила устранения недочетов квартиры при заключении договора купли-продажи

Если есть какие-то недочеты по квартире кто и когда их обязан устранить, до подписания договора или после? Данный вопрос является первостепенным, когда покупатель недвижимости сталкивается с первыми проблемами некачественного жилья. Следует начать с того, что для начала необходимо определиться о каком объекте недвижимости идет речь – вторичный или первичный рынок. Сегодня, мы с вами обсудим вопрос со стороны приобретения квартиры от компании-застройщика.

Стоит сразу отметить, что не стоит путать договор о купле-продаже и акт приема-передачи недвижимости от застройщика к покупателю. Договор о покупке недвижимости заключается по отношению объекта недвижимости. Он может быть подписан на разных стадиях строительства, после чего он является подтверждением вашего права на собственность.

Акт приема-передачи недвижимости осуществляется после того, как застройщик готов передать предмет договора вам во владение.

Процесс приемки квартиры – это не просто радостный момент, это процесс, на протяжении которого вы можете высказать все свои замечания, задокументировать их и потребовать выполнения от застройщика.

После процесса приемки квартиры вы имеете право не подписывать акт до устранения всех обнаруженных проблемных зон. В другом случае вы можете подписать акт, но к нему добавить специальное приложение, в котором четко прописаны дефекты и сроки на их выполнение.

Если процесс приемки для вас оказался чрезмерно радостным, вы упустили момент оценки передаваемой недвижимости в собственность, но после вы обнаружили некие недостатки, то вам в помощь приходят такие статьи Гражданского кодекса, как 679-680:

На что необходимо обратить внимание при приеме квартиры?

Когда вы приходите на приемку квартиры, вам необходимо иметь при себе, как минимум, блокнот и ручку, тестер электроэнергии, уровень для определения ровности стен. Данные приспособления помогут вам сделать минимальную проверку на качество произведенных и предложенных для оценки работ.

Обратите ваше внимание на:

  • Стяжку – распространенная проблема для застройщиков. Неровности, бугры и трещины не должны попасться под ваше поле зрения.
  • Стены – проверяйте ровность стен уровнем и следите за тем, чтобы не было в стенах трещин, дыр и любых неровностей, которые невозможно исправить с помощью штукатурки.
  • Качество окон – наличие трещин, плотность прилегания стеклопакета к оконной раме, наличие ручек и надежность их крепления.
  • Качество дверей – насколько плотно прилегает дверная коробка к стене, качество работы дверного механизма.
  • Электрику – наличие и количество розеток, напряжение в сети.
  • Систему водоснабжения – путем наружного осмотра, поверки действия систем, а также просмотра технического заключения приемочной комиссии. Обратите внимание, если ли ржавчины на трубах, трещины в системе водопровода, не течет ли вода.
  • Систему отопления – наличие батарей и их равномерное распределение по всей площади квартиры.
  • Систему вентиляции – наличие вентиляционных отверстий в ванной комнате, туалете, а также кухне, а также их работу.

Данный список не является статичным, вы можете его дополнить своими пунктами. Главное при осмотре квартиры не терять бдительность, постараться обратить внимание на все аспекты, дабы в дальнейшем не иметь проблем и наслаждаться жизнью в новом доме.

Наилучшим решением для вас будет – взять на приемку квартиры специалиста, который сможет оценить уровень качества недвижимости и ознакомиться со всеми сопутствующими документами.

Источник: https://novabydova.com.ua/blog/podpisanie-dogovora-kupli-prodazhi/

Нужно ли заключать предварительный договор и что это такое?

Стоит ли заключать данный договор купли продажи?

Предварительный договор это, как говорят, палка о двух концах. Для кого-то это гарантия сделки, а для кого-то – опасная штука. Большинство из нас не очень разбираются в тонкостях работы с недвижимостью, и совершенно ничего не понимают в словах – ЕГРП, кадастровый паспорт, ликвидность жилья и прочее.

Поэтому большинство людей обращаются за помощью к риэлторам. Некоторые приглашают дополнительного помощника – юриста. Кто, как не они, смогут подсказать вам, стоит ли подписывать тот или иной документ, и чем все может закончиться.

Сегодня мы попробуем детально разобраться в том, что же такое предварительный договор, каким он должен быть, насколько он нужен и когда.

Итак, что же это? Предварительный договор купли-продажи – это официально оформленный «протокол о намерениях» между покупателем и продавцом.

Именно в этом соглашении стороны договариваются о будущем заключении договора купли-продажи и об его условиях, то есть этот договор имеет форму основного договора, причем несоблюдение этой формы приводит к недействительности договора.

Согласно действующему законодательству РФ, предварительный договор должен обязательно содержать в себе определенную дату заключения основного договора, предмет сделки будущего договора, а также условия проведения сделки купли-продажи и иные существенные нюансы. Точная формулировка указана в ст. 429 Гражданского Кодекса РФ.

Кому и когда выгоден предварительный договор? Кому же более выгоден данный договор: агентству недвижимости или клиенту? Верный ответ таков: тому, кто лучше может его использовать.

Бывают ситуации, когда продавцы подписывают такой договор необдуманно, не до конца понимая, что же все таки значит слово «предварительный». Риэлтор после этого может ликовать, и ставить себе галочку об еще одной проданной квартире.

Тем временем у продавца может найтись человек, готовый заплатить куда более выгодную для продавца сумму. Однако, собственник уже связан предварительным договором, и он просто обязан выполнить прописанные условия.

В данном случае, безусловно, выигрывает агентство, так как квартиру можно считать проданной еще до подписания основного договора.

Когда же предварительный договор выгоден покупателю? Покупателю договор пригодится в том случае, если он надумал покупать квартиру, и не хочет, чтобы продавец в последний момент завысил цену еще на 100 000 руб. В данном случае как раз будет очень кстати предварительный договор с договором задатка.

Они закрепят цену и оговорят сроки совершения сделки. Когда предварительный договор выгоден продавцу? В том случае, когда вы договорились, что покупатель купит именно вашу квартиру, именно за оговоренную стоимость. В таком случае продавец спокойно сможет рассчитывать на деньги, которых, по факту, у него еще нет. При заключении такого договора, даже если покупатели найдут более выгодный для них вариант, они десять раз подумают, прежде чем нарушать договор. Несколько весомых причин, чтобы использовать предварительный договор.

Специалисты рассматривают предварительный договор как очень удобный инструмент, который может помочь в сложной сделке. Данный договор позволяет закрепить права и обязанности обеих сторон, если в ближайшие неделю-две проведение сделки представляется невозможным. Вот несколько основных причин для использования данного договора: 1.

Собственник вступает в наследство (а это может занять достаточно длительный период времени), но стороны, тем не менее, хотят зафиксировать свои намерения. Хотя в данном случае юристы не советуют заключать предварительный договор, так как за время вступления в наследство количество собственников может измениться в большую сторону.

Лучше подождать пока не будет получено свидетельство о наследстве. 2. При создании цепочки для альтернативной сделки. Специалисты в данном случае рекомендуют заключать подобные договоры по всей цепочке, и по договору задатка передавать суммы не более 100-200 тысяч рублей, чтобы не подвергнуть риску ни одну из сторон. 3.

У продавца на руках имеется не весь пакет документов, а на их сбор потребуется определенное время. 4. У покупателя на руках находится не вся сумма, и необходимо какое то время, чтобы собрать денежные средства в полном размере. 5.

Существует необходимость провести определенные действия перед проведением сделки (сняться с учета, получить разрешение в органах опеки и попечительства). Один из собственников квартиры отсутствует какое-то время (например, находится в длительной командировке) и не может лично подтвердить свое согласие. 7.

Кроме того данный договор можно использовать в качестве закрепления намерений при покупке квартиры по субсидии или сертификату. Если объект приобретается по субсидии, обналичивание средств происходит после регистрации сделки в службе Росреестра. На это может уйти более двух недель.

В данном случае на риэлтора ложиться ответственность правильно просчитать сроки и сориентироваться, когда у покупателя будут деньги, снизив тем самым риски для своих клиентов. В этих случаях заключается предварительный договор, в котором стороны согласовывают условия сделки, которые являются для них наиболее значимыми.

Поводы для осторожности. В заблуждение по поводу предварительного договора может ввести именно слово «предварительный». Очень многие думают, что это значит – приблизительный, ориентировочный, то есть необязательный. Однако с юридической точки зрения предварительный значит – отсроченный, и, кроме того, обязательный к исполнению.

Именно поэтому стоит несколько раз подумать, прежде чем ставить свою подпись, чтобы не попасть в зону риска. А риски бывают следующие: 1. Быстрое изменение цен. Это, пожалуй, самый распространенный случай. В связи с тем, что договор четко фиксирует цену недвижимости, с ним надо быть особенно осторожным, когда происходит скачек или падение цен.

Не секрет, что периодические такие качки случаются. В таком случае велика вероятность, что продавец не сможет купить на вырученные деньги новое жилье. 2. Ответ придется держать в суде. Исходя из нашего законодательства, в случае, если одна из сторон передумала заключать основной договор, то ее можно принудить к его заключению в судебном порядке.

Аргументировать такой шаг можно, обратившись к п. 4 ст. 445 ГК РФ, которая гласит о том, что, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Однако же не стоит забывать о том, что обязательства по предварительному договору прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поэтому одна из сторон предварительного договора должна заблаговременно письменно уведомить другую сторону о дате, месте и времени подписания основного договора. 3. Судьба задатка. Обычно предварительный договор связан с передачей некой суммы.

Часто покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи квартиры, где предусмотрено внесение задатка. Покупатель квартиры в подтверждение своих намерений (а именно – заключить договор купли-продажи) передает задаток продавцу. Подразумевается, что, если покупатель передумает заключать договор купли-продажи, то задаток остается у продавца.

Если же передумает продавец, то он обязуется уплатить покупателю двойную сумму задатка. Однако нынешняя судебная практика по поводу применения норм о задатке в предварительных договорах неоднозначна, поэтому специалисты советуют заключать отдельно предварительный договор и отдельно договор задатка. Здесь тоже есть тонкость: сумма должна быть либо минимальной, с которой не очень жалко расстаться, либо она должна составлять более половины оговоренной цены. Потому что есть статья в Гражданском кодексе, в которой написано, что при уплате более половины стоимости продавец не имеет права требовать назад имущество, а только оставшуюся часть суммы.

Каким же должен быть предварительный договор? В наше время скачать из интернета можно все, что угодно. Не исключение и предварительный договор. Стоит, однако, учитывать, что данный договор считается законным только в том случае, когда в нем корректно прописаны существенные условия, а именно: 1.

Фамилии, имена, отчества физических лиц с данными паспортов, с указанием адреса и места жительства. Если вторая сторона отказывается предъявлять паспорт, юристы предупреждают: не подписывайте предварительный договор! 2. Стоимость недвижимости. Именно указанная в данном договоре стоимость и будет той, по которой в конечном итоге будет продаваться квартира.

Не забудьте при этом прописью расшифровать стоимость в скобочках. Важно оговорить, что цена является окончательной и не подлежит изменению, что продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм, кроме указанной в договоре цены. 3. Сведения о деньгах.

Если в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору была передана некая сумма денег, стороны должны прописать в договоре ее дальнейшую судьбу. Имеются в виду случаи возвращения полученных средств покупателю, случаи оставления у продавца, зачет в стоимость жилья и т.д. 4.

Точные данные о самом объекте недвижимости: адрес, этажность дома, этаж, количество комнат, площадь, а также свидетельство о государственной регистрации права и правоустанавливающий документ. 5. Срок данного договора, то есть когда стороны намерены заключить основной договор.

Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора. Если соблюдены эти требования, тогда предварительный договор действителен. Если данные участников сделки, данные о самом объекте и стоимость недвижимости неверны, договор можно признать ничтожным.

Согласно букве закона, желательно заверить договор у нотариуса. Это стоит денег, но спокойствие и уверенность в завтрашнем дне ценятся значительно дороже. Нотариус, кроме того, проверит все необходимые документы и станет свидетелем передачи гарантийной суммы. Каждая сторона хранит копию договора вплоть до сделки. Все копии уничтожаются после подписания основного договора.

26 сентября 2013, 14:34

Источник: https://nahodka.pro/news/235/nuzhno_li_zaklyuchat_predvaritelnyy_dogovor_i_chto_eto_takoe/

Что нужно знать про договор купли-продажи

Стоит ли заключать данный договор купли продажи?

Правильно оформленная сделка о продаже и приобретении того или иного товара – это гарантия ваших прав.

Юридически грамотно составленный документ защитит и продавца, и покупателя от возможных мошеннических действий другой стороны, неправомерных претензий, а также от потери денег или имущества. Ниже описано всё, что необходимо знать при заключении сделки.

Стороны договора купли-продажи

Продавать или покупать товары, согласно гражданскому кодексу, могут как частные лица, так и компании. Обязательным условием для первых является дееспособность, для вторых – правоспособность.

Дети до 14 лет дееспособными не являются.

А вот подростки с 14 до 18 лет признаются законом как «частично дееспособные», поэтому могут выступать в роли продавцов, но только с письменного согласия их родителей или опекунов.

Основное требование к продающей стороне – это право собственности на предмет торговли.

Товар

Заключать договор купли-продажи можно на вещи, животных, объекты интеллектуальной собственности, землю, жильё, транспортные средства и т.д. Даже если сам объект сделкипока только в проекте.

Существуют ограничения на оборот некоторых товаров (драгоценности, оружие, лекарственные препараты). Для торговли ими понадобится специальное разрешение.

Форма договора купли-продажи

Есть ли необходимость в подписании бумаг, зачастую решают сами участники сделки. Закон обязывает заключать договор купли-продажи на бумаге только в трёх случаях:

  1. Если гражданин продаёт другому гражданину имущество стоимостью более 10 000 рублей.
  2. Если одной или обеими сторонами сделки являются юридические лица.
  3. Если речь идёт о продаже недвижимости.

И даже здесь есть исключения. Так, подписывать документы не нужно, если сделка исполняется в момент её заключения (при торговле в розницу).

Виды договоров купли-продажи

Согласно ГК РФ, существует семь видов контрактов о приобретении и продаже имущества.

  1. Договор продажи недвижимости.
  2. Договор продажи предприятия.
  3. Договор розничной купли-продажи.
  4. Договор поставки.
  5. Договор поставки для государственных или муниципальных нужд.
  6. Договор энергоснабжения.
  7. Договор контрактации (закупка сельхозпродукции).

Каждый из перечисленных документов имеет свои нюансы в составлении. Наиболее часто происходят сделки с передачей квартир, домови автомобилей.

Договор купли-продажи транспортного средства (автомобиля)

Договор купли-продажи квартиры (расчет с Продавцом производится до подписания договора)

Договор купли-продажи автотехники помимо основного своего предназначения выполняет роль передаточного акта. Но рациональнее составлять акт приёма-передачи отдельно.

Ведь право собственности передаётся вместе с транспортным средством. В акте необходимо подробно зафиксировать техническое состояние автомобиля.

Это позволит избежать споров из-за неполадок, обнаруженных после покупки.

При продаже квартиры нужно подготовить правоустанавливающие документы: выписку или ЕГРН (свидетельствует об отсутствии обременений и статусе собственников), предшествующий договор купли-продажи, мены, приватизации, дарения или свидетельство о наследстве. Рекомендуется также получить справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги, заказать экспликацию, кадастровый паспорт и поэтажный план из БТИ.

Основные пункты договора купли-продажи

Продавец и покупатель должны условиться о товаре, его характеристиках, цене и сроках исполнения контракта. Если у них нет единого мнения по одному или нескольким перечисленным пунктам, то и сделку заключить не представляется возможным.

Условия, которые важно уточнять при составлении договора купли-продажи

  • Наименование товара. Если покупатель приобретает согласно контракту партию телефонов фирмы «Apple» MRRN2RU/A восьмой модели в красном цвете, то продавец не может ему передать вместо них черные Samsung Galaxy A8.
  • Сроки. В контракте может прописываться условие: исполнить обязательства по передаче товара в конкретный срок. Если же точное время исполнения не указано, оно определяется согласно статье 314 ГК РФ. Продавец, выполняющий свои обязательства по договору купли-продажи раньше либо позже установленной даты, рискует потерять клиентов и деньги. Он вправе изменить временные рамки, но только с согласия покупающей стороны.
  • Количество товарных единиц также прописывается в условиях сделки. Оно должно исчисляться в конкретных системах измерения и быть чётко определено. Если точной информации о количестве поставляемого товара нет, контракт не является заключенным.
  • Ассортимент. Если речь в документе идёт не об одной вещи, а о продукции в ассортименте, то он (ассортимент) должен соответствовать поставленным условиям. При несоблюдении данного пункта покупатель вправе отказаться от всей партии. Либо от тех вещей, которые не соответствуют договоренности. И потребовать поменять на нужные или вернуть за них деньги.
  • Сопутствующие принадлежности. Их наличие может регламентироваться законом, самим договором купли-продажи или другими нормативными актами. Вместе с товаром передаются документация на него, инструкция, сертификаты и т.д.
  • Комплектность. Данный параметр может также определяться договором купли-продажи либо принятыми нормами делового товарооборота. Так, смартфоны зачастую поставляются в коробках, в комплекте с зарядными устройствами и адаптерами.
  • Качество. Даже если в документах о сделке отсутствует информация о должном качестве продаваемых вещей, то продающая сторона обязана предоставить эти вещи в состоянии, пригодном для их обычной эксплуатации. Стол со сломанной ножкой или пианино с нерабочими клавишами под данное определение не подойдут.
  • Гарантии. Помимо требований к качеству вещей при передаче их покупателю есть также требования к гарантийному качеству. Данное условие может быть прописано в договоре купли-продажи (в пункте о гарантийных обязательствах). Или, согласно статье 470 ГК РФ, вещь должна быть пригодна для её обычного использования в течение разумного отрезка времени.

Реализуя некачественный товар, продавец может попробовать договориться с покупателем об уценке.

Узнав об изъянах приобретённого товара после окончания сделки, покупатель вправе потребовать

  • ремонта за счёт продавца,
  • снижения стоимости,
  • компенсации своих издержек на ремонт.

Если недостатки критичны (их нельзя устранить полностью, ремонт слишком дорог, вещь невозможно использовать по назначению), покупающая сторона может предъявить требование

  • о возврате затраченных денег,
  • об обмене на аналогичный исправный товар.

Важно! Покупатель может воспользоваться перечисленными правами, даже если он уже расписался в получении качественного товара, а поломку или брак обнаружил позднее. Но только в том случае, если продавец не приведёт доказательства, что поломка произошла уже после продажи.

  • Цена. Во избежание споров и разночтений, стоимость продаваемого имущества также должна быть отражена в условиях контракта. В некоторых случаях договор купли-продажи может предусматривать возможное изменение цены (из-за затрат на его производство или иных факторов).
  • Оплата. Если при передаче денег за купленную вещь предусматриваются рассрочка или кредит, это также должно быть отражено в документе. Иначе покупающая сторона обязана расплатиться полностью и единовременно.

Что ещё нужно учесть

  1. Число владельцев товара. Покупателю не лишне знать, сколько собственников у объекта сделки. Если продавец вовремя не известил о том, что некие люди или организации также претендуют на данное имущество, договор купли-продажи, может быть, расторгнут задним числом.

    Так, при покупке квартиры необходимо уведомлять о нескольких владельцах помещения, прописанных несовершеннолетних жильцах и т.д. В случае с приобретением кредитного автомобиля покупатель должен быть в курсе обязательств перед банком.

  2. Доставка.

    Очень важный вопрос, нередко вызывающий споры между сторонами договора купли-продажи: кто несёт ответственность за сохранность товара во время его транспортировки от продавца к покупателю. Здесь возможны варианты.

  • Самовывоз.

    Покупатель отвечает за приобретённую вещь не с момента её получения, а с того момента, когда получил уведомление о готовности к выдаче. Если вы в понедельник узнали, что телевизор ждёт вас в пункте выдачи, а приехали за ним лишь в воскресенье, то продавец не несёт ответственности за то, что произошло с техникой за последние шесть дней.

  • Доставку организовывает продавец. Пока объект сделки не доставлен по указанному адресу, все риски его транспортировки и хранения лежат на продавце. Даже если фактически доставку осуществляет другая организация.

    Так как логистическую компанию выбрала продающая сторона, то их разбирательства в случае поломки товара никоим образом покупателя не касаются.

  • Доставка сторонним перевозчиком. Если покупатель сам выбрал транспортную компанию, то ответственность продавца заканчивается в момент передачи вещей сотрудникам ТК.

    При повреждении купленного имущества курьером клиент может подать претензию службе доставки, но не продающей стороне.

  1. Упаковка. Продаваемые вещи должны быть упакованы обычным для них способом, обеспечивающим их сохранность. Требования к таре или упаковке могут быть также отражены в условиях сделки.

Как и где оформляется договор купли-продажи

Единой формы или бланка договора не существует – его можно заключать в свободной форме, заполнять от руки или на компьютере. Важно лишь уточнить детали сделки, описанные выше. Не обязательно все – только те, которые актуальны для конкретной ситуации.

Вы можете скачать образец в интернете, но непременно проверьте его полноту и соответствие вашим требованиям.

Место, где будет оформлен договор купли-продажи, не имеет значения. Присутствие нотариуса также необязательно. Исключение: купля-продажа квартиры, когда собственниками (или одним из них) являются несовершеннолетние и недееспособные граждане.

Если при исполнении обязательств по контракту происходят изменения в его условиях, это должно быть отражено в дополнительных пунктах документа. Обе стороны должны заверить подписями эти пункты. Либо можно составить и заключить новый контракт.

Регистрация договора купли-продажи

Сама сделка не нуждается в регистрации. Но если речь идёт о приобретении квартиры или автомобиля, то необходимо зарегистрировать переход права собственности на недвижимость/транспортное средство. Для этого подписываются три экземпляра бумаг: для обеих сторон сделки и для регистрирующего органа.

Срок действия

Договоркупли-продажи действителен до момента передачи товара покупателю и оплаты продавцу. После этого контракт считается исполненным.

Оспаривание и расторжение

  1. Обе стороны согласны расторгнуть договорённость – в этом случае сделка отменяется.
  2. Продавец или покупатель хочет аннулировать сделку в связи с изменившимися обстоятельствами, но его контрагент против.

    В этом случае расторгнуть контракт можно, только выплатив компенсацию за понесённые убытки.

  3. Если покупатель не принимает товар или отказывается за него платить, продавец вправе разорвать договорённость и оставить (вернуть) товар себе.
  4. Расторжение возможно также в том случае, если продавец нарушил условия сделки или соответствующие статьи Гражданского Кодекса: просрочил исполнение контракта, предложил вещи ненадлежащего качества, не в том ассортименте, в неполном комплекте и т.д.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи

Исковое заявление о возврате продавцом уплаченной за товар денежной суммы в связи с отказом от исполнения договора купли-продажи ввиду невозможности обмена товара надлежащего качества по причине отсутствия аналогичного товара в продаже

Заключение

Договор купли-продажи может существовать как в устной, так и в письменной форме. Подписание документов необходимо лишь в некоторых случаях.

Главным пунктом контракта является чёткое описание самого товара (наименование, точное количество). Если некоторые условия не указаны в составленном документе, то они выполняются согласно соответствующим статьям Гражданского Кодекса.

Подписав соглашение о сделке, стороны обязаны исполнять все его пункты. Но у них всегда есть возможность договориться о новых условиях либо расторгнуть договор купли-продажи.

Источник: https://yaprav.ru/blog/post/chto-nuzhno-znat-pro-dogovor-kupli-prodazhi

Окно права
Добавить комментарий