Расчет убытков при изъятии земельных участков

Особенности возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных отдельными федеральными законами

Расчет убытков при изъятии земельных участков

Статьей 12 Федерального закона от 07.05.

2001 № 49-ФЗ “О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации” предусмотрено, что в случае изъятия земельных участков и других обособленных природных объектов, находящихся в пределах границ территорий традиционного природопользования, для государственных или муниципальных нужд лицам, относящимся к малочисленным народам, и общинам малочисленных народов предоставляются равноценные земельные участки и другие природные объекты, а также возмещаются убытки, причиненные таким изъятием. Размер убытков, причиненных объединениям коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ в результате хозяйственной и иной деятельности организаций всех форм собственности и физических лиц в местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов РФ, в том числе при изъятии земельного участка, определяется в соответствии с приказом Министерства регионального развития РФ от 09.12.2009 № 565 “Об утверждении методики исчисления размера убытков, причиненных объединениям коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации в результате хозяйственной и иной деятельности организаций всех форм собственности и физических лиц в местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации”.

В соответствии с п. 1.

3 Методики исчисления размера убытков, причиненных объединениям коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации в результате хозяйственной и иной деятельности организаций всех форм собственности и физических лиц в местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации (далее – Методика), размер убытков рекомендуется исчислять в зависимости от ущерба, причиненного исконной среде обитания малочисленных народов изъятием земельного участка либо предоставлением в постоянное пользование земель и других природных ресурсов, временным занятием, самовольным занятием земельных участков, временным пользованием землей и другими природными ресурсами, ухудшением качества земель и других природных ресурсов (в том числе порчей земель), обременением земельных участков правообладателей. В состав убытков включаются: реальный ущерб имуществу (рассчитывается в соответствии с российскими стандартами оценки по рыночной стоимости зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, в том числе социально-бытового назначения, которые невозможно использовать при изъятии, постоянном и временном пользовании, обременении земельных участков правообладателя, ухудшении качества земель и других природных ресурсов); прочие, документально подтвержденные расходы правообладателя; упущенная выгода (и. 2.1 Методики).

При расчете упущенной выгоды учитываются следующие показатели: ежегодный валовой доход, получаемый от ведения традиционной хозяйственной деятельности; временной период (срок); площадь участка земель и других природных ресурсов; коэффициент пересчета теряемого ежегодного валового дохода в упущенную выгоду (п. 2.3 Методики).

Возмещение убытков при резервировании земель, изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, сносе объектов недвижимого имущества в целях организации и проведения Олимпийских игр и Паралимпийских игр и развития города Сочи как горноклиматического курорта осуществляется в соответствии с Законом об Олимпийских играх.

Порядок возмещения убытков при изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для размещения объектов, необходимых для проведения встречи глав государств и правительств стран – участников форума “Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество” в 2012 г., установлен Федеральным законом от 08.05.

2009 № 93-Φ3 “Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран – участников форума “Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество” в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.

Нормы данных федеральных законов действуют только на определенных территориях, в определенный временной промежуток, а также устанавливают несколько иной порядок (по сравнению с порядком, установленным земельным и гражданским законодательством) изъятия земельных участков и возмещения убытков при таком изъятии.

В частности, предусмотрены сокращенные сроки рассмотрения жалоб, представлений на решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, о выплате выкупной цены, возмещении убытков, предоставлении земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

На практике баланс публичных и частных интересов при определении размера выкупной цены и размера ущерба, причиненного изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, становится недостижим в силу имеющихся коллизий, пробелов, неоднозначности толкования правовых норм, действующих в данной сфере.

В юридических кругах справедливо критикуется неоднозначность регламентации процедуры изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд гражданским и земельным законодательством, что приводит к противоречиям па практике. При этом на практике суды при разрешении дел, связанных с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, применяют нормы как гражданского, так и земельного законодательства.

Ранее уже отмечалось, что до сих пор не приняты методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Указанные недочеты в законотворческой деятельности прежде всего негативно сказываются па правах и интересах физических и юридических лиц. В ряде случаев они лишаются возможности получения соразмерного возмещения в рамках производства изъятия и вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав и законных интересов, в то время как защита должна быть обеспечена до возбуждения судопроизводства.

Анализ судебной практики показывает, что в настоящее время основной проблемой, требующей судебного разрешения, является вопрос о размере возмещения убытков и цены земли при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Источник: https://studme.org/71637/pravo/osobennosti_vozmescheniya_ubytkov_izyatii_zemelnyh_uchastkov_gosudarstvennyh_munitsipalnyh_nuzhd_sluchayah

Оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков

Расчет убытков при изъятии земельных участков

13 апреля 2016

В связи с реализацией крупномасштабных инфраструктурных и девелоперских государственно значимых проектов изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд происходит все чаще. Одним из последних крупнейших проектов можно назвать строительство Олимпийских объектов в Сочи, которое потребовало массового изъятия земель.

Организация предстоящего Чемпионата мира по футболу также влечет изъятие земельных участков у собственников. Государством предусмотрен механизм выплаты компенсаций владельцам земельных участков, подлежащих изъятию (ст. 306 ГК РФ).

Оценка размера такой компенсации называется оценкой для целей возмещения убытков в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Выкупная цена – справедливая компенсация

Размер выплаты, компенсирующей убытки собственника изымаемого участка, называется выкупной ценой. Предполагается, что размер компенсации должен, с одной стороны, покрывать убытки владельца земли, с другой стороны, беречь средства бюджетов от чрезмерных трат. Задача оценки в этом случае – определить некую компромиссную стоимость, которая устраивала бы обе стороны.

Выкупная цена земельного участка включает:

1. рыночную стоимость ЗУ и расположенных на нем объектов недвижимости;

2. понесенные собственником убытки (фактические и будущие), включая упущенную выгоду, возникшие в связи с:

  • изъятием или временным занятием его земельного участка;
  • ограничением его прав;
  • ухудшением качества земель.

Если с расчетом рыночной стоимости проблем обычно не возникает, то расчет убытков, связанных с изъятием земельных участков для государственных нужд, часто вызывает трудности.

Следует отметить, что расчет такого рода убытков не однозначно описывается действующим законодательством в сфере оценочной деятельности.

В действующих законах (ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», «Федеральные стандарты оценки» – ФСО) понятие убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) встречается только в ФСО-7 «Оценка недвижимости», который относит убытки к иным расчетным величинам.

Именно поэтому корректность включения в отчет об оценке расчета убытков вызывает определенные сомнения. Тем не менее, оценщики могут включать расчет убытков в отчет об оценке для целей изъятия или оформлять два итоговых документа:

  • отчет об оценке;
  • заключение о величине убытков, причиненных изъятием земельного участка.

Последние изменения в законодательстве

Нельзя сказать, что законодательство в сфере изъятия земель для государственных или муниципальных нужд активно изменяется.

Из последних изменений – ФЗ №499 (вступил в силу 1го апреля 2015 года), который внес изменения Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты.

В частности, Земельный кодекс был дополнен отдельной главой, регламентирующей порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Согласно новой редакции, в размер компенсации при изъятии включаются:

  • рыночная стоимость ЗУ;
  • убытки, вызванные изъятием земли;
  • рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, если они изымаются вместе с земельным участком.

Последний пункт, по сути, конкретизировал требования отчета об оценке убытков, связанных с изъятием для государственных или муниципальных нужд. Разумеется, оценщики и раньше оценивали стоимость недвижимого имущества, которого собственник лишался в результате изъятия, однако теперь требование к оценке такого имущества закреплено законодательно.

Виды убытков и их расчет

Обычно убытки подразделяются на:

  • реальный ущерб;
  • упущенную выгоду.

Реальный ущерб включает утрату и повреждение имущества, а также все расходы (фактические и будущие), которые понес или понесет собственник земельного участка.

Типичные виды убытков:

  • убытки, связанные с перебазированием (затраты на демонтаж и вывоз оборудования и другого движимого имущества);
  • убытки, связанные с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости;
  • убытки, связанные с услугами профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов);
  • убытки, связанные с рекультивацией земель;
  • убытки, связанные с утратой многолетних зеленых насаждений.

Упущенная выгода – неполученный доход, который обладатели прав на земельные участки получили бы при условии, что изъятие не было бы совершено. Если участок использовался в коммерческих целях, упущенная выгода будет иметь существенное значение.

Существенной сложностью обычно является доказывание наличия убытков в виде упущенной выгоды. Доказывание величины упущенной выгоды может осуществляться на основании документов бухгалтерского учета хозяйственной деятельности организации.

Важно отметить, что неполученный доход рассчитывается на срок, необходимый для восстановления нарушенного производства. При расчете упущенной выгоды величина дохода, который собственник получил бы без изъятия ЗУ (если бы его права не были нарушены), уменьшается на величину предполагаемого дохода, который собственник может получить при условии изъятия ЗУ (при нарушении прав).

Этапы расчета упущенной выгоды:

1. Определение размера денежных потоков, которые собственник получил бы, если бы его ЗУ не был изъят.

2. Анализ финансово-хозяйственной деятельности физического лица

3. Анализ влияния на бизнес изымаемого имущества

4. Определение периода восстановления нарушенного производства

5. Определение прогнозного потока выручки

6. Определение прогнозного потока расходов (переменных и постоянных)

7. Расчет денежного потока

8. Определение ставки дисконтирования, дисконтирование денежных потоков

Пример. Расчет упущенной выгоды

Скачать пример расчета упущенной выгоды (568,43kb)

Есть вопрос по теме оценки при изъятии земельных участков? Задайте вопрос эксперту.

Источник: http://www.estimatica.info/assessment/land/187-otsenka-dlya-tselej-vozmescheniya-ubytkov-pri-izyatii-zemelnyh-uchastkov

Тема 12. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Расчет убытков при изъятии земельных участков

Всоответствии с действующим земельнымзаконодательством исполнительный органгосударственной власти или органместно­го самоуправления в пределахсвоей компетенции может принять решениеоб изъятии земельного участка или овременном ограни­чении прав на него.

В результате этого у собственника,землеполь­зователя, землевладельцаили арендатора нарушаются имущест­венныеправа. Согласно ст. 15 ГК РФ, лицо, правокоторого нару­шено, вправе требоватьполного возмещения убытков, если зако­номили договором не предусмотрено возмещениеубытков в мень­шем размере. Возмещениюподлежат реальный ущерб и упущен­наявыгода.

У собственников, землепользователей,землевладель­цев, арендаторов убыткимогут возникать в соответствии со ст.57 ЗК РФ при:

изъятииземельных участков для государственныхили муни­ципальных нужд;

ухудшениикачества земель в результате деятельностидругих лиц;

временномзанятии земельных участков;

ограниченииправ собственников земельных участков,землепользователей, землевладельцеви арендаторов земельных участ­ков;

изменениицелевого назначения земельного участкана осно­вании ходатайства органагосударственной власти или органаместного самоуправления о переводеземельного участка из соста­ва земельодной категории в другую без согласованияс правообла­дателем земельногоучастка.

Возмещениеубытков возлагается на лиц, в чьихинтересах со­вершаются соответствующиедействия или осуществляются за счетсоответствующих бюджетов.

Размервозмещения убытков опреде­ляется сучетом стоимости имущества на день,предшествующий принятию решения обизъятии земельных участков или обограни­чении прав на них.

Порядоквозмещения убытков устанавливаетсяПостановлением Правительства РФ от 7мая 2003 года № 262 «Об утверждении Правилвозмещения собственникам земельныхучастков, землепользователям,землевладельцам и арендаторам зе­мельныхучастков убытков, причиненных изъятиемили времен­ным занятием земельныхучастков, ограничением прав собствен­никовземельных участков, землепользователей,землевладельцев и арендаторов земельныхучастков либо ухудшением качестваземель в результате деятельности другихлиц».

Определениеразмера убытков, причиненныхземлепользовате­лям и землевладельцамизъятием земельных участков длягосудар­ственных или муниципальныхнужд, осуществляется в соответ­ствиис гражданским законодательством.

Приопределении размера убытков, причиненныхарендаторам земельных участков изъятиемземельных участков для государ­ственныхили муниципальных нужд, учитываютсяубытки, кото­рые арендаторы земельныхучастков несут в связи с досрочнымпрекращением своих обязательств передтретьими лицами, в том числе упущеннаявыгода, арендная плата, уплаченная подоговору аренды за период после изъятияземельного участка, а также стои­мостьправа на заключение договора арендыземельного участка в случае его заключенияна торгах. При предъявлении требованияо возмещении упущенной выгодыземлевладелец, землепользователь илиарендатор должны доказать размердоходов, которые они не получили из-запринятия решения об изъятии земель длягосударственных или муниципальныхнужд, а также причинную связь междуизъятием земельного участка и неполученнымидоходами.

Размерубытков, причиненных собственникамземельных участков, землепользователям,землевладельцам и арендаторам земельныхучастков изъятием для государственныхили муници­пальных нужд или временнымзанятием земельных участков, огра­ничениемправ собственников земельных участков,землепользо­вателей, землевладельцеви арендаторов земельных участков либоухудшением качества земель в результатедеятельности других лиц, определяетсяпо соглашению сторон и рассчитываетсяв соответ­ствии с методическимирекомендациями, утверждённымиРосземкадастром 11.03.2004г.

Припроведении расчета размера убытковустанавливаются ко­личественные икачественные характеристики земельныхучастков и иных находящихся на нихобъектов недвижимости.

Крометого, определяется и анализируетсярынок, к которому относятся земельныеучастки и иные находящиеся на них объектынедвижимости, его история, текущаяконъюнктура и тенденции, а также аналогиземельных: участков и иных находящихсяна них объектов недвижимости иобосновывается их выбор; осуществля­ютсянеобходимые расчеты размера убытков сучетом полученных количественных икачественных характеристик земельныхучаст­ков и иных находящихся на нихобъектов недвижимости, результа­тованализа рынка, к которому относятсяземельные участки и иные находящиесяна них объекты недвижимости, а такжерисков и другой информации; определяетсяитоговая величина размера убытков.

Источник: https://studfile.net/preview/5551646/page:25/

Окно права
Добавить комментарий