Продажа жилого помещения

15. Особенности договора купли-продажи жилых помещений: понятие, юридическая характеристика, особенности заключения договора, форма договора, права и обязанности сторон. Ответственность сторон

Продажа жилого помещения

Договоркупли-продажи жилых помещений являетсяконсенсуальным, двухстороннеобязывающим.Такой договор должен быть заключен вписьменной форме

Особенностипродажи жилых помещений. Существ условиемд\а продажи дома, квартиры, части жилогодома или квартиры, иного жилья, в которомпроживают лица, сохраняющие в соотв сзаконом право пользования этим помещениемпосле его приобретения покупателем,явл перечень этих лиц с указанием ихправ на пользование продаваемым жилымпомещением (п. 1 ст.

558 ГК). В указ переченьвключ след субъекты: а) члены семьипрежнего собственника; б) нанимательжилого помещения и постоянно проживающиес ним граждане; в) поднаниматель жилогопомещения в пределах срока действиядоговора найма (ст.

672, 685 ГК); д) получательренты по договору пожизненного содержанияс иждивением, если в договоре оговоренопроживание его в данном жилом помещении(п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК); е) ссудополучательпо договору безвозмездного пользованияжилым помещением в пределах срокадействия договора (п. 1 ст. 700 ГК). Д\рпродажи жилого помещ подлежит госуд.

регистрации и считается заключ с моментатакой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Такимобразом, при продаже жилого помещенияпереход права собственности от продавцак покупателю не регистрируется. Поэтомунормы ст. 551 ГК по отношению к договорампродажи жилого помещения применятьсяне могут.

Совершение сделок к-п жилыхпомещений подвержено ряду ограничений.Так, продажа жилого помещ, в которомпроживают несовершен. члены семьисобственника, допускается только ссогласия органа опеки и попечительства(п. 4 ст. 292 ГК). А в соответствии со ст. 19Закона РФ от 24 декабря 1992 г. (в редакцииот 10 февраля 1999 г.

) «Об основах федеральнойжилищной политики» не допускаетсяпродажа иным лицам заселенных квартири домов государственного, муниципальногои общественного жилищных фондов безсогласия проживающих в них совершеннолетнихграждан.

Продажажилых помещений имеет свои особенности.

Во-первых,существенным условием договора продажижилого дома, квартиры, части жилого домаили квартиры, в которых проживают лица,сохраняющие в соответствии с закономправо пользования этим жилым помещениемпосле его приобретения покупателем,является перечень этих лиц с указаниемих прав на пользование продаваемымжилым помещением (например, нанимателижилого помещения, отказополучатели).

Во-вторых,договор продажи жилого дома, квартиры,части жилого дома или квартиры подлежитгосударственной регистрации и считаетсязаключенным с момента такой регистрации(ст. 558 ГК РФ).

Основнаяобязанность продавца по договоркупли-продажи жилого помещения – передачажилого помещения покупателю.

Учитываяустановленное законодательствомтребование регистрации перехода правасобственности и договора, накаждую из сторон договора возлагаетсяобязанность обратиться в государственныйрегистрирующий орган с целью выполненияэтого требования

законодательустановил специальные правила, связанныес исполнением продавцомобязанности передать, а покупателем -принять проданную вещь.

Передача недвижимости осуществляетсяпо подписываемому сторонами передаточномуакту или иному документу о передаче.

Обязательность письменного оформленияпередачи установлена для того, чтобыустранить в будущем споры об исполненииобязанности продавца передать вещь совсеми принадлежностями

Вдоговоре должны быть указаны сведенияо том, каким образом стороны намереныосуществлять передачу отчуждаемыхжилых помещений

Основныеположения о продаже жилых помещений:

•стороныне могут произвольно изменить целевойхарактер использования продаваемогопомещения (оно может быть использованотолько для жилья граждан);

•продавецобязан указать в договоре лиц, сохраняющихправо пользования помещением, котороеон продает, напр. членов его семьи (ст.292 ГК), лицо, проживающее в продаваемомпомещении в силу завещательного отказа,нанимателя (арендатора) жилого помещенияи членов его семьи;

• вдоговоре должно быть указано об отсутствииправ кого-либо на проживание в продаваемомпомещении, если дело обстоит именнотак;

•продажажилого помещения, в котором проживаютнесовершеннолетние члены семьи продавца,возможна лишь с согласия органа опекии попечительства (п. 4 ст. 292 ГК);

•договорпродажи жилого помещения считаетсязаключенным с момента его государственнойрегистрации в органах юстиции либодругих органах, специально созданныхдля этой цели.

Существеннымиусловиями договора купли-продажи жилогопомещения являются:

Во-первых,существенным условием договоракупли-продажи недвижимости являетсяуказаниев нем всех данных продаваемого имущества,которые придают имуществу индивидуальнуюопределенность (ст.554 ГК РФ).

Предметомпродажи является имущество, право накоторое зарегистрировано в установленномпорядке.

Поэтому в договоре должныфиксироваться сведения о продаваемомимуществе, содержащиеся в формахгосударственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним(точный адрес, его площадь и инаянеобходимая информация).

Во-вторых,существеннымусловиемдоговора продажи жилого помещенияявляется ценапродаваемого имущества(ст.555 ГК РФ). Обязательное включениецены имущества в договор обусловлено,как правило, значительной стоимостьюпродаваемого имущества, а такженеобходимостью уплаты налога с продажиданного имущества, размеры которогоопределяются исходя из продажной ценыимущества.

В-третьих,особенностью купли-продажи жилыхпомещений является выделение в качествесущественного условия договора указанияв тексте соглашения лиц, сохраняющих всоответствии с законом право пользованияжилым помещением после его приобретенияпокупателем (перечень таких лиц суказанием их прав на пользованиепродаваемым жилым помещением) (п.1 ст.558ГК РФ).

Такоесущественное условия с одной стороныявляется гарантией «чистоты» жилья дляпокупателя, с другой стороны законгарантирует права на жилище лиц,проживающих в продаваемом жиломпомещении.

ПостановлениеПленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 54 “О некоторыхвопросах подсудности дел по искам оправах на недвижимое имущество”

Кискам о правах на недвижимое имуществоотносятся,в частности, иски об истребованииимущества из чужого незаконного владения,об устранении нарушений права, несвязанных с лишением владения, обустановлении сервитута, о разделеимущества, находящегося в общейсобственности, о признании права, обустановлении границ земельного участка,об освобождении имущества от ареста.

Поместу нахождения недвижимого имуществатакже рассматриваются дела, в которыхудовлетворение заявленного требованияи его принудительное исполнение повлечетнеобходимость государственной регистрациивозникновения, ограничения (обременения),перехода, прекращения прав на недвижимоеимущество или внесение записи в Единыйгосударственный реестр прав в отношениисделок, подлежащих государственнойрегистрации.

Всилу пункта 3 части 2 статьи 34 АПК РФэкономические споры между РоссийскойФедерацией и субъектами РоссийскойФедерации, между субъектами РоссийскойФедерации рассматриваются ВысшимАрбитражным Судом Российской Федерации.Применяя данную статью, судам необходимоучитывать, чтоиски о правах на недвижимое имуществоотносятся к экономическим спорам.

Информационноеписьмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59«Обзор практики разрешения споров,связанных с применением Федеральногозакона «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделокс ним»

….государственнаярегистрация прав на недвижимое имуществои сделок с ним есть юридический актпризнания и подтверждения государствомвозникновения, ограничения (обременения),перехода или прекращения прав нанедвижимое имуществов соответствии с Гражданским кодексом.

Такимобразом, Конституция Российской Федерациии Гражданский кодекс ненаделяют субъектов Российской Федерацииправом издавать нормативные актыпо вопросам определения круга прав нанедвижимое имущество и видов сделок сним, подлежащих обязательной государственнойрегистрации.

Приотсутствии государственной регистрациидоговор аренды недвижимого имуществаявляется незаключенным.Если одна из сторон такого договорауклоняется от его государственнойрегистрации, другая сторона вправе наосновании пункта 3 статьи 165 ГК предъявитьиск об обязании зарегистрироватьдоговор.

Еслистороны установили, что условиязаключенного ими договора аренды зданияприменяются к их отношениям, существовавшимв течение определенного периода временидоего заключения,то при исчислении срока аренды зданияв целях определения, подлежит договоргосударственной регистрации или нет,такой период времени невключается в срок аренды.

Предварительныйдоговор,по которому стороны обязуются в будущемзаключить договор, подлежащийгосударственной регистрации, неподлежит государственной регистрации.

Соглашение,определяющее размер, сроки и порядокпредоставления вкачестве отступного недвижимогоимущества, не подлежит обязательнойгосударственной регистрации.Государственной регистрации подлежитпереход права собственности на недвижимоеимущество, предоставляемое в качествеотступного.

Договорпростого товарищества (о совместнойдеятельности), по которому одна из сторонобязуетсяв качестве своего вкладапередать недвижимое имущество, нетребует государственной регистрации.

Однако, если одна из сторон по такомудоговору уклоняется от государственнойрегистрации возникновения общей долевойсобственности сторон на это имущество,суд вправе по требованию другой стороныпринять решение о государственнойрегистрации перехода недвижимогоимущества в общую долевую собственность.

Источник: https://studfile.net/preview/3816477/page:19/

Особенности продажи отдельных видов недвижимости

Продажа жилого помещения

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связанных с теми земельными участками, на которых они расположены.

Понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости. (п.1.ст.549 ГК РФ).

“По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом прав о пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК).

О праве членов семьи собственников жилого помещения говорится и в ст.292 Кодекса, где устанавливается, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

На практике нередки ситуации, когда новый собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать.

Но тем не менее, обман с пропиской (регистрацией) – явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью.555 Г.Ф. Шершеневич « Учебник русского гражданского права» М. Спарк -1990. С. 98.5

Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок.

И все же, приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства)556 Козырь «Понятие недвижимого имущества» Закон -1999. № 46.

Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Исходя из данной нормы – в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Следует отметить, что из правила ст. 554 ГК РФ, императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки.

Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст.554 ГК РФ.

Интересно, что сведения, определяющие местонахождение устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах.557 Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1996, № 9, с. 47, 61, 72.7

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо определить – может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

Источник: https://studbooks.net/1112614/pravo/osobennosti_prodazhi_otdelnyh_vidov_nedvizhimosti

Порядок продажи жилых помещений

Продажа жилого помещения

Если гражданин решил приобрести какое-либо жилое помещение – дом, квартиру, комнату или долю такого имущества, ему необходимо соблюсти ряд условий и требований, предусмотренных законом.

В первую очередь, необходимо убедиться в подлинности документов, удостоверяющих личность продавца. Для этого следует попросить показать паспорт или документ, его заменяющий.

В случае, если интересы продавца представляет другое лицо, необходимо наличие нотариально удостоверенной доверенности, выданной продавцом, в которой в обязательном порядке оговорено, какие именно сделки с жилым помещением может совершать представитель, включая право на его продажу.

Далее необходимо убедиться, что продавец реально обладает правом собственности на имущество, которое собирается продать.

В соответствии со ст. ст. 209, 288 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Таким образом, необходимо проверить принадлежность жилого помещения продавцу.

Право собственности подтверждается правоустанавливающими документами. В первую очередь, это подлинное свидетельство о государственной регистрации права на жилое помещение. В данном свидетельстве указано основание его выдачи.

Таким основанием может являться договор купли-продажи, мены, дарения жилого помещения, свидетельство о праве на наследство, договор на передачу жилого помещения в собственность (договор приватизации) и др.

, в наличии которых также необходимо убедиться.

В случае, если все указанные условия соблюдены и названные документы имеются, между продавцом (его представителем) и покупателем жилого помещения заключается договор купли-продажи.

Главой 27 ГК РФ регламентируется понятие и условия договора.

Согласно положениям ст. ст. 420-425 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Договор вступает в силу и является обязательным для сторон с момента его заключения.

Кроме того, статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора являются условия, необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

При этом статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Из данной нормы следует, что законом не предусмотрена обязательная нотариальная форма заключения договора купли-продажи жилого помещения.

Однако необходимо отметить, что нотариальная форма заключения такого договора представляется предпочтительной, поскольку нотариус, являясь юристом, имеет возможность, ознакомившись с представленными сторонами документами и текстом договора, предупредить стороны о возможной ошибке или о необходимости скорректировать условия договора.

На основании ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В противном случае сделка купли-продажи может быть признана недействительной по мотиву отсутствия соглашения по всем существенным условиям договора.

Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру или жилой дом к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего владельца, если иное не установлено законом.

В соответствии с требованиями п. 4 ст. 292 ГК РФ при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Следует также учитывать, что согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ один из супругов не имеет права проводить сделку с недвижимостью без письменного согласия второго. Согласие супруга на продажу жилья должно быть нотариально заверено. Нотариальное письменное согласие супруга продавца на продажу жилья предоставляется в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае намерения приобрести комнату в коммунальной квартире следует иметь в виду положения п. 6 ст. 42 ЖК РФ о том, что преимущественное право покупки отчуждаемой жилой площади имеют собственники остальных комнат в данной квартире.

Третье лицо может купить комнату лишь в случае, если остальные потенциальные покупатели откажутся от покупки в течение одного месяца после получения письменного уведомления о продаже.

Преимущественное право приобретения отчуждаемой доли также имеют участники общей долевой собственности.

Завершающим этапом приобретения права собственности на жилое помещение является государственная регистрация права собственности.

Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации.

Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права.

В случае, когда одна сторона уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В заключении, необходимо отметить, что при заключении договора купли-продажи квартиры или жилого дома следует внимательным образом изучать все правоустанавливающие документы, быть бдительным, так как практически все сделки по приобретению жилья требуют тщательного правового анализа.

Источник: https://mosoblproc.ru/explain/e44/

Купля продажа жилых помещений

Продажа жилого помещения

Очевидно, что купля-продажа жилого помещения не сводится к передаче из рук в руки ключа от него в обмен на пачку денег. Иначе любой находчивый продавец торговал бы такими ключами вразвес, а покупатели всю оставшуюся жизнь выясняли бы, кто же займет оплаченные метры.

Чтобы человеку, желающему купить жилье, не оказаться в подобном положении, как минимум, нужно знать, из чего состоит сделка по купле-продаже жилого помещения.

Составляем договор

Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: по объявлению в газете, Интернете или хотя бы по рекомендациям знакомых. Но вот встреча состоялась, и стороны сделки (те самые продавец и покупатель) пришли к соглашению. Один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой – с определенной суммой денег.

Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто двустороннее и взаимное согласие.

Теперь его нужно закрепить на бумаге: что написано пером – не вырубишь топором.

Покупателю ведь не нужно, чтобы его “топором вырубали” из свежекупленной жилплощади? Поэтому нужно вооружиться авторучкой, компьютером с принтером, несколькими листами бумаги и составить договор купли-продажи.

ФОРМЫ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского капитала
Договор купли-продажи квартиры, когда один из покупателей – малолетний ребенок
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога
Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры
Передаточный акт к договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор аренды индивидуального банковского сейфа
Другие формы

Кстати, если продается-покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое.

Во-первых, раз уж оно “жилое”, то, значит, предназначено для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). С одной стороны, и в гараже тоже можно жить, если выгнать оттуда машину, утеплить, поставить санузел, диван, телевизор и холодильник, но жилым помещением гараж от этого не станет по техническим, санитарным и им подобным правилам (ст.

23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения”). С другой стороны, за место проживания сойдет и гостиница или санаторий. Но нам они в данном случае тоже не подходят, так как предназначены они не для постоянного, а только для временного проживания. Место жительства согласно ст.

20 ГК РФ там, где человек проживает постоянно.

Во-вторых, ст. 673 ГК РФ гласит: жилое помещение – это квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Строительные вагончики и трейлеры среди них не упомянуты: жилое “помещение” – это все-таки недвижимость.

В ст. 550 ГК РФ записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах, каждый из которых потребуется в дальнейшем. 

Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор – это очень внимательно его прочитать. Поэтому мы рекомендуем потратить немного денег на квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях договора.

Тем, кто решил, не имея высшего юридического образования, разобраться во всем самостоятельно, следует знать, что в договоре должны в обязательном порядке быть четко прописаны существенные условия. Без них (даже без какого-то одного из перечисленных ниже!) договор считается не заключенным. Таковыми являются:

  • данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат и т. п. Обычно эта информация списывается из документов, подтверждающих право собственности;
  • цена передаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если уж мы что-то покупаем или продаем, надо знать, сколько мы за это выручим.
  • перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
  • условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Помимо договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт, как и сам договор (хотя и не обязательно вместе с ним), должны подписать и продавец, и покупатель.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Подписанием договора дело не ограничивается, переход права собственности на недвижимость теперь надо зарегистрировать.
Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна, – государственная. Она положена по закону (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Сам договор купли-продажи жилой недвижимости регистрировать не нужно (ст. 558 ГК РФ).
Государственная регистрация – вовсе не формальность.

Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение, которое продавец желает превратить в чемодан с деньгами, закреплено за ним. У продавца на это помещение есть право собственности, которое зарегистрировано в ЕГРП.

Переход права собственности как раз и регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него: один с ним расстается, другой его приобретает.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – закон о государственной регистрации).

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

  • написать заявление о государственной регистрации прав. Форма заявления размещена на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/);
  • представить в Росреестр заявление о регистрации прав и документы, необходимые для ее проведения, – сделать это можно как лично в офисах ведомства или многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг, так и в электронном виде либо посредством почтового отправления. Так, помимо заявления, нужно подать документы, удостоверяющие личность физического лица (ч. 8 ст. 18 закона о государственной регистрации), документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя, если с заявлением обращается именно он (ч. 4 ст. 18 закона о государственной регистрации), а также правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение: свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и т. д. (ч. 2 ст. 14 закона о государственной регистрации). Если документы предоставляются в электронной форме, необходимо заполнить форму заявления, размещенную на Едином портале государственных и муниципальных услуг gosuslugi.ru (ч. 11 ст. 18 закона о государственной регистрации). Если же документы направляются по почте, подлинность подписи заявителя на заявлении и доверенность его представителя должны быть засвидетельствованы нотариально. Кроме того, нотариально должны быть удостоверены сделка с объектом недвижимости и доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего эту сделку. К заявлению также необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность физического лица (ч. 12 ст. 18 закона о государственной регистрации). Ознакомиться с полным перечнем документов и порядком их представления можно на сайте Росреестра;
  • дождаться результата. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав и в среднем осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней.

Полностью ведомство, где зарегистрируют переход права собственности, называется “Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии”. На табличке на входе также может быть написано “Росреестр”.

До конца ХХ века в городах были “Регистрационные палаты по регистрации сделок с недвижимостью”, позднее – областные “Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (это для тех, кто будет спрашивать старожилов о том, как пройти-проехать).

Найти, где находится нужное ведомство, можно вот здесь: https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/. Находим свою область на карте, кликаем на нее мышкой и получаем адрес и телефоны учреждения, куда и следует нести документы на регистрацию.

Следует учесть, что услуга по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость платная, за нее взимается госпошлина (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Стоимость государственной регистрации права собственности на недвижимость составляет:

  • для физического лица – 2000 руб.;
  • для юридического лица – 22 000 руб.

Передача денег от покупателя продавцу

Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. Кроме того, стороны могут избрать такую форму обеспечения обязательств по передаче денежных средств как договор счета эскроу.

В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.

В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке.

Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал малолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим.

А вот если продавец и покупатель – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.

Каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

Удачных вам сделок!

Последняя актуализация: 2 мая 2017 г.

Документы по теме:

Если у вас остались вопросы, напишите нам: editor@garant.ru – мы постараемся вам помочь. Или обсудите волнующие вас вопросы на форуме.

Источник: http://www.garant.ru/actual/nedvigimost/kupl-prod-gn/

Окно права
Добавить комментарий