Продажа квартиры несколькими собственниками

Купля-продажа квартиры в долевой собственности

Продажа квартиры несколькими собственниками

Долевая собственность возникает, если у квартиры два и более хозяина.

Проверить, что квартира находится в долевой собственности, несложно – достаточно посмотреть, что написано в свидетельстве или выписке.

Если в графе «Вид права» указано, например, «Общая долевая собственность, доля в праве 1/2» — это значит, что собственник формально имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться половиной квартиры.

Помните, что если у вас есть 1/2 доли в праве на двухкомнатную квартиру, это не означает, что в вашей личной собственности фактически находится, скажем, одна жилая комната, половина коридора и туалет.

Раздел квартиры в случае спора осуществляется судом и закрепляется судебным решением. До раздела доля в праве юридически означает, что целое право на квартиру (а не квартира) было разделено и передано разным собственникам, которые могут распоряжаться своими долями по своему усмотрению, но с учетом мнения других собственников.

Такой вид права чаще всего появляется, если квартира была куплена двумя лицами, получена по наследству несколькими наследниками, приватизирована или разделена между супругами при разводе.

Если квартира приобретена в браке, и брак на момент продажи не расторгнут, то квартира находится в общей совместной, а не долевой собственности. Доли супругов в этом случае не выделены, а на продажу квартиры требуется нотариальное согласие супруга. Право преимущественной покупки у супруга не возникает.

Продажа и покупка квартиры, находящейся в собственности двух и более лиц, требует особого внимания при сборе и оформлении документов. Если будут нарушены права одного из сособственников, сделка может быть отменена.

Покупки у двух и более собственников

Прежде, чем покупать любую квартиру, проверьте количество собственников. Сделать это можно на основании данных выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности на квартиру.

Бывает, что в свидетельстве указан только один из собственников с долей, например, 1/3 в праве общей собственности. В таком случае закажите выписку из ЕГРН, чтобы точно установить, кто и в каком размере имеет право распоряжения квартирой. При сложении всех долей должно получиться 1.

Пример.

Смирнов А.В. покупает квартиру, находящуюся в общей долевой собственности. В свидетельстве, которое предоставил ему продавец Прохоров А.Г. указано, что собственниками являются Прохоров А.Г. (доля в праве 1/2), Прохорова Т.А. (доля в праве 1/4).

Сложив доли (1/2 + 1/4 = 3/4), покупатель понял, что должен быть еще один собственник, которому принадлежит оставшаяся часть – 1/4 доли (1 – 3/4 = 1/4). Заказав выписку из ЕГРН, Смирнов установил, что есть третий собственник – Конюхов С.А., которому и принадлежит 1/4 доли. В договоре на стороне продавца будут выступать трое: Прохоров А.Г., Прохорова Т.А. и Конюхов С.А.

Документы

Процедура оформления зависит от того, что продается:

  • доля в праве общей долевой собственности (когда один из собственников хочет продать свою долю третьему лицу);
  • вся квартира, принадлежащая нескольким лицам, продается целиком.

При продаже доли в праве на квартиру у сособственников возникает преимущественное право покупки данной доли. Закон обязывает продавца соблюсти это право, направив остальным собственникам уведомление о продаже доли. Сособственники могут:

  • воспользоваться правом и выкупить долю по предложенной цене;
  • отказаться от преимущественного права;
  • проигнорировать уведомление.

С момента извещения у сособственника есть один месяц, чтобы принять решение. Если получатель отказывается приобретать долю или игнорирует извещение, то долю можно смело продавать постороннему покупателю.

Текст уведомления должен содержать:

  • Ф.И.О. продавца;
  • адрес объекта недвижимости, указание на кадастровый номер;
  • указание на размер доли, которая продается;
  • цена доли;
  • указание на преимущественное право покупки;
  • подпись продавца.

Уведомление будет размещено на сервисе Росреестра.

Уведомить собственника о продаже доли можно по-разному, главное, чтобы на руках у продавца остались доказательства направления такого уведомления:

  1. Заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если собственник получил письмо, но проигнорировал его, месяц на принятие решения следует отсчитывать от даты вручения, указанной на уведомлении. Если письмо вам вернулось, то месячный срок начинает течь с момента отправления письма адресату в связи с истечением срока хранения.
  2. Вручить лично в руки так, чтобы получатель поставил на вашем экземпляре уведомления собственноручную подпись о получении и дату. С этой даты начинается срок для принятия решения.
  3. Воспользоваться услугами нотариуса. Это самый безопасный вариант. Нотариус оформит факт непоступления отказа в положенный срок.
  4. Если сособственников 21 и больше, то извещение можно направить через личный кабинет на сайте Росреестра. Уведомление будет размещено на сервисе https://lk.rosreestr.ru/#/objects_notifyings.

Во всех случаях преимущественное право покупки будет считаться соблюденным. Если собственник оформляет письменный отказ, то ждать месяц не нужно – можно продавать долю после получения отказа. Отказ оформляется нотариально.

При подаче документов в Росреестр нужно будет предоставить:

  • письменные отказы собственников;
  • по собственникам, которые получили извещение, но игнорируют его – копию извещения, уведомление о вручении письма, опись; или свидетельство от нотариуса;
  • по собственникам, которые не получили письмо с извещением – вернувшийся конверт с почтовыми штемпелями об отправке и возврате, опись.

Итак, перед продажей доли в праве общей собственности продавец собирает:

  1. Доказательства извещения иных собственников о продаже.
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство, выписка).
  3. Технический и кадастровый паспорта.
  4. Справка о прописанных в квартире лицах.
  5. Справка о задолженности по коммунальным платежам.
  6. Согласие супруга на продажу доли.
  7. Если продавец – несовершеннолетний, разрешение органа опеки на продажу.

Если же продается целая квартира, находящаяся в собственности нескольких лиц, извещение о преимущественном праве не нужно. Факт распоряжения квартирой по согласию всех собственников будет следовать из самого договора купли-продажи.

Собственники, продающие жилье, собирают:

  1. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство, выписка).
  2. Технический и кадастровый паспорта.
  3. Справка о прописанных в квартире лицах.
  4. Справка о задолженности по коммунальным платежам.
  5. Согласие супругов на продажу доли.
  6. Если один из продавцов – несовершеннолетний, разрешение органа опеки на продажу.

Договор и процедура

В любом случае, когда речь идет о продаже долей, договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса. Даже если вы покупаете одну квартиру у двух собственников, удостоверение необходимо.

Стоимость нотариального удостоверения договора зависит от его цены. Прежде, чем приходить непосредственно на оформление сделки, проконсультируйтесь с нотариусом по поводу необходимых документов.

Нотариусы чаще всего сами составляют тексты договоров, которые будут удостоверять. Так им проще проверить законность сделки. В процессе проверки нотариус установит, не нарушено ли преимущественное право покупки иных собственников.

При подписании документов обратите внимание на то, чтобы данные всех участников, а также данные недвижимости были написаны правильно. Опечатка может надолго затормозить регистрацию перехода права.

После нотариального удостоверения договор вместе с документами передается в Росреестр для регистрации права собственности на покупателя. Подать документы можно:

  • лично в офис Росреестра;
  • через МФЦ;
  • через нотариуса, который удостоверял сделку.

Подать документы через нотариуса удобнее всего. Вам не придется снова собирать всех участников сделки, а регистрация права пройдет быстрее.

В любом случае при подаче документов обязательно должны присутствовать все продавцы и покупатели.

Продажа двум и более покупателям

Квартира может быть приобретена как в индивидуальную, так и в долевую собственность. По результату этой процедуры у квартиры появится два и более владельца, которые будут вправе пользоваться, владеть и распоряжаться жильем по соглашению между собой.

Долевая собственность при покупке возникнет, если покупатели не состоят в браке. Супруги, если у них нет брачного договора, приобретают жилье в общую совместную собственность – доли заранее не выделяются.

Особенности договора

Договор с несколькими покупателями имеет свои особенности.

Во-первых, в договоре купли-продажи на стороне покупателя выступают несколько лиц. В шапке нужно прописать данные каждого из них: Ф.И.О., адрес регистрации и паспортные данные.

Во-вторых, в предмете договора нужно расписать, в каких долях распределяется право на квартиру. Доли могут быть равными, а могут и отличаться в зависимости от желания сторон. Доли прописываются дробями. Сумма всех долей обязательно должна равняться единице.

Если доли равные:

«Продавец продает, а Покупатели покупают квартиру, находящуюся по адресу: _______________, кадастровый номер ______________.

Указанная квартира расположена на___________ этаже, состоит из ____________ жилых комнат, имеет общую площадь ____ кв. м., в т.ч. жилую площадь _______ кв. м.

Квартира передается Покупателям в общую долевую собственность в равных долях по 1/2 (Одной второй) доли каждому.»

Если доли разные:

«Продавец продает, а Покупатели покупают квартиру, находящуюся по адресу: _______________, кадастровый номер ______________.

Указанная квартира расположена на___________ этаже, состоит из ____________ жилых комнат, имеет общую площадь ____ кв. м., в т.ч. жилую площадь _______ кв. м.

Квартира передается Покупателям в общую долевую собственность следующим образом:• 1/2 (одна вторая) доли ____________ (ФИО покупателя-1);• 1/4 (одна четвертая) доли _______________ (ФИО покупателя-2);

• 1/4 (одна четвертая) доли _____________ (ФИО покупателя-3)»

В-третьих, цена квартиры не зависит от размеров долей. Может быть указана как общая цена квартиры, так и конкретные суммы – кто и сколько платит. Продавцу по большому счету безразлично, как прописано условие договора, в спорной ситуации он может требовать оплату со всех покупателей сразу.

Покупателям же безопаснее расписать порядок оплаты подробнее, чтобы в случае недобросовестности одного из них иметь возможность защитить свои интересы в суде.

Порядок

Если квартира передается от одного продавца нескольким покупателям, нотариально удостоверять такой договор не нужно. Обратиться к нотариусу придется только если на стороне продавца выступают несколько сособственников или если продается доля.

После подписания договора или в момент заключения сделки квартира передается новым собственникам по передаточному акту, если иное не предусмотрено договором. Акт должны подписать все покупатели.

Договор с документами передается в Росреестр для регистрации права собственности покупателей. При подаче документов обязательно должны присутствовать все участники сделки.

Советы

  1. Не пытайтесь обойти преимущественное право покупки договором дарения. Такая сделка может быть признана притворной и отменена через суд по иску заинтересованного сособственника.
  2. Доверьте отправку извещений о преимущественном праве покупки нотариусу. Это обезопасит вас от многолетних судебных тяжб.
  3. Если вы – один из покупателей, обговорите порядок оплаты заранее и пропишите в договоре подробно, сколько вы должны за долю в квартире.
  4. Помните, что супруги не приобретают жилье в долевую собственность, если они не предусмотрели это в брачном договоре. Квартира будет зарегистрирована на одного из супругов.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/v-dolevoj-sobstvennosti.html

Советы профессианалов

Продажа квартиры несколькими собственниками

Успешные составляющие продажи недвижимости вторичного рынка.

Некоторые советы от профессионалов.

1.Уточнение намерений

Работая в сфере недвижимости много лет, приобретаешь особенный опыт, можно даже сказать интуицию. Первая встреча с потенциальным клиентом является определяющей. Это дает понимание серьезности намерений собственника и причин, по которым он хочет продать квартиру.

Это очень, важно не только для нашей компании «Гюнешли Заман», которая помогает продать квартиру, но и самому владельцу недвижимости.

Постановка конкретных целей, поможет сохранить время многих людей, и что немаловажно избежать недоразумений или спонтанного желания собственника повернуть процесс продажи вспять в самую последнюю минуту. 

Только удостоверившись, что предложение продать квартиру – это не попытка узнать, сколько можно будет получить за нее или неопределенность пожеланий клиента, а в действительности реальная потребность, мы переходим к следующему этапу деловых отношений и предпродажной подготовки.

Во время первой встречи наши эксперты помогают прояснить некоторые моменты, касающиеся не только квартиры, собственника, но и членов его семьи.

Ряд вопросов помогают понять: все ли заинтересованы в продаже, понимают ли они дальнейшие последствия этого шага, могут ли появиться несогласные члены семьи, которые будут чинить препятствия, учтено ли мнение тех, кто играет важную роль в семье.

Из подробного разговора, становится понятно, что есть предпосылки и необходимость продать квартиру, по действующей рыночной цене, и что владелец готов к сотрудничеству с компанией, которая сделает все профессионально.

Цена определяется непосредственно в самой квартире. Обычно владельцы переоценивают стоимость своей собственности не только по естественной причине выиграть материально, но и потому, что они эмоционально привязаны к своей недвижимости.

Это происходит неосознанно, ввиду вложенных средств в многократные ремонты, душевных и физических сил, а также многих лет проживания в родных стенах. В свою очередь, каждый покупатель стремится выиграть и найти свою лотерейную квартиру.

Мысли о предстоящих вложениях в ремонт, покупку мебели или техники делает покупателей особенно экономными. 

Каждый из них не хочет финансово проиграть, что в результате приводит к разнице, в оценке стоимости квартиры доходящей до 30%. Метод рыночной оценки не всегда помогает, и в таких случаях эксперты «Гюнешли Заман» принимают во внимание следующие факторы:

  • тип строения,
  • особенности местоположения,
  • наличие покупательского спроса – купить квартиру в Ашхабаде,
  • аналогичная недвижимость, выставленная на продажу по другим объявлениям,
  • недавно проданные аналогичные квартиры,
  • инвестиционная привлекательность объекта сделки.

Такой подход поможет запустить процесс продажи, а по мере необходимости вносить коррективы в стоимость объекта. Существуют другие многочисленные критерии оценки, которые при согласовании с клиентом могут быть применены к недвижимости. Помимо перечисленных факторов, к стоимости квартиры добавляются сопутствующие расходы, связанные с ее продажей.

Многолетняя практика подсказывает, что готовые документы обязательно должны посмотреть как минимум два профессионала. Как известно, по одному и тому же вопросу могут быть различные мнения.

Поэтому в «Гюнешли Заман» опытный юрист и эксперт по недвижимости прекрасно дополняют друг другу в оценке документов. Они подскажут, какие документы нужны для полного комплекта, и какие возможные недочеты нужно исправить.

Эту работу крайне важно выполнить до объявления о продаже собственности. Причин много, но главная из них – это быть готовыми в любую минуту пойти к нотариусу.

Продавать недвижимость можно различными способами. Можно пытаться самостоятельно над этим трудиться, поручить родственникам или хорошим знакомым.

К сожалению, лица, не имеющие опыта в продаже недвижимости, могут совершить досадные оплошности.

Статистические данные наглядно иллюстрируют, что квартиры, проданные опытными консультантами, стоят на 25% дороже, по сравнению с теми, которые были реализованы собственниками.

Кто-то думает, что если обратиться сразу к нескольким агентствам, то продажа произойдет быстро. Положительный результат возможен, но нужно учесть нюансы.

Например, вместо поиска реального покупателя, конкуренция будет вести к снижению цены, а собственник просто устанет от многократных звонков или повторных показов для тех, кто хочет купить квартиру в Ашхабаде. Трудно скакать верхом одновременно на двух лошадях.

Контроль процесса скачки может быть потерян, как и продажи недвижимости. Одновременная связь с несколькими агентствами превратится для собственника в работу, которая будет забирать время и силы.

Выбрав надежное агентство недвижимости, и заключив договор о получении услуги, собственник поручает всю работу ответственному лицу, уполномоченному агентством. Процент комиссионных, которые получит консультант, оговаривается заранее, и служит своего рода мотивационным двигателем выполнить работу качественно.

Наивно полагать, что процесс продажи начинается с размещения объявления, и что на следующий день появится покупатель, готовый незамедлительно купить квартиру в Ашхабаде. Далеко не так.

Первоочередная роль отводится специалисту по недвижимости, который подготавливает маркетинговый план. Обычно на продажу уходит до 6 недель.

В случаях, когда предложение специфично, придется ждать своего покупателя.

Маркетинговые принципы в первую очередь помогают определить целевую группу потенциальных покупателей и поддерживать интерес на предлагаемую недвижимость за счет активной рекламы.

Но усилия также должен приложить и собственник. Наведение чистоты и порядка в квартире бывает недостаточно.

Необходимо также следовать советам специалиста по недвижимости в предпродажной подготовке, эффективность которой доказана мировой практикой.

Оформленная доверенность на консультанта позволяет сделать широкий круг различных дел: оплатить коммунальные услуги и получить справки об отсутствии задолженностей, выписать из квартиры членов семьи, подготовить другие документы.

  1. Проявление и удержание спроса

Официальное выставление квартиры на продажу происходит по различным рекламным каналам, которые в свою очередь приводят заинтересованных клиентов, которые планируют купить квартиру в Ашхабаде уже в первую неделю.

Начинается показ всех достоинств, продаваемой недвижимости. Кроме прямых покупателей, интерес могут проявить агенты, выполняющие заказы своих клиентов.

Для них проводится День открытых дверей, когда в одно и то же время смотрят и задают вопросы о квартире.

Показ для покупателя это не проход по квартире и ее осмотр. На этом этапе проявляется все мастерство профессионала, который определяет истинную заинтересованность гостя, а затем выходит на плоскость взаимной выгоды покупателя и продающего.

В мировой практике собственник отсутствует на показах, доверяя этот процесс профессионалу. Желание владельца поучаствовать в показе квартиры может привести к спонтанным и непродуманным решениям, которые окажутся невыгодными для собственника.

 

Для прозрачности отношений, все обсуждения между покупателем и собственником рекомендуется проводить в письменном виде. Такой способ показывает непредвзятость компании по недвижимости, а также помогает избежать случайного недопонимания.

Оферты, или предложения в переводе с английского, передаются собственнику квартиры. Имея несколько потенциальных покупателей с разными ценовыми предложениями важно не потерять их, но и не прогадать в финансовом плане.

Этот процесс требует максимального профессионализма от специалиста по недвижимости, и умения лавировать в предложениях и соблюдать временной график.

Нелегкий вопрос возникает перед собственником: «Принять предложение по низкой цене или подождать лучшего предложения?» Если хозяин недвижимости решает подождать, то перед специалистом по недвижимости возникает задача второго порядка – удержания спроса и более широкий охват клиентов. Различные технологические приемы используются мастерами своего дела по применению техники лучшего предложения, активной рекламы, переговоров с клиентами, коррекции цены.

Регулярное информирование собственника о ходе продажи квартиры считается одним из главных принципов работы профессионалов.

Клиент обязательно должен знать, что было сделано, какие усилия были приложены, что было сделано для привлечения внимания покупателей, которые хотели бы купить квартиру в Ашхабаде, какая работа проводилась с покупателями, какие вопросы возникали и т.п.

Профессионалы понимают, как ценна для владельца его квартира, и как ему важно продать ее. Очевидно, что собственник может вносить коррективы, изменить свое решение, отказаться от услуг агентства, или наоборот инвестировать в более активную рекламу.

Общение по телефону, электронной почте, онлайн чату помогут зафиксировать как каждый проделанный шаг, так и анализ за неделю, с выводами и предложениями.

Осведомленность помогает избежать непонимания или казусов, когда квартира продается самим хозяином, потерявшим надежду на успех.

Отчетность – это зеркало, в котором отражается не только выполненная работа, но и высокий профессиональный уровень специалиста по недвижимости.

  1. Заключение предварительного договора

Достижение согласия между покупателем и собственником квартиры относительно цены и сделки осуществляется письменным договором, который может быть подписан в офисе агентства, у нотариуса, выбранного собственником или рекомендованного покупателем, или юридической фирме. Чаще всего выбор места делает покупатель, которому предстоит оплачивать покупку, для достижения большей уверенности в правильном оформлении документов. Расходы за услуги нотариуса делятся между сторонами сделки, но бывают и другие варианты.

Перед подписанием, уполномоченным лицом проверяется состояние документов, объекта продажи, а также физическое присутствие каждой стороны, вступающей в сделку. Завершается заключение предварительного договора передачей задатка, в заранее оговоренном размере.

Обычная практика показывает, что сумма может колебаться от 3 до 10 процентов. Согласно условиям, если покупатель разрывает договор, то задаток делится между собственником и агентством по недвижимости, в пропорциях 50% на 50%.

В случае отказа продавать квартиру, собственник будет обязан выплатить покупателю двойной размер залоговой суммы, а также компенсировать расходы агентства.   

Бывают случаи, когда стороны не считают необходимым заверять договор у нотариуса. Такое допустимо, при условии использования образца договора, соответствующего действующему законодательству.

Заключительный этап происходит в официальной обстановке у нотариуса. При подписании договора купли продажи квартиры присутствуют все ключевые участники: собственники (в различных случаях их может быть несколько, муж и жена и т.п.

), покупатель со второй половиной, если находится в законном браке. Каждая сторона должна иметь при себе документы, удостоверяющие личность с вклеенными фотографиями.

При использовании другого документа вместо паспорта, потребуется справка о прописке.

Нотариус, после проверки всех предоставленных документов, получения согласия с условиями договора и подтверждения готовности сторон заключить сделку, предлагает им подписать договор.

Перед подписанием договора экспертом по недвижимости проводится подготовительная работа по сбору ряда справок в соответствующих государственных учреждениях, доказывающих, что квартира не находится в аресте, залоге,  и т.п.

В разных странах, помимо услуг нотариуса, принято оплачивать различные налоги и пошлины. Если участниками сделки являются несовершеннолетние, не резиденты или юридические лица, то процесс сделки имеет некоторые особенности.

Широко распространена практика оплаты покупки квартиры безналичным расчетом. Участие банка в этой сделке оплачивается в соответствии с установленными тарифами.

Консультант, в свою очередь, вознаграждение за выполненную работу получает в день сделки.

  1. Передача квартиры новому собственнику

Редко случается, что покупатель входит в купленную квартиру в день подписания договора. Собственники заранее оговаривают сроки, когда передадут ключи новому хозяину и полностью освободят квартиру.

Для предотвращения неожиданных обстоятельств, специалисты по недвижимости предлагают сделать письменное соглашение, в котором указываются сроки передачи квартиры и размер штрафа за нарушение соглашения. Собственник в качестве гарантии оставляет залог в агентстве.

Если к указанным срокам квартира не передается новому владельцу, то оставленный залог может быть использован на судебные издержки для урегулирования вопроса передачи квартиры.

Некоторые собственники вместе с квартирой оставляют новому хозяину мебель, технику и другие предметы. Перечень оставляемых вещей оговаривается заранее. Демонтаж сантехники, кранов, напольного покрытия или кафеля не этично, если только не оговорено предварительно.

Если квартире был нанесен ущерб, то новый владелец может обратиться в суд за получением компенсации.

«Гюнешли Заман» помогает каждой стороне в этом вопросе, а  подписание договора с описью передаваемого имущества служит гарантией того, что новый владелец найдет защиту в суде.

Подводя итоги

Специалист по недвижимости вместе с собственником квартиры проходит все этапы продажи квартиры. Вступая в деловые отношения, он берет на себя ответственность выполнить взятые обязательства по продаже квартиры на выгодных условиях. Профессиональное отношение к делу и этика продажи являются важными маркерами хорошей работы.

В «Гюнешли Заман» эксперты по недвижимости работают системно и используют технологии продажи недвижимости, понимание которых приобретается обучением и опытом.  Знания и опыт специалистов по недвижимости в свою очередь шлифуется и совершенствуется годами.

Поэтому, чтобы продать или купить квартиру в Ашхабаде по лучшей цене и относительно быстро рекомендуется обращаться к экспертам в сфере недвижимости.

Источник: http://guneshli-zaman.com/2/kvartiry-i-komnaty/sovety-professianalov

Как продать долевую квартиру в 2020 году: пошаговая инструкция

Продажа квартиры несколькими собственниками

Продажа недвижимости – дело непростое и хлопотное. А в случае с долевой собственностью, когда жилое помещение имеет нескольких владельцев, продажа требует еще и строгого соблюдения последних законодательных требований. Рассмотрим, как продать долевую квартиру, и какие нюансы и сложности придется преодолеть для достижения поставленной цели.

Шаг 1 соглашение всех владельцев на продажу

Долевая собственность – это недвижимое имущество, находящееся во владении нескольких граждан, разделенное на доли. Соответственно все собственники имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу. В случае необходимости продать квартиру целиком или по долям, существует несколько вариантов развития событий:

  1. Если только один из владельцев желает продать свою часть квартиры или дома. Собственник должен в первую очередь оповестить об этом остальных совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право на приобретение.  Если покупка остальных долей не входит в планы собственников, каждый из них должен составить документ, разрешающий продать дом или квартиры, находящуюся в долевой собственности. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
  2. Решение о продаже недвижимости является совместным. Если совладельцы решили реализовать общую недвижимость, а затем поделить денежные средства, то оформлять согласие на продажу необязательно. Квартира по долям будет продана одному покупателю, который станет единоличным ее владельцем. Главное условие для успешного осуществления сделки – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

Шаг 2 определение рыночной стоимости

Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости.  Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

  1. Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
  2. С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

Шаг 3 поиск покупателя: как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности быстро

От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка. Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:

  1. Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
  2. Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.
  3. Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
  4. Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.

Шаг 4 подготовка документов для продажи

Вне зависимости от того, каким способом ведутся поиски подходящего покупателя, до момента заключения договора купли-продажи образуется свободное время. И его лучше всего использовать для подготовки всех необходимых документов для сделки.

Одной из самых распространенных ошибок продавцов недвижимости является документальная неподготовленность. В случае если покупателю нужно срочно оформить купчую, сделка может отмениться, ведь многие документы по квартире (техплан, кадастровый паспорт и т.д.

) делаются довольно долго (от 1 недели до нескольких месяцев).

Оформление купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, потребует наличия следующих бумаг:

  • паспорта всех владельцев жилой недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на каждую долю в собственности;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги о количестве, лиц прописанных в квартире;
  • справка, выданная представителем управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по конкретному адресу (оформляется накануне сделки во избежание ошибок по расчетам);
  • нотариально оформленное согласие супруга на отчуждение совместной собственности (составляется по количеству дольщиков, состоящих в браке);
  • согласие остальных собственников на продажу доли в собственности.

Выписка из ЕГРН

Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:

  • ареста;
  • обременения;
  • запрета на продажу.

Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:

  • заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
  • электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.

ДКП

Если квартира разделена по долям, у собственников возникает вопрос, как продать долевую квартиру. Процедура реализации такой недвижимости и сам договор купли-продажи практически ничем не отличается от стандартной процедуры.

Однако, существуют некоторые нюансы:

  • проект договора стороны могут сделать самостоятельно, но для легитимности сделки необходимо документ и намерения продавцов и покупателя нотариально удостоверить;
  • в договоре должны быть отражены данные всех владельцев с указанием их доли в общем праве собственности;
  • в случае если долевых собственников много, владельцы могут предоставить полномочия предоставлять их кому-то одному на основании выданной доверенности;
  • квартира по долям может быть также продана в долевую собственность новым владельцем ( в договоре прописывается какая часть передается конкретному лицу).

Образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности: скачать.

Также существует практика оформления предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что там прописаны условия получения задатка и даты заключения основного договора, а также санкции за отказ от сделки для обеих сторон.

Скачать типовой предварительный договор купли-продажи.

Шаг 5 задаток

При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки. Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП.

Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.

Шаг 6 нотариус

С 2017 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору.

Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево.

Стоимость складывается из нескольких сумм:

  • государственная пошлина – 2000 рублей;
  • удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
  • технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.

Собственники делят расходы между собой соразмерно имеющимся долям в праве собственности.

Шаг 7 получение денег

Для финансовой безопасности каждой из сторон, продавец и покупатель окончательно рассчитываются друг с другом только после документального подтверждения перехода права собственности. Но вряд ли найдется продавец квартиры, который не будет переживать о том, что подпись на договоре уже стоит, а денег еще нет. Поэтому применяют следующие варианты:

  1. Банковская ячейка. Остаток денежных средств помещаются в сейф и изымают в присутствии продавца и покупателя только после предъявления конкретной бумаги (выписка из ЕГРН).
  2. Аккредитив. Аналогичен предыдущему варианту, только деньги резервируются в безналичном виде и перечисляются на банковский счет продавца после демонстрации выписки.

Шаг 8 регистрация в росреестре

После подписания договор передается на регистрацию в Росреестр. Сотрудники регистрационной палаты проверяют законность сделки и выдают выписку из ЕГРН о переходе права собственности другому владельцу. Время ожидания готовности выписки зависит от способа и юридического статуса заявителя:

  • если предоставление и оформление документов госрегистрации проводит нотариус, ведущий сделку, выписка будет готова через 3 дня;
  • при стандартной подаче от лица покупателя и продавца – в течение 5 дней;
  • регистрация в электронном виде позволит получить выписку уже на следующий день.

Важные нюансы налогообложения при продаже приватизированной квартиры с долями

Продав жилую недвижимость, собственники-дольщики обязаны уплатить налог с продажи каждый от размера своей доли по 13%. Но существует ряд исключений, которые позволяют снизить размер налога или не платить его совсем.

Подробнее про налог с продажи квартиры и как его не платить вы узнаете далее.

Можно ли в ипотеку

Если для приобретения долевой собственности используются заемные банковские средства, важно понимать, что не каждый объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитно-финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилплощади и то, как быстро реализуется недвижимость (если заемщик не платит по кредитному договору ипотеки).

Рассмотрим варианты приобретения долевой собственности в ракурсе выгодности для банка:

  1. Заемщик владеет ½ в праве владения квартирой и желает приобрести еще одну долю. Этот вариант представляет интерес для банка, так как при оформлении кредитного договора заемщик становится единственным собственником квартиры. При соблюдении прочих условий кредитования заявка вероятно одобрится.
  2. Заемщик владеет долей в собственности и желает приобрести еще доли для расширения жилплощади (при этом покупатель не становится единоличным владельцем). Вероятность одобрения в зоне риска, так как банку будет сложно продавать часть собственности для погашения задолженности.
  3. Заемщик желает приобрести долю в собственности. Если объект недвижимости — ½ частного дома, имеющего отдельный вход и разделенные лицевые счета, ипотека будет оформлена. Если купить решено часть в квартире, получить одобрение банка невозможно.

Все нюансы и особенности того, как оформляется ипотека на долю в квартире читайте далее.

Заключение

Последние законодательные нововведения серьезно напугали владельцев долевой собственности и покупателей. На деле же продать долю квартиры или частного дома не труднее, чем объект недвижимости целиком. Кроме того, очевидны преимущества в виде нотариальной гарантии безопасности сделки и увеличенного имущественного вычета по налогам.

Если вам требуется помощь с оформление документов по сделке или нужно проверить её чистоту, то просьба обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу на сайте. Просто заполните специальную форму в углу экрана.

Просьба оценить пост и поставить лайк!

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/dolevuyu-kvartiru.html

Как продать квартиру, если один собственник против?

Продажа квартиры несколькими собственниками

В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку.

Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!).

Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.

Как происходит раздел квартиры на доли?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю.

Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли.

Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.

Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.

Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.

Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.

Второй выход – продать идеальную долю, если выделить реальную долю в виде комнат по какой-либо причине не получилось.

Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.

У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.

Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами.

К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи.

Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса… В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…».

Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_odin_sobstvennik_protiv/7029

Окно права
Добавить комментарий