Продажа доли земельного участка второму собственнику доли

Как выделить часть дома и земли из общей собственности?

Продажа доли земельного участка второму собственнику доли

Задача довольно сложная, и одним из способов ее решения является суд.

Однако есть следующий нюанс: выделить долю дома в единоличную собственность можно будет в том случае, если строение имеет несколько отдельных входов и отдельно подключенные коммуникации.

Если коммуникации одни на весь дом, и у других сособственников нет отдельного подключения, то в такой ситуации выделение части дома не представляется возможным. Для решения проблемы потребуется выкупить доли дома у остальных сособственников.

Как выделить и продать 1/4 дома и земли?

Можно ли продать три сотки из шести в СНТ?

Что касается земельного участка, то здесь также есть свои нюансы: выдел доли в натуре возможен при соблюдении ряда условий. Например, размер участка должен быть не менее 6 соток, при этом каждый из сособственников должен дать добровольное согласие. Если его нет, то нужно обращаться в суд.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В случае, если нет согласия между сособственниками по определению порядка пользования земельным участком, необходимо обратиться в суд.

В данной ситуации геодезическая компания готовит карточку по разделу земельного участка, после чего необходимо определить, кто и какой частью пользуется.

Существуют минимальные размеры земельного участка, которые зависят от вида разрешенного использования, и 2,5 сотки, действительно, очень мало, поэтому данный вопрос сможет решить только судья.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В первую очередь, отмечу, что не стыкуются доли в праве собственности на дом: 1/2 у первого собственника + 2 доли по 1/8 у второго и третьего. Получается, что где-то еще потерялись 2/8 доли дома?

Как выделить свою долю собственности – земли и дома?

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Как правило, все ситуации, касающиеся раздела участков и домов, усложняются несколькими факторами.

  1. Минимально допустимые размеры земельного участка по ПЗЗ, принятым в Вашем регионе.
  2. Нежелание других собственников производить раздел по разным причинам. Иногда это просто опасения чего-то неизвестного, но чаще трезвый расчет на то, что в случае своей несговорчивости они смогут получить на выходе что-то большее.
  3. Наличие технической возможности произвести реальный раздел дома и участка (то есть обеспечить другим собственникам условия прохода и проезда к их участкам).

Третий фактор в Вашей ситуации, как я понимаю, не является значимым. Соответственно, есть два основных пути:

Первый – договариваться о мирном решении ситуации. Здесь возможны несколько сценариев:

  • выкуп у второго и третьего собственников их долей (как правило, если предложить не просто деньги, а альтернативный объект, шансы на благополучный исход переговоров значительно выше);
  • перераспределение долей в земельном участке между собственниками таким образом, чтобы появилась возможность реального раздела участка и возможность выделения второму и третьему собственникам отдельного земельного участка в их общую долевую собственность, соответствующего принятым нормам.

И второй путь – обращаться в суд.

Нужен ли нотариус при продаже дома с участком?

Какой налог платить при продаже дома и участка?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В случае, если между участниками долевой собственности отсутствует согласованное всеми собственниками решение о разделе (выделе в натуре своих долей), и один из собственников намерен добиваться выделения своей доли, наличие земельного спора очевидно. Так как никто не вправе ни одного из собственников принудить к выделению долей, единственный способ разрешить данный спор – исключительно судебный порядок.

В рамках рассмотрения дела судом с высокой долей вероятности будет назначена и проведена судебная землеустроительная экспертиза, по результатам которой сторонам будет предложен один или несколько вариантов разделения участков.

В случае, если вторая и третья доля (миноритарии) являются смежными, и они заявят о том, что не согласны на выделение доли каждого из них в натуре, то суд выделит только долю первого участника, составляющую 1/2 дома и 3/4 земельного участка.

Если же вторая и третья доли не являются смежными, а разделены, например, невыделенной долей первого собственника, то выделение его доли в натуре фактически разделит дом на три части. В отношении схем раздела земельного участка также потребуется судебная землеустроительная экспертиза.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Продаем дачу. Нужно ли делать межевание?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Как продать квартиру, если один собственник против?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_vydelit_chast_doma_i_zemli_iz_obschey_sobstvennosti/7278

Вс рф разъяснил позицию в отношении аренды участка из земель сельхозназначения одним из его сособственников.стоит ли брать ее на вооружение?

Продажа доли земельного участка второму собственнику доли

Земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, находится в общей долевой собственности нескольких лиц.

Один из участников долевой собственности на этот участок обладает необходимыми ресурсами — работниками, техникой и финансовыми средствами, — чтобы возделывать участок целиком, в то время как другие собственники такой возможности не имеют.

В связи с этим участник долевой собственности, планирующий обработку всего участка, ведет переговоры с остальными участниками долевой собственности о том, чтобы арендовать принадлежащую им часть земельного участка.

О том, какие риски связаны с заключением подобного договора аренды между участниками долевой собственности в отношении общего земельного участка, каковы тенденции судебной практики и как лучше оформить отношения в такой ситуации, читайте в материале.

Значительная часть земель сельскохозяйственного назначения в нашей стране находится в общей долевой собственности граждан. Причина тому — исторически сложившаяся система землепользования, когда многие граждане являлись членами колхозов.

Правовой режим земель давно поменялся, колхозов больше нет, а участки перешли в общую долевую собственность бывших членов колхозов.

В связи с этим крупные игроки рынка сельхозпроизводства, планирующие расширить свой земельный банк, нередко сталкиваются с проблемами, в том числе правовыми, которые порождает режим общей долевой собственности граждан на интересующие их земельные участки. Одной из таких проблем является аренда участка, часть долей которого арендатор впоследствии выкупает.

Позиция Росреестра: арендатор и арендодатель не должны совпадать в одном лице

Многие сособственники земельных участков не готовы продавать свои доли, потому что для них это надежный и долговременный источник дохода.

Поэтому компании-сельхозпроизводители организуют встречу с сособственниками, договариваются об условиях сделки и заключают договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Спустя время кто-то из сособственников решает продать свою долю, и первым претендентом на ее приобретение становится арендатор-сельхозпроизводитель. На первый взгляд, ситуация представляется арендатору крайне выгодной, однако в ней есть определенные подводные камни. В чем они заключаются?

Дело в том, что согласно ст. 413 Гражданского кодекса обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

И до недавнего времени среди органов Росреестра была крайне распространена практика, когда регистрирующие органы отказывали регистрировать подобные договоры аренды, руководствуясь указанной нормой, по причине совпадения в одном лице арендатора и арендодателя.

Пример из практики

В одном деле в мае 2006 г. компания заключила с гражданами — сособственниками земельного участка сельхозназначения договор аренды этого участка с множественностью лиц на стороне арендодателя. В соответствии с договором участок предоставлялся арендатору сроком на 15 лет для производства сельскохозяйственной продукции. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП.

В январе 2009 г. компания приобрела часть долей в праве общей долевой собственности на арендуемый ею же участок. Права компании на доли также зарегистрированы в ЕГРП.

Через некоторое время, в апреле 2010 г., из указанного земельного участка путем выдела были образованы три земельных участка, права собственности на каждый из которых также зарегистрированы в ЕГРП. При этом запись об обременении выделенных участков правом аренды компании в ЕГРП не вносилась.

В июле 2015 г. компания обратилась в управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРП записей о наличии обременения в виде аренды в отношении выделенных земельных участков, но получила отказ. Тогда, ссылаясь на то, что отсутствие в ЕГРП записей об обременении выделенных земельных участков правом аренды противоречит нормам Федерального закона от 24.07.

2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон о землях сельхозназначения) и нарушает права компании как арендатора, компания обратилась в арбитражный суд с требованиями признать незаконным бездействие Росреестра по невнесению записи в ЕГРП об обременении выделенных земельных участков и возложить на управление Росреестра обязанность по внесению в ЕГРП соответствующих записей.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования компании. Они указали, что участники общей долевой собственности выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду, и пришли к выводу об отсутствии оснований для прекращения этого договора на основании п. 5 ст.

14 Закона о землях сельхозназначения, поскольку доказательств того, что собственник земельных долей, выделивший свою долю в праве общей собственности на земельный участок, возражал против передачи данного участка в аренду компании, судам представлено не было.

Переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения (расторжения) договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

И регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды образованных земельных участков управление Росреестра должно было, по мнению судов, произвести одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные (из арендуемого компанией) земельные участки. Однако управление Росреестра этого не сделало.

Между тем кассация с таким решением не согласилась. Суд округа отметил, что управление Росреестра, возражая против заявленных требований, указывало судам на то, что компания с 2009 г. сама является собственником доли в арендованном ею ранее земельном участке.

Государственная регистрация доли осуществлена на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. Регистрирующий орган полагал, что в данном случае имеет место совпадение сторон в обязательственных (арендных) правоотношениях.

И с момента регистрации права компании на долю в праве собственности на ранее арендованный земельный участок договор аренды прекратил свое действие.

Отношения заявителя с иными сособственниками земельного участка (владельцами земельных долей) не могут регулироваться нормами Гражданского кодекса об аренде.

В связи с этим судебным инстанциям было предложено проверить приведенные управлением Росреестра возражения и учесть, что земельный участок на дату регистрации права собственности на спорные выделенные участки уже находился в долевой собственности, одним из участников которой являлась сама компания.

В связи с приобретением доли в праве собственности на земельный участок заявитель не может быть признан его арендатором, поскольку лишен возможности владеть и пользоваться всем участком в соответствующем качестве (ст. 407, 413 ГК РФ).

Отношения сособственников (компании и иных собственников участка), касающиеся порядка пользования общим имуществом, регулируются нормами Гражданского кодекса (ст.

246, 247) и положениями Закона о землях сельхозназначения (в случае если число участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения превышает пять).

При этом компания не является и арендатором не приобретенной ею части земельного массива в связи с тем, что участники долевой собственности, сохранившие права на принадлежащие им доли, не выделяли в спорный период участки в счет земельных долей и не передавали образованные участки во владение (пользование) компании в рамках арендных правоотношений.

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 16.11.2016 № Ф08-7121/16 по делу № А32-29113/2015

Источник: https://www.eg-online.ru/article/408521/

Как выделить и продать 1/4 дома и земли?

Продажа доли земельного участка второму собственнику доли

Отчуждение доли в праве собственности на такой дом притом, что земельный участок в собственности не находится, все же возможно. Законодательство предусматривает такую возможность в ст. 35 Земельного Кодекса. При этом объем прав пользования земельным участком переходит к покупателю в том же объеме.

При таком отчуждении необходимо предусмотреть порядок преимущественного права покупки доли другими дольщиками, который регламентирован в ст. 250 Гражданского Кодекса РФ. Что же касается цены, то собственник доли на дом вправе указывать любую цену при продаже, главное, чтобы она была не меньше той, которая предлагалась другим дольщикам, имеющим преимущественное право покупки доли.

Как выделить свою долю собственности – земли и дома?

Как лучше распорядиться ¼ долей квартиры в ветхом доме?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

У Вас есть два пути, и оба связаны с судебными решениями. Итак, первое, что Вы можете сделать, – подать исковое заявление и отстаивать свое право на выделение имущества в натуре, то есть определение права пользования домом и землей.

По большому счету у Вас должна получиться коммунальная квартира, в которой у каждого есть доля и право пользования определенными помещениями. Это уже можно продать. С землей же действительно сложно, но теоретически тоже возможно разделить право пользования и определить границы каждой доли. Если стороны не пришли к согласию, то это делает суд.

Второй путь – посредством судебного решения Вы можете принудить сособственников к выкупу у Вас доли имущества в этом доме.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В соответствии со ст. 37 ЗК, для отчуждения объекта недвижимости земельный участок должен стоять на кадастровом учете.

Распорядиться Вы можете лишь теми объектами, которые находятся в Вашей собственности и право на которые зарегистрировано в реестре. Ст.

35 Земельного Кодекса говорит об одновременном отчуждении земельного участка и расположенных на этом участке строений, если они принадлежат одному лицу. Поэтому в данной ситуации необходимо будет отчуждать участок и часть дома одновременно.

Для сделки купли-продажи потребуются правоустанавливающие документы на участок и строение, а также выписка из ЕГРН (как подтверждение регистрации права собственности на существующий объект). То есть если право на наследство не зарегистрировано, то необходимо обратиться со свидетельством о праве на наследство в Россреестр через сервис «Мои документы» и подтвердить право собственности.

Если необходим выдел в натуре, то в случае отсутствия согласия сторон Вы вправе решить вопрос в судебном порядке. На практике решение вопроса в судебном порядке лучше регламентировано, следовательно, у Вас больше шансов получить положительный результат.

Как приватизировать участок под домом?

Можно ли продать три сотки из шести в СНТ?

Отвечает адвокат, партнер «Беркшир Адвайзори Групп» Сергей Копейкин:

Право на наследование не есть оформленное право собственности. Получение доли в порядке наследования предоставляет право и необходимость для оформления собственности на наследника: как в части строения, так и в части земли. Наследнику никто не может чинить препятствия в оформлении прав собственности, даже если иные владельцы не желают этого.

Если собственник хочет продать имеющуюся у него долю, он обязан первоначально оформить права собственности на долю строений и долю в земельном участке, получить правоустанавливающие документы, закрепляющие это право, и в первоочередном порядке предложить приобретение этих долей (1/4 в строении и 1/4 в земле) остальным собственникам этого имущества.

Цена в данном случае устанавливается, исходя из действующей кадастровой стоимости, но может быть и выше. Ниже кадастровой стоимости продавать рискованно, поскольку могут возникнуть вопросы со стороны налоговых органов относительно занижения налогооблагаемой базы.

Продавец должен в письменной форме предложить остальным собственникам свою долю, установив срок ответа (по закону – в течение месяца), и получить письменный отказ других долевых собственников от этого письменного предложения о покупке оформленного права.

Предложение может быть оформлено в такой форме: «Предлагаю купить имеющуюся у меня оформленную долю в строении и в земле за цену в размере…

В случае, если в течение месяца ответ на мое предложение не будет мной получен в письменном виде, я рассматриваю молчание как отказ».

Цена предложения, которое продавец сделал остальным собственникам, при их отказе от приобретения не может быть изменена в сторону уменьшения, если это предложение делается третьим лицам. Такая сделка будет недействительной и подлежит оспариванию.

Отвечает адвокат Анастасия Брайчева:

Поскольку автору вопроса принадлежит 1/4 дома, то и продать он может тоже только ее, и не более. Предварительно перед продажей необходимо направить сособственникам предложение по выкупу этой доли, поскольку они имеют преимущественное право на ее покупку.

Если в отношении земли нет договора, позволяющего ею пользоваться (аренды, бессрочного пользования или другого), то никакие деньги за землю брать нельзя, поскольку есть только абстрактные права на нее, никак не определенные и ничем не закрепленные. В таком случае продать землю невозможно.

Продавая долю, автор продает собственность с проблемой, которую предлагается решить новому собственнику. Тем не менее запретить собственнику такую продажу нельзя, вопрос только в цене.

В то же время, если дом позволяет выделить 1/4 долю автора в отдельную квартиру, с отдельным входом (путем небольших перестроек, к примеру), и аналогичным образом поделить участок (в пользование), то этот вопрос и при отсутствии согласия остальных сособственников можно решить через суд, с обязательным проведением судебной экспертизы, где эксперт должен подтвердить такую техническую (в отношении дома) и землеустроительную (в отношении земли) возможность выдела доли в натуре. Такое судебное дело при наличии положительного заключения экспертизы и соответствующего решения суда позволит собственнику 1/4 доли стать единоличным собственником конкретно определенной части этого дома, а также определить ту часть земельного участка, который будет его обслуживать.

Если автор вопроса хочет именно продать, то нужно подумать, какой из вариантов ему больше подходит и более выгоден. Если хочет оставить долю себе, возможно, стоит рассмотреть второй вариант.

Строю дом на деньги с продажи унаследованного жилья. Это нулевой доход?

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Отвечает руководитель компании TORestate Александр Петров:

Не совсем понятно, что Вы имели в виду под фразой «Три собственника отказываются выделять четвертого». Сделаю предположение, что идет речь о выделении отдельной комнаты или нормальном пользовании Вашей собственностью.

Это достаточно распространенная проблема, которую можно решать только тремя путями:

  1. Продажа своей части недвижимость «за дешево» кому угодно (не сособственникам). В этом случае Вы лишаетесь возможности получить достойную сумму при продаже или вовсе дарении. Кстати, во втором случае, если дарение будет использоваться как скрытая продажа, то это мошенничество, так как не является безвозмездным. Сама же сделка может быть признана притворной и может быть обжалована в суде.
  2. Ведение переговоров с сособственниками о выкупе ими Вашей доли. В этом случае, как говорится, и волки сыты, и овцы целы. Когда обладатели большей доли в недвижимости чинят препятствия в пользовании недвижимостью, то они как раз и становятся самыми заинтересованными покупателями.
  3. Совместная продажа. Это, как правило, самый прибыльный вариант при продаже доли. В этом случае при делении денег каждый собственник получит соответственно своей доле. Но, как и во втором случае, договориться об этом достаточно сложно, поэтому привлекайте профессионалов. Речь здесь, кстати, не идет о простых риелторах: нужны люди, разбирающееся именно в долевых сделках.

Вы можете либо продать долю сособственникам, либо сделать предложение на открытом рынке, предварительно получив отказы от преимущественного права выкупа своих совладельцев. Без этих отказов Вы не сумеете совершить сделку, тем более что с 2016 года все сделки с долями заключаются только нотариально.

«Могу ли я просить сумму за землю или только за дом?» К сожалению, Вы можете претендовать только на то, что Вам принадлежит на данный момент. В Вашем случае это только дом.

«Не знаю, что и делать с этой 1/4». Все достаточно просто: либо дарите безвозмездно и закрываете для себя этот вопрос, либо идете договариваться с Вашими совладельцами. Удачи в решении этого вопроса!

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какой налог платить при продаже дома и участка?

Как разделить наследственную квартиру?

Продаю наследственную квартиру. Какой налог я плачу?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_vydelit_i_prodat_14_doma_i_zemli/6498

Эксперты Кадастровой палаты и Росреестра Татарстана провели актуальные консультации в сфере недвижимости

Продажа доли земельного участка второму собственнику доли

8 октября  в рамках Всероссийской недели консультаций по вопросам, связанным с куплей-продажей жилья, состоялась «горячая линия», вызвавшая интерес у жителей Республики Татарстан.

Эксперты Кадастровой палаты и Управления Росреестра по Республике Татарстан ответили на широкий диапазон вопросов: раскрыли особенности проведения сделок, предоставили информацию о необходимых документах для регистрации жилья, акцентировали внимание на способах проверки собственности перед покупкой.

Предлагаем вашему вниманию ответы на наиболее значимые вопросы, заданные в ходе «горячей линии».

 Вопрос: Семье из 4 человек на праве общей долевой собственности принадлежит жилой дом, в равных долях по ¼. Земельный участок принадлежит только одному из сособственников, на праве личной собственности. Возможно ли отчуждение доли жилого дома без земельного участка, так как права на земельный участок не оформлены? 

Ответ: в данном случае возможно.

В соответствии с действующим законодательством собственнику принадлежат права пользования и распоряжения недвижимым имуществом, то есть заключение любых не противоречащих закону сделок.

Отсутствие зарегистрированных прав на земельный участок не является препятствием для государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на жилой дом.   

 Вопрос: Мы с сестрой подавали документы на регистрацию договора купли-продажи квартиры, которая находится в долевой собственности, по ½ доли.  Сколько экземпляров договора купли-продажи получу я и моя сестра, необходимо ли составление расписки о получении денежных средств с продажи квартиры?

   Ответ: Законом предусмотрена свобода формы договора, то есть порядок расчета и количество экземпляров договора могут быть определены сторонами по их усмотрению, однако необходимо учитывать, что один экземпляр договора купли-продажи остается в архивном деле Управления Росреестра.

Также сообщаем, что Управление не наделено полномочиями по оказанию юридической помощи в сопровождении сделок и соответственно в вопросе о необходимости составления расписок в получении денег.   Вопрос: Семья продает квартиру, которую приобретают с использованием кредитных средств и одновременно приобретают другую квартиру за наличный расчет.

Каков порядок подачи документов и также порядок расчета?

Ответ: Порядок расчета, а также порядок подачи документов определяется сторонами сделки самостоятельно, исходя из личных пожеланий и обстоятельств, на что может повлиять условия получения денежных средств, а также порядок расчета при встречном приобретении недвижимого имущества.  Однако обращаем внимание, что порядок расчета должен быть указан в договоре купли-продажи.

   Вопрос: Хотим купить жилой дом и земельный участок. Куда необходимо обратиться, чтобы исключить возможность дальнейшего сноса жилого дома и изъятия земельного участка в связи с включением их в генплан города Казани?         

Ответ: рекомендовано обратиться в Исполнительный комитет г.Казани, Управление архитектуры и градостроительства г.Казани для получения данной информации.

Кроме того, рекомендовано также заказать расширенную Выписку из Единого государственного реестра недвижимости для получения информации о наличии, либо отсутствии охранных зон инженерных коммуникаций, наличие которых должно быть указано в договоре купли-продажи.

  Вопрос: В собственности есть земельный участок, на котором расположен садовый дом, права на дом не зарегистрированы. Будет ли это обстоятельство являться препятствием для последующего оформления либо наследства, либо дарения?

    Ответ: Препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на зарегистрированный земельный участок это являться не будет. Однако рекомендуем Вам зарегистрировать право собственности на садовый дом, расположенный на данном земельном участке в соответствии с действующим законодательством.

    Вопрос: На руках имеется свидетельство на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей. Достаточно ли этого документа для государственной регистрации права собственности?

    Ответ: Государственная регистрация права собственности включает в себя несколько этапов, одним из которых является проведение правовой экспертизы, при проведении которой государственным регистратором прав возможно направление межведомственных запросов для получения информации необходимой для проведения государственной регистрации права собственности. Необходимо также отметить, что окончательное решение о проведении государственной регистрации принимается государственным регистратором исключительно после проведения правовой экспертизы.  

    Вопрос: Собственник недвижимого имущества умер, открыто наследственное дело. Однако, документы от нотариуса не получены в связи с тем, что не прошел период установленный действующим законодательством. Возможно ли, что до получения документов от нотариуса с данным объектом недвижимого имущества может быть произведена какая либо сделка по отчуждению? 

Ответ: Нет, не возможно. Право распоряжения принадлежит только собственнику недвижимого имущества.

 Вопрос: Супругами на праве общей совместной собственности была приобретена квартира с использованием кредитных средств, в дальнейшем для погашения кредита были использованы средства материнского (семейного) капитала. Возможно ли не выделять долю одному из ребенку, а также подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению соглашение об определении долей?

  Ответ: В соответствии с 256 ФЗ недвижимое имущество, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В связи с этим, обязательным является выделение конкретной доли за каждым членом семьи. Также необходимо отметить, что данное соглашение нарушает режим совместной собственности супругов, предусмотренный действующим законодательством, в связи с чем, будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению.

      Вопрос: Хотим продать квартиру, собственниками которой являюсь я и мой сын, признанный недееспособным. Необходимо ли обращаться к нотариусу или возможно составление договора в простой письменной форме? 

     Ответ: В соответствии со статьей 54 ФЗ №218 сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего ограниченно дееспособному гражданину подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

      Вопрос: Мне принадлежит доля в объекте недвижимого имущества. При отчуждении необходимо ли обязательное нотариальное удостоверение?

      Ответ: В соответствии со статьей 42 ФЗ №218 сделки по отчуждению доли в праве общей долевой собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

      Вопрос: Мужу принадлежит ¾ доли в квартире, ¼ доля принадлежит сыну. Может ли продать муж свою долю, если сын отказывается от продажи.

      Ответ: Да может. Однако необходимо учитывать, что в данном случае право преимущественной покупки будет возникать у Вашего сына, так как он является сособственником данной квартиры.

Также Вы можете продать долю в квартире постороннему лицу, не являющемуся сособственником. Для этого необходимо приложить документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме сособственника о намерении продать свою долю с указанием цены и всех условий сделки.

Либо может быть приложен также отказ от права преимущественной покупки.

       Вопрос: Квартира была приватизирована на одного человека, остальные проживающие и прописанные в данной квартире от приватизации отказались. Возможно ли в настоящее время ликвидировать зарегистрированное право собственности и заново провести приватизацию?

       Ответ: В соответствии с действующим законодательством государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. В связи с чем было рекомендовано обратиться в суд.

Источник: http://rosreestr.tatarstan.ru/rus/index.htm/news/1580847.htm

Как продать долю в доме? Все варианты и советы юриста

Продажа доли земельного участка второму собственнику доли

Продажа недвижимости, у которой есть несколько собственников, отличается от сделки с одним владельцем. Как лучше поступить, если вы хотите продать свою долю в жилом доме, рассказывает заместитель директора агентства недвижимости «АЛЬТЕРНАТИВА Брест» Александр Пашкевич.

Пашкевич Александр Николаевич

Количество жилых домов, которые находятся в общей долевой собственности, то есть принадлежат нескольким собственникам (дольщикам), в последние годы только увеличивается. Чаще всего такая ситуация возникает в результате наследования детьми родительского жилого дома или после раздела недвижимости супругами при расторжении брака. Иногда дом изначально строится в долях.

Ранее долевая собственность возникала в результате возведения жилой пристройки к уже имеющемуся жилому дому.

Так как в советское время существовали ограничения по размеру принадлежащего физическому лицу на праве личной собственности (частная собственности была запрещена) жилого дома – жилая площадь не могла превышать 60 кв.м.

, то данный запрет обходили путем возведения пристройки к дому, которую оформляли на имя одного из совершеннолетних детей.

https://www.youtube.com/watch?v=_vqy9hNxzQU

По каким бы основаниям не возникала общая собственность, в итоге складывается ситуация, когда сразу несколько человек имеют доли в жилом доме и, соответственно, на земельный участок.

И так как ужиться с другими собственникам и под одной крышей очень непросто, то имеет смысл рассмотреть варианты, которые предотвратят или минимизируют конфликтные ситуации в процессе ведения вынужденного совместного хозяйства.

Рассмотрим самую простую ситуацию.

Если жить в доме никто из дольщиков не планирует, то лучшим вариантом будет выставление его на продажу с последующим разделом вырученных денег между собственниками пропорционально принадлежащим им долям (или не пропорционально при наличии согласия между продавцами).

Рыночная стоимость целого дома значительно выше общей суммы денежных средств, вырученных от продажи его долей по отдельности.

Поэтому такая сделка – наиболее выгодное решение для всех сторон.

Затягивать с продажей не следует, так как, во-первых, дом требует ухода и вложений, а, во-вторых, есть вероятность, что через некоторое время планы одного из собственников могут измениться, и тогда остальным придется искать выход из уже ставшего непростым положения.

Если проживает в доме или планирует переехать в него только один из дольщиков, то лучшим выходом будет выкуп им долей других собственников. Такой вариант может иметь место, когда:

1) проживающий в доме собственник имеет желание и заинтересованность купить у других дольщиков принадлежащие им доли, а также обладает достаточными денежными средствами;

2) другие собственники согласны на продажу и при этом в оценке своей части ориентируются на рыночную стоимость непосредственно доли, а не причитающихся им денежных средств в случае продажи в целом всего дома.

Законодательством предусмотрены случаи, когда один из собственников может фактически выкупить долю другого по рыночной стоимости и без согласия последнего.

Это возможно сделать только по решению суда при наличии следующих условий:

1) доля второго сособственника незначительна;

2) доля не может быть реально выделена;

3) собственник доли не имеет существенного интереса в использовании жилого дома.

При этом не имеет значения ни желание дольщика сохранить свою незначительную долю в жилом доме, ни его регистрация или фактическое проживание в жилом доме.

Например, дольщик может иметь в том же населенном пункте квартиру, которую он сдает в наем, а сам проживает в жилом доме и фактически пользуется площадью дома, в разы превышающей приходящиеся на его долю квадратные метры.

Достаточно распространенная ситуация: только один из дольщиков хочет продавать свою часть недвижимости, а остальные покупать его долю не хотят или не могут. Остается один выход – выставить долю на продажу и искать покупателя, который захотел бы стать сособственником общего имущества.

Многое зависит от конкретных условий: площади и строения, наличия уже сложившегося порядка пользования жилым домом дольщиками, возможности выделить покупаемую долю в натуре или возвести пристройку к «своей» части дома и т.д.

И все же чаще всего продавцы долей привлекают покупателя ценой. Что неудивительно, ведь доля действительно обойдется гораздо дешевле, чем отдельное жилье.

Продажа доли жилого дома осложнена необходимостью предоставить другим собственникам право преимущественной покупки, то есть дать возможность дольщикам купить продаваемую долю по цене, за которую ее готов купить найденный покупатель.

Дольщики могут заявить отказ от покупки доли или не предпринимать никаких действий. В последнем случае, когда собственники не желают покупать долю по предложенной цене, но и не заявляют об отказе от покупки, то по прошествии месяца с момента их уведомления о продаже продавец доли вправе оформить сделку с покупателем.

Но и здесь имеются свои сложности, связанные с уведомлением других собственников общего жилого дома о продаже доли.

Увеличить стоимость продаваемой недвижимости, а также уйти от необходимости уведомлять других дольщиков в случае ее продажи можно путем раздела находящегося в общей долевой собственности одноквартирного жилого дома на два или более одноквартирных жилых домов. В этом случае создаются отдельные жилые дома с общей стеной между ними.

Для реализации этого варианта необходимо согласие всех дольщиков, однако в случае спора можно попробовать получить судебное решение на необходимые изменения.

После раздела каждый из дольщиков получает в собственность капитальное строение – жилой дом, который будет соединен с другим домом общей стеной.

Такой вариант возможен, только если строение можно разделить (в том числе в результате проведения строительных работ) вертикальной несущей стеной, включая устройство фундамента под этой общей несущей стеной и возведение стены в чердачном помещении.

Каждый из создаваемых в результате раздела домов должен иметь самостоятельный вход с придомовой территории. Необходимо также обеспечить возможность проведения в дальнейшем строительных работ или сноса одного дома без нарушения целостности другого дома, созданного в результате раздела.

При этом стена, по оси которой проходит граница раздела, сносу не подлежит.

Еще одна возможность прекращения общей долевой собственности – это выделение доли из общего имущества путем перевода одноквартирного жилого дома в блокированный с квартирами по числу дольщиков.

При этом вход в каждую квартиру должен осуществляться непосредственно с земельного участка (придомовой территории). Создаваемые квартиры должны состоять из одной или нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений.

В зависимости от фактической планировки одноквартирного жилого дома возможно вычленение квартир без строительных работ или проведение реконструкции для соблюдения вышеназванных требований законодательства.

В отличие от раздела, который предполагает исключительно наличие вертикальной стены, квартиры в блокированном жилом доме могут быть расположены через стенку, в том числе не несущую на одном этаже или через перекрытие на разных этажах.

Расходы, которые необходимо будет произвести для выполнения строительных работ и / или оформления документации и при разделе, и при выделении блок-квартир, распределяются между дольщиками по их договоренности между собой либо в порядке, указанном в решении суда. Обычно расходы делятся пропорционально долям, но не обязательно.

Прекращение общей долевой собственности в результате раздела на жилые дома или перевода в блокированный жилой дом с вычлененными квартирами позволяет бывшим дольщикам самостоятельно по своему усмотрению пользоваться и распоряжаться недвижимым имуществом, изменять его, в том числе возводить пристройки к своему дому или квартире.

Разделив дом или создав квартиры в блокированном жилом доме, бывшие собственники при наличии желания и с учетом фактических обстоятельств (расположены квартиры друг над другом или нет, местонахождение гаражей, сараев и иной недвижимости и т.д.

) могут разделить между собой и участок, ранее предоставленный им в долевое пользование для обслуживания жилого дома. Либо установить порядок пользования им исходя из фактического расположения недвижимого имущества – жилого дома или квартиры.

Таким образом, поводов для конфликтных ситуаций станет гораздо меньше, да и бывшие дольщики не смогут помешать друг другу распоряжаться своей собственностью в любое время по своему усмотрению.

Какой из перечисленных вариантов предпочтительней, зависит от множества факторов. Специалисты юридического отдела агентства проконсультируют и помогут остановиться на наиболее выгодном для вас решении. Обращайтесь – с нами выбор есть всегда!

Примите участие в опросе – нам важно Ваше мнение!

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://a-brest.by/media/doma-uchastki/kak-prodat-dolyu-v-dome-vse-nbsp-varianty-nbsp-i-nbsp-sovety-yurista/

Окно права
Добавить комментарий