Права и обязанности сторон договор продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости: права и обязанности сторон

Права и обязанности сторон договор продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости — одна из самых распространенных сделок. Ее вполне обоснованно именуют одной из самых ответственных. И относиться к условиям данного документа как к формальности не стоит. Легкомыслие может дорого обойтись.

Нормативное регламентирование

В ГК нормы о продаже недвижимости выделены в параграфе 7, глава 30. На них распространяется действие общих положений о данном договоре.

Вторым нормативным актом является закон о регистрации прав на недвижимость. Его нормы уточняют многие требования ГК к условиям сделки и служат источником сведений о правильной формулировке ряда условий договора. Например, как описать объект недвижимости в договоре продажи.

Некоторые нюансы разъясняются в судебной практике (в обзорах и постановлениях Пленумов ВС РФ).

Предмет соглашения

Недвижимостью считаются объекты, тесно привязанные к земной поверхности. Попытка переместить в сторону приведет к разрушению и потере ценности. Пример тому дома, гаражи, иные капитальные строения.

Земельные участки относятся к отдельной категории объектов недвижимости.

В текст договора вписываются кадастровый номер и адрес объекта, указание площади помещений, их литерное обозначение в технической документации.

Дом или иной объект, размещенный на земле, и сам участок являются разными вещами, однако нельзя забывать о единстве судьбы участка и размещенного на нем объекта. Заключается единый договор продажи недвижимости, просто в нем отдельно описываются и участок, и дом. Их одновременное отчуждение разным лицам фактически запрещается.

Закон обязывает вписать в текст договора лиц, имеющих право проживания в жилом помещении после его отчуждения продавцом.

Форма соглашения

Простая письменная форма — это изложение текста соглашения на бумаге с подписями сторон. Для перехода права собственности на объект производится регистрация, после чего сделка считается завершенной.

Нотариальная форма предполагает заключение сделки с участием нотариуса. В данном случае текст документа составляет нотариус. На специальном защищенном бланке. Кроме подписей сторон ставятся подпись и печать нотариуса.

Регистрация договора продажи недвижимости, заключенного с помощью нотариуса, проводится без дополнительной проверки на соответствие закону органами Росреестра.

Обязательно заверяются нотариусом сделки с участием несовершеннолетних и с имуществом, разделенным на доли. Сделки с объектами в совместной собственности у нотариуса заверять необязательно.

Обязанности сторон

Продавец имеет следующий перечень обязанностей:

  • передача объекта недвижимости;
  • объект должен быть надлежащего качества (пригодный для проживания);
  • предупреждение о правах третьих лиц на объект.

Покупатель обязан:

  • оплатить передачу имущества.

Среди прав продавца:

  • требование оплаты, положенной по договору;
  • требование возврата имущества при отказе или уклонении от оплаты.

Среди прав покупателя:

  • требование устранения недостатков или снижения размера цены или возмещения трат на их устранение;
  • требование возмещения убытков, если права на объект были утрачены из-за действий продавца.

На покупателя могут возлагаться и иные обязанности, в частности, страхование объекта в случае с ипотечными сделками.

Что собой представляет

На что обращать внимание, подбирая образец договора продажи недвижимости?

Все они выстроены по единой схеме:

  • преамбула (указание на ФИО покупателя и продавца, их паспортные данные, место регистрации проживания или фактического проживания);
  • суть договора – купля-продажа недвижимости;
  • предмет соглашения – дом с земельным участком, их адрес, кадастровый номер, нумерация помещений;
  • перечисление прав и обязанностей участников сделки;
  • цена объекта – указывается в цифрах и прописью, чтобы исключить ошибку;
  • ответственность сторон (чаще применяется ссылка на законодательство);
  • реквизиты сторон (полное указание ФИО, паспортных данных, если они не указаны в преамбуле);
  • реквизиты сторон, их подписи.

Объемы текстов различаются в зависимости от предпочтений их авторов. Отсутствие некоторых положений закона в тексте договора не отменяет их действия.

Если нарушаются требования закона

Существует два последствия нарушения норм законодательства при заключении сделок:

  • считается незаключенной и не несет с собой никаких последствий;
  • считается недействительной автоматически или по решению суда, и стороны возвращаются в исходное положение (покупателю возвращают деньги, а продавцу — недвижимость).

Недостатки сделки продажи недвижимости касаются как процедуры ее заключения и формы (например, договор подписан без участия нотариуса или согласия органов опеки, если затрагиваются интересы детей), так и содержания.

Ошибки в содержании связаны с условиями, которые явно противоречат закону или ставят одну из сторон в неравное положение. Например, квартира продана по заниженной цене под воздействием сложностей с психическим здоровьем хозяина.

Отмена договора купли-продажи недвижимости допускается по многим причинам, всех не перечислить. В случае принятия решения суда соглашение считается недействительным с момента его заключения.

Иные поводы для прекращения

Обращение в суд разрешено и по поводу неисполнения обязанностей. Вторая сторона оказывается в таком положении, что для нее соглашение становится не имеющим смысла.

Например, объект оказался совсем иного качества, чем предполагалось изначально, а продавец скрыл это. Если ни устранение недостатков, ни компенсационные выплаты не интересуют покупателя, он вправе потребовать расторжения договора продажи недвижимости.

Если судья согласится с требованиями истца, то договор прекращается с момента вступления решения в законную силу.

Расторжение в качестве способа защиты применяется в отношении формально корректно сформулированных и оформленных договоров, но не исполняемых или недобросовестно исполняемых.

Планирование на будущее

По ряду причин заключение договора может быть невозможным, например, не завершено либо строительство, либо оформление объекта. Причины могут быть разные. Для подобных случаев заключается договор на предварительную продажу недвижимости.

В чем его смысл? Стороны договариваются о будущей сделке, ее основных условиях. Если в документе не предусмотрен срок, в течение которого подписывается основное соглашение, договоренности действуют год.

Форма предварительного соглашения должна быть такой же, как и будущей сделки. Если планируется совершение нотариальной сделки, то и за заключением предварительного договора обращаются также в нотариальную контору.

Если одна из сторон отказывается заключить основной договор, то второй участник сделки вправе обратиться с иском в суд в течение 6 месяцев. С момента вступления в силу решения суда сделка считается заключенной на ранее оговоренных условиях.

Если между сторонами нет согласия по поводу условий основного договора, спор решается в суде. Условия также устанавливаются судебным актом.

Договор продажи недвижимости: права и обязанности сторон на News4Auto.ru.

Наша жизнь состоит из будничных мелочей, которые так или иначе влияют на наше самочувствие, настроение и продуктивность. Не выспался — болит голова; выпил кофе, чтобы поправить ситуацию и взбодриться — стал раздражительным. Предусмотреть всё очень хочется, но никак не получается.

Да ещё и вокруг все, как заведённые, дают советы: глютен в хлебе — не подходи, убьёт; шоколадка в кармане — прямой путь к выпадению зубов.

Мы собираем самые популярные вопросов о здоровье, питании, заболеваниях и даем на них ответы, которые позволят чуть лучше понимать, что полезно для здоровья.

Источник: https://News4Auto.ru/dogovor-prodaji-nedvijimosti-prava-i-obiazannosti-storon/

Ответственность сторон по договору купли продажи недвижимости – Юрист Владислав Анохин

Права и обязанности сторон договор продажи недвижимости

При продаже квартиры необходимо обязательно составлять специальные документ — договор купли-продажи. В противном случае будет невозможно осуществить процесс оформления имущества.

Невозможно подтвердить сам факт передачи прав собственности. Важно отметить, что после составления соглашения, подписания такового возникает определенная ответственность.

Исполнять обязательства по данному соглашению необходимо будет в обязательном порядке всем гражданам без каких-либо исключений.

На данный момент существует множество тонкостей, особенностей — непосредственно связанных с подобного типа моментами.

Общие моменты

В соответствии с законодательством собственник имеет право осуществлять фактически любые с принадлежащим ему имуществом. Причем касается это как жилой, так и нежилой недвижимости.

Но важно помнить, что продажа, а также всевозможные другие действия могут осуществляться только лишь при выполнении определенных законодательных норм.

В противном случае действие будет признано незаконным. Одним из обязательных условий для передачи прав собственности на основании продажи является договор купли-продажи.

Формат его в 2016 году не установлен, но при этом необходимо выполнение требований к оформлению документации такого типа.

В противном случае опять договор купли-продажи может быть попросту признан не действительным.

Договор купли-продажи квартиры между физическими лицами образец 2016 года можно будет найти в интернете.

Первоначальные понятия

В первую очередь важно разобраться с самим понятием договора купли-продажи. Данный документ подразумевает собой правоустанавливающий документ, на основании которого происходит передача прав собственности.

После заключения сделки, передачи денежных средств в качестве оплаты стоимости покупаемой квартиры осуществляется процесс регистрации прав в ЕГРП.

Под данным термином подразумевается единый государственный реестр прав. Для постановки на учет в качестве собственника недвижимости определенного типа понадобится обязательно зарегистрироваться соответствующим образом.

Для реализации процедуры обязательно понадобится стандартный бланк договора купли-продажи. Процесс составления документа зависит от некоторых достаточно существенных нюансов.

Существует большое количество самых разных видов договоров купли-продажи. Возможно составить его самостоятельно, а также с привлечением квалифицированного специалиста.

Сегодня сторонами такого типа соглашения могут быть как юридические, так и физические лица. Со всеми нюансами лучше всего ознакомиться заблаговременно.

Сам процесс составления договора, а также его подписания со стороны продавца квартиры может осуществить:

  • непосредственно собственник;
  • законные представитель интересов собственника;
  • государственный орган.

Типовой договор купли-продажи в обязательном порядке подписывается именно собственником квартиры.

Причем в отдельных случаях помимо его согласия на осуществление процедуры требуется согласие иных лиц.

Наличие такового подтверждается специальным документом, заверенным в нотариальной форме. Процесс соглашения имеет большое количество самых разных нюансов.

Какова его роль

Важно помнить, что процесс составления договора купли-продажи можно осуществить только лишь в случае выполнения целого ряда различных специальных условий.

В перечень таковых в первую очередь входит следующее:

  • наличие полного перечня всех необходимых в таком случае документов;
  • отсутствуют какие-либо юридические проблемы непосредственно с самим жильем (квартира не является залогом по ипотеке, не находится под судом);
  • в наличии все необходимые согласия на осуществление процедуры продажи:
  1. От органов опеки и попечительства.
  2. От органов социальной защиты.
  3. Супруги или же супруга.
  4. Иное.
  • достигнуты соответствующие договоренности между продавцом и покупателем;
  • если осуществляется нотариальное заверение – оплачена полная величина государственной пошлины.

Само соглашение по купле-продаже реализует одновременно сразу обширный перечень различных задач. К основным таковым сегодня относится следующее:

  • подтверждение факта передачи денег и купли-продажи;
  • выступает в качестве документа, который подтверждает право передачи собственности;
  • договор позволяет в государственных органах осуществить процесс регистрации собственности;
  • другое.

Именно поэтому нужно максимально ответственно отнестись к составлению такового соглашения. Это позволит избегнуть многих проблемных моментов, сложностей.

Не стоит допускать типичных в таком случае ошибок. Договор купли-продажи предприятия ответственность сторон регламентирует стандартным образом.

Важным моментом является как раз содержание такового соглашения. Основным нормативным документом, регулирующим этот момент, является как раз ГК.

Покупателю стоит внимательно изучить данный документ. Так как он прямо регулирует права и обязанности.

Продавец земельного участка должен также приложить к договору купли-продажи также ряд специальных бумаг. В противном случае, без таковых, данное соглашение попросту не будет являться действительным.

Действующая правовая база

Вопрос составления договора купли-продажи регулируется ГК РФ. Наиболее важными разделами его являются следующие:

Ст.№454Устанавливается сама необходимость такого соглашения
Ст.№455Какие условия должны отражаться
Ст.№456Устанавливаются обязательства продавца по передаче товара покупателю

Отсутствие опыта проведения сделок с недвижимостью лучше всего компенсировать консультацией со стороны квалифицированного юриста.

Только так будет возможно избежать всевозможных осложнений, связанных с процедурой покупки недвижимости.

Не стоит также забывать о необходимости уплаты государственной пошлины. С законодательными нормативами следует ознакомиться максимально внимательно.

В случае возникновения проблем, разрешить которые невозможно самостоятельно, следует подать исковое заявление в суд.

Особенности ответственности сторон за нарушение договора купли-продажи

Ответственность сторон по договору купли продажи товаров может отличаться от аналогичного соглашения, но на иное имущество.

В каждом случае действуют индивидуальные правила. К основным вопросам, изучить которые нужно заранее, относятся следующие:

  • неисполнение обязательств;
  • подделка документа;
  • нюансы в зависимости от объекта сделки:
  1. Недвижимость (квартира).
  2. Автомобиль.
  3. Гараж.
  • как оформить образец соглашения;
  • при розничной форме.

Неисполнение обязательств

Вопрос неисполнения обязательств по договору купли-продажи регулируется специальным нормативным документом.

: договор купли-продажи или как оформить покупку

Таковым является п.1 ст.№463 ГК РФ. Предусматривается в таком случае определенная ответственность.

Подделка документа

Не стоит допускать ситуации с подделкой документа. Так как это может стать причиной серьезных неприятностей. Бланк договора купли-продажи можно скачать здесь.

Действие подпадает под ч.3 ст.№327 УК РФ. Наказание назначается в разумных пределах. Но возможно и лишение свободы на срок до 2 лет.

Нюансы в зависимости от объекта сделки

Имеются некоторые нюансы в зависимости от имущества, фигурирующего в договоре.

Недвижимость (квартира)

В случае продажи недвижимости ответственность будет существенной. Так как цена таковой недвижимости относительно велика.

Особенно серьезные проблемы возникают как раз с недвижимостью, права на которые имеются у несовершеннолетних граждан.

Автомобиль

Чаще всего и далеко не по злому умыслу имеет место подделка договора купли-продажи на автомобиль. Так как для оформления имущества выделяется всего 10 дней.

По истечении таковых назначается штраф в размере 1.5 тыс. рублей. Ответственность за подделку документов грозит стандартна — по ст.№327 УК РФ.

Источник: http://vlad1.ru/otvetstvennost-storon-po-dogovoru-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Договор продажи недвижимости

Права и обязанности сторон договор продажи недвижимости

Как предусматривает гражданско-правовой договор продажи недвижимости, продавец обязуется произвести передачу в собственность покупателя земельного участка, здания, квартиры, сооружения или иного недвижимого имущества. Купля-продажа является наиболее распространенной сделкой с недвижимым имуществом. Общие положения, касающиеся продажи недвижимости, регламентируются § 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

Понятие договора

Согласно договору продажи недвижимости продавец передает покупателю в личную собственность недвижимое имущество, а покупатель принимает указанное имущество по акту передачи и платит за него установленную сторонами денежную сумму. Само определение договора продажи недвижимости разнится с общим определением договора купли-продажи только предметом договора и способом передачи недвижимости от собственника к покупателю.

В действующем ГК РФ договор продажи недвижимости впервые выделен в качестве самостоятельного в связи со значительной ценностью предмета договора. Договор продажи недвижимости характеризуется как взаимный, возмездный и консенсуальный.

Предмет и форма договора

Предметом договора может стать земельный участок, здание, квартира или сооружение, а также иное недвижимое имущество.

Договор должен содержать данные, которые позволяют конкретно установить недвижимость, подлежащую передаче по договору покупателю.

Также должны быть данные, способные определить расположение недвижимости на определенном земельном участке или в составе иного недвижимого имущества.

Это значит, что если в качестве предмета договора выступает здание, помещение или сооружение, в договоре должно быть указать место его расположения, адрес, площадь, назначение, год постройки и т. д. Если такие данные в договоре отсутствуют, условие о недвижимом имуществе, которое подлежит передаче, будет считаться не согласованным сторонами, а сам договор незаключенным.

Договор продажи недвижимости обязательно должен иметь письменную форму. Составляется один документ, который подписывается сторонами. Если форма договора продажи недвижимости не соблюдена, это влечет его недействительность.

Важно помнить, что действующим законодательством не предусматривается обязательное нотариальное удостоверение договора продажи недвижимости, хотя стороны могут сделать это на свое усмотрение. Однако переход к покупателю права собственности на указанную недвижимость должен пройти государственную регистрацию.

Цена договора

Кроме предмета существенным условием договора являются цена. В цену зданий, сооружений или другого недвижимого имущества, которое находится на земельном участке, включена стоимость передаваемой с этим недвижимым имуществом определенной части земельного участка или права на нее. Если в договоре отсутствует цена недвижимости, он считается незаключенным .

Так как в большинстве случаев недвижимость неразрывно связана с земельным участком, при переходе права собственности на недвижимый объект необходимо разрешать вопрос о праве на земельный участок. Таким же образом, если меняется собственник земельного участка, тут же встает вопрос о праве на объекты недвижимости, которые расположены на нем.

В тех случаях, если цена недвижимости в договоре была установлена на единицу ее площади или другого параметра ее размера, общую цену подобного недвижимого имущества, которая подлежит уплате, определяют в соответствии с фактическим размером переданного покупателю объекта недвижимости.

Государственная регистрация перехода права собственности

Государственная регистрация представляет собой юридический акт, который служит подтверждением признания государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения права на недвижимое имущество. Использование этой процедуры является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое можно оспорить только в судебном порядке.

Порядок проведения регистрации установлен ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Право собственности на недвижимое имущество может перейти к покупателю с момента проведения государственной регистрации. Если оно исполнено до этого момента (прошла передача документов, а также выселение и вселение), перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к покупателю не произошло.

Однако в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по требованию другой стороны суд имеет право вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности. Следует помнить, что регистрации подлежит не сам договор продажи, предмет которого — недвижимость, а переход права на нее.

Важно помнить, что законодатель сделал исключение и установил некоторые особенности продажи жилых помещений: договор продажи жилого дома или квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит обязательной государственной регистрации и может считаться заключенным только с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ). Это значит, что при продаже жилых помещений государственной регистрации подлежат не только переход права собственности, но и соответствующий договор.

Договор продажи недвижимости: субъекты договора

В качестве субъектов данного договора выступают продавец и покупатель конкретной недвижимости.

Ими могут быть граждане, продающие и покупающие принадлежащие им дачи, земельные участки, квартиры и другое недвижимое имущество, а также юридические лица, которые приобретают недвижимость для размещения офисов, предприятий и т. д.

В некоторых случаях заключать договора продажи недвижимости как в качестве продавца, так и в качестве покупателя, могут и иные субъекты гражданских прав (муниципальные образования, Российская Федерация, субъекты РФ).

В качестве продавца недвижимости в большинстве случаев выступают ее собственники. В виде исключения продавцами могут быть субъекты права оперативного управления и хозяйственного ведения — муниципальные и государственные предприятия, учреждения и казенные предприятия.

Муниципальные или государственные предприятия не могут отчуждать недвижимое имущество без разрешения собственника. Учреждения могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое было приобретено ими за доходы от разрешенной их уставами деятельности и учитывается на отдельном балансе.

Основные элементы договора

  • Предмет договора. Приводятся подробные сведения о объекте недвижимости (адрес,назначение, этажность, площадь, другие параметры) и земельном участке, на котором он расположен (кадастровый номер, категория земель, цель использования, общая площадь и т. д.).
  • Цена договора и порядок расчетов.

     Фиксируется цена объекта недвижимости с учетом цены земельного участка (права на земельный участок) и сроки уплаты покупателем стоимости объекта.

  • Переход прав.

     С момента приобретения права собственности покупатель может осуществлять права владения, пользования и распоряжения объектом, принимает на себя бремя расходов, необходимых для содержания здания и земельного участка.

  • Передача здания. Предусматривает подписание передаточного акта, порядок и сроки освобождения здания продавцом.

  • Права и обязанности сторон. Оговариваются права и обязанности, которыми обладают стороны при заключении и исполнении договора.
  • Ответственность. Говорится об ответственности сторон в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения условий договора.
  • Заключительные положения.

     Указывается, что споры сторон, вытекающие из договора, могут быть разрешены только судом. Говорится об обязательности государственной регистрации перехода права собственности.

  • Адреса, банковские реквизиты и подписи сторон.

Образец договора продажи недвижимости

Скачать образцы договоров

Выполнение договора

По договору продажи недвижимого имущества (здания, сооружения) покупатель одновременно с получением права собственности на данную недвижимость получает права на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для пользования ею. В тех случаях, когда продавец одновременно и собственник земельного участка, где находится проданная недвижимость, покупатель получает право собственности или право аренды на указанную часть земельного участка.

Если договор не определяет передачу покупателю недвижимости права на земельный участок, то покупатель получает право собственности только на ту его часть, которая занята недвижимостью и нужна для ее использования.

Продажу недвижимости, которая находится на земле, не принадлежащей продавцу на праве собственности, можно осуществлять без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком.

В таком случае покупатель недвижимости получает право пользования этой частью участка на тех самых условиях, что и продавец.

Передача продавцом проданной недвижимости и принятие ее покупателем производятся по передаточному акту или другому документу о передаче, который должен быть обязательно подписан сторонами. Обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю будет считаться исполненным только после вручения данного имущества покупателю и подписания соответствующего документа.

Отказ одной из сторон подписать документ о передаче недвижимости на тех условиях, которые предусмотрены договором продажи недвижимости, будет считаться уклонением продавца от обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности его принять.

Принятие покупателем недвижимости, не отвечающей условиям, которые предусматривает договор продажи недвижимости, даже когда такое несоответствие оговаривается в передаточном акте, не служит основанием освобождения продавца от ответственности за некачественное исполнение договора.

Источник: https://vseiski.ru/dogovor-prodazhi-nedvizhimosti.html

Окно права
Добавить комментарий