Нужно ли повторно отправлять уведомление о продаже доли жилья, если ответ не был получен?

Уведомление соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире: продажа части дома без согласия

Нужно ли повторно отправлять уведомление о продаже доли жилья, если ответ не был получен?

/ Конфликт с соседями / Уведомление соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире или части дома

Просмотров 61

Продажа части дома или комнаты в коммунальной квартире считается достаточно сложной с юридической точки зрения процедурой – продавец обязан предоставить соседям преимущественное право на выкуп своей части недвижимости. Как правильно оформить и вручить уведомление, что делать, если соседи препятствуют продаже?

Особенности правового статуса коммунальных квартир

Коммунальной называется квартира, комнаты в которой семьи занимают в качестве самостоятельных нанимателей или собственников. Право проживать на жилплощади дают договора социального найма, либо свидетельства права собственности (Постановление N 25-П от 03.11.1998 г.

узаконило перевод комнат в коммуналке в личную собственность). Может сложиться ситуация, в которой одно из жилых помещений приватизировано, другое остается в собственности государства (муниципалитета). Наниматели (собственники) оплачивают коммунальные услуги по отдельным лицевым счетам.

Все они имеют право пользоваться находящимися в долевой собственности общими помещениями – кухней, санузлом, коридором (ст.41 ЖК РФ).

Соответственно, при продаже комнаты новому владельцу переходят права не только на нее, но и на долю в общем имуществе (порядок использования определяется по соглашению между всеми жильцами, а в случае возникновения противоречий вопрос решается через суд).

Проще всего продать комнату в случае, если она уже находится в личной собственности. Если наниматель еще не приватизировал помещение, то перед началом процедуры отчуждения придется заняться этим вопросом. Распоряжаться принадлежащим муниципалитету (государству) жильем граждане не имеют права.

Нужно ли согласие соседей?

Как такового согласия на продажу приватизированной комнаты от соседей, являющихся владельцами других долей в коммунальной квартире, не требуется – распоряжаться своим имуществом можно по собственному усмотрению. Но уведомить их об отчуждении доли и предложить ее выкупить нужно обязательно – это требование закреплено законодательно. Нарушение закона делает возможным оспаривание сделки заинтересованными лицами.

Пример. Гражданин Степанов решил продать свою комнату в коммунальной квартире, предварительно ее приватизировав. Соседи по коммуналке после устной беседы о намерениях выразили свое несогласие с продажей, но и выкупить часть жилплощади также не проявили желания.

Проконсультировавшись с юристом, Степанов отправил письменное уведомление своим соседям с предложением выкупа доли. Они проигнорировали обращение и не дали ни положительного, ни отрицательного ответа. Спустя 30 дней после вручения документа Степанов занялся поиском покупателя на свою недвижимость и продал ее по цене, указанной в документе с предложением выкупа доли.

Попытка оспорить сделку через суд соседям не удалась, так как все требования закона были соблюдены в полном объеме.

Основным условием продажи комнаты/части дома является соблюдение права других совладельцев на преимущественный выкуп. Оно регламентируется ст. 250 ГК РФ и ст. 42 ЖК РФ (ч. 6).

Преимущество перед сторонними покупателями имеют все участники долевой собственности, вне зависимости от размера их долей.

Требования закона обусловлены защитой интересов проживающих в квартире людей – они имеют полное право улучшить свои условия проживания, а заодно и оградить себя от соседства с незнакомыми людьми.

Если продавцом и покупателем являются соседи по коммунальной квартире, то остальных предупреждать не требуется. В этом случае условие о преимущественном выкупе уже соблюдено (право выбора покупателя сохраняется за продавцом). Предпринимать какие-либо дополнительные действия не требуется.

Правила оформления уведомления и его вручения другим совладельцам

Статьей 250 ГК РФ регламентируется как само преимущественное право, так и процедура оповещения владельцев других долей о предстоящем отчуждении части жилплощади.

После получения уведомления и изучения условий они должны в течение 30 дней дать ответ – принять предложение продавца купить долю или написать отказ (обязательным условием является оформление ответа в письменной форме).

Если предложение будет проигнорировано, то по истечении 30 дней комната может быть продана любому стороннему покупателю. При соблюдении требований закона оспорить заключенную сделку будет сложно.

Способы извещения соседей о продаже

Уведомление должно быть не только правильно составлено, но и доставлено получателю для ознакомления и принятия им решения.

Если условия сделки продавец решит изменить (он снизит цену, разрешит выплатить сумму частями пр.), то уведомление должно быть разослано вновь.

В зависимости от того, какие отношения сложились между соседями и на какие траты готов пойти продавец, может быть выбран один из трех возможных способов:

  • передача извещения лично в руки;
  • отправка заказным письмом;
  • использование услуг нотариуса.

Каждый из способов имеет свои преимущества и недостатки.

Вручение уведомления лично

Если между соседями сложились хорошие отношения и все собственники проживают в квартире, то уведомить их о предстоящей продаже можно лично.

Во избежание оспаривания сделки предложение должно быть оформлено в письменном виде и вручено каждому соседу по коммуналке под подпись (составляется расписка о получении, получатель пишет свои фамилию, имя, отчество, расписывается, ставит дату).

Ответ также нужно оформлять письменно, иначе сосед может заявить в суде, что не отказывался покупать комнату и продавец намеренно проигнорировал его законное право.

Отправка уведомления заказным письмом

Такой способ выбирают, если соседи фактически не проживают в коммуналке, но являются владельцами комнат в ней. Также он подойдет тем, кто не может найти общего языка с другими совладельцами и не уверен в том, что врученное лично извещение они воспримут адекватно. Для доставки письма нужно знать точный адрес получателей.

Отправка заказного письма с уведомлением о вручении и описью содержимого считается достаточно надежным способом – если сделка все же будет оспариваться, то доказать в суде факт соблюдения законных прав совладельцев на преимущественный выкуп будет легче, чем при личном вручении.

Даже если адресат не захочет получать письмо, оно будет считаться врученным (фиксируется дата поступления в почтовое отделение). Отсчитав 30 дней с даты, можно приступать к продаже.

Гражданским кодексом оговорен вопрос уклонения от получения важных сообщений (ст. 165.1 ГК РФ).

В Росреестр предоставляются:

  • квитанция об отправке;
  • распечатка с сайта почты по идентификатору;
  • уведомление о получении (если документ все же был вручен).

Стоимость почтового отправления – от 60 руб. за письмо и около 70 руб. – за заказное уведомление о получении (под роспись). Почти вдвое дешевле обойдется обычное подтверждение (почтальон положит бланк в почтовый ящик), но лучше не экономить.

Услуги нотариуса

Этот способ считается самым надежным, но наиболее невыгодным в финансовом плане. Извещение заинтересованных лиц берет на себя нотариус. Продавец по истечении месяца получает официальное свидетельство о том, что рассылка была осуществлена.

Имея его на руках, можно смело приступать к продаже – оспорить законность сделки соседи не смогут. Главный минус такого способа: помимо почтовых услуг придется оплатить работу нотариуса (от 1 тыс. руб.

и больше, в зависимости от региона и объема проводимых работ).

Правила оформления документа

В уведомлении стоит привести максимально полные сведения о предстоящей сделке. Во вступительной части указываются:

  • ФИО и адрес получателя;
  • ФИО, паспортные данные отправителя.

В основной части приводится информация о сути обращения (предстоящее отчуждение) и о характеристиках принадлежащей продавцу части недвижимости:

  • ее адрес;
  • площадь;
  • на основании какого документа она принадлежит жильцу;
  • цена;
  • условия сделки (возможна ли скидка/рассрочка и пр.).

Продавец должен предложить адресату выбрать один из вариантов:

  • выкуп комнаты по указанной цене;
  • оформление письменного отказа от преимущественного права, закрепленного в ст. 250 ГК РФ.

Также он обязан предупредить потенциального покупателя о последствиях его отказа (комната будет продана стороннему лицу).

Последствия нарушения законных прав и интересов совладельцев

Что произойдет в случае, если продавец проигнорирует требования закона и не уведомит других жильцов коммунальной квартиры об отчуждении? В ст. 250 ГК РФ (ч. 3) оговаривается их право оспорить сделку, заключенную со сторонним лицом.

В первую очередь оспаривание ДКП затронет интересы покупателя. Суд, рассмотрев обстоятельства дела, скорее всего постановит вернуть комнату владельцу, а продавца обяжет отдать деньги. Но практика показывает, что с возвратом средств чаще всего возникают серьезные сложности – если продавец успеет их истратить и не будет иметь дорогостоящего имущества, то возврат растянется на многие годы.

Спецификой продажи комнаты в коммуналке является возможный саботаж со стороны соседей – они могут уклоняться от получения уведомления, создавать видимость заинтересованности в покупке, но не исполнять обязательств.

Чтобы этого не произошло, рекомендуется задействовать нотариуса на всех этапах – от отправки извещений о продаже, до заверения обязательств о покупке или отказа от нее.

Это гарантированно оградит от тяжб в суде, но несколько удорожит процесс.

Сроки

К продаже можно приступить:

  • по истечению месяца с момента вручения уведомления (при отсутствии реакции со стороны получателей);
  • после получения отказа от всех владельцев комнат в коммуналке (в этом случае не придется ожидать именно 30 дней – может пройти меньше времени);
  • сразу после того, как один из соседей изъявит желание воспользоваться предоставленным правом (в этом случае ожидать ответа от остальных не нужно).

Отказы от соседей

Если получен отказ от преимущественного права на покупку, то он считается бессрочным и к продаже можно приступить даже спустя год.

Повторно рассылать уведомление придется лишь в случае, если будет принято решение об уменьшении цены (при ее увеличении этого делать не нужно).

Дело в том, что продажа комнаты по более низкой цене стороннему лицу станет нарушением интересов других собственников – вполне возможно, что они изначально были бы согласны заплатить такую сумму, но продавец не предоставил им такой возможности.

Как правильно оформить уведомление о продаже части дома или комнаты в коммунальной квартире? Как стоит поступить, если соседи оспаривают заключенную сделку, несмотря на соблюдение продавцом всех требований закона? Юристы сайта помогут разобраться в сложных моментах, дадут профессиональные рекомендации о порядке действий.

Источник: http://law-divorce.ru/uvedomlenie-sosedej-o-prodazhe-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-ili-chasti-doma/

Советы риэлтора

Нужно ли повторно отправлять уведомление о продаже доли жилья, если ответ не был получен?

Для тех, кто продает комнату в коммуналке или свою долю в квартире, предлагаю образец уведомления о продаже доли. Напоминаю, что у сособственников в квартире есть преимущественное право покупки.

То есть ваши соседи по коммунальной квартире или собственники остальных долей могут либо выкупить у вас вашу долю, либо дать отказ от преимущественного права покупки, либо проигнорировать ваши предложения.

По закону вы извещаете сособственников о своих намерениях продать комнату или долю. В течении 30 дней они должны среагировать или молчаливо согласиться. Известить желательно в письменном виде: письмом или телеграммой.

Образец уведомления о продаже доли в квартире может выглядеть примерно так:

Кому

Адрес

ИЗВЕЩЕНИЕ

о намерении продать комнату в коммунальной квартире

г. Саратов                                                                             «___»______________________20___г.

Я, _______________________________________, проживающий по адресу: г. Саратов, ул. ________________, д.____, кв. _____, паспорт ___________, выд. __________ г.

_________________________________,  действующий за себя и своего несовершеннолетнего сына, ____________________________________________________________________________,                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     _________________ г. рождения, свидетельство о рождении _____________№______, от ________ г., проживающего по адресу: ______________________________________настоящим уведомляю Вас, что мы продаём принадлежащую нам комнату метражом   ___ кв.м. за № ____в коммунальной квартире № _____в доме   № _____по ул. ______________г. Саратова за ____________________тысяч рублей (—-(прописью)— тысяч рублей).

Отчуждаемая комната ___ кв.м. за №___принадлежат мне и моему несовершеннолетнему сыну на праве общей долевой собственности на основании Договора  на приватизацию № _____от ___________г., что подтверждается ——(Договором на приватизацию  №___ от______)—. Предлагаем Вам воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии со ст.250 ГК РФ.

Заранее сообщаю Вам о том, что мы не снизим цену, не предоставим отсрочку или рассрочку платежа.

Фамилия Имя Отчество______________________________________

Фамилия Имя Отчество ______________________________________

Даю образец, который годится для тех, у кого ребенок-сособственник комнаты или доли. Для взрослых — просто уберите лишнее. Если комната была вами куплена или вам подарена, то пишите вместо договора на приватизацию — договор купли-продажи или дарения, то есть правоустанавливающий документ. Главное — основа, а детали прописываете свои.

Подобное извещение о продаже доли посылается всем соседям по адресу отчуждаемой недвижимости с уведомлением о вручении.

На почте на каждое письмо составляется опись в двух экземплярах, один из которых остается у отправителя. Указывается ценность, например, 100 рублей (можете указать любую стоимость по своему усмотрению).

Через месяц после отправки писем идете опять на почту и, если письма не получены, то нужно забрать их. На таких письмах будет отметка, что они не вскрывались. Письма прикладываем к пакету документов, необходимому для подписания договора купли-продажи.

Чтобы с письмами все прошло гладко, лучше заранее предупредить соседей, чтобы они не получали их.

Еще проще — дать телеграмму, тогда можно сразу, в день отправки, взять заверенные копии телеграмм, а потом просто выждать положенный срок в 30 дней. Этот вариант несколько дороже, чем с отправкой писем.

Продажа комнаты в коммунальной квартире — процесс непростой, иногда довольно хлопотный, затратный и длительный. Надеюсь, что вам пригодится образец уведомления о продаже доли. Удачного сбора документов для продажи!

P.S. ВСЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ, КАКАЯ ТОЛЬКО ЕСТЬ У МЕНЯ, УЖЕ ДАНА В ОТВЕТАХ НА . Добавить вряд ли что-то еще смогу, тема выбрана полностью. Если всё-таки появится вопрос посреднических дел, к риэлтору, НЕ ЮРИСТУ (!), а именно: по организации сделки, содержанию и наличию документов, проведению переговоров, и т.п. — пишите на почту. Всем добра и благополучия, надеюсь на понимание!

=>

data-yashareType=»button» data-yashareQuickServices=»ontakte,,,odnoklassniki,moimir,moikrug,gplus»

>

Источник: http://www.sovetrielt.ru/uvedomlenie-o-prodazhe-doli-obrazec/

Что такое электронная регистрация права собственности

Нужно ли повторно отправлять уведомление о продаже доли жилья, если ответ не был получен?

После покупки квартиры каждый покупатель должен обязательно пройти процедуру государственной регистрации права собственности. И если раньше ему приходилось выстоять очередь в Росреестре или МФЦ, подать документы на регистрацию, а потом снова приехать за документами, то теперь всё гораздо проще.

Сервис «Электронная регистрация» позволяет покупателям недвижимости оформить право собственности без посещения Росреестра или МФЦ

С помощью электронной регистрации уже зарегистрировано более 100 000 сделок по всей России. Несмотря на очевидное удобство сервиса, его стремительное развитие неизбежно влечет появление споров, мифов и вопросов.

Как работает сервис? 

Отправка документов на регистрацию проходит в отделении Сбербанка или в офисе застройщика за 15 минут прямо на сделке. Документы будут зарегистрированы в течение 3-7 дней и придут на электронную почту всем участникам сделки.

Сервис доступен для покупки квартир в новостройках и на вторичном рынке, в том числе, в ипотеку. Подробнее о сервисе

Какие документы получает покупатель после регистрации?    

После электронной регистрации покупатель недвижимости на вторичном рынке получает документы на электронную почту:

  • Договор купли-продажи с электронной подписью Росреестра о регистрации перехода права собственности.
  • Выписку из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающую переход права собственности с УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью) регистратора.

Покупатель квартиры в новостройке получает договор долевого участия с электронной подписью Росреестра о регистрации права требования.

А как получить бумажное свидетельство о собственности?

С 15 июля 2016 года выписка из ЕГРН является единственным документом, который подтверждает право собственности и содержит всю информацию по переходу прав и обременениям на объект недвижимости.

Бумажные свидетельства Росреестр больше не выдаёт   

В выписке из ЕГРН содержится больше информации, чем в свидетельстве. Все новые сведения о недвижимости сразу вносятся в базу реестра, поэтому в выписке будет самая свежая и актуальная информация, а свидетельство могло быть выдано десятки лет назад и устареть. 

Например

Анатолий решил приобрести квартиру в 2017 году. Он приехал по указанному адресу и попросил владельца квартиры предоставить документы. Продавец показал свидетельство о праве собственности, выданное 2001 году. Выписку из ЕГРН он отказался предоставлять, поэтому Анатолий сам обратился в Росреестр.

Спустя 3 дня он получил выписку и узнал, что квартира находится под арестом. Оказалось, что бывшая супруга продавца подала на развод и требует раздела имущества. 

Владельцы недвижимости могут доказать свое право выпиской из ЕГРН, что уменьшит риск мошенничества в операциях с недвижимостью

Заказать выписку можно в МФЦ или на сайте Росреестра, через 3 дня она будет готова и придёт на электронную почту.

Можно ли подделать электронные документы?

Подделка исключена. Все документы будут храниться в электронном виде, также в системе безопасности будут фиксировать даты выдачи выписок. Гражданина, предоставляющего бумажный документ, можно будет проверить по базе Росреестра.

Все электронные документы подписываются УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью) регистратора. Таким образом, если какой-либо документ будет отредактирован, то потеряет связь с УКЭП регистратора, и документ будет недействителен.

Что такое электронная подпись, и как она выглядит? 

Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), согласно определению с портала Госуслуги — электронная подпись, которая создается с привлечением криптографических средств, подтвержденных компетентными органами, а именно ФСБ РФ.

Гарантом её подлинности выступает специальный сертификат, выданный аккредитованным удостоверяющим центром. Электронный документ, подписанный УКЭП, имеет такую же юридическую силу, как и бумажный, который подписан собственноручно.

Таким образом, УКЭП — это электронный аналог вашей подписи. 

В письме клиенту УКЭП выглядит как файл с расширением *.sig, например «Выписка_ЕГРН.pdf.sig». 

Если открыть электронную подпись, она будет выглядеть вот так: 

Ничего не понятно, потому что это шифр для машин.  

Выписку, которую вы получаете после электронной регистрации, не обязательно предоставлять в госорганы для получения каких-либо услуг согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона №210 «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг». Госорганы обязаны самостоятельно запросить её в Росреестре, если она необходима.

Как прописаться в квартире после электронной регистрации?  

Чтобы прописаться в квартире, нужно обратиться в паспортный стол, МФЦ, подразделение ГУВМ МВД (заменяющее ФМС), управляющую компанию (в некоторых существуют паспортные столы) или воспользоваться порталом Госуслуги. 

Подробная статья о том, как прописаться в квартире

В качестве подтверждения права собственности можно предоставить выписку из ЕГРН, которая пришла вам на почту после электронной регистрации.

Согласно 218 ФЗ, право собственности на недвижимость удостоверяется именно выпиской из ЕГРН. Бумажные свидетельства Росреестр больше не выдаёт, поэтому требовать их не имеют права

Если вам отказывают в принятии документов, ссылайтесь на закон и требуйте официальный отказ с указанием ФИО и должности сотрудника. Отсканированный отказ отправьте на help@domclick.ru.

Специалисты сервиса «Электронная регистрация» помогут вам разрешить эту ситуацию.   

Как перевести лицевой счет на себя для оплаты ЖКХ?

Передавая квартиру в собственность от одного лица к другому, нужно переоформить её лицевой счёт на имя нового владельца.

Для этого вам нужно обратиться в управляющую организацию и в единый информационно-расчетный центр для перезаключения договоров на нового владельца с энергетиками, водоснабжающей и газоснабжающей организациями на поставку ресурсов.

Потребуются документы:

  • справка о количестве прописанных лиц в квартире.

Как получить налоговый имущественный вычет при электронной регистрации?

Налоговый вычет составляет 13% от стоимости недвижимости и всех выплаченных процентов. Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета – 2 млн руб., а для процентов по ипотеке – 3 млн руб.

Таким образом, до 260 000 рублей можно вернуть из своих налогов при покупке квартиры, а также до 390 000 рублей за выплаченные проценты по ипотеке.

 Подать заявление на налоговый вычет и узнать список необходимых документов можно на сайте Федеральной налоговой службы в личном кабинете или через сервис Сбербанка.

Согласно 218-ФЗ выписка из ЕГРН является официальным подтверждением проведенной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поэтому может быть предоставлена для подтверждения права на получение имущественного налогового вычета.

Как использовать материнский капитал, если регистрировал собственность в электронном виде?

Чтобы воспользоваться материнским капиталом, подайте в Пенсионный Фонд заявление о перечислении материнского капитала в счет уплаты ипотечного кредита и пакет документов:

  • кредитный договор и копию
  • паспорт получателя сертификата и, при наличии, паспорт супруга
  • свидетельство о браке (если есть)
  • справку из банка о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом
  • в отдельных случаях: СНИЛС, сертификат на материнский капитал, нотариальное обязательство на приобретение жилого помещения для детей.

Как видите, никаких документов, связанных  с электронной регистрацией права собственности, не нужно. Выписку из ЕГРН, при необходимости, Пенсионный фонд запрашивает самостоятельно в Росреестре. 

Коротко

После электронной регистрации права собственности все необходимые документы придут на электронную почту. Вы не получите бумажное свидетельство, но Росреестр их больше не выдает никому.

С 15 июля 2016 года выписка из ЕГРН является единственным документом, который подтверждает право собственности. 

Если в государственном учреждении вам отказывают в принятии документов после электронной регистрации, ссылайтесь на 218 Федеральный закон и требуйте официальный отказ с указанием ФИО и должности сотрудника. Отсканированный отказ отправьте на help@domclick.ru , специалисты сервиса «Электронная регистрация» помогут вам разрешить эту ситуацию.  

 

Источник: https://blog.domclick.ru/post/chto-takoe-elektronnaya-registraciya-prava-sobstvennosti

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

Нужно ли повторно отправлять уведомление о продаже доли жилья, если ответ не был получен?

/ Квартира / Коммунальная квартира

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире.

Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.

Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

  1. Определить условия продажи, включая цену;
  2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
  3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
  4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
  5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
  6. Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

Как получить согласие соседей

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

  • соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
  • районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
  • отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

  • самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
  • воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты.

Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса.

В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки.

Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости.

Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

Узнайте, какие правила проживания в коммунальной квартире существуют и что предусмотрено законом за их нарушения.

Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

  • паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
  • справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
  • извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
  • договор купли – продажи;
  • выписку из БТИ с экспликацией;
  • кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
  • акт приема – передачи комнаты;
  • правоустанавливающую документацию на комнату;
  • нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Если соседи препятствуют продаже комнаты

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

  • получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
  • оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/kommunalnaya-kvartira/prodazha-komnaty.html

Преимущественное право покупки доли в квартире

Нужно ли повторно отправлять уведомление о продаже доли жилья, если ответ не был получен?

Последнее обновление: 17.03.2018

Преимущественное право покупки доли квартиры – это право совладельцев (сособственников) выкупить долю в квартире у своего соседа, прежде чем он продаст ее кому-либо еще на стороне. То же самое относится и к отдельной комнате в составе коммунальной квартиры. Поясним подробнее.

Если квартирой владеют по праву собственности несколько человек, то такая собственность является общей, и она может быть двух видов:

  1. общая совместная собственность, или
  2. общая долевая собственность.

Подробнее об этих видах собственности на квартиру – смотри в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Здесь же мы рассмотрим только случай с общей долевой собственностью, так как именно она позволяет продать долю в квартире, и именно здесь применяется право преимущественной покупки этой доли (или комнаты).

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.

Доли в квартире могут быть либо «идеальными» (т.е. не выделенными в натуре, например – 1/3 или 3/25), либо «реальными» (т.е. выделенными в натуре, например – отдельная комната 15 кв.м.).

Каждый участник долевой собственности имеет право продать свою долю в квартире, как в виде отдельной комнаты, так и в виде «идеальной доли».

Но прежде, он в обязательном порядке должен предложить выкупить свою долю другим участникам долевой собственности (то есть другим собственникам квартиры, соседям).

Закон дает соседям то самое право приоритетной покупки доли в своей квартире, по отношению к любому другому покупателю «с улицы».

И только в случае отказа соседей от выкупа доли, Продавец этой доли имеет право продать ее на открытом рынке стороннему покупателю.

Важный момент! Предложение выкупа доли в квартире для совладельцев должно содержать те же условия (в первую очередь – цену), которые будут предлагаться всем остальным покупателям. Иначе, например, если совладельцам предложен выкуп доли, скажем, за 100 руб., а затем эта доля продана на рынке за 90 руб., то совладельцы могут оспорить эту сделку на законных основаниях.

Преимущественное право покупки доли квартиры регулируется статьей — ст. 250 ГК РФ. И если это право было нарушено (т.е. доля квартиры была продана стороннему покупателю без уведомления соседей), то любой из них в течение трех месяцев может потребовать через суд перевода на него всех прав и обязанностей покупателя (пункт 3 указанной статьи).

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Использовать свое приоритетное право выкупа доли может любой из соседей-сособственников по квартире. И если таких претендентов несколько, то Продавец доли сам выбирает, кому из них ее продать.

Но что делать, если соседи по квартире, имея такое приоритетное право покупки, не выкупают предложенную им долю? Тогда Продавцу надо зафиксировать отказ от права преимущественной покупки. Как это делается? Читаем ниже.

Какие документы остаются у Продавца и у Покупателя после покупки и продажи квартиры, и для чего они нужны?

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Оповещение других собственников о намерении продать долю в квартире, и об их преимущественном праве ее купить, нужно делать письменно, путем отправки им заказного письма с уведомлением о вручении. Это позволит Продавцу иметь документальное доказательство соблюдения закона.

Уведомление о выкупе доли в квартире пишется Продавцом в произвольной форме, примерно в таком виде (образец):

От кого (ФИО); Кому (ФИО).

Уведомление о продаже доли в квартире

Настоящим уведомляю, что я (ФИО, пасп. данные, проживающий по адресу…), продаю принадлежащую мне долю в размере 1/3, в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу … (адрес), за сумму в … (цена цифрами и прописью) рублей.

Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки доли в указанной квартире, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, и выкупить мою долю по указанной цене в течение месяца со дня получения настоящего уведомления.

В случае Вашего отказа от выкупа доли, или неготовности совершить выкуп в указанный срок, моя доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу.

Дата, ФИО владельца доли, подпись.

На раздумья соседям-совладельцам дается один месяц (по закону). Если совладельцы квартиры готовы выкупить долю, они должны это сделать в течение 30-ти дней с момента предложения. Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли.

Но можно и не ждать положенный по закону месяц, а оформить отказ соседей (сособственников квартиры) от выкупа доли или комнаты сразу. Тогда закон позволяет продать эту долю в квартире любому постороннему лицу хоть в тот же день.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Как оформляется отказ от выкупа доли в квартире?

Если другие собственники не хотят или не имеют возможности для выкупа, они могут письменно оформить отказ от своего права преимущественной покупки доли квартиры, и заверить его у Нотариуса (нотариальное удостоверение здесь необязательно, но желательно). Этот письменный отказ от выкупа доли затем понадобится Продавцу для регистрации сделки.

Если же соседи-собственники не дают своего отказа на выкуп доли в квартире, но и не выкупают ее (такое в практике случается), то Продавец просто ждет положенный по закону месяц, после чего автоматически получает право продавать свою долю кому угодно.

При этом, почтовый документ, свидетельствующий об отправке другим собственникам квартиры заказного письма с уведомлением, нужно, конечно, сохранить.

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

Регистрация продажи доли в квартире

Продажа доли квартиры постороннему лицу, равно как и продажа ее соседям-сособственникам, требует государственной регистрации в Росреестре.

В составе пакета документов, подаваемых на регистрацию продажи доли в квартире, должно быть подтверждение того, что Продавец оповестил всех остальных собственников о своем намерении. Для этого Продавец прилагает к документам копию того самого письма-уведомления о продаже доли в квартире с предложением выкупить ее по указанной цене.

Если от соседей-собственников получен письменный отказ от своего права преимущественной покупки доли в квартире, то эта бумага тоже прилагается к пакету документов. Тогда процесс регистрации начнется сразу.

Если же отказа от соседей-собственников нет (но письмо-уведомление приложено), то документы на регистрацию все равно примут, но сама регистрация начнется только через отведенный законом срок для преимущественного права выкупа – один месяц.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры или ее доли – представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-kvartiry/

Окно права
Добавить комментарий