Можно ли выкупить долю в квартире за оценочную стоимость и продать квартиру дороже?

Оценка квартиры. Цена и стоимость квартиры

Можно ли выкупить долю в квартире за оценочную стоимость и продать квартиру дороже?

Действительно, для чего нужна оценка квартиры Хочет продавец продать квартиру — продает. Дал рекламу. Нет звонков — снизил цену. Много звонков — повысил цену.

Методом «научного тыка» стоимость квартиры (вернее цена квартиры) легко определяется.

И какое ему дело до оценщиков?

Если стоимость квартиры по оценке оценщиков должна быть одна, а покупатель готов заплатить дороже, что, продавец отказываться будет?

Так для чего оценка квартиры нужна?
Действительно, продавцу оценка квартиры вроде бы не нужна.
В случае с банком все немного иначе. Но обо всем по порядку.

Миллион под залог ржавого «Запорожца»

Да кто ж его даст? Конечно, скорее всего, не дадут! Ведь если получить кредит, то его можно не возвращать: забирайте «Запорожец», продавайте, компенсируйте свои убытки.

Банк не хочет дать под залог квартиры кредит, который превышает стоимость квартиры.

И как быть?

Узнать стоимость квартиры: оценить квартиру.

Оценщики, на помощь!

Кто поможет банку, кто скажет стоимость квартиры?
Такие специалисты есть. Это — оценщики.

Они оценят стоимость квартиры, предоставят сертификат об оценке квартиры. Банк возьмет их оценку квартиры за основу.

И выдаст кредит исходя не из того, за сколько Вы нашли квартиру и сколько платите продавцу, а из того, во сколько эту квартиру оценили оценщики.

Цена и стоимость квартиры!

Немножко теории: Нам понадобятся два понятия: «цена» и «стоимость». Что такое цена? Это та величина, за которую продается конкретная квартира.

Эта величина конкретная и действительна для данной конкретной сделки.

А что такое стоимость? Применительно к квартире, это наиболее вероятная цена квартиры.

Понятием «стоимости» оперируют все оценщики, и я слышал от них более десятка различных определений для этого термина.

Как ясно из определений, цена — конкретна, ее знают продавец и покупатель. Они могут записать ее в договоре, и тогда о цене узнают другие люди. А могут совершить притворную сделку: заплачены одни деньги, а в договоре указана сумма другая. И тогда кроме них о цене не узнает никто.

Стоимость — вещь не конкретная: квартира может стоить этих денег, а может и не стоить.

Оценка квартиры. Методы определения стоимости квартир: сравнительный, затратный, доходный

    У оценщиков существует три метода оценки квартир, то есть три метода определения стоимости:
  • Доходный — оценка производится исходя из того, сколько дохода может принести данный объект. Для оценки квартир данный метод не применяется.
  • Затратный — оценка квартиры производится исходя из затрат. Суммируются затраты на строительство: материалы, транспортные расходы, зарплата, налоги, … Словом, все расходы, которые произведены, чтобы этот дом (и как часть его — квартиру) построить. Но не просто суммируются (ведь дома могут быть построены в разные годы), а с учетом инфляции, удорожания строительных конструкций, износа, и т.п. Хотите узнать стоимость квартиры, посчитанную с помощью этого метода?Закажите справку БТИ. При оценке квартиры по этому методу не учитываются ни спрос, ни предложение.

Однако на практике цена зависит от спроса и предложения.
Ведь чем больше покупателей и меньше товара, тем вещь дороже, и наоборот, чем больше товара и меньше покупателей, тем вещь дешевле.

То есть, рынок лишь косвенно учитывает себестоимость: мало кто будет продавать себе в убыток, хотя иногда лучше дешевле продать, чтобы получить хоть какие-то деньги.

Но на сегодня к квартирам в Москве это не относится: их рыночная стоимость намного превышает себестоимость.

  • Сравнительный или метод сравнительных продаж — оценка квартиры производится исходя из того, за какие деньги проданы аналогичные квартиры. Например, квартира в этом районе, на одном из средних этажей, площадью 38 метров, продана за 5 000 000 рублей, другая, в соседнем доме, площадью 40 метров, продана за 5 400 000 рублей, вероятно, что оцениваемая, в том доме, что и первая, площадью 39 метров, будет продана за 5 000 000 — 5 400 000 рублей. (Хотя может быть продана как за 5 500 000 рублей, так и за 4 500 000 рублей, но вероятность — значительно меньше.)Сложно, когда не с чем сравнивать. Однако предположим, что наша квартира с балконом, а все остальные — без балкона. Можно прикинуть, сколько процентов стоимости (или какую сумму денег) прибавляет балкон, и добавить соответствующий коэффициент. Так же с помощью коэффициента можно поступить и с телефоном, если, допустим в других квартирах он есть, а в нашей — нет. Для оценки квартир наиболее приемлем именно этот метод.

Рыночная и ликвидационная стоимость квартир

Когда заказывается оценка квартиры, то банк интересуют две величины: рыночная стоимость квартиры (или иного объекта недвижимости) и ликвидационная стоимость.

Именно эти две величины и определяют оценщики.
И, если с тем, как определяется рыночная стоимость мы с Вами немного разобрались, то о том, что такое ликвидационная стоимость — нам еще предстоит разобраться.

О ней я расскажу на следующей странице.

Я не ставил своей целью научить Вас профессии оценщика, а хотел лишь, чтобы об оценке было хоть какое-то представление. Поэтому объяснял, что называется, “на пальцах”.

Однако представление, пусть даже смутное, важно иметь, чтобы понять, во-первых, для чего оценка квартиры нужна банку и,
во-вторых (что, наверно, более важно), как оценка квартиры может помешать получить кредит.

Источник: https://www.ipotek.ru/ocenka.php

Сделки с долями в квартире – обзор рынка недвижимости Петербурга – Рынок жилья

Можно ли выкупить долю в квартире за оценочную стоимость и продать квартиру дороже?

15.05.2012 | 13:25 34444

Большинство квартир в Петербурге находятся в долевой собственности. По оценкам экспертов, количество таких объектов на вторичном рынке достигает 90%. Однако определить справедливую цену доли – задача не из легких. БН решил выяснить, сколько стоит доля в квартире и от чего зависит ее цена.

Доля в праве собственности на квартиру – популярный товар на рынке вторичной недвижимости Петербурга. Доли приобретают как для проживания, так и для получения постоянной регистрации.

Нередки также случаи, когда один из сособственников квартиры выкупает доли своих совладельцев и становится единоличным хозяином жилья. Во всех перечисленных случаях цена доли будет разной.

Так как же определить ее справедливую стоимость, чтобы и себя не обидеть, и покупателя не отпугнуть? БН разбирался в особенностях ценообразования долей недвижимого имущества.

Коллективная собственность
Оформление долей в праве собственности на квартиру происходит в нескольких случаях.

Во-первых, если изначально квартира приватизировалась на нескольких членов семьи. Допустим, на родителей и малолетних детей.

Вместе с этим в 1990-е годы происходила приватизация комнат в коммунальных квартирах, причем приватизировались они не как отдельные объекты недвижимости, а как доли в коммунальной квартире.

То есть официально владельцу комнаты площадью 20 метров в коммунальной квартире площадью 100 кв. м (жилая площадь 70 кв. м) принадлежит доля в размере 20/70.

Во-вторых, доли образуются, если на наследство претендует несколько наследников. В-третьих, доли в квартире возникают при разделе имущества в ходе дела о расторжении брака, если идет спор о разделе совместно нажитого.

Особенности сделок с долями недвижимого имущества подробно описаны в Гражданском кодексе РФ, в статьях с 244 по 256.

Там, в частности, говорится, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.

Правда, стоит помнить о праве преимущественной покупки, которым обладают другие сособственники квартиры (ст. 250 ГК РФ). Если же они выкупить вашу долю не могут или не хотят, вы вольны продать ее любому постороннему человеку.

«Сегодня сделки с долями достаточно распространены в Петербурге. Исходя из моей практики, они составляют около 30% всех сделок на вторичном рынке, – говорит директор офиса «Комсомола, 41» агентства «Петербургская Недвижимость» Ирина Романова. – При этом большая часть сделок с долями приходится на доли в квартирах, где собственники определили порядок пользования помещениями».

Доля в натуре
От того, определен в квартире порядок пользования помещениями или нет, напрямую зависит цена доли – в первом и во втором случае ее стоимость может отличаться в разы.

«Если в квартире определен порядок пользования помещениями и на каждого сособственника приходится отдельная комната – это уже не абстрактная доля в праве собственности на объект недвижимости. Такая доля дает своему владельцу право на конкретное имущество (изолированная часть квартиры, комната, часть дома)», – уточняет ведущий юрист ЗАО «Северо-Западный Юридический Центр» Любовь Николаева.

Такие ситуации встречаются в двух случаях. Во-первых, это комнаты в «классических» коммунальных квартирах, образованных до 2004 года (год принятия Жилищного кодекса, в котором отсутствует понятие коммунальной собственности). В таких «старых» коммуналках каждая комната представляет собой отдельный объект недвижимости.

Второй случай – это доля в отдельной квартире, где определен порядок пользования помещениями и на каждого из сособственников приходится отдельная комната. Соглашение о порядке пользования может быть заключено собственниками как по своей инициативе и оформлено у нотариуса, так и по суду.

По мнению президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, сделки с комнатами занимают не менее 15% петербургского вторичного рынка. Спрос на них стабилен, ведь комнаты – самое дешевое и доступное жилье в Северной столице.

Но чаще специалисты сталкиваются с объектами недвижимости, в которых порядок пользования определить затруднительно и нет возможности «передать» каждому сособственнику хотя бы одну комнату.

Пример такого разделения – два и более собственника владеют однокомнатной квартирой.

«Такая доля – это не право на конкретное имущество или часть такого имущества, это доля в праве на общее имущество, иными словами, эта доля «виртуальна», выразить ее в конкретных помещениях нельзя», – поясняет Любовь Николаева.

Градация по цене
Цена доли в квартире, где определен порядок пользования жилыми помещениями (есть возможность проживания и пользования имуществом), обычно значительно выше, чем у доли в квартире, где такой порядок определить затруднительно.

Как правило, цена доли в первом случае определяется после анализа похожих объектов, имеющихся на рынке. Разброс цен достаточно широк. Минимальная стоимость комнат в Петербурге – 700 тыс. руб. Максимальная цена за комнату в малонаселенной квартире в центре города составляет от 3 до 5 млн руб.

«Стоимость комнаты зависит не от ее размера, а от таких факторов, как местоположение объекта, его состояние, обеспеченность инфраструктурой и т. д., – объясняет генеральный директор ООО «Институт независимой оценки» Ольга Либровская, – То есть составит эта комната 1/2 доли или 1/8 доли – для оценщика не важно.

Например, половина доли может подразумевать одну комнату в двухкомнатной квартире в хрущевке с видом на помойку в сомнительном районе, а 1/8 доли – комнату в восьмикомнатной квартире в «Золотом треугольнике» с видом на Неву и архитектурные памятники.

Естественно, 1/8 доли в данном случае будет стоить значительно дороже».

Помимо определения цены по аналогии (ориентируясь на похожие объекты), цену можно выяснить и другим методом.

В данном случае в качестве ориентира будет выступать математическая или номинальная стоимость доли. Ее можно получить, продав всю квартиру и потом выделив из общей суммы часть, равную величине доли.

То есть если вся квартира будет продана за 2 млн руб., то владелец 1/2 доли получит 1 млн руб.

Однако в реальности получить такую сумму удастся только в одном единственном случае – при одновременной продаже всех долей, то есть квартиры целиком.

И это легко объяснимо: только за отдельный, целый объект недвижимости покупатель будет готов заплатить его рыночную цену.

Покупая долю, он автоматически покупает только часть от целого, поэтому рыночная цена всей квартиры не имеет для него никакого значения.

Однако номинальная стоимость доли – это ориентир, и цена сделки может к этой цифре приблизиться и даже в некоторых случаях превысить ее. Все зависит от того, кто выступит покупателем. «У нас недавно была сделка, когда наш клиент продавал постороннему человеку свою комнату в «двушке» за 1,1 млн. руб., – говорит Ирина Романова.

– Причем если бы мы продали эту двухкомнатную квартиру целиком, владелец 1/2 доли получил бы 1,9 млн руб. Однако в процессе продажи комнату захотел купить сосед – владелец второй комнаты. Он приобрел долю уже за 1,3 млн руб.

Это логично, что для соседа цена комнаты стала чуть выше, чем для постороннего человека, ведь в итоге он стал единоличным собственником отдельной квартиры».

Таким образом, цена комнаты для постороннего лица обычно на 20-40% ниже номинальной цены (которую можно получить только при продаже всей квартиры целиком). Совладельцы же обычно готовы заплатить за долю больше (иногда соглашаясь заплатить номинальную стоимость доли), так как это позволит им сразу или со временем стать единоличными собственниками отдельной квартиры.

Камень преткновения
Но основные проблемы возникают при определении стоимости долей в квартире, в которой затруднительно определить порядок пользования жилыми помещениями.

Например, если вся квартира стоит 3 миллиона рублей, то чисто математически 1/2 доля будет стоить 1,5 миллиона, а 1/4 – 750 тысяч.

Но представим ситуацию, что данная квартира – однокомнатная, и собственники не могут договориться о порядке пользования данным имуществом, а также не хотят продать и всю квартиру целиком.

Найти покупателя на такой товар собственнику одной доли крайне сложно. Чтобы полноценно воспользоваться своей долей (прежде всего заселиться в помещение), покупателю придется обращаться в суд.

Ради прописки такую долю покупать тоже не стоит, объект будет стоить слишком дорого – сегодня в Петербурге можно купить квадратный метр для регистрации за 50 тыс. руб. Да и банки ипотечные кредиты на такие объекты не выдают. Поэтому желающих приобрести подобную жилплощадь очень мало.

В основном, она интересует покупателей, планирующих со временем тем или иным способом принудить других сособственников продать им оставшиеся доли в квартире.

Кстати, именно такие доли часто продаются с пометкой в объявлении «без просмотра». Это может говорить, во-первых, о том, что другие сособственники против сделки, во-вторых – о плохом техническом состоянии объекта. В результате покупатель может получить целый «букет» проблем: от банальной невозможности физического пользования долей, до юридических рисков потери права собственности.

Поэтому лучший выход в данной ситуации – продать долю сособственникам объекта недвижимости, если они захотят ее приобрести. В данном случае они будут готовы заплатить больше, чем сторонний покупатель. По словам риэлторов, посторонний человек вряд ли заплатит за такую долю и половину ее номинальной цены.

Так, по данным отдела исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», 1/3 доля в однокомнатной квартире площадью 38 кв. м на Новосмоленской набережной (Василеостровский район) сегодня продается за 330 тыс. руб.

, в то время как целая однокомнатная квартира сопоставимой площади в этом же доме предлагается за 4,5 млн руб. То есть при продаже всей квартиры за 1/3 доли можно получить уже 1,5 млн руб. Однако надо помнить, что чем больше сособственников в квартире, тем ниже будет цена доли в ней.

То есть если 1/3 доли удастся продать за 330 тыс. руб., то за 1/5 уже вряд ли удастся выручить больше 200 тыс. руб., уточняют риэлторы.

Поэтому у продавца доли в данном случае есть два варианта определения ее цены: либо пытаться нащупать стоимость доли самостоятельно (как правило, методом проб, меняя цену, пока не найдется покупатель), либо обратиться к специалистам для определения максимально возможной цены и ускорения процесса продажи.

Ольга Мурашко   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/92065/

Как самому оценить стоимость квартиры

Можно ли выкупить долю в квартире за оценочную стоимость и продать квартиру дороже?

28 мая 2018

В условиях современного рынка, когда квартиры стали объектом купли-продажи, каждый собственник может продать квартиру, находящуюся в его собственности, и первое, что необходимо сделать собственнику для продажи квартиры – определить ее объективную рыночную стоимость.

Предпродажная оценка стоимости квартиры – сложная экспертная процедура, которую проводят специалисты агентств по продаже недвижимости в рамках специальной услуги. Однако каждый собственник, изучив аспекты и критерии предпродажной оценки объектов недвижимости, может это сделать самостоятельно.

Для каких целей требуется оценка стоимости квартир

Необходимость провести оценку стоимости квартиры возникает в случае ее подготовки к продаже. Целью проведения оценочной экспертизы квартиры является определение ее объективной стоимости, с учетом которой впоследствии объект будет выставлен на продажу.

Экспертная оценка стоимости квартиры может понадобиться собственнику в ряде случаев, в частности для:

  • ее последующей продажи на рынке недвижимости;
  • предоставления данных в страховые компании для расчетов при имущественном страховании;
  • оформления ипотечного или автокредита, кредитования под имущественный залог;
  • определения наследственных долей при написании завещания;
  • предоставления информации об имуществе судебным органам при его разделе,
  • определения суммы налога, уплачиваемого при совершении сделок с недвижимостью – вступлении в наследство (от 0,3 до 0,6% его рыночной стоимости), дарении (13% от оценочной стоимости).

Немаловажно знать объективную рыночную стоимость квартиры в случае выставления на продажу, когда достоверная информация:

  • поможет выгодно продать недвижимость, выручив за нее максимально возможную цену;
  • позволит установить оптимальную для объектов с аналогичными характеристиками цену, что значительно ускорит продажу квартиры;
  • позволит аргументированно отстаивать свои интересы во время торга с потенциальным покупателем.

Как самому объективно оценить стоимость квартиры

Каждая квартира имеет две стоимости – кадастровую и рыночную.

Обе эти стоимости имеют важное значение для собственника жилья – фактическая (рыночная) влияет на установление цены на квартиру, в случае если она выставляется на продажу, а размер кадастровой стоимости покупатель имеет право потребовать отразить в Договоре купли-продажи, определив это требование, как одно из условий сделки.

Определить стоимость квартиры может как приглашенный специалист, так и владелец – самостоятельно, воспользовавшись доступными технологиями расчета.

Однако следует понимать, что самостоятельно рассчитать собственник может только рыночную стоимость недвижимости. Кадастровая стоимость объекта рассчитывается только соответствующей службой.

Она устанавливается в соответствии с расчетами БТИ, в которых учтены такие критерии оценки, как:

  • срок ввода дома в эксплуатацию,
  • степень износа здания и коммуникаций,
  • остаточная стоимость отдельного объекта (квартиры) в доме по состоянию на момент продажи.

Расчет рыночной стоимости квартиры собственник может выполнить, воспользовавшись специальными калькуляторами расчета стоимости жилья, либо проанализировав предложения рынка недвижимости.

Определение стоимости квартиры при помощи калькулятора

Калькуляторы для определения стоимости объекта недвижимости широко представлены на интернет-ресурсах.

При введении данных, калькулятор выдает предполагаемую стоимость квадратного метра для квартиры собственника и объекта в целом. Однако эти расчетные данные не всегда соответствуют фактической рыночной стоимости квартиры, поскольку при расчете не учитываются многие важные критерии оценки.

Наиболее точно определить стоимость квартиры можно, проведя детальный анализ цен на рынке недвижимости в конкретном городе, где расположена квартира.

Определение оценочной стоимости на основе информационного анализа

Самостоятельно оценить рыночную стоимость квартиры, несложно. Для этого необходимо разделить анализ на два этапа.

Этап 1: Изучение рынка недвижимости

  • найти и выделить аналогичные предложения на рынке недвижимости, относящиеся к продаже квартир в том районе, где расположена квартира собственника;
  • на основе указанных цен и параметров продаваемого жилья рассчитать среднюю стоимость квадратного метра в городе и районе, в котором расположена квартира;
  • умножив среднюю стоимость квадратного метра на площадь своей квартиры, вывести ее базовую рыночную стоимость.

Этап 2: Применение уточняющих коэффициентов

Уточняющие коэффициенты – индексы, влияющие на оценочную стоимость жилья. Индексы определяются исходя из критериев оценки квартиры, ее расположения в архитектуре дома, самого строения и придомовой инфраструктуры.

К таким критериям оценки (с указанием уточняющих коэффициентов для каждого из них) относятся:

  • техническое состояние продаваемой квартиры и дома, в котором она расположена
    • квартиры в новостройках – дешевле на 10-11% от стоимости жилья на вторичном рынке;
    • квартира во вторичном фонде:
      • без ремонта – дешевле на 3-6% от базовой стоимости за м2,
      • с ремонтом и евроремонтом – дороже на 5-8% от базовой стоимости за м2;
  • планировка вспомогательных помещений в квартире
    • совмещенный санузел снизит стоимость квартиры на 1-1,5%,
    • наличие второго санузла и технических помещений (кладовки, встроенные гардеробные) – повысит на 2-4%,
    • раздельная планировка комнат и большая кухня прибавит к стоимости квартиры на 5-12%;
  • этаж, на котором расположен объект продажи
    • дешевле оцениваются квартиры, расположенные на первом (на 8-10%) и последнем (на 2-3%) этажах,
    • квартиры с 3 по 7 этаж выше по стоимости за м2 на 5-9%,
    • квартиры с выходом на функциональную кровлю вше по цене на 7-8%;
  • георасположение дома в общей архитектуре административного образования
    • квартиры, расположенные в центре города, престижном или экологически чистом районе с развитой инфраструктурой стоят дороже на 12-17%;
  • наличие на околодомовой территории парковок, детских площадок – повышают стоимость квартиры на рынке на 2-3%;
  • наличие транспортной логистики, близость к торговым центрам, объектам социального назначения (школам, детским садам, поликлиникам, коммунальным службам и проч.) – увеличивают стоимость квартиры на 3-5%.

Как учитывать уточняющие коэффициенты?

Имея базовую стоимость квадратного метра жилья в городе и районе, в котором расположена квартира собственника, следует детально проанализировать выше обозначенные критерии оценки применительно к конкретной квартире, и выполнить расчеты с применением уточняющих коэффициентов.

Полученный результат может быть использован в качестве стартовой стоимости квартиры на рынке недвижимости с возможностью торга.

Источник: https://www.hata.by/articles/kak_samomu_ocenit_stoimost_kvartiry-8863/

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Можно ли выкупить долю в квартире за оценочную стоимость и продать квартиру дороже?

/ Жилищные споры / Как рассчитать стоимость доли в квартире

Просмотров 314

Хотим продать ⅓ долю в квартире. Рыночная стоимость всего жилья – 4 млн рублей, значит цена доли 1,3 млн рублей. Но никто не хочет выкупать нашу часть за такую сумму? Почему так происходит и верно ли мы рассчитали цену за треть квартиры? Обязаны ли мы делать скидку из-за продажи отдельной доли?

Подобные вопросы встречаются все чаще. Люди хотят знать, как рассчитать стоимость с учетом ситуации на рынке жилья. Вопрос актуальный, потому что не все готовы обращаться к дорогостоящим фирмам.

Стоимость оценочных услуг отпугивает клиентов.

Собственников интересует, можно ли применить формулу и самому узнать точную цену доли в квартире? Второй актуальный вопрос – а выгодно ли вообще продавать дробь? Давайте разбираться со всем и по порядку.

Зачем рассчитывать стоимость доли в квартире?

Свыше 80% всего жилья в России находится в общедолевой собственности. Если квартира поделена на дроби, ею владеют несколько человек. Прежде чем затевать сделку с долей, им нужно узнать стоимость квадратных метров. Зачем это нужно? Чтобы оценить свою часть жилья.

Случаи, когда требуется оценка:

Оценку можно поручить лицензированным фирмам, которые имеют государственное разрешение на свою деятельность. Такие компании входят в число СРО — саморегулирующейся организации оценщиков. Обращение к профессионалам целесообразно при оценке доли для продажи третьим лицам.

Кроме того, расчеты помогут установить выкупную стоимость малозначительной доли в квартире. Обращаться к оценщикам или обойтись своими силами – на усмотрение собственников. Обязательных требований здесь не имеется.

Но нужно помнить, что расчет стоимости доли связан с объективными сложностями.

Если вы решили узнать цену самостоятельно, воспользуйтесь советами и формулой из нашей статьи.

Как самостоятельно оценить долю в квартире?

Арифметические подсчеты имеют тесную связь с рынком недвижимости. Стоимость жилья меняется из года в год. Значит и расчеты, в отличие от формул, не будут идентичными.

Способы расчетов

Прежде чем считать стоимость доли, нужно оценить квартиру целиком.

Существуют три способа:

  • Сравнение объектов – встречается чаще других и доступно для самостоятельного расчета любому человеку. За основу берутся схожие объекты недвижимости – квартиры, дома, земельные участки.
  • Учёт расходов – профессиональный способ оценки в зависимости от вложения в жилой объект.
  • Учёт доходов – связан с суммой прибыли от использования квартиры (яркие примеры – коммерческая аренда и найм).

Сравнительный метод считается самым оптимальным. Если вы хотите рассчитать стоимость своей доли в квартире, вам придется отыскать жилье со схожими параметрами: дата постройки дома, этажность, район, инфраструктура, удаленность от центра, экология и др.

Задействуйте не только газетные объявления, но и онлайн поиск на общеизвестных сайтах (Avito, Циан). Подходящие объекты могут быть расположены в том же доме, районе, городе (реже – субъекте РФ).

Обычно для анализа хватает 3-4 квартир, после чего можно приступать к расчетам. Нас интересует средняя стоимость одного квадратного метра. За основу берутся показатели найденных вами квартир. Далее, останется применить формулу и рассчитать цену по аналогии с калькулятором.

Формула

Ошибочно считать сумму в зависимости от цены отдельно взятой квартиры. Скажем, если жилье стоит 3 000 000 рублей, то собственник ½ части якобы сможет рассчитывать на 1 500 000 рублей, т.е. половину.

Стоимость доли всегда меньше ее реальной цены, поскольку покупатель приобретает не целый объект, а лишь его часть. Совладельцам выгоднее договориться и продать квартиру целиком. Вырученные деньги можно поделить соразмерно долям продавцов. Читайте наш материал о том, как составить соглашение об определении долей в квартире.

Правильная математическая формула расчета:

(A * B) * C = D

*/ – откуда исходит:

A – рыночная цена всей жилплощади (например, 5 000 000 рублей);

B – размер высчитываемой доли (например, ¼);

C – фактор внешних параметров (коэффициент увеличения/уменьшения цены);

D – итоговая стоимость доли в квартире.

Используя универсальную формулу, вы сможете узнать, сколько стоит отдельная доля в квартире. Разумеется, цена может быть как выше, так и ниже – в этом и суть рынка недвижимости. Выкупную стоимость устанавливает продавец. Формулы помогут рассчитать приблизительное значение и не прогадать с расценками.

Пример:

Представим, что трое собственников владеют жильем в равных пропорциях. Общая площадь квартиры – 70 м². Путем арифметических вычислений совладельцы выяснили:

  • стоимость 1 м² в трёх схожих квартирах – 20 тыс., 25 тыс., а также 23 тыс. рублей;
  • среднюю стоимость 1 м² – (20 тыс. + 25 тыс. + 23 тыс. рублей) / 3 = 22 тыс. рублей;
  • среднюю стоимость жилья 70 м² – 22 тыс. рублей * 70 м² = 1 540 000 рублей;
  • цену ⅓ доли каждого из собственников – 1 540 000 рублей / 3 = 513 333 рубля.
  • цену с учетом понижающего коэффициента (статус «хрущевка», ремонт, удаленность от центра, трое совладельцев) – 513 333 – 20% (102 666 рублей) = 410 667 рублей.

Итоговая цена за ⅓ часть квартиры (70 м²) составит 410 667 рублей. Именно столько сможет выручить собственник, если захочет продать свою долю в условиях рынка недвижимости.

Как рассчитать стоимость доли в квартире для налоговой?

Одна из обязанностей собственников имущества – оплачивать налог на недвижимость. Если человек владеет не всей квартирой, а только частью (долей) в общем имуществе, нужно разбираться.

Согласно закону, совладельцы несут налоговые расходы соразмерно своим долям. Расчет ведется от кадастровой оценки квартиры и конкретной дроби (процента).

Порядок расчета налога:

  1. Определить кадастровую (инвентаризационную) стоимость жилья.
  2. Рассчитать сумму для оплаты соразмерно доле в квартире.
  3. Использовать значение с одной из налоговых ставок.

*/ – Налоговые ставки отмечены в пункте 4 статьи 406 НК РФ, однако итоговый показатель устанавливает субъект РФ. Отталкиваться в расчетах нужно от региональных величин.

Вопрос:

Возникла проблема с расчетом налога на долю в квартире. Мне принадлежит ⅔ часть, остальное в собственности других лиц. Общая площадь квартиры – 62 кв. метра, из них жилой площади – 40 кв. метров. Если верить кадастровой оценке, стоимость жилья 700 тыс. рублей. Не могу определить точный размер налога. Помогите, пожалуйста!

Ответ:

Налоговая ставка на долю в квартире составляет 0,1, 0,2 или 0,5% от кадастровой цены. Зная стоимость жилья, можно вычислить и цифру для вашей доли.

Получается:

  • Умножим стоимость квартиры на размер вашей части: 700 000 * ⅔ = 466 666 рублей.
  • Определим налоговую ставку по НК РФ: от 300 000 до 500 000 рублей – 0,2%.
  • Наконец, вычислим налоговую сумму: 466 666 рублей * 0,2% = 933 рубля.

Таким образом, ежегодный налог на доход с недвижимого имущества (⅔ доли) – 933 рубля.

Какие факторы влияют на стоимость доли в квартире?

Если брать обычную формулу – вы не сможете получить объективную оценку. Важно учесть и дополнительные показатели. Они влияют на коэффициент повышения/снижения цены. Скажем, две идентичные доли в квартирах одного и того же района могут иметь разную стоимость. Почему?

Факторы влияния на цену смотрите в таблице ниже:

Увеличение ценыСнижение цены (дисконт)
Большая площадь долиМизерная доля в квартире */ – незначительную часть жилья выкупают крайне редко и за чисто символическую оплату (например, ради прописки или приобретения других долей)
Представление доли в виде комнаты */ – «реальные» дроби стоят дороже «идеальных»Удалённость от центра, проблемы с парковками, неисправный лифт, плохая экология, криминогенная ситуации в районе
Совладельцы не живут в квартире или появляются там крайне редкоНаличие несовершеннолетних собственников/прописанных */ – дальнейшие споры придется решать совместно с родителями детей и органом опеки
Продажа «последней» доли в жилплощадиТрудности со свободным доступом в квартиру
Отсутствие конфликтов с другими содольщикамиОбременения на жилой объект (арест, залог, прописка третьих лиц)
Современный ремонтСопротивление со стороны остальных совладельцев
Благоустроенный район, экология, «зеленые» зоны, парковки рядом с домом, исправный лифт, консьерж, домофон, охранаНевысокая цена всей квартиры
Близость магазинов, парков, садиков, школ, детских площадок, развлекательных центровВерхние или нижние этажи в подъезде

Пример:

Разумовский оценивает ½ долю квартиры-студии в Санкт-Петербург (пл. Восстания). Собственник знает, что жилье находится в центре северной столицы России.

Положительные факторы:

  • дом построен недавно (современная облицовка, лифты, парадная, придомовая парковка);
  • развитый район (магазины, кафе, театры, парки, зоны для занятия спортом);
  • расположение квартиры на 3-м этаже из 12-ти;
  • свежий евроремонт.

Отрицательные факторы (снижающий коэффициент):

  • проблемы с экологией – центр города;
  • еще двое совладельцев квартиры – по ¼ на каждого (реально проживает один из них);
  • удаленность от метро;
  • статус – «студия» в долевой собственности.

Таким образом, общая стоимость жилья – 5 000 000 рублей, а первоначальная цена Разумовского – 2 500 000 рублей. Однако в связи с понижающим коэффициентом она уменьшается на 30% – значит, итоговая сумма ½ части квартиры-студии составит около 1 750 000 рублей.

Советы и рекомендации

Самостоятельная оценка доли требует учета многих параметров. Особенно того, что касается снижающего коэффициента (скидки). Юристы нашего портала подготовили ряд советов.

Продавцам

  1. Старайтесь договориться о продаже квартиры целиком – цена будет существенно выше. Ее можно разделить между совладельцами соразмерно долям – никто не останется в обиде.
  2. Выделяйте долю в натуре и требуйте выкуп по ее рыночной стоимости.

    Неважно, когда человек стал владельцем дроби – он вправе затребовать компенсацию от других содольщиков (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Оценка жилья происходит по аналогии с описанной выше формулой.

  3. Заключите соглашение о порядке пользования общим имуществом – упрощение поиска покупателя на долю. Если соглашения не будет, это отпугнет потенциальных клиентов.

  4. Определите долю в виде комнаты – это выгоднее с точки зрения продажи. Зная о том, что ему полагается изолированное помещение, покупатель легко пойдет на контакт. Обычную «идеальную» дробь продать сложнее.
  5. Освободите жилье от зарегистрированных лиц – наличие прописки осложняет переговоры с покупателем.

    Прежде чем искать клиентов, снимите с учёта всех прописанных в квартире лиц. Разумеется, в рамках своей доли (комнаты).

Покупателям

  1. Остерегайтесь покупки большой доли, если от нее отказались текущие совладельцы – вероятно, сделка не имеет выгоды.
  2. Покупка доли в квартире – это отличный повод поторговаться с продавцом. Выбивайте хорошую скидку (дисконт), приводите веские доводы, оперируйте формулами и фактами.

  3. Незначительную долю можно выкупить за сущие копейки – несколько тысяч рублей. Подойдет тем, кто хочет иметь регистрацию по месту нахождения.
  4. Наличие трёх и более совладельцев снижает цену за выкупаемую часть жилья.
  5. Изучайте несколько предложений о продаже долей – не стоит хвататься за первый попавшийся вариант.

    Рынок жилья имеет свойство меняться, и на нем появляются привлекательные варианты.

  6. Убедитесь в наличии свободного доступа в квартиру – если совладельцы чинят препятствия, не дают ключи, меняют замки и настроены крайне враждебно, лучше не совершать покупку.

Следование нашим советам поможет не ошибиться с выбором.

Учитывайте не только формулы, но и колебание цен на рынке недвижимости (зимой цены выше – летом ниже).

Столкнулись с необходимостью оценить долю в квартире? Обратитесь за консультацией к юристам нашего портала. Это позволит рассчитать реальную цену с учетом всех факторов. Слабые знания сути могут привести к необъективной оценке.

Если вы продавец доли – потеряете в деньгах, а если покупатель – переплатите лишнего. Важно не ошибиться в расчетах долей для суда, страховой, банка и налоговой. Юрист даст дельный совет, подскажет с формулой, выделит коэффициент, оценит риски.

Ну а если вам понадобится детальная помощь, вы можете записаться на очную встречу с юристом.

Смотрите видео о том, как нужно оценивать стоимости долей в квартире:

Источник: http://law-divorce.ru/kak-rasschitat-stoimost-doli-v-kvartire/

Окно права
Добавить комментарий