Можно ли возобновить через суд дело о квартире, которое было примерно в 92 году

Верховный суд объяснил, как защитить покупателей жилья

Можно ли возобновить через суд дело о квартире, которое было примерно в 92 году

Покупателям квартир, которые, приобретая жилье, ничего не знали про его проблемное прошлое, очень может пригодиться интересное решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ. Оно защищает права добросовестных приобретателей квартир. В последние годы, судя по судебной статистике, подобные споры стали весьма актуальными.

В этом споре чиновники стали судиться с гражданкой, которая оформила на себя муниципальную квартиру матери, после ее смерти. Дочь приватизировала жилье и продала. Но чиновники, которые внимательно следят за подобным жильем, поставили под сомнение законность действий дочери. А соответственно, по цепочке, и нового хозяина этой квартиры.

Но все по порядку. После смерти хозяйки однокомнатной квартиры ее дочь переписала жилье на себя. При оформлении гражданка объяснила, что они с матерью жили вместе. Нотариус все, что положено, сделал.

И через какое-то время новая собственница материнскую квартиру продала. Прошло время, и чиновники местного департамента имущества подготовили и отнесли в суд иск к дочери умершей хозяйки квартиры.

Верховный суд встал на сторону должников по кредиту

В исковом было сказано, что дочь в этой квартире на самом деле не жила и вообще не доказала принятие наследства. Поэтому квартира является выморочным имуществом. Чиновники просили признать недействительным свидетельство о праве на наследство, забрать квартиру и выселить жильцов.

Но чиновники в суде проиграли. Суд решил, что дочка является наследницей первой очереди, а сами чиновники вовремя не зарегистрировали право на выморочное имущество. Новый хозяин квартиры – вообще добросовестный приобретатель, который вел себя при покупке правильно и проверил все по ЕГРН.

Чиновники оспорили отказ в городском суде и там нашли понимание. Решение райсуда было отменено, и апелляция приняла новое решение. По нему, как и просили чиновники, было отменено свидетельство о праве на наследство дочери, а продажа “однушки” признана незаконной. Ну а квартира должна отойти городу. Нового жильца решено – выселить.

Правовые аспекты операций с жильем эксперты “РГ” разбирают в рубрике “Юрконсультация”

Заявления нового хозяина, что он перед покупкой все тщательно проверил и квартира была “чистой”, апелляция не услышала.

Чиновники вовремя не предприняли никаких действий, чтобы оформить жилье, а покупатель полагался на данные Госреестра

В решении горсуда сказано, что новый собственник должен был проверить целый список обстоятельств и документов.

К примеру, свидетельство о рождении продавщицы жилья, выяснить, почему она долго не оформляла право собственности, а через месяц после оформления продала квартиру.

Горсуд даже заявил, что покупателю надо было проверить копию паспорта продавщицы и если бы он это сделал, то увидел бы, что прежняя хозяйка несколько раз меняла паспорт. По мнению горсуда, если бы новый хозяин все это проверил, то не попал бы в такую ситуацию.

В общем, городской суд предъявил новому собственнику квартиры такие требования, которые сделали бы покупку жилья просто невозможной. Так, покупатель, по мнению апелляции, должен был проверить действия нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство.

На это заявление Верховный суд отреагировал так – это, сказал он, с одной стороны, практически подрывает смысл существования нотариата как специального института, предназначенного для проверки этих обстоятельств. Тем более что нотариальные акты должны приниматься всеми как юридически достоверные.

А с другой – требует от покупателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации.

Узнать всю правду о квартире или даче теперь можно за минуты

В итоге Верховный суд разъяснил, что входит в понятие “должная осмотрительность” при покупке жилья. По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, когда чиновники не оформляют выморочное имущество вовремя, то они создают предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц, сказано в решении Верховного суда.

Вот что заявила высокая судебная инстанция о добросовестности приобретателя. Суд напомнил о статье 302 Гражданского кодекса.

По ней собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли.

Кстати, эта статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и Конституционный суд признал ее частичную неконституционность.

Суть вот в чем. Конституционный суд два года назад помог покупателю жилья отстоять свои права на купленную квартиру в споре с имущественным департаментом города. Очень похоже на наш случай.

Обсуждение происходило в рамках дела по заявлению Александра Дубцова, получившего жилье по цепочке перепродаж, которую организовали “черные риелторы”, потом осужденные за мошенничество.

Суды решили, что недвижимость, оформленная на подставных лиц после смерти хозяина, поменяла собственника незаконно, поэтому сделки купли-продажи не имеют силы, а квартира незаконно выбыла из владения города.

Но Конституционный суд встал на сторону гражданина и решил иначе – суд постановил, что нельзя истребовать выморочное имущество у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.

Конституционный суд указал, что имущественный департамент не может ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из его владения помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.

В нашем случае ситуация аналогичная: чиновники вовремя не предприняли никаких действий, чтобы оформить жилье, говорится в определении Судебной коллегии по гражданским делам.

Верховный суд отправил дело на новое рассмотрение.

Источник: https://rg.ru/2019/09/09/verhovnyj-sud-obiasnil-kak-zashchitit-pokupatelej-zhilia.html

Верховный суд: Договор купли-продажи жилья можно отменить

Можно ли возобновить через суд дело о квартире, которое было примерно в 92 году

Договор купли-продажи квартиры – не приговор, от него всегда можно отказаться. Такое неожиданное решение принял Верховный суд, когда пересмотрел результаты спора продавца и покупателя квартиры.

Потребовать вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный, как жилье, вполне реально, если квартира оказалась совсем не такой, как обещал продавец. Таков вывод Верховного суда.

Покупка квартиры обернулась для жителя Сочи сплошными проблемами – жилье, которое внешне было вполне достойным, на деле оказалось просто непригодным для нормального житья. Но попытки через местный суд вернуть деньги и расторгнуть договор купли-продажи ни к чему не привели. Точку в споре поставил Верховный суд, когда пересмотрел дело о негодной квартире.

В жизни большинства граждан крупные покупки случаются нечасто. К таковым относятся приобретение жилья, дачного участка, дома в деревне, автомобиля. Все эти приобретения делаются через договоры купли-продажи.

И если спустя некоторое время оказывается, что куплено совсем не то, о чем мечталось, то вернуть потраченное зачастую бывает сложно. И в этой ситуации единственный выход – судебный иск к продавцу.

Какие правила и законы должен знать гражданин, чтобы пройти этот путь с минимальными потерями для нервов и кошелька? Как показал пример этого судебного спора, часто при разрешении подобных дел могут ошибаться не только граждане, но и судьи.

Вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный и дорогой, как жилье, вполне реально. Верховный суд разъяснил, как это сделать

Итак, в Сочи один гражданин купил у другого гражданина квартиру, как выражаются риелторы – вторичку. То есть не новую квартиру – уже “бывшую в употреблении”.

Но очень скоро новосел в покупке сильно разочаровался. Как написал он в иске в суд – “В процессе пользования квартирой стали выявляться скрытые недостатки, не позволяющие использовать квартиру по ее прямому назначению”. Гражданин даже обратился в экспертную организацию, которая подтвердила наличие “существенных недостатков”.

Если верить выводам экспертов, то купленная квартира не соответствовала требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и всем прочим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. И вывод: то, что в договоре купли-продажи названо квартирой, в действительности “не может быть признано жилым помещением”.

Деятельность секты “Свидетелей Иеговы” приостановили за экстремизм

Покупатель жилья попросил Адлерский районный суд города Сочи взыскать с продавца уплаченные ему деньги за жилье, убытки, которые покупатель понес в попытках восстановить и отремонтировать квартиру.

После жалобы покупателя жилья дело попало в Верховный суд РФ.

Там его изучили и решили, что отказ краевого суда был незаконным. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ детально и постатейно разобрала спор. И вот как объяснила свое решение.

Районный суд пришел к выводу, что доказательства покупателя квартиры заслуживают доверия, в том числе и заключение экспертизы.

Краевой суд, отказывая покупателю жилья, сказал, что заключение экспертизы он принять никак не может, потому что эксперта перед началом суда никто не предупреждал в письменном виде об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

И вот что еще нашел краевой суд – он вспомнил, что когда-то ответчик – этот же продавец судился по поводу отказа ему в государственной регистрации той самой плохой квартиры.

В том иске была назначена и проведена судебно-строительная экспертиза. Тогда эксперт подписался, что предупрежден не врать.

Эта экспертиза подтвердила, что дом, в котором находится в том числе и спорная квартира, отвечает требованиям CНиП.

Верховный суд РФ заявил, что с такими аргументами апелляции он согласиться никак не может. И объяснил почему.

В 469-й статье Гражданского кодекса сказано следующее. Если в договоре купли-продажи не прописаны условия о качестве товара, то продавец просто обязан передать покупателю товар, пригодный “для целей, для которых товар такого рода используется”.

Споры между гражданами рассмотрят в упрощенном порядке

В другой статье того же кодекса – 475-й – говорится, что если в товаре находятся “неустранимые недостатки”, то покупатель по своему выбору может отказаться выполнять договор купли-продажи, потребовать замену товара на такой же, но качественный. В нашем случае, сказал Верховный суд, покупатель может отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть деньги, что он, собственно, и сделал.

Покупатель квартиры сказал, что после покупки увидел скрытые и существенные недостатки, которые подтверждаются заключением экспертизы. Апелляция назвала это заключение недопустимым, так как эксперт не подписывался под словами, что предупрежден об ответственности.

На что Верховный суд заметил: коллеги из краевого суда не учли главного – что заключение эксперта о негодности квартиры было составлено не на основании определения суда, то есть не по его просьбе, а по заказу истца. Поэтому такое доказательство надо квалифицировать не как заключение эксперта, а как письменное доказательство, к которому закон предъявляет другие требования.

По этому поводу был даже специальный пленум Верховного суда (от 19 декабря 2003 года N 23). Там судам разъяснялось, что заключение эксперта, как и другие доказательства по делу, оцениваются в совокупности с другими доказательствами и не являются исключительными средствами доказывания.

По закону (статья 87 Гражданского процессуального кодекса) если суду что-то непонятно, то суд вполне может назначить дополнительную экспертизу или обратиться к другому эксперту.

Вместо этого в нашем случае краевой суд почему-то положил в основу своего решения доказательство, добытое в рамках совсем другого гражданского дела, в котором вопрос о том, что не соответствует в конкретной квартире, даже не рассматривался.

Цена покупки не делает спор в суде сложнее. Владимир Аносов

То, другое заключение экспертизы касалось многоквартирного дома, а не конкретного жилья, о котором идет спор.

Большинство граждан в подобных случаях, когда покупка действительно дорогая, судиться не идут. Граждане считают, что “смотреть надо было раньше” и теперь ничего вернуть не получится.

Придется вкладывать в негодную покупку очень большие деньги, чуть ли не сопоставимые с ценой самого товара, чтобы ей пользоваться. Такая ситуация бывает, когда граждане приобретают любую недвижимость – дом, дачу, квартиру.

На самом деле, как показало решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, в аналогичных случаях спорить с продавцом не намного сложнее, чем при покупке, к примеру, некачественной бытовой техники для дома.

Такие нужные гражданам разъяснения Верховный суд дает, конечно, не для рядовых граждан-обывателей, а для своих коллег – судей региональных судов. Ведь, пересматривая их вердикт, если с ним по каким-то соображениям нельзя согласиться, высокая судебная инстанция обязательно разбирает ситуацию с точки зрения закона и говорит, в чем была сделана ошибка и как ее можно исправить.

Дело в том, что Верховный суд в случае отмены решения, принятого на месте, возвращает дело назад в регион.

Там его обязаны не просто пересмотреть по новой, но и принять другое решение.

Даже если договор о продаже квартиры был подписан и проплачен, от него можно отказаться и ничего не потерять

Это самое другое решение необходимо принимать в соответствии с разъяснениями, данными Верховным судом.

Подобная практика пересмотра дел всегда бывает интересна не только профессионалам, но и рядовым гражданам.

Это важно для них потому, что в похожем случае они будут знать, как расставлял акценты в аналогичной ситуации Верховный суд, какие нормы закона использовал и как рассуждал.

Теперь дело о нехорошей сочинской квартире Верховный суд велел краевому пересмотреть с учетом своих замечаний.

Источник: https://rg.ru/2017/03/27/verhovnyj-sud-dogovor-kupli-prodazhi-zhilia-mozhno-otmenit.html

Окно права
Добавить комментарий