Можно ли сменить функциональную зону строительства для участка под индивидуальный жилой дом?

Вид разрешенного использования объектов капитального строительства

Можно ли сменить функциональную зону строительства для участка под индивидуальный жилой дом?

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с изменением вида разрешенного использования участка и расположенных на нем капитальных объектов.

Мы осуществляем комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с изменением РВИ участков и зданий, включая выбор оптимального вида разрешенного использования для осуществления конкретного проекта, обращение в уполномоченный орган с просьбой изменить вид разрешенного использования, взаимодействие с государственными органами по любым возникающим вопросам.

Правовой центр ДВА М оказывает юридические услуги по сопровождению процедуры установления и изменения вида разрешенного использования капитальных объектов, в том числе, осуществляет:

  • правовая экспертиза наличия оснований и правовых последствий изменения вида разрешенного использования земельного участка и влияния данных действий на возможность использования капитальных объектов;
  • полное сопровождение процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка и капитальных объектов;
  • оспаривание действий (бездействия) публичных органов, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка;
  • полное правовое сопровождение приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором;
  • внесение изменений в правила землепользования и застройки  Москвы и муниципалитетов Московской области, генеральные планы;
  • установление и исключение из правил землепользования и застройки зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ), в том числе для целей осуществления строительства в таких зонах.

Вид разрешенного использования капитальных объектов

Под видом разрешенного использования объектов капитального строительства понимается его допустимое функциональное назначение (индивидуальный жилой дом, торговый центр, объект производственного назначения и т.д.).

В настоящее время самостоятельное регулирование порядка установления или изменения вида разрешенного использования отсутствует.

При этом сведения о конкретном функциональном назначении нежилых зданий не отображаются в едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с текущей судебной практикой, вид разрешенного использования объекта капитального строительства определяется ВРИ земельного участка, на территории которого расположен данный объект капстроительства.

В связи с данными обстоятельствами следует сделать вывод, что в настоящее время самостоятельная система учета и классификации видов разрешенного использования объектов капитального строительства отсутствует.

Ответственность за нарушение разрешенного использования объекта капитального строительства законодательно не предусмотрена.

Соответственно изменение разрешенного использования объектов капитального строительства осуществляется в рамках изменения разрешённого использования земельного участка. Для которого, в свою очередь, может потребоваться изменение правил землепользования и застройки, получения разрешения на условно разрешённый вид использования и т.д.

Для оценки возможности изменения ПЗЗ, получения разрешения на условно разрешённые виды и т.д. мы осуществляем градостроительный аудит земельного участка – оценку возможности обосновать внесение в ПЗЗ тех или иных параметров.

Для этого определить какие изменения соответствуют актуальной градостроительной политике в населённом пункте, а какие явно противоречат действующим нормативам и стратегическим планам развития населенного пункта в связи с чем будут отклонены. С этой целью мы производим осмотр участка и прилежащей территории, изучение всей имеющейся градостроительной документации.

Перспективы пересмотра градостроительного регламента участка оцениваются исходя из его местоположения, окружения (застройки, фактического и планируемого использования смежных территорий их градостроительного регламента), транспортного развития, обеспеченности инфраструктурой различных видов, вхождения в зоны с особыми условиями использования, иных фактических обстоятельств. Также учитываются стратегические планов развития населённого пункта в целом, отраженные в генплане и иной документации.

При этом в г. Москве принят классификатор видов функционального назначения капитальных объектов, который, по существу, уточняет классификатор видов разрешенного использования земельных участков применительно к объектам капстроительства.

Органы власти г. Москвы по собственной инициативе присваивают функциональное назначение расположенным на земельном участке объектам капитального строительства при подготовке ГПЗУ, проектов планировки территории, выдаче разрешения на строительство, формировании адресной инвестиционной программы и в иных случаях.

Получить сведения о присвоенном функциональном назначении правообладатель участка может по итогам соответствующих госуслуг (т.е. из выданного ГПЗУ или принятого проекта планировки территории) либо путем направления соответствующего запроса в Информационно-аналитическую систему управления градостроительной деятельностью г. Москвы.

Вместе с тем, порядка изменения функционального назначения капитальных объектов, равно как и ответственности за нарушение функционального назначения капитального объекта законодательство г. Москвы не устанавливает.

Юристы Правового центра ДВА М обладают обширным опытом сопровождения процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства.

Мы проведем грамотный анализ перспектив изменения вида разрешенного использования капитального объекта, подготовим обоснованную правовую позицию и представим Ваши интересы в органах государственной власти и в суде.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/vidy-razreshennogo-ispolzovaniya/kapitalnyh-obektov

Возможности и перспективы строительства гостиничного комплекса на земельном участке в Нижегородском районе г. Н.Новгорода (Гребешковский откос)

Можно ли сменить функциональную зону строительства для участка под индивидуальный жилой дом?

В Консалтинговую фирму “Прецедент” обратился Заказчик с вопросом анализа перспектив и возможностей строительства гостиничного комплекса на Гребешковском откосе (Нижегородский район, г. Нижний Новгород). В зависимости от результатов такого анализа он планировал либо заключать сделку по купле-продаже участка, либо от нее отказываться.

Характеристика земельного участка

Планируемый к покупке земельный участок имеет площадь 452 кв.м., разрешенное использование: под существующим индивидуальным жилым домом с прилегающей территорией.

Согласно схеме функционального зонирования участок расположен в зоне ЖИ – зона жилой застройки центрального исторического района. Согласно правил землепользования и застройки к зоне ЖИ применяются регламенты функциональных зон Ж-5 и Ц-1 (с учетом высотного регламента зонирования) в числе основных видов разрешенного использования зоны Ж-5:

  • многоквартирные жилые дома 5 – 10 этажей;
  • аптеки;
  • поликлиники не более 600 посещений в смену;
  • магазины товаров первой необходимости (торговой площадью не более 400 кв.м.);
  • спортзалы, спортклубы, залы рекреации (с бассейном или без);
  • спортивные площадки, теннисные корты.

К основным видам разрешенного использования зоны Ц-1 относятся, в том числе: гостиницы, гостевые дома, центры обслуживания туристов.

Резюме

Таким образом, согласно градостроительным регламентам распространяющим свое действие на рассматриваемый участок, строительство гостиничного комплекса на данном участке вполне допустимо.

Возможные варианты строительства

Объективно имеется два способа строительства и последующей регистрации в установленном законом порядке прав на проектируемый объект.

Вариант 1. Получение разрешения на строительство гостиницы

Первоначально необходимо сменить вид разрешенного использования участка, т.е.

получить письмо из администрации обратиться в кадастровую палату за учетом изменений, далее, с учетом последних тенденций, обжаловать отказ кадастровой палаты в судебном порядке и после вступления решения в силу, зарегистрировать изменения в ФРС.

Срок смены разрешенного использования с учетом длительности судебного процесса и возможного обжалования кадастровой палатой вынесенного положительного решения составит не менее 6 месяцев.

Получив свидетельство на участок с видом разрешенного использования – “гостиница”, заказываем в Администрации градостроительный план земельного участка. В град.плане будут указаны ограничения по этажности, площади застройки участка, а также органы с которыми необходимо выполнить сопутствующие согласования проекта.

Скорее всего, этажность будет ограничена 3-4 этажами.

При этом, обращаем внимание, что при количестве этажей более 2-х (для нежилых помещений и коммерческих объектов) проект в обязательном порядке должен пройти экспертизу, что увеличивает и затраты (стоимость экспертизы будет определяться в процентном отношении от общей цены проекта) и срок (у Госархстройнадзора по регламенту есть 2 месяца на рассмотрение проекта).

С первого раза пройти экспертизу практически невозможно, соответственно, за повторное рассмотрение проекта также придется заплатить и подождать еще некоторое время. В итоге, наиболее реально и наименее затратно будет получить разрешение на строительство 2-х этажей.

Важный момент: Основная сложность здесь, на наш взгляд, будет в том, что в град.плане скорее всего процент застройки участка обозначат в 15 – 25 %, т.е. получить разрешение на строительство здания площадью застройки в половину площади участка у нас не получится!!!

Вариант решения: в проектной документации и разрешении на строительство у нас будут указаны характеристики объекта соответствующие требованиям градостроительного плана (в т.ч. по проценту застройки), а фактически, по итогам строительства, площадь построенного объекта увеличиться.

В данном случае вводить объект в эксплуатацию придется в судебном порядке. Для положительного судебного решения потребуется:

  • заключение экспертной организации о соответствии возведенного объекта СНиПам;
  • заключение СЭС о соответствии объекта САНПИНам;
  • заключение ОГПН о соответствии пожарным нормам.

Помимо этого необходимо будет собрать максимально возможный комплект предусмотренный ст. 55 Градостроительного кодекса РФ для официального ввода здания в эксплуатацию, а именно:

  • исполнительная съемка;
  • справки о выполнении т/у от организаций выдававших т/у;
  • акт приемки-сдачи законченного строительством объекта от ген.подрядчика;
  • заключения органа тех.надзора о соответствии объекта СНиПам.

Более того, необходимо будет решать вопрос с парковочными местами т.к. для данной категории объектов количество парковочных должно быть достаточно большим, чего в рамках участка 500 кв.м. очень трудно достичь.

Как способ решения данной проблемы – приобретение смежного земельного участка на праве собственности, заключение договора аренды парковочных мест с расположенными на ближайшем расстоянии коммерческими объектами.

Параллельно с переводом участка и получением град.плана, при отсутствии подведенных коммуникаций, обращаемся за т/у на электричество, воду и газ.

Также в обязательном порядке для получения разрешения на строительство гостиницы потребуются т/у на ливневую канализацию, наружное освещение (получаем в Управлении инженерной защиты города), радио и связь (получаем в Ростелекоме). Вполне возможно потребуются т/у от МЧС на перечень мероприятий по ГО и ЧС.

По каждому из полученных т/у необходимо будет разработать проект и согласовать его с организацией выдавшей т/у.

Также в состав проектной документации войдет:

  • архитектурная часть (АС);
  • конструктивная часть (КР);
  • генеральный план (схема планировочной организации, вертикальная планировка, сводный план инженерных сетей);
  • проект организации строительства, в т.ч. строй ген.план и схема организации дорожного движения (схема организации дорожного движения подлежит согласованию департаментом транспорта и связи администрации города);
  • проект мероприятий по пожарной безопасности;
  • перечень мероприятий по охране окружающей среды;
  • расчет-обоснование санитарно-защитной зоны.

Рабочие проекты на внутренние инженерные сети Администрация г. Н.Новгорода не требует к предоставлению.

Общий срок подготовки и согласования всех разделов рабочего проекта объективно составит не менее 10 – 12 месяцев.

Указанный срок обусловлен тем, что у Администрации города, а также всех согласующих органов вполне вероятно будут замечания по соответствующим разделам проекта. По итогам можем обращаться за разрешением на строительство.

Таким образом, общий срок, с учетом времени на смену вида разрешенного использования, до момента начала строительства составляет примерно 1,5 года.

Для ввода уже построенного объекта в эксплуатацию нам потребуются:

  • тех.паспорт на объект;
  • справки о выполнении т/у от всех организации выдававших т/у;
  • акт приемки сдачи законченного строительством объекта от Ген. подрядчика;
  • справки от организации осуществляющей тех.надзор о соответствии построенного объекта требованиям СНиПов и проектной документации;
  • исполнительная съемка на объект и построенные внешние коммуникации.

С указанным комплектом документов обращаемся в Администрацию города за разрешением на ввод в эксплуатацию.

Если в характеристиках построенного объекта будут расхождения с проектной документации, придется вносить изменения в разрешение на строительство т.е.

изменять соответствующие разделы проекта и на их основании просить Администрацию изменить разрешение либо, если отклонения в характеристиках построенного объекта будут существенными, по сравнению с проектом, и администрация откажется менять разрешение на строительство, придется обращаться в суд с признанием права на построенный объект (Судебную процедуру описывали выше).

После завершения строительно-монтажных работ в зависимости от соответствия объекта проекту на ввод в эксплуатацию может потребоваться от 4 до 8 месяцев (в случае судебной процедуры).

Вариант 2. Строительство жилого дома и последующий перевод его в нежилой

В рамках обозначенной процедуры первоначально, также, считаем необходимым получать разрешение на строительство, но в данном случае всего лишь жилого дома. Для этих целей вид разрешенного использования участка оставляем текущий.

Можно попробовать начать строить и без разрешения, если мы уверены, что построим к 2018 г. Но даже в этом случае, нас могут штрафовать за незаконное строительство, т.к. “дачная амнистия” по своей сути не дает право строить без разрешения, а лишь предоставляет возможность узаконить построенное.

Поэтому с учетом месторасположения объекта рекомендуем разрешение все-таки получить.

Для получения разрешения приложив топографическую съемку заказываем Градостроительный план участка, в котором опять-таки будут обозначены ограничения по этажности и проценту застройки участка. Отметим, что для жилых домов процент застройки составляет, как правило, 20 %. Помимо град.

плана для получения разрешения нам необходимо будет приложить схему планировочной организации земельного участка (фактически это посадка здания на участок – генеральный план). При этом, в посадку здания необходимо осуществить в полном соответствии с пятном застройки которое будет обозначено в град. плане.

Срок получения разрешения на строительство жилого дома составит 3 месяца.

Если строительство объекта планируется завершить до 1 марта 2018 г., то регистрировать права на построенный пока еще жилой дом возможно по дачной амнистии. В этом случае мы имеем возможность разместить дом на участке так, как нам того хочется не соблюдая требования град.плана, т.к.

для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права в ФРС акт ввода дома в эксплуатацию не требуется, однако, в данном случае могут возникнуть сложности при административной процедуре перевода в нежилое и эти нарушения могут стать основанием для отказа не только администрации в переводе объекта в нежилое, но и для суда.

Срок регистрации права на дом по “дачной амнистии” составит 2 – 2,5 месяца.

В случае, если строительство будет закончено позднее 1 марта 2018 г., для регистрации права на дом нам необходимо получать от администрации акт ввода в эксплуатация. Для этого дом должен быть возведен в полном соответствии с требованиями град.плана по месторасположению и этажности. При нарушении указанных требований признавать права на дом придется в судебном порядке.

В рамках судебного спора для признания права нам, как и в первом варианте, потребуются:

  • заключение экспертной организации о соответствии возведенного дома СНиПам, а также о том, что дом не нарушает права и охраняемые законом интересы граждан;
  • заключение СЭС о соответствии объекта САНПИНам;
  • заключение ОГПН о соответствии пожарным нормам.

Судебная процедура займет 6 – 8 месяцев.

После получения свидетельства на жилой дом, дальнейшим этапом будет перевод его в нежилой фонд. Формально, руководствуясь ст.ст. 22 – 23 Жилищного кодекса нам необходимо будет обратиться в Администрацию с заявлением о переводе объекта из нежилого в жилое.

Причем, если никаких перепланировок и переустройства с домом при переводе в нежилое выполняться не будет, то от нас даже не требуется проект.

Необходимым условием в данном случае будет наличие в градостроительном регламенте соответствуюшей зоны, в которую попадает участок, видов разрешенного использования предусматривающих строительство гостиничного комплекса в который мы и планируем переводить жилой дом.

В нашем случае зона Ц-1 разрешает нам строить здесь гостиницы. Однако при ответе на запрос о переводе администрация будет учитывать в том числе и требования предъявляемые к подобного рода объектам (гостиница) в первую очередь в части парковочных мест.

Если никаких нарушений градостроительных требований предъявляемых к гостиницам администрация в нашем доме не найдет, то ответ будет положительным.

Важный момент: Наиболее вероятна, однако, обратная ситуация, при которой нам придется обжаловать отказ администрации и просить перевести жилой дом в нежилой фонд в судебном порядке.

Практика по данному вопросу достаточно хорошая и сложностей в процессе быть не должно (подразумеваем, что у нас будет центральное водоснабжение, канализация, газ и достаточное количество парковок (вариант решения проблемы парковок указан выше).

и, при этом, мы постараемся выдержать все необходимые градостроительные отступы от границ участка и построек соседей).

При этом, если из отказа Администрации будет очевидно, что размещение гостиницы по действующим градостроительным нормам и СНИПам на данном участке не допустимо, то в рамках процесса перевода здания в нежилой из перечня видов разрешенного использования участков в зоне Ц-1 необходимо будет выбрать наиболее подходящие по назначению нежилые здания, т.к. фактически нас интересует получение свидетельство на жилой дом как на нежилое здание (в свидетельстве назначение не указывется). При этом, использовать это нежилое здание мы обязаны в соответствии с градостроительным регламентом земельного участка т.е. исходя из видов разрешенного использования зоны Ц-1, среди которых, в том числе, размещение гостиницы.

Срок судебного процесса, с учетом возможного обжалования 8 – 10 месяцев.>

Резюме: Объективно наиболее приемлемым, с нашей точки зрения, выглядит второй вариант, который дает нам возможность максимально быстро приступить к строительству и сэкономить на некоторых разделах проектной документации. Однако, при проектировании и строительстве жилого дома необходимо максимально участь все требования предъявляемые к гостиничным комплексам.

Общий вывод

Строительство и последующего оформление гостиничного комплекса в собственность Заказчика, на выбранном земельном участке возможно.

Планируете покупку участка для строительства? Закажите у нас анализ такого участка, с точки зрения возможностей и ограничений строительства. Вы сэкономите не только время, но и деньги, заведомо отказавшись от невыгодного объекта.

Источник: https://precedentnn.ru/expstr02.html

Изменение вида разрешенного использования земельного участка. Обзор практики от Верховного суда

Можно ли сменить функциональную зону строительства для участка под индивидуальный жилой дом?

Верховный суд РФ выпустил Обзор судебной практики рассмотрения споров, связанных с изменением видов разрешенного использования земельных участков.

В него вошли вопросы о том, в каких случаях собственники и арендаторы участков могут требовать изменения вида разрешенного использования, а в каких нет, а также каковы последствия несоблюдения процедуры изменения разрешенного использования и нарушения законодательных ограничений. Всего в обзоре представлено девять судебных позиций.

На прошлой неделе, 14 ноября 2018 г., Президиум Верховного суда РФ утвердил Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (далее — Обзор).

Он подготовлен в связи с тем, что на практике возникают сложности в разрешении таких споров, как, в частности, при установлении лиц, управомоченных на изменение вида разрешенного использования, при применении процедурных особенностей такого изменения, при определении последствий несоблюдения установленных процедур и последствий использования земельных участков с нарушением ограничений.

Изменение вида разрешенного использования арендатором

Если компания арендует земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, она не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

Так, в одном деле суд рассматривал ситуацию, когда участок по результатам торгов был передан для строительства четырех-пятиэтажного многоквартирного дома. Впоследствии право собственности на незавершенный строительством дом перешло к другой компании.

Она заключила с городской администрацией новый договор аренды земельного участка для завершения строительства. При этом новый арендатор потребовал изменить разрешенное использование на «строительство многоквартирного дома пяти-девяти этажей» и внести изменения в договор аренды земельного участка. Городская администрация отказала.

Суды ее поддержали. Они указали, что, приняв на себя права и обязанности по договору, новый арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

По мнению судов, обращение нового арендатора с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка по существу было направлено на обход процедуры торгов, предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков.

Также не получится поменять вид разрешенного использования публичного земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Например, в суде рассматривалась такая ситуация: арендатор земельного участка с видом разрешенного использования «для размещения объекта по оказанию услуг и обслуживанию населения (площадь не более 150 кв. м)» пытался поменять его на «индивидуальное жилищное строительство». Администрация города ему отказала.

Первая инстанция и апелляция признали этот отказ незаконным. Но ВС РФ отметил, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

В данном случае арендатор получил участок с другим видом разрешенного использования, для которого не требовалось проводить аукцион, а затем решил в обход всех процедур поменять разрешенное использование.

Таким образом, произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Вспомогательный вид разрешенного использования вместо основного

Верховный суд РФ указал, что вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, установленный в градостроительном регламенте, нельзя выбрать вместо основного при предоставлении земельного участка.

Вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

Речь идет о такой ситуации: истец являлся собственником земельного участка из категории «земли населенных пунктов» с разрешенным видом использования «сады, огороды». Он попросил у администрации предоставить в собственность земельный участок, который примыкал к его участку, под открытую гостевую стоянку.

Этот соседний участок располагался в зоне малоэтажной жилой застройки индивидуальными домами. К числу основных видов разрешенного использования земельных участков, находящихся в этой зоне, относились в том числе индивидуальные жилые дома, садоводство, огородничество, дачное строительство.

Открытая гостевая стоянка являлась вспомогательным видом использования земельных участков в данной зоне. Собственник получил отказ в его требовании предоставить примыкающий земельный участок.

Первая инстанция и апелляция поддержали собственника, признав незаконным решение органа исполнительной власти субъекта РФ в области имущественных отношений об отказе в предоставлении в собственность земельного участка под открытую гостевую стоянку. Но суд кассационной инстанции принял по делу новое решение.

Он отказал в удовлетворении заявленных требований, поскольку истец не представил доказательства использования участка в соответствии с основным разрешенным видом использования.

Разрешенное использование должно соответствовать предельным размерам участка

В Обзор включена позиция о том, что вид разрешенного использования земельного участка невозможно изменить, если градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные размеры и параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования.

Так, собственник земельного участка категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» обратился в орган муниципального образования с заявлением о принятии решения об изменении вида разрешенного использования данного земельного участка.

Он просил изменить «индивидуальное жилищное строительство» на условно разрешенный вид «магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 150 кв. м», предусмотренный градостроительным регламентом территориальной зоны малоэтажной жилой застройки, к которой правилами землепользования и застройки сельского поселения отнесен спорный земельный участок.

При этом он просил принять во внимание, что на основании постановления главы муниципального образования были проведены публичные слушания, по результатам которых комиссия по проведению публичных слушаний дала заключение о возможном изменении вида разрешенного использования земельного участка. Но орган местного самоуправления отказал.

Собственник подал в суд заявление о признании незаконными действий органа местного самоуправления.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленного требования. Он установил, что площадь земельного участка, принадлежащего истцу, составляла 625 кв. м.

В то же время градостроительным регламентом территориальной зоны малоэтажной жилой застройки было предусмотрено, что для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.

м, минимальный размер земельного участка должен быть 1000 кв. м. Апелляция оставила решение суда первой инстанции без изменения.

Таким образом, изменение вида разрешенного использования в целях осуществления строительства, реконструкции либо иного использования земельного участка возможно в том случае, если планируемая деятельность не приведет к нарушению градостроительного регламента в части установленных в нем предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, предельных параметров разрешенного строительства.

Установление видов разрешенного использования в градостроительном регламенте

Градостроительным регламентом для территориальной зоны могут быть установлены виды разрешенного использования с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности сочетания различных видов использования земельных участков.

Так, в правила землепользования и застройки части территории одного муниципального образования были внесены изменения.

Для территориальной зоны «ведение огородничества», соответствующей функциональной зоне генерального плана муниципального образования «ведение огородничества», был установлен градостроительный регламент, включающий вид разрешенного использования «ведение садоводства».

Правообладатели земельных участков в этой территориальной зоне подали коллективный иск об оспаривании такого решения.

Они ссылались на то, что это нарушает права и законные интересы собственников земельных участков, препятствует их надлежащему использованию, устанавливает ограничения по эффективности эксплуатации участков (строительство и реконструкция жилых домов) и снижает их стоимость. Кроме того, установление вида разрешенного использования «ведение садоводства» в функциональной и территориальной зонах «ведение огородничества» противоречит положениям классификатора видов разрешенного использования земельных участков, а также требованиям ст. 35 и 36 ГрК РФ.

Первая инстанция удовлетворила иск. Апелляция отменила это решение.

Она решила, что виды разрешенного использования «ведение садоводства» и «ведение огородничества», установленные в территориальной зоне «ведение огородничества», являются сочетаемыми и предусматривают использование земельных участков в сельскохозяйственных целях, связанных с выращиванием сельскохозяйственных культур, размещением хозяйственных строений, сооружений или садовых домов. Градостроительный регламент, установленный для территориальной зоны «ведение огородничества» с основным видом разрешенного использования «ведение садоводства» с возможностью размещения объектов капитального строительства, не противоречит нормам федерального законодательства и не лишает административных истцов права на использование принадлежащих им земельных участков, в том числе на возведение объектов капитального строительства (садовых домов). Включив это дело в Обзор, ВС РФ поддержал позицию апелляции.

Принять к сведению

Другие позиции Верховного суда из Обзора судебной практики

  • При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.
  • Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
  • Если при предоставлении земельного участка вид разрешенного использования не был определен, то администрация муниципального образования не вправе отказать в установлении вида разрешенного использования земельного участка.
  • Принятие решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или об отказе в таком разрешении без соблюдения установленной законом процедуры, включая организацию и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, не допускается.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/385509/

Как уточнить возможность смены ВРИ и изменить вид разрешённого использования земельного участка – 2017

Можно ли сменить функциональную зону строительства для участка под индивидуальный жилой дом?

Возможность изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка установлен закономи и нормативными документами:

  • Земельным кодексом РФ (статья 8)
  • ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» №172-ФЗ
  • Градостроительным кодексом РФ (статья 37, пункт 3)
  • Письмом Минэкономразвития РФ «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» №14310-ИМ/Д23 от 08.07.2011
  • ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» №171-ФЗ
  • ФЗ «О кадастровой деятельности» № 221
  • ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ
  • Правилами земелеустройства и застройки, принятыми в городских, сельских поселениях и иных муниципальных образованиях

Для решения задчи об изменени ВРИ земельного участка необходимы знания основ «земельной и градостроительной математики». Её «аксиомами» являются следующие положения:

  • ПЗЗ
  • градостроительное зонирование
  • градостроительный регламент
  • вид разрешённого использования земельного участка
  • Классификатор видов разрешённого использования земельных участков (ВРИ – 2019)

Анализ сведений, содержащихся в каждом из перечисленных документов, даст ответ о возможности изменения ВРИ земли.

ПЗЗ – это основные правила, устанавливающие условия землепользования и застройки земельных территорий внутри границ муниципальных образований. Они представлены на официальных сайтах администраций.

https://www.youtube.com/watch?v=xO498Xk17Ew

Земли муниципалитетов, в соответствии с ПЗЗ, поделены на отдельные территориальные зоны (меньшие территории). Каждая из зон объединяет находящиеся на её территории земельные участки физических и юридических лиц и те, что относятся к муниципальной или государственной собственности. У них примерно равные назначения и условия застройки, например:

  • территориальные жилые зоны:
    • включают участки под строительство блокированных жидых домов. индивидуальных отдельно стоящих жилых домов
  • территориальные общественно-деловые зоны
    • объединяют участки, предназначенные под строительство объектоа недвижимости делового, общественного, административного, научного и торгового назначения и т.д.
  • территориальные производственные зоны
    • состоят из участков под промышленные, складские объекты различных классов санитарной опасности.

Функции территориальной зоны отражены в её градостроительном регламенте. Он конкретизирует правила застройки участков внутри каждой территориальной зоны.

Территориальные зоны отображаются:

  • в генеральном плане муниципального образования
  • на карте градостроительного зонирования.

Зоны в них выделяются разными цветами. По ним несложно определить их границы. В экспликацииях к схемам можно узнать наименование зон и перечень ВРИ входящих в них земельных участков.

Примечание

Для отдельных территорий, находящихся внутри территориальных зон, градостроительные регламенты не устанавливаются:

  • территории зелёных насаждений общего пользования
  • с/х угодия в составе земель сельхозназначения
  • земли, покрытые поверхностными водами
  • земли лесного фонда
  • земли особо охраняемых природных территорий
  • земли запаса

Действие градрегламентов не распространяются на земельные участки:

  • в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ
  • в границах территорий памятников или ансамблей, являющихся вновь выявленными объектами культурного наследия – решения о режиме их содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия
  • в границах территорий общего пользования
  • занятые линейными объектами
  • предоставленные для добычи полезных ископаемых

Изменение вида разрешённого использования всех таких территорий и участков запрещено.

По заявлениям об изменении их ВРИ будет дан отказ и указана одна или несколько причин, раскрывающих несоответствие планируемого вида тем, что возможны к использованию:

  • в водоохраной, прибрежной полосе
  • в санитарно-защитной зоне промышленного предприятия
  • в придорожной полосе существующих и проектируемых дорог, территорий общего пользования
  • в охранной зоне объектов культурного наследия

Более подробные сведения о мотивах отказов изложены ниже.

Получить официальную информацию о вхождении или не вхождении участка в такие территории и зоны можно через выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

Вид разрешённого использования (ВРИ) каждого участка – один из параметров градостроительного регламента. Он показывает, как может эксплуатироваться земельный надел, какие объекты можно строить на нём, возможноо или нет строительство вообще.

ВРИ участка можно изменять только в пределах тех вариантов, что установлены для территориальной зоны, к которой относится земельный надел. Нужно выбратть из них тот, что подходит под будущую цель.

Те ВРИ участков и объекты капитального строительства, что не предусмотрены в территориальной зоне, являются неразрешёнными.

1. Уточнить градостроительные регламенты территориальной зоны

Подготовка к решению задачи по изменению ВРИ начинается с выяснения градостроительных регламентов.

Способ №1

Сведения о возможных ВРИ для своего земельного надела можно получить, подав через МФЦ, на сайте Росреестра и ГКН или в отдел по архитектуре и градостроительству администрации заявление:

  • о предоставлении Выписки из ПЗЗ о видах разрешённого использования участка с указанием его кадастрового номера
  • о предоставлении градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) или справку о зонировании террритории, на которой находится участок

Способ №2

Нужно изучить графические материалы ПЗЗ:

  • генеральный план муниципального образования
  • схема градостроительного зонирования

На чертежах плана и схемы территориальные зоны раскрашены в разные цвета. Они наглядно показывают границы зон. В экспликациях к графическим материалам даются сведения о видах использования участков.

2. Узнать допустимые виды разрешённого использования участков для территориальной зоны

Все возможные виды использования участков, расположенных внутри территориальной зоны скомплектованы в 3 группы:

  1. основные, объединяющие главные (базовые) ВРИ
  2. условно разрешённые, назначаемые при изменении ВРИ по результатам публичных слушаний
  3. вспомогательные, не являющиеся преимущественными для территориальной зоны, а лишь дополнительными к основным и условно разрешённым видам использования

Разрешённый вид использования земельного участка – один из параметров градостроительного регламента, установленного ПЗЗ для территориальной зоны, к которой относится участок. Градостроительные регламенты описываются в текстовой части ПЗЗ.

Так, на сайте Рыбинского муниципального района в Ярославской области указаны ПЗЗ всех поселений, входящих в этот район. Возьмём в качестве примера ПЗЗ Арефинского СП. Кликнув по ссылке Правила землепользования и застройки, откроем эту страницу. На ней показаны:

  • решение совета депутатов
  • тестовая часть ПЗЗ Арефинского сельского поселения

Рассмотрим тестовую часть ПЗЗ. Бегло перелистывая раздел , последовательно находим:

  • Часть 2. Градостроительные регламенты на территории Арефинского сельского поселения
    статья 40 Виды и состав территориальных зон, выделенных на карте градостроительного зонирования Арефинского сельского поселения – в ней перечисляются все установленные поселении территоиальные зоны

Далее, начиная со статьи 41 и по статью 50, находим градостроительные регламенты, действующие в каждой территориальной зоне. В градрегламентах прописан состав основных, условно разрешённых и вспомогательных ВРИ земельных участков, а также указано, что можно строить на участках и при выполнении каких условий.

3. Найти вид использования, соответствующий цели его изменения

Каждая из групп ВРИ содержит перечни видов разрешённых использований. Самостоятельным порядком нужно выбрать из них тот, что более всего отвечает цели изменения ВРИ. Нужно учесть при этом, что в качестве выбирать в вид из состава вспомогательных ВРИ запрещено.

Когда планируемый вид соответствует одному из видов в перечне ВРИ, перечисленных в Выписке из ПЗЗ, ГПЗУ или справке о зонировании, к изменению ВРИ можно приступать обоснованно.

Наименование вида использования участка должно быть идентичным тому, что даётся в Классификаторе ВРИ 2019.

Особенности Классификатора ВРИ земельных участков

  • в описании вида разрешённого использования указывается допустимая деятельность на земельном участке, виды объектов, размещение которых соответствует установленному ВРИ
  • классификатор не различает ни категории земель, ни основные, вспомогательные или условные виды разрешённого использования участков
  • не всегда название ВРИ земельного участка, указанного в существующих на него документах или выбранного из перечней основных и условно разрешённых видов, указанных в ПЗЗ, соответствует ВРИ по Классификатору.

В Классификаторе можно найти самый подходящий вариант. Виды использования в нём описаны подробно. Они включают вспомогательные виды деятельности, для которых не требуется установление ВРИ:

  • вид «жилищное строительство» обеспечивает разведение плодовых и декоративных растений, но только при наличии на земельном участке жилого строения, а не вместо него
  • любому виду разрешённого использования присуща возможность размещения, например, линии электропередач, водопровода, линии связи и других подобных объектов, опять-таки, возводимых только совместно с основным объектом, но не отдельно него

Проблемные ситуации

Определённые сложности вызывают последствия введения Классификатора, связанные, например, с разрешением на строительство жилых строений на участках для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ). Причина – отсутствие вида использования в Классификаторе.

Даже в условиях действующих:

  • федерального закона о КФХ (статья 11)
  • Земельного кодекса РФ (пункт 2 статьи 40)
  • Градостроительного кодекса РФ (статья 51)

Источник: https://www.zemvopros.ru/page_12454.htm

Окно права
Добавить комментарий