Можно ли отказаться от исполнения договора коммерческого найма?

3. Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого

Можно ли отказаться от исполнения договора коммерческого найма?

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят срочный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглашению сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора.

Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

При расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон, в том числе и особенно по требованию наймодателя, действует принцип судебного расторжения, характерный и для договора социального найма (п. п. 2 и 3 ст. 687 ГК).

К числу других принципов регулирования расторжения договора коммерческого найма следует также отнести ограничение вмешательства государства (закона) в отношения сторон посредством императивных норм, в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон. Количество таких норм в ГК – минимальное.

К отношениям, связанным с расторжением договора коммерческого найма, полностью применим и принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма. При коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселение также допускаются в исключительных случаях, которые прямо названы в ст. 687 ГК.

При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом.

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке, во-первых, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания и, во-вторых, в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК).

Жилищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установлены, поскольку жилищное законодательство практически не регулирует обязательства коммерческого найма жилья.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях: – невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; – разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; – использования жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, не по назначению; – нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей (п. п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

В условиях расторжения договора коммерческого найма в случаях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен коммерческий характер данного вида найма жилого помещения.

Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщиком и сдать квартиру другому нанимателю. Вместе с тем при регулировании расторжения договора коммерческого найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении договора по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нанимателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устранены, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК). Таким образом, наймодатель, несмотря на доказанность фактов разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает, должен терпеть такое нарушение договора и нарушение его права собственности в течение около трех лет. Представляется, что при определении последствий разрушения или порчи жилья принципу справедливости больше соответствовало бы выселение нанимателя (хотя он и является слабой стороной в договоре) из нанятого помещения без назначения ему столь продолжительных сроков “на исправление”. Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения договора и выселения его и других граждан, за действия которых он отвечает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений, причем данная стадия является обязательной для наймодателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предоставление по решению суда срока (не более года) на устранение нарушений и отсрочка по решению суда принятого им решения о расторжении договора на срок не более года.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соответствии с законом выселению, другим жилым помещением.

Такое решение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.

Источник: https://jurisprudence.club/pravo-grajdanskoe/prekraschenie-obyazatelstv-dogovora2403.html

Договор коммерческого найма жилого помещения

Можно ли отказаться от исполнения договора коммерческого найма?

Понятие договора найма жилого помещения закреплено в ст.671 ГК РФ, оно является общим для любых наемных отношений. Договор КН является двустороннеобязывающим, возмездным, консенсуальным договором, то есть имеет характеристики аналогичные договору СН.

Предмет договора (ст.

673 ГК РФ говорит не о предмете ДКН, а об объекте) изолированное и пригодное для постоянного проживания жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) Не согласуется со ст.

15, 16 ЖК РФ (отдельно подчеркивать его пригодность и изолированность нет смысла, ст.15 ЖК РФ они являются определяющими признаками для жилых помещений, не понятна судьба комнаты)

В ГК РФ отсутствуют требования к размеру и уровню благоустроенности жилого помещения по сравнению с требованиями к жилому помещению, предоставляемого по договору социального найма.

Субъектные составы двух договоров имеют значительные отличия.

Наймодателем по договору КН могут выступать физические, юридические лица, публичные образования !!! Нанимателем может быть гражданин, для юридических лиц установлен запрет на возможное участие в качестве нанимателя в договоре КН. В отличие от СН не установлен запрет для иностранцев и лиц без гражданства выступить нанимателями по договору КН.

По ГК РФ возможна замена как наймодателя, так и нанимателя:

Согласно ст.

675 переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

Согласно ст.

686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих (полагаем речь идет об их согласии) и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних (лучше дееспособных) граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

Кроме того, замена необходима в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения, в этом случае нанимателем становится один из совершеннолетних? граждан, постоянно проживающих с ним, по общему согласию между ними. В случае недостижения такого согласия все они становятся сонанимателями.

Кроме нанимателя в жилом помещении постоянно проживать могут другие граждане, законодатель не использует применительно к ним понятие «член семьи». Вероятно, подчеркивая более широкий круг возможных участников этих отношений.

В отличие от членов семьи нанимателя они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но ответственность по договору перед наймодателем несет только наниматель.

(не все теоретики одобряют такую конструкцию, так как эти граждане практически приравниваются к временным жильцам) Однако, это правило может быть изменено соглашением между указанными гражданами  и нанимателем, в котором будет установлена их солидарная ответственность.

В таком случае эти лица приобретают статус сонанимателей, о чем сообщается наймодателю. Возможно лучше установить необходимость получения согласия наймодателя на такое изменение субъектного состава договора.

Согласно ст.

677 ГК РФ  граждане, постоянно проживающие с нанимателем,  должны быть указаны в договоре, при отсутствии таких указаний  их вселение осуществляется по специальным правилам, закрепленным в ст.679 ГК РФ с согласия нанимателя, граждан постоянно с ним проживающих и разрешения наймодателя. Кроме того, необходимо  соблюдение нормы общей площади на одного человека.

(не ясно о какой норме идет речь) Исключение составляют н/в дети, для вселения которых  не требуется такого согласия и соблюдения нормативов.

Форма договора простая письменная, не соблюдение не влечет недействительности договора. Подчеркнуть значение формы

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права и обязанности сторон практически совпадают с правами и обязанностями нанимателя и наймодателя по договору СН и зависят от срока договора. Существенное отличие состоит лишь в отсутствии у нанимателя прав распорядительного характера: обмен, замена жилого помещения, объединение комнат по одному договору, приватизация.

В отличие от договора СН договор КН заключается с установлением определенного срока, который не может превышать пяти лет. Если срок в договоре не определен – договор считается заключенным на 5 лет. По сроку законодатель выделяет краткосрочный договор до 1 года и долгосрочный договор от 1 до 5 лет.

Отличие между этими видами договоров в объеме прав нанимателя. Так, по краткосрочному договору согласно ст.

683 ГК РФ наниматель не имеет преимущественного права заключения договора на новый срок, не может вселить временных жильцов, произвести замену нанимателя, указать в договоре граждан, постоянно с ним проживающих, заключить договор поднайма, при расторжении договора в судебном порядке по инициативе наймадателя суд не может установить в отношении такого нанимателя срок для устранения нарушений или отсрочку исполнения решения суда о расторжении договора и выселении. Но все эти запреты носят диспозитивный характер, в договоре может быть предусмотрено иное.

При срочности договорных отношений необходимо обеспечить стабильность пользования постоянно проживающим. Таким правовым инструментом является принадлежащее нанимателю преимущественное право на заключение нового договора. По истечении срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить новый договор либо сообщить об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.

При этом законодатель не ставит такую возможность в зависимость от добросовестности нанимателя.

 Если наймодатель отказался от продления договора в связи решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков (в отличие от  аналогичных положений, регулирующих договор аренды в данном случае не требуется перевода прав и обязанностей на себя)

В отличие от договора СН, где действует система тарифов, размер и порядок внесения платы за жилое помещение по договору коммерческого найма жилого помещения устанавливается сторонами. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается за исключением случаев, предусмотренных в законе или договоре  (ст. 682 ГК РФ).

Сроки внесения платы также устанавливаются в договоре, при отсутствии такого условия плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренным ЖК РФ, то есть не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца.

 Обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе, если иное не установлено договором.

Основания и порядок расторжения договора урегулированы в ст. ст. 687, 688 ГК РФ. Законодатель предусматривает несколько вариантов расторжения договора:

  1. по инициативе нанимателя с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время с письменного предупреждения наймодателя за 3 месяца
  2. по тебованию наймодателя в судебном порядке в случаях:
  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более 2 раз (отсутствие уваж. причин)
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
  • использование жилого не по назначению
  • систематическое нарушение прав и интересов соседей

Для двух последних оснований предусмотрено условие: нарушения имеют место несмотря на предварительное предупреждение со стороны наймодателя.

По решению суда нанимателю может быть представлен срок не более года для устранения нарушений, при отказе нанимателя суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отстрочить исполнение решения на срок не более года.

  1. по инициативе любой из сторон в судебном порядке в случае

-непригодности жилого помещения

-иные основания, предусмотренные жилищным законодательством

Источник: https://pravo163.ru/dogovor-kommercheskogo-najma-zhilogo-pomeshheniya/

Можно ли отказаться от исполнения договора коммерческого найма?

Договоркоммерческого найма заключается вписьменной форме независимо от срока(ст. 674 ГК РФ). Несмотря на то что жилыепомещения являются недвижимым имуществом,государственная регистрация такогодоговора не требуется.

Длядоговора коммерческого найма жилогопомещения установлен максимальный срок— 5 лет. Если срок в договоре не определен,то договор считается заключенным на 5лет.

Законодатель выделяет краткосрочныйнаем (на срок менее одного года), прикотором нанимателю не предоставляетсяцелый ряд прав (на вселение граждан,постоянно проживающих с ним, а такжевременных жильцов, на сдачу жилогопомещения в поднаем, на заключениедоговора на новый срок преимущественноперед другими лицами).

Праваи обязанности сторон по договору наймажилого помещения в целом схожи с правамии обязанностями сторон по договоруаренды.

Наймодательобязан (ст.676 ГК РФ):

во-первых,передать нанимателю свободное жилоепомещение в состоянии, пригодном дляпроживания;

во-вторых,предоставлять или обеспечиватьпредоставление нанимателю за платунеобходимых коммунальных услуг (холодноеи горячее водоснабжение, водоотведение,электроснабжение, газоснабжение (в томчисле поставки бытового газа в баллонах),отопление (теплоснабжение);

в-третьих,осуществлять капитальный ремонт жилогопомещения, если иное не установленодоговором, а также обеспечивать проведениеремонта общего имущества многоквартирногодома и устройств для оказания коммунальныхуслуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодательне может производить без согласиянанимателя переоборудование жилогодома, в котором находится сданное внаемжилое помещение, если такое переоборудованиесущественно изменяет условия пользованияжилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК РФ).

Нанимательобязан использоватьжилое помещение только для проживания;обеспечивать сохранность жилогопомещения и поддерживать его в надлежащемсостоянии, осуществлять текущий ремонт,если иное не установлено договором;своевременно вносить плату за жилоепомещение — в сроки, предусмотренныедоговором, при отсутствии в договоретакого условия — ежемесячно в порядке,установленном Жилищным кодексомРоссийской Федерации (ЖК РФ). Кроме того,он должен самостоятельно вноситькоммунальные платежи, если договоромне установлено иное. Нанимателюзапрещается проведение переустройстваи реконструкции жилого помещения безсогласия наймодателя.

Вслучае нарушения условий договора наймажилого помещения со стороны граждан,постоянно проживающих совместно с ним,наниматель отвечает перед наймодателемза их действия как за свои собственные(п. 3 ст. 677 ГК РФ).

Однако наниматель играждане, постоянно проживающие вместес ним, могут заключить договор о том,что все они несут совместно с нанимателемсолидарную ответственность переднаймодателем. В этом случае они будутявляться сонанимателями.

О заключениитакого договора необходимо известитьнаймодателя (п. 4 ст. 677 ГК РФ).

Независимоот заключения такого договора граждане,постоянно проживающие совместно снанимателем, имеют равные с ним правапопользованию жилым помещением (п. 2 ст.677 ГК РФ), за исключением краткосрочногонайма.

Нанимательи граждане, постоянно проживающие с нимв жилом помещении, вправе использоватьданное помещение для проживания, а такжевправе пользоваться общим имуществоммногоквартирного дома (п. 2 ст. 673 ГК РФ).

Граждане,постоянно проживающие в жилом помещениивместе с нанимателем, должны быть указаныв договоре.Во время действия договора найма жилогопомещения наниматель может вселитьвжилое помещение граждан в качествепостоянно проживающих с нанимателем(ст. 679 ГК РФ).

Для этого необходимо,во-первых, получение согласия наймодателяи граждан, постоянно проживающих с нимв данном жилом помещении; во-вторых,соблюдение нормы общейплощади жилогопомещения на одного человека.

Данныеусловия могут не соблюдаться в случаевселения в жилое помещение несовершеннолетнихдетей.

Отношения,которые связаны с пользованием жилымфондом, не обязательно частным, заденьги.

Арендажилого помещения не допускается, заисключением того случая, когда арендуетсяжилое помещение юридическое лицо, ноэто юридическое лицо также должноиспользовать для проживания в помещении– скажем, для своих работников.

Спецификадоговора.

Специфическийпредмет – жилое помещение, это отличиеот аренда.

Во-вторых,специфичный субъектный состав. Однасторона – наймодатель – собственник,причём любого фонда – частного,муниципального, государственного –главное, чтобы были фонды коммерческогоиспользования.

Нанимателемможет быть только гражданин. С юридическимилицами это будет аренда. Здесь также,как и в договоре социального найма,гражданин будет проживать не один,вероятнее всего. Здесь нет термина«члены семьи», а есть термин «лица,постоянно проживающие с нанимателем».Они проживают там потому, что ониуказываются в договоре коммерческогонайма как «лица, постоянно проживающие».

Можновселить и после заключения договора –но для этого нужно получить согласиенаймодателя – собственника илиуполномоченные наймодателем. Исключение:несовершеннолетние дети и родителивселяются без обязательного согласия.

Зависитот наймодателя – хочет, селит, а хочет– нет. Но нужно соблюдать минимальныйметраж на человека.

Договорсрочный. Предельный срок договора –пять лет. Кодекс выделяет возможностьзаключения этого договора и на срок,естественно, меньше пяти лет. Особыйслучай – когда срок до года, так называемый«краткосрочный найм». Это важно дляобъёма прав и обязанностей – до годали договор или свыше года и до пяти.Здесь отличается порядок расторжениядоговора.

Статья683 ГК РФ – к краткосрочным договорамнайма некоторый ряд статей не применяется.

Договороформляется письменно, но не требуетникакой регистрации и несоблюдениеформы недействительности не влечёт.Статья 674, обычные правила несоблюденияформы.

Ценасущественным условием не является.

Праваи обязанности.

Обязанностинанимателя предусмотрены 678 статьёй ГКРФ. Они несложные, очевидные, и как уарендодателя – обеспечивать некуюсохранность, вносить плату…

Вкраткосрочном найме нет права кого-топодселять, кроме уже указанных в договоре.

Вдоговоре коммерческого найма можновселять временных жильцов и поднанимателей.

Временныежильцы – 680 статья, поднанимателя – 685статья ГК РФ.

Разницамежду этими понятиями: у них срокпроживания несколько ограниченный,непостоянный. Временные жильцы – те,кто живёт бесплатно. Поднаниматели –те, кто за плату, субаренда, по факту.

Нанимательс согласия всех живущих там можетподселить временных жильцов иподнанимателей. Если временных жильцов– надо известить, если поднанимателей– то согласие наймодателя.

Привселении временных жильцов наниматель,который должен их вселить, долженпоставить в известность наймодателя,наймодатель может запретить, если несоблюдается нормоплощадь на одногочеловека.

Поднанимательи временные жильцы мало чем отличаются,но у них разный срок проживания. Временныежильцы – не больше, чем полгода (6месяцев), а поднаниматель – не больше,чем срок договора.

Правона подселение временных жильцов иподнанимателей отсутствует в краткосрочномдоговоре коммерческого найма (то естьдоговоре, заключённом на срок менееодного года).

Нанимательимеет преимущественное право заключениядоговора на новый срок. Статья 684 ГК РФсодержит этот порядок. Это право здесьпохоже на то, что было в аренде. Смыслпростой: за три месяца до окончаниядоговора наймодатель должен предложитьнанимателю либо остаться здесь же, либоуехать.

Если же он этого не сделал, еслион молчал а наниматель не против пожитьдальше – тогда договор автоматическисчитается перезаключённым на тот жесрок. Но это не совсем преимущественноеправо.

А вот если его за три месяца доокончания уведомили об окончаниидоговора, а потом в течение годанаймодатель новый договор заключает,то наниматель может требовать переводана себя обязанности нанимателя.

Здесьнет правила об аренде, тут не говорится,что может быть лишено преимущественноеправо, если он был недобросовестнымнанимателем.

Нипродления, ни преимущественного правазаключения в краткосрочном договоренет.

Статья687-688 ГК РФ. Расторжение и прекращениеэтого договора.

Досрочноепрекращение. Если наниматель хочетпрекратить – с согласия всех постояннопроживающих граждан заявляет об этомза 3 месяца до прекращения договора.

Наймодатель может требовать расторжениядоговора только по определённымоснованиям, чем-то похожим на основаниярасторжения социального найма (невнесенияплаты в течение более 6 месяцев, еслипомещение стало непригодно для проживания,если он его использует не по назначению,систематически нарушает права и интересысоседей, если разрушает – а ещё нанимательотвечает за все действия постояннопроживающих с ним).

Процедурарасторжения. Если он что-то делает изперечисленного, то наймодатель долженпредупредить нанимателя, что он себяплохо ведёт. А если мы пойдём в суд, тосуд может дать ему срок до года для того,чтобы устранить нарушение – чтобыисправиться. Если не исправился – тогдаможно выселить. Исполнение этого решениясуда по решению суда может быть отложенона год.

Этопроцедура для расторжения долгосрочногодоговора.

Источник: https://studfile.net/preview/6051116/page:32/

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию одной из сторон

Можно ли отказаться от исполнения договора коммерческого найма?

(Кириченко О. В.)

(«Современное право», 2013, N 11)

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО

ПОМЕЩЕНИЯ ПО ТРЕБОВАНИЮ ОДНОЙ ИЗ СТОРОН

О. В. КИРИЧЕНКО

Кириченко О. В., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Ульяновского государственного педагогического университета им. И. Н. Ульянова, Россия, Ульяновск.

Рассматриваются правовые последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, выражающиеся в выселении нанимателя и совместно проживающих с ним граждан без предоставления другого жилья. Автор предлагает законодательно указать правовые основания расторжения рассматриваемого договора по требованию каждой из его сторон.

Ключевые слова: договор коммерческого найма жилого помещения, наниматель, наймодатель, расторжение договора по требованию одной из его сторон, выселение из жилого помещения.

Termination of tenancy agreement on demand of parties to a contract

O. V. Kirichenko

Kirichenko O. V., Cand. in Law, assoc. prof. of Dept. of Civil Law and Procedure in Ulyanovsk State Pedagogical University Russia, Ulyanovsk.

Effects of termination of tenancy agreement consist in eviction of hirer and other citizens are examined. Author offers to point out grounds of such a termination for hirer and lender.

Key words: contract of commercial hiring of premises, employer, lessor, contract cancellation on request of one of its parties, eviction from premises.

Статья 687 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации 1996 года (далее — ГК РФ) предусматривает возможность расторжения договора коммерческого найма по требованию нанимателя с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время, независимо от истечения срока договора, для чего необходимо письменное предупреждение о расторжении, направленное наймодателю за три месяца.

По инициативе нанимателя договор расторгается в одностороннем порядке без обращения в суд, а перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, законом не ограничен. В данном случае четко прослеживается стремление законодателя защитить интересы нанимателя как более слабой стороны рассматриваемого договора. При этом не стоит забывать о правах и законных интересах наймодателя.

Так, письменное предупреждение необходимо для защиты интересов наймодателя, учитывая то обстоятельство, что трехмесячный срок позволит ему принять решение о дальнейшем использовании жилого помещения, например, найти новых нанимателей.

Данное правило актуально прежде всего для долгосрочных договоров коммерческого найма, а также краткосрочных договоров, заключенных на срок свыше трех месяцев. Соответственно, оно не применяется, если срок договора коммерческого найма меньше трех месяцев.

В таком случае, на наш взгляд, наниматель должен в письменной форме предупредить наймодателя о своем желании расторгнуть договор в разумный срок (ст. 314 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 года (далее — ГК РФ)).

Таким образом, письменное предупреждение наймодателя исключает расторжение договора конклюдентными действиями нанимателя. Однако наниматели часто нарушают данное требование, не только не соблюдая указанный срок, но и выезжая из жилого помещения без (письменного или устного) предупреждения об этом наймодателя.

В законодательстве зарубежных стран предусматривается защита наймодателя в приведенной выше ситуации. Так, в соответствии с ч. 1 ст.

825 Гражданского кодекса Украины 2003 года, если наниматель освободил жилое помещение без предупреждения, наймодатель имеет право требовать от него плату за пользование жильем за три месяца, если наймодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом.

Аналогичное правило содержится и в Законе США о владельце-наймодателе и съемщике (Residential Landlord-Tenant Act (RCW 59.18)), согласно которому съемщик должен в письменной форме за 20 дней предупредить наймодателя о своем желании расторгнуть досрочно договор найма жилого помещения.

Если съемщик выезжает из жилого помещения, надлежаще не уведомив об этом наймодателя, он должен возместить последнему наемную плату за 30 дней начиная с момента, когда владелец-наймодатель узнал, что съемщик покинул жилье.

На наш взгляд, п. 1 ст.

687 ГК РФ также должен предусматривать ответственность нанимателя, не предупредившего в письменной форме наймодателя за три месяца о своем желании расторгнуть договор коммерческого найма в одностороннем порядке.

В связи с изложенным полагаем необходимым дополнить указанный пункт следующим положением: «Если наниматель не выполнил данное требование, наймодатель вправе потребовать от него внесения платы за жилое помещение за три месяца».

Данное положение позволит защитить интересы наймодателя, дисциплинируя поведение нанимателя в случае одностороннего расторжения последним договора.

Оно в полной мере отвечает и коммерческой направленности рассматриваемого договора, так как ненадлежащее поведение нанимателя приведет к тому, что наймодатель, неожиданно поставленный перед фактом расторжения договора нанимателем, не располагает достаточным количеством времени для подыскания новых нанимателей и понесет в связи с этим убытки.

Расторжение договора коммерческого найма по инициативе наймодателя допускается только в судебном порядке за совершение нанимателем либо другими гражданами (проживающими совместно с нанимателем гражданами, поднанимателями, временными жильцами), за действия которых он отвечает, неправомерных действий, исчерпывающий перечень которых дан в п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ. В частности, п. 2 ст. 687 ГК РФ указывает на два таких нарушения:

— невнесение нанимателем платы за жилое помещение в долгосрочном договоре коммерческого найма за шесть месяцев, если при этом договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном — более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

— разрушение или порча жилого помещения (самим нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает). При этом до обращения в суд наймодатель не обязан предупреждать нанимателя о необходимости устранения данных нарушений.

В первом случае невнесение нанимателем платы является нарушением, влекущим расторжение договора, если такое нарушение было допущено не за отдельные шесть месяцев, а непрерывно более чем шесть месяцев подряд (п.

38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», далее — Постановление Пленума N 14)).

Источник: http://center-bereg.ru/a70.html

Коммерческий найм

Можно ли отказаться от исполнения договора коммерческого найма?
Рассказывет Алексей Комаров нотариус Санкт-Петербурга Вопрос сдачи жилых помещений во временное владение и пользование очень распространенный. Стоимость недвижимости так высока, что многие предпочитают  пользоваться съемным жильем, нежели покупать или строить собственное.

Отношения между собственником/наймодателем и нанимателем следует оформить в соответствии с гражданским законодательством (гл. 35 ГК), заключив договор  в надлежащей форме, чтобы предупредить большинство проблем, связанных с дальнейшей эксплуатацией недвижимости и устранить возможные споры и претензии.

При сдаче во временное пользование жилых помещений

заключается Договор найма, когда речь идет о нежилых помещениях или

жилое помещение передается в пользование юридическому лицу – заключается Договор аренды.

Следует отметить, что закон не использует термин «коммерческий»

найм. Формулировка «Коммерческий найм» соответствует складывающимся рыночным отношениям в жилищной сфере и разграничивает найм недвижимости частных собственников и государственного и муниципального жилого фонда, в котором жилье предоставляется по договорам социального найма.

НОТАРИУС –
КВАЛИФИЦИРОВАННЫЙ ЮРИСТ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА НАЙМА 

Договор найма жилого помещения заключается в

письменной форме. Зачастую используется простая письменная форма.

 По желанию сторон договор может быть заверен нотариально. Удостоверение договора у нотариуса помогает предотвратить некоторые проблемные ситуации. Например, если одна из сторон договора утверждает, что подпись под документом сделана другим человеком или подписанный договор содержит условия, которых в нем не было в момент его подписания. Нотариус  – представитель государства, отвечая за законность  удостоверяемого договора, устанавливает личность сторон, свидетельствует подлинность подписи, разъясняет сторонам  их права и обязанности из договора, разъясняет правовые

последствия сделки. Кроме того, нотариус  устанавливает дееспособность сторон
сделки
 и проверяет полномочия представителя. Один подписанный

экземпляр заключенного договора остается у нотариуса, следовательно, стороны могут в любой момент получить дубликат утраченного экземпляра.  Предотвратить случаи, когда решение о сдаче квартиры в наем принимает не собственник, а представитель по доверенности, не уполномоченный на то владельцем, или квартирой владеют два собственника, один из которых не предоставил полномочий на сдачу квартиры в наем – задача квалифицированного специалиста. Выяснить эти обстоятельства необходимо до совершения сделки, изучив документы на недвижимость и доверенность представителя. Если Вами при заключении договора найма была выбрана простая письменная форма и впоследствии выяснилось, что наниматель снимает жилье без должного согласия собственника (собственников) квартиры, следует получить согласие после заключения договора. Если никто не заинтересован в признании вашего договора найма недействительным, согласие законного владельца, даже полученное после заключения договора найма, исключит претензии со стороны

собственника. Закон допускает это и называет последующим одобрением
сделки.

ДОГОВОР НАЙМА, ВНЕ ЗАВИСИМОСТИ ОТ СРОКА ЕГО ДЕЙСТВИЯ, НЕ ПОДЛЕЖИТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ

РЕГИСТРАЦИИ В РОСРЕЕСТРЕ

Говоря о форме договора найма, отметим, что

действующее законодательство не предусматривает обязательной  государственной
регистрации  договора коммерческого найма жилого помещения. Причем не

подлежат регистрации как краткосрочные, так и долгосрочные договоры найма (отличие от договоров аренды, подлежащих государственной регистрации, заключенных на срок от года). То есть в ЕГРП не содержатся сведения о праве пользования нанимателей, и отчуждение такой квартиры может повлечь переход к

новому собственнику обременения правом пользования

нанимателем. Такой вывод основан на ст. 675 ГК РФ: Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.  Но стоит заметить, что вопросы расторжения договора коммерческого найма в суде возникают достаточно редко в виду того, что долгосрочный коммерческий найм не распространен на практике.

По договору найма у сторон возникают взаимные права
и обязанности
.  Основная обязанность собственника предоставить жилое

помещение, пригодное для проживания. Отсюда вытекает обязанность собственника по надлежащей эксплуатации в целом жилого дома, обеспечить предоставление коммунальных услуг и проводить капитальный ремонт в случае необходимости.  Встречными обязанностями нанимателя являются: – использование жилого помещения только для проживания (при этом в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем),  – проведение текущего ремонта и – своевременное внесение платы, с том числе коммунальных платежей.  Касательно платы, хотелось бы рекомендовать разграничивать плату за наем и коммунальные платежи, которые могут включать в себя как твердую сумму, так и переменную по показаниям счетчиков. Стоит отметить, что одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, если такая возможность прямо не предусмотрена договором. В связи с чем, когда обе стороны заинтересованы в долгосрочном договоре найма, можно порекомендовать прописать условие ежегодного изменения/индексации размера платы.

ЗАКОН  ЗАЩИЩАЕТ В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ ПРАВА НАНИМАТЕЛЯ, СТАВЯ НАЙМОДАТЕЛЯ В УЯЗВИМУЮ И ЗАВИСИМУЮ ПРАВОВУЮ ПОЗИЦИЮ

Максимальный срок договора найма 5 лет. Стоит отдельно обратить внимание, что если в договоре найма срок не

определен, то он считается заключенным на 5 лет. Это таит серьезные

правовые последствия для собственника, когда с нанимателем не может быть достигнута договоренность о досрочном расторжении.  Прежде всего,

наниматель будет иметь преимущественное право на заключение

договора на новый срок (Если собственник  в течение года передаст жилое помещение по договору найма другому лицу и не сообщит об этом прежнему нанимателю, последний может обратиться в суд. При этом он в судебном порядке может выставить требование о переводе прав нанимателя на него, то есть потребовать замены нового нанимателя. Кроме того, признание сделки недействительной несет обязанность для наймодателя возместить новому нанимателю все полученное по сделке). Договор найма жилого помещения по требованию

наймодателя можно будет расторгнуть только в судебном порядке при

определенных условиях: – невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев;  – разрушение или порча жилого помещения; – использование его не по назначению.  Такие условия свидетельствует о правовых преимуществах нанимателя при расторжении договора и делают непривлекательным заключение долгосрочного договора коммерческого найма для собственников жилых помещений.

Отсюда вполне понятно, почему договоры найма на 11 месяцев так

распространены. Краткосрочный договор найма (до 1 года) является более привлекательным для потенциальных наймодателей жилых помещений, в случае необходимости, он может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке при невнесении платы более двух раз. Договор найма (краткосрочный в том числе) таит в себе подводные камни не только для наймодателей. Внимание нанимателей хотелось бы обратить на то, что по общему

правилу о досрочном расторжении договора наниматель должен

предупредить за три месяца (п.1 ст. 687 ГК РФ). Вот почему в договоре найма

следует определить срок уведомления. В противном случае получается,

что наниматель, предупреждая собственника об освобождении квартиры, например, за месяц в ответ от наймодателя слышит, что он удерживает обеспечительный платеж в качестве компенсации тех самых трех месяцев. Ситуация распространенная и проблемная – избежать ее можно, предварительно предусмотрев в договоре невозможность удерживать обеспечительный платеж иначе, как в качестве компенсации повреждения имущества наймодателя.

На практике часто можно встретить договор найма комнаты в коммунальной квартире (при этом комната должна быть «выделена», а именно определен порядок пользования комнатами в квартире и оформлено свидетельство о праве собственности). В основном условия идентичны договору найма квартиры. Но есть некоторые отличия. В него вносятся пункты об условиях

пользования имуществом коммунальной квартиры, принадлежащим всем собственникам.

В состав мест общего пользования входят кухня, коридор, санузел и

т.п. По договору найма жилого помещения наниматель получает право пользоваться общим имуществом в данной коммунальной квартире. Несмотря на то, что это следует из положений закона, такое условие чаще всего все-таки включается в договор – для уточнения и во избежание возможных конфликтов с соседями. Не раз возникал и даже рассматривался судами вопрос – должны ли соседи давать согласие на сдачу комнаты в наем. СПб городским судом (Определение от 25.09.13 № 33-14049/2013) было установлено, что согласие не требуется. Передача права пользования жильем собственником комнаты в коммунальной квартире третьим лицам без согласия иных проживающих собственников не нарушает их имущественные права,

так как комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельным
объектом права собственности, а общее имущество собственников комнат

следует судьбе права собственности. Обращаем внимание, что вывод суда основан на том, что комната – самостоятельный объект. Возможна иная ситуация: два собственника владеют 2-хкомнатной квартирой по ½ доле каждый. При намерении одного собственника сдать одну комнату потребуется согласие другого собственника. В рассматриваемом случае доля не выделена, т.е. не определено, что ½ доле, принадлежащей такому-то собственнику, соответствует комната такой-то площади. А значит, сначала собственники между собой достигают договоренность и

определяют порядок пользования комнатами и после этого сдают в

наем конкретную комнату, а не долю в праве собственности.
90 ПРОЦЕНТОВ ПРОЕКТОВ ДОГОВОРОВ НАЙМА АГЕНТСТВ НЕДВИЖИМОСТИ НЕ СООТВЕТСТВУЮТ ЗАКОНУ Проанализировав договоры найма, предлагаемые к заключению агентствами недвижимости СПб, можно придти к неутешительному выводу – практический все они содержат условия, нарушающие императивные нормы закона, которые стороны не в праве менять (в части, сроки или порядок расторжения договора). По мнению самих агентов, только два агентских проекта договора найма из десяти  подвергаются хоть какой-то корректировке сторонами при его подписании. Граждане-наймодатели, не осведомленные о тонкостях и последствиях заключаемого договора, подписав договор найма (особенно на срок год и более), рискуют попасть в кабалу, когда съемщик месяцами не оплачивает деньги за проживание, а у наймодателя нет правовых оснований выселить недобросовестного жильца.   Отсутствие закона о риэлторской деятельности, закрепляющего ответственность агентов по недвижимости при оказании посреднических услуг, и желание сторон сэкономить на оплате юриста при заключении договора найма создают поле для конфликтности, основанном на обычном не понимании и халатности сторон.  Указание в договоре найма агентства недвижимости не делает его третьей стороной по сделке и не обязывает агентство к поиску иного объекта при досрочном расторжении договора найма. Данное обязательство должно быть закреплено в агентском договоре, на основании которого агентство оказывает посреднические услуги по найму жилых помещений. 

 Источник: /www.emls   http://www.emls.ru/news/2007825.html

Источник: https://www.cian.ru/blogs-kommercheskij-najm-kak-pravilno-vystroit-otnoshenija-s-nanimatelem-osnovnye-uslovija-dogovora-problemnye-situatsii-vozmozhnost-ih-ispravlenija-238920/

Окно права
Добавить комментарий