Можно ли изменить сумму аренды в данной ситуации?

Арендатор не платит аренду | Адвокат Мугин Александр

Можно ли изменить сумму аренды в данной ситуации?

Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.

Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные.

Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.

Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.

В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.

Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.

Что делать, если арендатор не платит аренду

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.

Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.

Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору

В результате достигаются сразу две цели.

Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.

Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.

Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.

Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.

Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.

Обратите внимание, что ст.

614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.

Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.  

Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:

–  предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);

– направить письмо арендатору о расторжении договора,  в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;

– обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.

Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.

При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.

Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды.

Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора.

Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.

В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора.

Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.

О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».

Как застраховать интересы арендодателя

Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.

Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).  

Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.

Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).

Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.

Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.

Как выселить арендатора

В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.

Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.

Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба.

Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.

Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.

Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу.

Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год.

И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.

Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.

Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123

Возможно вам также будет интересна статья «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры«.

С наилучшими пожеланиями,

Адвокат Мугин Александр С.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/arendator-ne-platit-arendu/

Как заставить арендодателя вернуть обеспечительный платеж

Можно ли изменить сумму аренды в данной ситуации?

Вернуть страховой депозит во многих случаях реально. Но обязательным требованием является письменная фиксация всех положений об обеспечительном платеже в договоре.

Как правило, в стандартных договорах аренды обеспечительный платеж описывается общими фразами.

Например: «по окончании действия договора арендодатель обязан выплатить арендатору оговоренную страховую сумму, но если по вине арендатора были понесены убытки, страховой депозит уменьшается на сумму их возмещения».

Это достаточно общая формулировка, которую владелец офисного или иного помещения может трактовать полностью в свою пользу.

Специалисты советуют несколько изменить условия типовых договоров аренды, чтобы формулировка выглядела так: «Арендодатель обязуется вернуть обеспечительную сумму в течение 5 дней с момента прекращения действия договора, в том числе, и в случае его досрочного расторжения». Второй вариант — «Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы за последний месяц эксплуатации помещения по требованию арендатора».

Компания, снимающая помещение, должна вернуть его арендодателю в таком же виде, в котором принимала перед началом использования (на момент заключения договора), но с учетом износа. Данное требование описано в ст.

 622 Гражданского Кодекса РФ. Поэтому особенно важно описать все характеристики помещения, которые имеют место до начала эксплуатации.

В противном случае у арендодателя будут все предпосылки, чтобы утверждать собственные условия.

Подробное описание арендуемого помещения должно быть зафиксировано в акте осмотра, который составляется в свободной форме. Главное — чтобы там были указаны участники, дата проводимого мероприятия, адрес офиса и все замечания, которые были выявлены в процессе осмотра. Оптимальный вариант — прикрепить к данному документу фотографии выявленных недостатков.

Не торопитесь при проведении осмотра, т.к. все незамеченные проблемы могут превратиться для вас в финансовые затраты в будущем. А значит, сразу указывать, что «помещение находится в удовлетворительном состоянии», не стоит. К таким характеристикам, которые стоит зафиксировать в акте осмотра, относятся следующие моменты:

  • «окно закрывается неплотно, требует нажима и приподнятия»;
  • «возле входной двери ламинат на 3 см отходит от плинтуса»;
  • «при работе кондиционера слышен посторонний шум»;
  • «правая створка окна не укомплектована ручкой»;
  • «на стене, слева от окна, обнаружены подтеки на высоте 40 см от пола»;
  • «под подоконником начинается трещина, которая уходит в пол»;
  • «на правой от входной двери стене полностью отсутствует верхний плинтус» и пр.
  • Не менее подробно необходимо описать и состояние техники, которой вы собираетесь пользоваться, а также мебели, которая присутствует в офисе. И если на этапе осмотра находятся недостатки — сразу фотографируйте их. Даже если арендодатель утверждает, что на такие мелкие детали, которые свидетельствуют об износе, впоследствии никто не будет обращать внимание, перестрахуйтесь. Ведь когда договор аренды закончит свое действие, все эти признаки «естественного износа» могут быть записаны на ваш счет.Поэтому ваша основная задача — не только найти и зафиксировать все недостатки помещения, мебели или техники в акте осмотра, но и добиться того, чтобы арендодатель или его представитель этот акт подписали. Таким образом вы максимально обезопасите себя от потери обеспечительного залога.

    Пункт о проведении ремонта в договоре

    Представьте такую ситуацию — вы вносите обеспечительный платеж и снимаете помещение большой площади, в котором не только проводите за свой счет косметический ремонт, но и вносите незначительные изменения в планировку. Например, меняете входные двери, устанавливаете несколько новых окон и временных перегородок. А после окончания договора аренды выясняете, что арендодатель не согласен с внесенными изменениями и хочет в качестве штрафа оставить ваш страховой платеж себе. В такой ситуации владелец офиса будет прав, даже если в результате проведенного ремонта помещение только выиграло.А чтобы в данной ситуации не пострадали интересы арендодателя, следует получать письменное разрешение на все проводимые мероприятия от арендодателя. Известно много случаев, когда фирму-арендатора заставляли в конце срока эксплуатации помещения возвращать его в тот вид, который указан в официальной планировке. В противном случае хозяин забирал обеспечительный платеж.Все вносимые изменения достаточно просто зафиксировать документально — оформляйте разрешение на каждый ремонт и указывайте все пункты проводимых операций в письменном виде:

    • адрес помещения;
    • номер договора;
    • схему ремонта и план проводимых работ.

    Кроме того, данный документ обязательно должен быть подписан как арендатором, так и арендодателем.

    Возможность досрочного расторжения

    Обязательно стоит изучить возможность досрочного переезда, и внести соответствующие пункты о расторжении соглашения аренды в договор. Ведь при отсутствии условий для временного переезда арендодатель вправе оставить залоговый платеж у себя. В 620 статье ГК РФ указаны некоторые законные причины для досрочного расторжения договора:

    • арендодатель не был уведомлен о каких-либо недостатках помещения, которые были выявлены в процессе эксплуатации;
    • арендодатель предпринимает действия, мешающие использовать данное помещение в целях аренды;
    • помещение находится в непригодном к использованию состоянии, но в этом нет вины арендатора;
    • по условиям договора, арендодатель был обязан провести капитальный ремонт, но своевременно не выполнил свои обязательства.

    Если вы находитесь только на этапе заключения договора аренды, предложите владельцу офиса внести в документ пункт о том, что арендатор вправе отказаться от условий данного договора в одностороннем порядке, если предупредит об этом арендодателя за 2 месяца.

    Акт приема-передачи помещения

    Перед тем, как фирма-арендатор соберется покинуть снимаемое помещение, обе стороны должны подписать еще один важный документ — акт приемки.

    Ведь пока представитель владельца не осмотрел офис и не подписал данный акт, срок действия аренды не закончен.

    Следовательно, арендатор обязан платить за все дни вплоть до числа, которое будет указано в акте приемки, даже если уже давно вывез все вещи и оргтехнику.

    Следует помнить, что некоторые недобросовестные арендодатели искусственно продлевают сроки аренды, все время откладывая процедуру осмотра по причине отъезда или болезни. Либо владелец отказывается подписывать документы, предъявляя требование провести ремонт.

    Часто в таких ситуациях арендаторы решают не терять драгоценного времени и съезжают, не подписывая акта приемки. Но в данном случае ваша фирма так и продолжит числиться арендатором, поэтому ей придется оплачивать аренду помещения, а при отказе — выплатить штраф за задержку денег.

    Как вести себя в данной ситуации арендатору

    Необходимо еще до начала пользования офисом добавить в договор пункт, который будет гласить: «Арендатор обязан принять помещение у арендодателя по акту приема-передачи». Соответственно, в такой ситуации даже ненадлежащее состояние офиса не сможет считаться причиной, чтобы не подписывать акт приема-передачи.

    И так как обе стороны описывают состояние помещения в акте осмотра, а он, в свою очередь, становится частью акта приема-передачи, арендодатель не сможет уклоняться от его подписания. В этом случае арендатор имеет право подписать документ в одностороннем порядке, что является законным основанием для прекращения аренды.

    Еще одним способом не допустить искусственной задержки является письменное приглашение арендодателя на осмотр. Если далее возникнет необходимость участвовать в судебном разбирательстве, у арендатора будут доказательства того, что владелец знал о предстоящем осмотре. Для этого приглашение отправляется курьером или заказным письмом, чтобы получить подпись получившей стороны.

    Оценить состояние офисного помещения могут и независимые эксперты, которых вправе пригласить арендатор.

    Специалисты смогут составить заключение о том, какой тип износа является естественным, а какие неисправности или проблемы появились вследствие эксплуатации офиса арендатором.

    И даже если эксперт найдет изменения, появившиеся по вине арендующей стороны, вы сможете подтвердить, что фирма пыталась покинуть помещение в указанные в договоре сроки.

    Действующее законодательство не ограничивает стороны договора от того, чтобы соединить акт приема-передачи помещения и акт осмотра. Главное требование — чтобы в одном из документов было указано, что арендодатель произвел прием помещения, которое освободил арендатор.

    При отсутствии арендодателя в момент осмотра офиса независимым экспертом документ могут подписать специалист и арендатор. Затем его можно отправить арендодателю курьером или заказным письмом, чтобы зафиксировать факт получения документа.

    Возврат обеспечительного платежа

    После того, как вы покинули арендуемое помещение, следует напомнить арендатору о необходимости возврата страхового депозита. Это можно сделать устно и по электронной почте.

    Если реакции не последовало, воспользуйтесь услугами курьерской службы или почтовой доставки. В случае, когда арендодатель отказывается возвращать средства, будьте готовы обратиться за защитой интересов в суд.

    Для этого необходимо подготовить следующие документы:

    • выписки со счета компании, которые будут подтверждать факт своевременной оплаты аренды;
    • договор об аренде офиса;
    • письменное согласие арендодателя, если за время аренды был произведен ремонт;
    • приглашение на осмотр помещения и письменное подтверждение отправки документа;
    • акты осмотров офиса, проводимых как до начала аренды, так и после ее окончания;
    • подтверждение отправки и получения акта, если арендодатель отказался его подписывать или не присутствовал на проведении осмотра;
    • заключение независимого специалиста;
    • копию предупреждения арендодателя о том, что фирма выезжает из помещения;
    • письменное требование о возврате обеспечительного платежа.

Источник: https://www.lockobank.ru/articles/dengi/kak-zastavit-arendodatelya-vernut-obespechitelnyy-platezh/

Как арендодателю изменить условия договора? (10.2010)

Можно ли изменить сумму аренды в данной ситуации?

Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей
вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель».

В ситуацию, когда условия договора, заключенного на несколько лет вперед, становятся невыгодными, попадали многие предприниматели, сдающие недвижимость в аренду. Как арендодатель может законным образом изменить условия договора аренды, чтобы избежать убытков – об этом поговорим в настоящей статье.

Ситуация

В связи с тем, что городской совет увеличил размер арендной платы за землю, предпринимателю стало невыгодно сдавать расположенную на ней недвижимость по цене, зафиксированной в договоре аренды, срок которого истекает через несколько лет. Арендатор в добровольном порядке отказывается от пересмотра размера арендной платы, так как его расходы на аренду данного помещения утверждены центральным офисом.

Каким образом арендодатель может заставить арендатора платить арендную плату в большем размере или отказаться от выполнения условий договора, пока арендатор не доплатит ему сумму пропорционально увеличению размера аренды земли?

Как арендодателю компенсировать затраты по электроэнергии, если по договору арендатору предоставляется право на присоединение к электросистеме арендодателя и плата за это входит в сумму аренды?

Может ли в данном случае иметь силу положение договора, согласно которому при наличии обстоятельств непреодолимой силы, в том числе действий государственных органов, арендодатель может отказаться от выполнения его условий?

Ни арендатор, ни арендодатель не имеют права
расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Общие положения

Основными гражданско-правовыми нормами, которые регулируют хозяйственные и гражданские правоотношения, а также определяют конкретные условия договора, права и обязанности сторон, являются нормы Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХКУ) и Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ).

При заключении хозяйственного договора субъекты предпринимательской деятельности имеют право определять по своему усмотрению любые условия договора, не противоречащие законодательству, с согласованием всех его существенных условий. После заключения договора он приобретает обязательную силу для сторон договора и выполняется ими в соответствии с его условиями (ст. 629 ГКУ).

Заключение договора происходит в интересах всех его участников.

Изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 188 ХКУ).

Анализ ситуации

Рассмотрим описанную ситуацию. Увеличение размера арендной платы за землю для арендодателя – это такое существенное изменение обстоятельств, которое стороны не могли предусмотреть при заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 652 ГКУ изменения обстоятельств считаются существенными, если они изменились настолько, что если бы стороны могли это предусмотреть, они бы не заключили договор или заключили бы его на других условиях.

При этом существенное изменение обстоятельств необходимо отличать от обстоятельств непреодолимой силы.

Непреодолимая сила в соответствии со ст. 263 ГКУ – это чрезвычайное и неотвратимое в данных условиях событие, которое влечет невозможность выполнения обязательств и является основанием для освобождения стороны от ответственности за невыполнение.

Достаточным доказательством действия таких форс-мажорных обстоятельств является документ, выданный организацией, которую стороны указали в договоре.

Действие государственных органов, связанное с принятием решения об увеличении размера арендной платы за землю, не влечет за собой невозможность выполнения обязательств по договору аренды, поэтому их решение нельзя считать действием непреодолимой силы, т. е. для арендодателя существенно изменились только обстоятельства и для него такое выполнение становится просто крайне невыгодным.

Частью 1 ст. 286 ХКУ и ч. 3 ст. 762 ГКУ предусматривается возможность пересмотра размера арендной платы по согласию сторон в сроки, установленные договором.

Если изменение размера арендной платы не предусмотрено условиями договора, то до истечения срока действия договора аренды арендодатель не сможет в одностороннем порядке заставить арендатора платить повышенную арендную плату.

Поэтому, если вы оказались в подобной ситуации, попытайтесь договориться с арендатором об изменении или расторжении договора по взаимному согласию.

Что делать?

Для этого подготовьте письмо и дополнительное соглашение к договору (примеры см. ниже) в двух экземплярах.

Исх. № _____________

От _____________ 20___ г.

Директору ООО “ХХХХХ”

Иванчуку И. И.

г. Днепропетровск, ул. ___________

Предпринимателя Петренко П. П.

г. Днепропетровск, ул. __________

Уважаемый Иван Иванович!

Вы сами знаете, что этот год нельзя назвать наилучшим для нашей деятельности.

Мне очень жаль, но обстоятельства складываются таким образом, что у меня, как предпринимателя, возникли серьезные трудности, которые без согласования с Вами преодолеть будет не так легко.

С момента заключения договора аренды № _____ от _________ 20__г. произошло то, что не могло быть предусмотрено при подписании договора.

Решением Горсовета с _________ 20__ г. был увеличен размер арендной платы за землю почти в два раза. Тариф за потребляемую электроэнергию возрос на ____ %.

Все эти обстоятельства привели к тому, что сумма арендной платы, предусмотренная нами в договоре аренды, не покрывает моих расходов по объекту аренды и условия договора аренды становятся крайне невыгодными для меня.

В связи с этим прошу Вас в 20-дневный срок рассмотреть мое предложение об изменении условий договора и подписать в связи с этим предлагаемое дополнительное соглашение к договору аренды.

Ответ прошу направить по адресу: г. Днепропетровск, ул. ____________________.

Приложение на ___ листах:

Дополнительное соглашение № 1 от _________ 20__ г. к договору аренды от _________ 20__г. № ___ в двух экземплярах, один для Арендатора, второй для Арендодателя.

С уважением предприниматель _____________________ Петренко П. П.

Дополнительное соглашение № 1

к договору аренды №_______ от _____________ 20___ г.

г. Днепропетровск                                                                                     ____________ 20__ г.

Мы, стороны по договору аренды №_______ от _____________ 20___ г.,

Арендодатель – физическое лицо – предприниматель Петренко П. П.,действующий на основании свидетельства о государственной регистрациисубъекта предпринимательской деятельности, и

Арендатор – ООО “ХХХХ”, в лице директора предприятия Иванчука И. И., действующего на основании Устава, пришли к соглашению внести изменения в текст действующего Договора, изложив в новой редакции следующие пункты Договора:

“2. Плата за пользование

2.1. Арендатор за пользование объектом аренды обязуется своевременно и полностью осуществлять платежи в соответствии с суммами и сроками, определенными настоящим договором, путем перечисления/внесения соответствующих денежных средств на текущий счет/ в кассу Арендодателя.

2.2. Плата за пользование объектом аренды – это фиксированный платеж, состоящий из арендной платы, платы за пользование земельным участком объекта аренды, который Арендатор платит Арендодателю независимо от своей хозяйственной деятельности, т. е. Арендатор не может требовать от Арендодателя уменьшения суммы платежей в случае перерыва в эксплуатации объекта аренды.

2.3 Цена арендной платы за арендуемый объект является договорной и составляет_______________________грн. (в т. ч. НДС____) за месяц.

2.4. Плата за пользование объектом аренды вносится ежемесячно, до _____ числа текущего месяца, начиная с _____________ 20___ г.

2.5. Плата за пользование земельным участком объекта аренды составляет ____ % суммы, которую уплачивает Арендодатель за пользование земельным участком объекта аренды в бюджет.

2.6. Арендодатель предоставляет Арендатору за соответствующую плату право пользования коммунальными услугами на объекте аренды.

2.7.

Арендатор компенсирует Арендодателю в полном объеме сумму коммунальных услуг (плата за водоснабжение и водоотвод; за электроэнергию; отопление; эксплутационные расходы ЖЭКа) по объекту аренды на основании показаний счетчиков, регистрирующих приборов и прочих расчетных величин путем оплаты счетов, выставляемых Арендодателем по государственным тарифам, исходя из счетов, выставляемых органами, предоставляющими соответствующие услуги, кроме случаев получения коммунальных услуг по прямым договорам, заключенным Арендатором. Обзор на онлайн казино слот v по ссылке http://ftsr.ru/casino-slot-v/.

2.8. Плата за первый месяц пользования коммунальными услугами на объекте аренды вносится в размере ______ грн. и учитывается при расчете за последний месяц аренды.

2.9. Плата за последующие месяцы пользования коммунальными услугами на объекте аренды перечисляется/вносится ежемесячно на текущий счет/в кассу Арендодателя, до ____ числа месяца после отчетного месяца. При несвоевременном перечислении/внесении платы Арендатором Арендодатель может приостановить право пользования коммунальными услугами на срок до полного погашения задолженности.

2.10. Изменение размера платежей по настоящему договору и порядка их уплаты не может осуществляться в одностороннем порядке любой из сторон настоящего договора.

Изменение как общей суммы, так и сумм очередных платежей допускается в случае достижения сторонами согласия по этим вопросам на основании письменного дополнения к настоящему договору, подписанному уполномоченными представителями сторон и скрепленного печатями.”

Другие условия действующего договора не изменяются.

Дополнительное соглашение № 1 от ____________ 20___ г. после подписания сторонами становится неотъемлемой частью действующего договора аренды №________ от _______ г.

От Арендодателя                                                                    От Арендатора

_______________ / Петренко П. П./                                           _____________ / Иванчук И. И./

Для изменения условий договора исходите из того, что арендная плата – это плата за пользование имуществом, которую арендатор платит в соответствии с договором аренды, поэтому и оговорите в дополнительном соглашении, какие платежи и в каких размерах оплачиваются арендатором, а также условия пересмотра размера арендной платы.

В письме приведите все аргументы по поводу увеличения арендной платы и изменения условий договора и направьте арендатору почтой с уведомлением о врученииодин экземпляр письма и два экземпляра дополнительного соглашения.

В случае получения отрицательного письменного ответа со ссылкой арендатора на центральный офис направьте письмо со всеми аргументами в центральный офис, а копию арендатору, т. е.

задача состоит в том, чтобы ваши действия были направлены на достижение согласия арендатора на изменение условий договора.

А в случае, если не удастся урегулировать данную ситуацию путем переговоров и придется обращаться в суд, у вас будут доказательства того, что вы пытались договориться пересмотреть условия договора по взаимному согласию в связи с существенными изменениями обстоятельств.

Требование об изменении или расторжении договора в соответствии с ч. 4 ст. 188 ХКУ может быть заявлено стороной в судтолько после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо при неполучении ответа в установленный 20-дневный срок с учетом времени почтового оборота.

Но рассчитайте свои силы, потому что согласно ч. 4 ст. 652 ГКУ договор может быть изменен по решению суда по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств лишь в исключительных случаях.

Для отключения объекта аренды арендатора от доступа к энергосистеме арендодателю необходимо обосновать, почему у него в данный момент нет возможности подачи электроэнергии, и направить в адрес арендатора письмо с указанием срока отключения от энергосистемы.

Потому что безосновательное отключение объекта аренды от доступа к электроэнергии может быть расценено арендатором как препятствие для осуществления его предпринимательской деятельности, что является основанием хозяйственно-правовой ответственности арендодателя.

Помните, что потерпевшая сторона имеет право на возмещение убытков независимо от того, имеется ли оговорка об этом в договоре (ст. 216 и 218 ХКУ).

Поэтому, прежде чем в одностороннем порядке принять меры по ограничению пользования объектом аренды, обратитесь к условиям предоставления и прекращения пользования объектом аренды, которые согласованы в договоре.

Выводы

Ни арендатор, ни арендодатель не имеют права отказаться от договора (т. е. расторгнуть его в одностороннем порядке), а могут только обратиться ко второй стороне с требованием о расторжении договора.

Исключением может быть только просрочка оплаты арендной платы в течение трех месяцев подряд. При этом договор аренды является расторгнутым с момента получения арендатором уведомления об отказе от договора.

Таким образом, законодательством дано приоритетное право самостоятельно определять условия договора, а вот изменение или расторжение договора допускается только с согласия сторон, если иное не установлено договором или законом.

Поэтому если вы не уверены в том, как будет в дальнейшем развиваться ситуация на рынке услуг, не заключайте формальный договор, оговорите все условия перед его подписанием и тогда невыполнение условий договора станет крайне невыгодным для одной из сторон.

Наталья Осетрова, редактор

“Частный предприниматель” №10, май 2010 г.

Источник: http://chp.com.ua/newspaper-news/item/24038

Окно права
Добавить комментарий