Могут ли мне нотариусы отказать в договоре купли продажи?

Нужен ли нотариус при продаже дома с участком?

Могут ли мне нотариусы отказать в договоре купли продажи?

Нет, при оформлении договора купли-продажи дома с участком нотариус не нужен. В настоящее время Гражданский кодекс РФ не требует нотариального удостоверения таких договоров.

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме и подписывается сторонами. То есть при продаже дома с участком необходимо оформить договор в простой письменной форме.

Стороны сделки могут самостоятельно составить такой договор, воспользовавшись формой, которая есть в справочно-правовых системах.

Также стороны могут обратиться к юристу, который разработает договор с учетом всех требований законодательства.

Не забываем, что в договоре купли-продажи дома с участком должны быть обязательно указаны кадастровые номера объектов недвижимости, их адреса, индивидуализирующие признаки (в том числе площадь), цена договора и порядок расчетов.

Договор составляется в трех экземплярах. По одному для каждой из сторон сделки, один экземпляр – для Росреестра. Приложением к договору является акт приемки-передачи объектов недвижимости.

Но данный акт можно и не составлять, а условие о приемке-передачи включить в сам договор.

Межевание участка и кадастровый паспорт: что и как

Какой налог платить при продаже дома и участка?

Переход права собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации. То есть после подписания договора стороны, собрав все необходимые документы на недвижимость, идут на регистрацию сделки в Россреестр.

Продавец при этом, помимо правоустанавливающих документов, должен предоставить документ, на основании которого он имеет в собственности продаваемые дом с участком. Это может быть договор дарения, прежний договор купли-продажи.

Второй способ оформления сделки купли-продажи дома с участком – это оформление через нотариуса. Но опять хочу подчеркнуть, обращение к нотариусу – это право сторон сделки, а не обязанность.

В случае обращения к нотариусу он сам составляет договор и передает документы на государственную регистрацию. Для сторон при таком оформлении сделки есть ряд плюсов. Во-первых, дополнительная гарантия юридически грамотного составления договора. Во-вторых, проверка нотариусом собранного пакета документов для сделки.

Исключается вероятность, что стороны не приложили какой-либо документ, что может повлечь отказ в регистрации со стороны Росреестра. В-третьих, экономия времени. Потребуется только посещение нотариуса. После регистрации стороны получают документы также у него.

В случае обращения к нотариусу для оформления договора купли-продажи недвижимости провести расчеты по сделке можно также через депозит нотариуса.

Каждый из способов проведения сделки купли-продажи недвижимости является юридически верным. А какой из них выбрать – решают стороны по своему усмотрению.

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Если дом находился в индивидуальной собственности, и не было двух-трех сособственников, то нотариус не нужен. При этом в законе есть указания, в каких случаях требуется нотариальная форма.

Так, с июня прошлого года ввели требования о том, что обязательный нотариат необходим, если имущество находилось в долевой собственности (либо дом, либо земельный участок).

Проблемы чаще всего возникают с загородными участками – когда покупаете 1/2 земельного участка и 1/2 дома, Вы считаете, что это Ваш дом и участок, а на самом деле он оказывается не выделен в натуре.

Как выделить и продать 1/4 дома и земли?

Можно ли продать три сотки из шести в СНТ?

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Действующее законодательство не содержит обязательных требований для нотариального заверения сделок купли-продажи недвижимого имущества, за исключением продажи доли в нем.

Но если продавец или покупатель настаивает на нотариальной сделке, то противопоказаний для этого нет. Только следует учесть, что нотариальное заверение предполагает дополнительные расходы на оплату услуг нотариуса.

Если ни одна из сторон не просит заверить сделку, договор заключается в простой письменной форме.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

По закону, договор купли-продажи не нужно в обязательном порядке заверять у нотариуса. Однако если договор заверить у нотариуса, то он приобретет более официальный статус, и его будет сложнее оспорить в неоднозначной ситуации.

При этом нотариус проверит подлинность правоустанавливающих документов. Стоимость комплексных услуг нотариуса в данном случае составит не более 50 тысяч рублей.

Здесь у продавца и покупателя есть выбор: можно обратиться за аналогичными сопроводительными услугами в агентство недвижимости или же подготовить необходимый пакет документов самостоятельно.

Кроме того, нотариус может понадобиться еще в нескольких ситуациях. Первая история когда дом продает состоящий в официальном браке гражданин. Для такой сделки понадобится согласие на сделку супруга, заверенное нотариусом.

Второй вариант – договор купли-продажи должен быть заверен у нотариуса, если об этом говорится в предварительном договоре купли-продажи.

В противном случае сделка с составленным неудостоверенным договором будет считаться недействительной.

Как выделить свою долю собственности – земли и дома?

Может ли нотариус требовать платно заверить заявление?

Отвечает юрист Berkshire Advisory Group Григорий Артамонов:

Необходимость нотариального оформления такого рода сделки возникает только в отношении определенной собственности объектов недвижимости, а именно:

  • находящихся в долевой собственности;
  • находящихся в доверительном управлении или на правах опеки;
  • находящейся в собственности граждан, не достигших 14 лет (несовершеннолетних), или ограниченно дееспособных граждан;
  • спорных объектов недвижимости в ситуации развода.

Во всех остальных случаях участие нотариуса при оформлении сделок купли-продажи не является обязательным. Тем не менее подпись нотариуса при оформлении подобных сделок расценивается как гарантия честности и добросовестности продавца и покупателя, а также правильного оформления документов.

Отвечает инженер по согласованиям холдинговой компании «Сити 78» Дмитрий Кириллов:

Согласно законодательству, нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению имущества, сторонами которых выступают, например, граждане, признанные ограниченно дееспособными, несовершеннолетние граждане. Также обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки, связанные с отчуждением долей в праве общей долевой собственности.

В тех случаях, когда нотариальное удостоверение не требуется, стороны по своему усмотрению все-таки могут обратиться к нотариусу. Практика показывает, что нотариально оформленные сделки позволяют минимизировать риски и, что важно, нотариальные сделки в редких случаях оспариваются в судебном порядке.

Помимо прочего, отчуждение земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного назначения» имеет свои особенности.

Для того чтобы продать такой земельный участок, необходимо перед заключением договора купли-продажи в письменной форме проинформировать исполнительный орган субъекта РФ о намерении продать земельный участок с указанием суммы сделки.

Данная норма законодательства отражает преимущественное право Российской Федерации на покупку вышеуказанных земельных участков.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как законно продать дом, который построил сам?

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/nuzhen_li_notarius_pri_prodazhe_doma_s_uchastkom/6540

Советы нотариуса: депозит и агентский договор

Могут ли мне нотариусы отказать в договоре купли продажи?

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня мы разберем агентский договор. Часто агенты спрашивают: можно ли как-то комиссию увязать с депозитом нотариуса?

Алексей Комаров: Вообще агентский договор достаточно душещипательная тема для агентов, кто работает официально, тем более для тех, кто работает самостоятельно, не работают под руководством юридического лица, какого-то агентства недвижимости. Здесь возникает вопрос, как структурировать правоотношения между клиентом и агентом.

Если посмотреть судебную практику споров об условиях заключения агентского договора, то её очень много, поскольку те договоры, которые сейчас заключаются, а это договор возмездного оказания услуг, договор поручения, в большей части случаев это договор агентский, не учитывают специфику риэлтерской деятельности, связанную с наличием результата.

Всё же клиент, заключая договор с агентом, как правило, платит за результат услуги. Если агент скажет клиенту, что нужно возместить затраты на рекламу, на транспорт и т.д.  при не достижении результата, то клиент, скорее всего, откажется компенсировать эти расходы, поскольку для него смысл деятельности агента заключается в получении результата.

Что нужно понять: не существует в российском законодательстве договора, который бы регулировал специфичную агентскую функцию.

Поэтому пользуются либо непоименованным договором, где всё в кучу пишут, либо договором возмездного оказания услуг, агентским договором, если там есть какие-то юридические действия по подписанию предварительного договора и т.д. Нужно понять смысл любого этого договора, они в принципе идентичны по своей синалагме, т.е.

по обязательству, которое возникает между агентом и клиентом. Правило простое, так же, как и по договору купли-продажи: собственник вещи обязуется принять в собственность объект, покупатель – принять и оплатить. С услугами по любому договору тоже самое: один должен оказать услугу, другой принять и оплатить.

Здесь важный момент заключается в том, что право требовать оплаты за услуги у агента возникает тогда, когда услуга оказана. Поэтому очень важно актирование факта оказания услуги, т.е.

мы с вами заключаем договор: я клиент, вы агент, мне нужна реклама, сопровождение, к нотариусу, я продаю объект недвижимости, мы с вами заключаем договор, не имеет значения, какой договор мы с вами заключили. Вы провели рекламную кампанию, нашли покупателя. Для того, чтобы агент получил право на получение комиссии, вы должны подписать акт, что вам услуги были оказаны, и что агент имеет право получить деньги. Это ключевой момент.

Теперь переходим к депозиту нотариуса. Депозит нотариуса – способ расчетов между продавцом и покупателем, между должником и кредитором. Для того, чтобы получить статус стороны депозита нотариуса, нужно быть либо кредитором, либо должником. Это принципиальный момент.

Если у вас нет статуса кредитора или должника, то вам депозит не подходит, поскольку тогда это будет не обеспечение исполнения обязательств (а депозит имеет две тесно связанные функции: платежную и обеспечительную).

Если стороны рассчитываются через депозит нотариуса, то для того, чтобы одно лицо имело возможность получить денежные средства, между сторонами должно быть обязательство, т.е. какой-то заключенный договор.

Из этого договора должно следовать, что между сторонами есть обязанность, связанная с передачей денежных средств, товар нельзя через депозит нотариуса передать, к моменту получения денежных средств такое лицо должно обладать статусом кредитора.

Если мы говорим об условии включения в депозит нотариуса агента, значит, очевидно, что право на получение денежных средств у агента может возникнуть, когда у агента с клиентом есть договор, агент является кредитором, т.е. есть актированный объем услуг по отношению к клиенту. В совокупности этих обстоятельств агент может быть стороной исполнения обязательства через депозит нотариуса. Давайте приведем некую схему для упрощения понимания (см. Рисунок 1).

Рисунок 1

Я продавец, вы покупатель, у нас есть агент, мы приходим к нотариусу и говорим, что я оплачиваю комиссию агенту, хочу, чтобы он фигурировал в нашем соглашении как лицо, в пользу которого я буду выплачивать деньги.  У нас будет договор купли-продажи, я продаю вам объект за 5 млн рублей, и 200 тысяч рублей я перечисляю агенту.

Как мы сказали, в силу специфики отношений платить я готов только за результат, результат для меня –  это переход права собственности от меня к вам и получение денежных средств за объект недвижимости.

Мы заключаем соглашение, агент говорит, чтобы и его включили, я же не хочу давать аванс, хочу заплатить только тогда, когда вся сделка пройдет.

Дальше возникает вопрос, что должен посмотреть нотариус? Нотариус должен посмотреть, есть ли обязательство между сторонами? Кажется, что есть, между агентом и продавцом заключен агентский договор.

  Есть ли обязательства между продавцом и покупателем? Есть, заключен договор купли-продажи, в этот момент установлен порядок расчетов. Здесь все нормально. Как я получаю деньги как продавец? При наступлении условий, указанных в договоре купли-продажи и в соглашении о расчетах.

Например, все 100% получаю я как продавец при переходе права собственности к вам как к покупателю. Когда получает право на вознаграждение агент? Очевидно, в этот же самый момент.

Даже если переход права собственности состоялся, у нас может возникнуть с агентом спор относительно оплаты комиссионных. Может быть, его работа была некачественной, и эти деньги заморозятся, пока мы будем спорить. Это первый важный момент.

Второй заключается в том, что я могу отказаться от договора возмездного оказания услуг, и по закону клиент должен оплатить только фактически понесенные расходы, которые агент навряд ли докажет. Условие в агентском договоре о том, что услуги оказаны без подписания акта, бессмысленно.

Должен быть очень высокий стандарт добросовестности клиента. Никаких гарантий у агента нет, мы всё включили в договор, акт еще не подписан, переход права собственности на вас состоялся, и тут продавец пишет отказ от договора, по закону имеет право, приходит к нотариусу и просит выдать деньги.

Эта проблема реальна, получается, что право на получение агентских подвешено добросовестностью продавца. Здесь нет никакого содержательного обязательства.

Я всегда говорю агентам, что если вы хотите получить комиссию, то вам нужно проактировать услуги на всю сумму выполненных работ, при этом указать, что право на получение денег возникает с момента получения права собственности на имя покупателя, т.е. работы все выполнены.

Получается, что для того, чтобы в соглашение о расчетах включить агента, необходимо не только соглашение между агентом и клиентом, но и акт с условием о том, что право на получение денег возникает с момента получения права собственности на имя покупателя по договору.

Вот видите, какие документы нужны для того, чтобы механизм получения агентского вознаграждения реально заработал. Агенты, как правило, не хотят связываться с бумажной волокитой и просят сделать по-другому.

Агенты часто просят включить адресата исполнения по договору следующим образом (см. Рисунок 2). 

Рисунок 2

Есть договор купли-продажи, вы продавец, я покупатель, при этом по условиям соглашения продавец получает 5 млн. рублей, а 200 тысяч рублей нужно заплатить Иванову, и это нужно в договоре прописать, т.е. по сути это получается переадресация исполнения.

Здесь возникает очевидный вопрос: как нотариус должен верифицировать статус кредитора или должника? Никак, это не будет обязательственным соглашением, значит это обычная переадресовка части денежных средств. А если продавец оказался недобросовестным, так же, как и в том случае.

Я написал в тексте договора, что 200 тысяч заплачу агенту, вы даже будете платить, эти деньги мимо меня пройдут сразу. Свои деньги я получу в кассе банка, а эти деньги нотариус вроде как должен переслать Иванову на счет, указанный в договоре.

Переход права собственности произошел, прихожу к нотариусу и говорю, чтоб не пересылал. Нотариус говорит, что в договоре же указано, что платеж нужно переадресовать, а продавец говорит: «Вас не должно это волновать. Я на момент заключения заявил, что вот туда платите, а теперь я поменял свою точку зрения.

Платите мне деньги». Никаких оснований отказать у нотариуса не должно быть, потому что это не обязательство, это заявление стороны о переадресации исполнения.

Я считаю, что продавец может отменить переадресацию в одностороннем порядке. Здесь нотариус попадает в не очень хорошую ситуацию, он вроде как своим авторитетом гарантировал перечисление агенту денег. Я лично такую ситуацию не поддерживаю и никогда не предложу сторонам.

Переадресация исполнения никаких гарантий агенту не даёт. Депозит не игрушка, им нельзя вертеть. Вот утрированный пример. Я продаю объект, но деньги я получать не буду, у меня куча долгов, хочу купить плиту, жене шубу и т.д.

, все это я хочу оплатить из тех денег, что я получу за квартиру, вот я вам в соглашении о расчетах всё это и напишу, сразу платите это Иванову, это Петрову, это в магазин одежды и т.д. Нотариус не должен этим заниматься, нотариус должен четко передать денежные средства тому лицу, кому они положены, а именно продавцу.

После этого у нотариуса есть возможность выдать документ, подтверждающий выдачу денег продавцу, а для покупателя это важно, это подтверждает исполнение обязательства по оплате.

В.: Спасибо за разбор. Вам, уважаемые зрители, спасибо за внимание, до новых встреч! 

Источник: https://www.bsn.ru/bsntv/notary_advices/296_sovety_notariusa_depozit_i_agentskiy_dogovor/

Нотариусы в 2019 году: новое в законе

Могут ли мне нотариусы отказать в договоре купли продажи?

Это касается всех, потому что к нотариусам может обратиться любой человек в разных ситуациях. У нотариусов есть полномочия, которые больше никто не может выполнить: оформить наследство, зарегистрировать брачный договор или куплю-продажу долей в квартире. Еще к нотариусам ходят, чтобы сделать доверенность, заверить копию или дать согласие на поездку ребенка за границу.

Нотариусы ничего не делают бесплатно — за свои действия они возьмут обязательный платеж: госпошлину или тариф, — а еще добавят дополнительные услуги.

Работа нотариуса регулируется законами: суммы они берут не какие захотят, а какие утверждены государством или нотариальной палатой. И список услуг у них тоже регламентирован.

У нотариуса можно оформить документы на переход права собственности. Иногда это обязательно, то есть получить имущество без посещения нотариуса невозможно. Например, если оформляется наследство, свидетельство о праве на унаследованную квартиру может выдать только нотариус. А на основании этого свидетельства уже регистрируется право собственности в Росреестре.

Иногда к нотариусу по сделкам с недвижимостью обращаются добровольно. Например, регистрируют договор купли-продажи квартиры. Это не обязательно, но продавец и покупатель могут так договориться для надежности.

В таких случаях нотариус может не только оформить документы — свидетельство или договор, — но и отправить их в Росреестр. У нотариуса есть для этого электронная подпись и каналы связи. Тогда собственникам не нужно идти самим.

Раньше отправка документов на регистрацию была дополнительной услугой. За нее нотариус брал отдельный тариф — 1000 рублей. При этом не было четкой инструкции, когда нужно отправлять документы, и нотариус вообще мог не оказывать такую услугу.

С 1 февраля 2019 года нотариус обязан отправить в Росреестр документы на регистрацию права собственности покупателя, наследника или пережившего супруга. Причем на таких условиях:

  1. Это не отдельная услуга, а часть регистрации сделки.
  2. Это обязанность нотариуса, но только если клиент не против.
  3. За это не берут дополнительную плату, даже за правовые услуги.
  4. Отправить документы нужно сразу же после оформления, в тот же день и в электронном виде. Если каналы связи не работают, нотариус отправит все на бумаге за два дня.

Если вы придете к нотариусу оформлять наследство и захотите, чтобы он отправил документы в Росреестр, а с вас потребуют за это деньги, вот чем доказать свою правовую грамотность:

  1. Статью 86.2 о представлении документов на регистрацию исключили из основ нотариата.
  2. Нотариальный тариф в размере 1000 рублей за передачу документов на регистрацию недвижимости тоже исключили из статьи 22.1.
  3. В статью 22.1 основ нотариата добавили пункт о том, что при передаче документов на недвижимость нельзя брать деньги за дополнительные правовые услуги.

Вот как это работает. Допустим, Иван получил в наследство от дедушки квартиру. В положенное время он пришел за свидетельством к нотариусу.

Нотариус оформил свидетельство и сразу же отправил документы в Росреестр, чтобы на Ивана оформили право собственности. То есть Иван без посещения Росреестра и МФЦ, за один визит к нотариусу, станет и наследником, и собственником.

Квартиру на Ивана оформят за один день: если документы отправил нотариус, сроки регистрации самые короткие.

Если вы не хотите, чтобы нотариус передавал документы на регистрацию, просто откажитесь от этой услуги. Нотариус хоть и обязан это сделать, но только если вы не против.

Сэкономить деньги и время при этом не получится. Нотариус передаст бесплатно, а быстрее, чем через него, права больше никаким способом не регистрируют.

Новый закон отменил плату именно нотариусу, но не госпошлину за регистрацию права собственности, которую платят в Росреестр. Ее нужно платить даже при оформлении через нотариуса, как и раньше.

Кроме обязательных госпошлин и тарифов нотариусы могут брать плату за дополнительные услуги: создание копий, сканов, проведение консультаций, подготовку договоров. Обычно эти платежи даже больше пошлин. При обязательном платеже в 200 рублей за дополнительные услуги могут запросто выставить счет на 10 тысяч.

Многие люди и правда стали отказываться от допуслуг, хотя, справедливости ради, надо сказать, что своего добивались только самые смелые и упорные: даже после разъяснений Верховного суда не так уж просто спорить с нотариусом, когда нужно срочно оформлять документы. Но все-таки жалоб и исков стало больше и это был шанс сэкономить хотя бы на простых нотариальных действиях вроде заверения копий.

С 1 февраля в основах нотариата появилось сразу три абзаца про дополнительные услуги. Вот их суть:

  1. Нотариусу оплачиваются дополнительные услуги: проверка документов, консультации, копии и сканы, распечатка и хранение документов или денег.
  2. Размер платы нотариусу складывается из тарифов и стоимости допуслуг в пределах региональных лимитов.
  3. Если нотариус оплачивает госпошлины, оценщиков или других экспертов, потому что так положено по закону, эти расходы ему нужно возместить. Или оплатить все самостоятельно.

То есть услуги правового и технического характера теперь упоминаются в таком контексте, что если они оказаны, то оплачиваются.

Но в этих пунктах основ не написано, что эти услуги обязательные и копии нельзя сделать самостоятельно. И что нотариус может их навязывать, там тоже не написано.

И нет ни слова про то, что нужно платить за консультации, о которых клиент не просил или которые ему не давали.

Получается, что хоть и добавили в основы нотариата три абзаца про правовые услуги, но в корне это ничего не поменяло. Там написано, что услуги оплачиваются, а не что все обязаны их оплачивать без права на отказ.

Если услуга не нужна, вы все сделали сами или вам ее навязывают, а вы не согласны, по-прежнему можно отказаться. И со своими копиями приходить никто не запрещал.

Но для этого нужно иметь запас времени, стальные нервы и даже готовность судиться.

Если нотариус говорит, что с 1 февраля все обязаны платить за допуслуги и что это закон, — ничего подобного. Если бы эти платежи хотели сделать обязательными или признали неотъемлемой частью нотариальных действий, так бы и написали.

Есть сделки, которые можно оформить только у нотариуса. Например, когда продаются доли в квартире. Даже если продается вся квартира просто по договору купли-продажи, но в ней несколько собственников, нужно идти к нотариусу.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/notarius-peredast/

Окно права
Добавить комментарий