Могу ли я сдавать в аренду некую часть помещения?

Сдача в аренду нежилых помещений самозанятыми: налоги

Могу ли я сдавать в аренду некую часть помещения?
Существование в стране огромного пласта граждан, которые получают доход от самых различных видов деятельности и при этом не платят налоги, ни для кого не является секретом.

Государству, заинтересованному в повышении собираемости налогов с официальных налогоплательщиков, не дает покоя легальная возможность получать доход и при этом не платить налоги. Эта обеспокоенность вызвала к жизни появление термина «самозанятые» и попытки регламентировать их деятельность, в основном — в части налогообложения.

Пока, только в виде эксперимента который должен продлиться 10 лет, после чего следует ожидать, что он неизбежно будет признан «успешным» и всех без исключения самозанятых обяжут платить налоги.

Однако, вводимая, в качестве эксперимента, в 4 регионах России системе налогообложения самозанятых оказывается выгодной для одной категории граждан — арендодателей, сдающих в наем принадлежащее им жилое недвижимое имущество. Рассмотрим, как складываются взаимоотношения между этой категорией граждан и налоговыми органами.

Люди, занимающиеся приносящей доход деятельностью и при этом не состоящие в трудовых отношениях ни с одним из работодателей, равно как не эксплуатирующие труд ни одного наемного работника в западных странах называются фрилансерами (от англ. freelancer — «свободный художник»).

Российские законотворцы придумали собственный, неуклюжий и корявый термин для обозначения этой категории — самозанятые.

Именно так обозначены в Федеральном Законе № 422-ФЗ граждане, не подпадающие под категорию индивидуальных предпринимателей и являющиеся членом одной из профессиональных гильдий, которые однозначно исключены из категории самозанятых.

В частности, не могут ими являться:

профессиональные оценщики;

индивидуальные старатели и добытчики полезных ископаемых;

посредники при перепродаже товаров (в том числе с помощью интернет-магазинов);

государственные служащие (за исключением регистрации в данном статусе для сдачи внаем собственной квартиры).

Все остальные виды деятельности, не запрещенные законом, могут осуществляться на условиях самозанятости. Существенными ограничениями, которые пытается установить законодатель, являются:

ограничение по сумме годового дохода, при котором человек считается самозанятым. В законе установлена предельная сумма в 2 400 000 рублей в год;

самозанятый не имеет права использовать для получения прибыли труд наемных работников;

он не может состоять в трудовых отношениях с работодателем, который оплачивает страховые и пенсионные взносы за наемных работников;

Закон предполагает, что самозанятые граждане в инициативном порядке (добровольно) будут регистрироваться в таком статусе для того, чтобы уплачивать налоги со своей деятельности и тем самым обрести «законный» статус. Иметь возможность пользоваться благами бесплатного медицинского обслуживания и пенсией по старости. В настоящее время они итак имеют указанные возможности, но, со стороны государства все чаще звучать призывы лишить самозанятых граждан возможности пользоваться медицинским обслуживанием в силу того, что они не платят налоги. Сознавая провальность эксперимента, законотворцы попытались стимулировать граждан регистрироваться в качестве налогоплательщиков минимальным процентом налогообложения. Всего 4% от прибыли, не превышающей 2,4 миллиона рублей в год — при получении дохода от физических лиц, и 6% – при получении дохода от ИП или юридических лиц. Не смотря на то, что в 4 регионах закон уже действует, чтобы не отпугивать потенциальных налогоплательщиков, они до конца 2019 года освобождены от его уплаты. Статья 4 указанного закона предусматривает довольно обширный перечень видов деятельности, которые выведены из-под налогообложения самозанятого гражданина. Часть из них регулируется другими нормативными актами, а получение дохода в натуральной форме — регулировать абсурдно. Работа «на себя» тем и привлекательна, что не имеет никакого режима. Есть индивидуальное планирование распорядка дня, нагрузки, которую фрилансер способен осилить в течение рабочего времени, самостоятельное определение места нахождения и продолжительности рабочего времени, которое может иметь разорванный характер. Казалось бы, все ясно: на жителях Москвы, Московской области, Республики Татарстан и Калужской области отрабатывается механизм реализации закона об установлении специального налогового режима. В случае признания эксперимента успешным, он распространится на все регионы Российской Федерации. В новом законе существует коллизия: получение дохода от сдачи внаем (аренду) принадлежащего гражданину имущества признается самозанятостью. Конечно же, в основном речь идет о самом дорогостоящем имуществе — недвижимости.

Из текста следует, что льготный режим налогообложения применяется только при сдаче в аренду жилых помещений. О том, применяется ли льготный режим при уплате налогов на доход, полученный от сдачи в аренду нежилых помещений, ничего не сказано.

Для того, чтобы однозначно ответить на вопрос, является ли сдача в аренду коммерческой недвижимости самозанятостью, следует внимательно прочесть ст. 6 ФЗ № 442. Из ее содержания можно сделать вывод, что на доходы, полученные от передачи прав на недвижимость (за исключением сдачи в аренду жилого помещения) не распространяется льготный режим налогообложения, применимый к самозанятым. Сдача в аренду нежилой недвижимости налоговыми органами рассматривается как предпринимательская деятельность подлежащая налогообложению.

Воспользоваться льготным режимом, устанавливаемым для самозанятых в данном случае не получится, не смотря на размер дохода, получаемого в качестве арендной платы.

Даже если он будет менее 2,4 миллиона рублей в год, придется регистрироваться в качестве ИП и, в зависимости от видов деятельности, которыми планирует заняться индивидуальный предприниматель, выбирать систему налогообложения — УСН или ОСН.

Подробнее об особенностях налогообложения аренды нежилых помещений.

Порядок постановки на учет в качестве самозанятого

Регистрация в качестве самозанятого предельно упрощена. В указанных 4 регионах России, участвующих в эксперименте, могут зарегистрироваться в этом статусе граждане: РФ, Белоруссии, Армении, Казахстана, Киргизии. Для регистрации не обязательно появляться в офисе ИФНС по мету регистрации (жительства).

Можно воспользоваться возможностями мобильного интернета. Для этого следует войти на официальный сайт ФНС России, добавив к адресу после .ru индекс региона (для Москвы /rn77/). После этого надо: Скачать приложение «Мой налог» (https://npd.nalog.

ru/#start)

Заполнить электронную форму: отсканировать паспорт и выслать свою фотографию

Для исчисления суммы дохода, подлежащего налогообложению, следует вести учет: формировать чеки, в которых отражается сумма поступления от каждого из клиентов;

До 12 числа следующего месяца получать информацию о размере налога, подлежащего уплате;

До 25 числа следующего месяца оплачивать начисленный налог любым удобным способом: (через банк, безналичным электронным переводом, платежом через платежные сервисы, через терминал банка).

Подводя итог рассмотрению возможности использования режима льготного налогообложения, вводимого в качестве эксперимента для самозанятых, эйфория владельцев нежилой недвижимости от возможности сдавать в аренду свою собственность и платить при этом минимум налогов, не оправдалась.Даже если доход от такой деятельности не превышает 2,4 миллионов рублей в год, налоговые органы все равно расценивают такую деятельность как предпринимательскую, и требуют регистрации арендодателя в качестве ИП, как минимум.

Расчеты налогов показывают, что самозанятость выгодна только при доходе, не превышающем 700−800 тысяч рублей в год, если она выше, то выгоднее регистрироваться в качестве ИП, налоги по размеру будут теми же, плюс приятный бонус — гарантированное медицинское и пенсионное обеспечение.

НЕТ ВРЕМЕНИ ЧИТАТЬ – СОХРАНИ СЕБЕ ССЫЛКУ НА ПОСТ

Источник: https://artur-vlasov.pro/blog/nalogi-sdacha-v-arendy-nezhilih-pomischeniy-samozanyatie

Правила съёма: Как безболезненно арендовать помещение

Могу ли я сдавать в аренду некую часть помещения?

Наряду со стройподрядом, аренда — один из наиболее распространённых источников судебных споров.

Причины этому две: во-первых, сами участники оборота не вполне понимают тонкостей арендных отношений, и, во-вторых, само законодательное их регулирование неоднозначно и порой подразумевает полярные позиции в отношении одного вопроса.

Чтобы избежать проблем, на договор аренды стоит смотреть глазами юриста, то есть использовать чёткий алгоритм изучения документа, последовательно задавая себе ряд вопросов. 

Кто

Вопрос первый: кто является контрагентом? На сайте Высшего арбитражного суда можно посмотреть, насколько этот арендодатель конфликтен, в скольких судебных делах участвовал. Общую информацию о компании можно найти на nalog.ru и в системе СПАРК.

Далее необходимо проверить правомочие контрагента на заключение договора. Если его подписывает генеральный директор, запрашиваем решение о его назначении, если другой сотрудник компании — доверенность.

Если контрагент сам является арендатором, необходимо также проверить его полномочия как арендатора — имеет ли он право сдавать имущество в субаренду.

Если этого права не прописано в его собственном договоре аренды, то ваш с ним договор можно заключить лишь с письменного согласия основного арендатора. В целом, если вы субарендатор, режим договора аренды для вас не безразличен.  

 Что

Второй вопрос: что вы берёте в аренду? Важно понимать, что объектом арендных отношений может быть только индивидуально определённая вещь. Так, например, нельзя взять в аренду просто ручку, но можно «чёрную перьевую ручку компании Parker со стальным пером и корпусом из латуни». Это же касается и помещений.

Если вы снимаете не всё помещение, а его часть (например, точку в торговом центре), к договору нужно обязательно прилагать поэтажный план, на котором графически показано местоположение вашей точки. Точная площадь помещения определяется путём совместного обмера площади вместе с представителем арендодателя.

Также стоит запросить выписку из Единого государственного реестра прав недвижимого имущества на участок, который берётся в аренду.

нельзя взять в аренду просто ручку, но можно «чёрную перьевую ручку компании Parker со стальным пером и корпусом из латуни»

Она не очень дорогая. Из неё вы узнаете, есть ли у арендодателя права на сдачу имущества в аренду, не заложено ли оно, ведутся ли по отношению к этому объекту судебные споры. Вполне вероятно, что права собственности у этого лица не будет. Но это не означает, что договор не может быть заключён.

Так бывает, например, при строительстве  помещений: торговый центр уже построили, а право собственности на него ещё не оформили. Для таких случаев практика выработала такую вещь, как предварительный договор аренды. Единственный объект этого договора — обязательство заключить договор после того, как арендодателем будет получено право собственности.

В этом договоре обычно прописывают, что вы можете пользоваться имуществом в полной мере и до заключения основного договора.

Сколько

Поняв, кто перед нами и что мы берём в аренду, можно перейти к формулированию условий договора. Арендная плата может представлять собой твёрдую сумму или формулу расчёта, складывающуюся из различных коэффициентов. Главное, чтобы она была фиксированной.

Нельзя позволять, чтобы некая переменная в формуле полностью зависела от воли одной из сторон — например, уточняющий коэффициент арендодателя, который тот сообщает каждый месяц. Это может привести не только к злоупотреблениям одной стороны, но и к тому, что суд признает цену договора недействительной.

В договоре важно указать, включает ли цена налог на добавленную стоимость (НДС).

Интересный момент — арендная плата также не может быть установлена в виде оплаты коммунальных платежей или расходных материалов. Условно говоря, она не может быть равна тому, что вы сами тратите, потому что договор аренды всегда должен быть возмездным.

По закону арендная плата не может повышаться чаще раза в год, если другое не указано в договоре. Повышение платы, которое происходит иным способом, должно быть зафиксировано в договоре.

Естественно, в договоре стоит избегать любых односторонних полномочий, в том числе права арендодателя изменять плату, например, на основании отчёта оценщика.

Ремонт

При формулировании условий договора следует обратить внимание на ответственность сторон за его нарушение: какой предусмотрен порядок возмещения договорных убытков.

Если что-то сломается, выйдет из строя, каким образом и кем это будет компенсировано.

Когда вы берёте помещение в аренду, то по истечении срока договора вы обязаны вернуть его в таком же состоянии с учётом естественного износа.

Если вы хотите провести ремонт, который приведёт к так называемым неотделимым улучшениям помещения, стоит максимально подробно прописать его условия в контракте

Перед подписанием договора следует получить заключение оценщика, в котором будут отмечены состояние и недостатки помещения.

Если недостатки не прописаны в договоре, вы вправе требовать возмещения расходов на проведение капитального ремонта, ссылаясь на необходимость их устранения.

Если вы хотите провести ремонт, который приведёт к так называемым «неотделимым улучшениям» помещения, стоит максимально подробно прописать его условия в контракте. В нём стоит указать некую стоимость этих улучшений, которую обязуется компенсировать арендодатель.

Регистрация

Если вы заключаете договор сроком более года, обязательно нужна его государственная регистрация. По этой причине многие договоры аренды оформляются на 11 месяцев. Интересный нюанс: для договора на неопределённый срок регистрация не нужна, так как этот срок может составлять как меньше, так и больше года.

для договора на неопределённый срок регистрация не нужна, так как этот срок может составлять как меньше, так и больше года

Регистрация — это дополнительная защита ваших прав. Например, вы сможете защитить себя от ситуации, при которой помещение сдаётся в аренду сразу двум арендаторам. При этом, государственная регистрация тормозит оборот — нужно потратить значительное время на сбор документов и ожидание вердикта.

Продление

Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору, имеет преимущественное право перед третьими лицами на заключение договора аренды на новый срок, если он заведомо уведомил арендодателя о своём желании воспользоваться этим правом.

Новый договор автоматически заключается на неопределённый срок.

Стоит помнить, что при неопределённом сроке есть ограничения, связанные с тем, каким образом стороны должны уведомить друг друга о том, что они расторгают договор.

Также наличие преимущественного права не означает, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. Арендодатель никак не связан условиями прежнего договора.

Расторжение

По закону, односторонний выход из обязательств у нас недопустим, то есть договор не может быть расторгнут по желанию одной из сторон, если это условие не прописано в самом договоре.

Арендодатель не может просто по своей прихоти выкинуть арендатора со своей территории, поменять замки, тем самым препятствуя законному использованию имущества. Он имеет право сделать это только при условии, что арендатор совершил так называемое существенное нарушение.

Список этих существенных нарушений должен быть заранее прописан в договоре.

Благодарим за помощь в подготовке материала Евгения Упорова, юриста компании «Монастырский, Зюба, Степанов & Партнёры». 

Фотография на обложке: Ollanski

Источник: https://www.the-village.ru/village/business/cloud/156497-arenda

Как сдавать и арендовать недвижимость, если ты предприниматель

Могу ли я сдавать в аренду некую часть помещения?

14 декабря 2018 Пригодится для: Предприниматели

Правила сдачи недвижимости в аренду для предпринимателей на упрощёнке и общей системе отличаются. На общей системе можно сдавать сколько угодно квадратных метров и статус арендатора значения не имеет. А вот на едином налоге есть ограничения.

Аренда на едином налоге

В законодательстве для предпринимателей-единщиков установлен ряд ограничений по сдаче недвижимости и земли в аренду.

ФЛПФизическое лицо — предприниматель на едином налоге могут сдавать в аренду или субаренду строго лимитированное количество квадратных метров:

  • жилые помещения (квартиры, дома) до 100 кв. м;
  • нежилые помещения (магазины, подвалы, склады, места на рынках, офисы) до 300 кв. м;
  • земельные участки до 0,2 га.

Если всё же сдаёте сверхлимитные площади в аренду как предприниматель, это считается нарушением правил пребывания на упрощёнке, полученный доход надо облагать ЕНЕдиный налог по ставке 15%, и вы должны перейти на общую систему.

При этом одновременно можно сдавать до 0,2 га земли, до 100 кв. м жилья и/или до 300 кв. м нежилой недвижимости.

Не все единщики могут заниматься арендой.

1-я группа. Запрещено сдавать недвижимость в аренду и заниматься посредничеством в этой сфере. Поэтому если у вас есть что сдать, сдавайте не как предприниматель, а как обычное физлицо. С полученного от аренды дохода надо будет уплатить НДФЛ 18% и военный сбор 1,5% и подать декларацию о доходах физлица.

2-я группа. Сдавать в аренду можно недвижимость, которая является вашей собственностью. А ещё можете сдавать недвижимость в субаренду.

Как сдать в субаренду рабочее место

Ваши арендаторы: только ФЛП и юрлица на едином налоге и обычные физлица.

Нужно зарегистрировать код КВЭД 68.20Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества.

Запрещено: оказывать посреднические услуги в сфере аренды (абз. 4 пп. 2 п. 291.4 НКУ). Если рискнули и сдали в аренду помещение предпринимателю на общей системе — это будет считаться запрещённым доходом. Арендные платежи от таких контрагентов облагают по ставке ЕН 15%, и вы будете обязаны перейти на общую систему.

3-я группа. Можно сдавать свою и арендованную недвижимость в субаренду и работать риелтором, т. е. предоставлять посреднические услуги в этой сфере.

Нужно зарегистрировать КВЭДы: 68.20Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества, 68.31Агентства недвижимости, 68.32Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на основе контракта.

Ваши арендаторы: статус значения не имеет, это могут быть предприниматели и юрлица на ЕН и ОС, население.

Сдавать недвижимость в аренду единщик может или как предприниматель, или как обычный гражданин. То есть если у вас есть помещение в 700 кв. м, вы не можете 300 кв. м сдать как ФЛП, а сверхлимитные 400 — как физлицо. Предоставить сверхлимитную площадь в бесплатное пользование тоже нельзя.

Как зарегистрировать новый КВЭД

Сначала нужно подать форму 11 госрегистратору, а потом заявление о применении упрощёнки — в налоговую. В п. 7 «Місце провадження господарської діяльності» надо будет указать адреса, где расположена ваша недвижимость.

Заявление о применении упрощённой системы налогообложения

Если только регистрируетесь предпринимателем, просто укажите нужные виды деятельности в регистрационных документах.

Аренда на общей системе

На общей системе лимитов и ограничений по аренде нет: можно сдавать любую недвижимость любого размера. А с полученного дохода надо уплатить 18% НДФЛНалог на доходы физических лиц и 1,5% военного сбора.

К тому же на общей системе можно уменьшить свой облагаемый доход на сумму расходов, которые у вас есть по объекту аренды, например немалые коммунальные платежи, если прописать в договоре, что их вам возмещает арендатор. Особенно это актуально для ФЛП, которые сдают недвижимость в субаренду. Их доходом будет полученный арендный платёж, а расходами — уплаченный.

Документы, подтверждающие доход от аренды

На случай налоговой проверки у вас должны быть в наличии: договор аренды или договор субаренды, подписанные акты приёма-передачи помещения и акты предоставления услуг аренды.

Если получаете оплату наличными, обязательно надо оформлять документ о получении денег, указывать в нём сумму арендного платежа, дату. Если получаете деньги на предпринимательский счёт — выписка по счёту.

Ну и конечно, если сдаёте недвижимость как ФЛП, поступать деньги вам должны на предпринимательский счёт, а не на карту физлица.

Вы не обязаны уведомлять налоговую о том, что сдаёте недвижимость. Но если договор аренды заключаете на 3 года и больше, нужно его заверить у нотариуса и провести государственную регистрацию (ст.ст. 793–794 ГКУ).

Чтобы ФЛП-общесистемщику подтвердить расходы, должны быть договоры с коммунальщиками (по электроэнергии, природному газу, теплу, воде и т. д.), в которых вы выступаете в качестве ФЛП, а не как физлицо — владелец недвижимости; платёжные документы, акты приёма-передачи услуг.

Если сдаёте недвижимость как физлицо

Чтобы сдавать в аренду недвижимость, не нужно регистрироваться предпринимателем. Правда, налоги с арендных платежей платить придётся. Арендодатели-физлица, как и ФЛП, платят налоги и отчитываются о своём доходе.

Раз в год, до 1 мая, надо сдать декларацию об имущественном состоянии и доходах, в ней вы указываете свой доход как физлица, который получили в предыдущем году.

А до 1 августа вам надо уплатить с этого дохода 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора.

Предприниматель арендует помещение под бизнес у физлица

Предприниматель, который арендует помещение или землю у обычного физлица и выплачивает ему деньги, становится его налоговым агентом. Арендная плата — это доход физлица, и вы обязаны удерживать и уплачивать в бюджет с арендных платежей 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора (п. 170.1 НКУ).

Не нужно уплачивать ЕСВЕдиный социальный взнос при выплате денег за аренду физлицу, потому что аренда — это не выполнение работ или оказание услуг, на оплату за которые начисляется взнос.

Для расчёта НДФЛ берётся прописанная в договоре сумма арендного платежа. Местные советы могут устанавливать минимальную арендную стоимость 1 кв.

м общей площади недвижимости физлиц, решение об этом они должны принимать и публиковать на своих сайтах до начала отчётного (налогового) года. Если такое решение есть, база для расчёта НДФЛ должна быть не меньше минимальной суммы.

А если минимальная стоимость не установлена, то налог рассчитывается из размера арендной платы, указанного в договоре (абз. 2 пп. 170.1.2 НКУ).

Военным сбором облагается также вся сумма платежа.

Если платите за аренду на счёт арендатора, уплачивать арендную плату, НДФЛ и военный сбор нужно одним платёжным поручением. Если отдаёте деньги наличными, налоги надо перечислить в течение 3 банковских дней после выплаты (пп. 168.1.4 НКУ).

Вы можете арендовать недвижимость в одном городе, а быть зарегистрированы предпринимателем в другом. Налоги по аренде вы всё равно уплачиваете в налоговую, где состоите на учёте (пп. 168.4.4 НКУ). И в назначении платежа на уплату НДФЛ и ВС указываете свой налоговый номер, а не арендодателя: *; 101; ИНН предпринимателя; НДФЛ с доходов других, чем заработная плата;;;

Уплаченные платежи по аренде и налоги вы обязаны показать в расчёте по форме № 1ДФ, признак дохода от аренды помещения у физлица — «106». Подавать его нужно каждый квартал, но только если в этот период начисляли доход физлицу.

Что прописать в договоре аренды

Договор аренды обязательно заключать в письменном виде, и надо прописать в нём такие условия (ст.ст. 284, 286 ХКУ).

Адрес объекта, из чего он состоит и его стоимость. Арендатор также имеет право пользоваться земельным участком, на котором находится арендованное помещение, и плата за него включена в арендный платёж. Если возле помещения есть прилегающая территория и в договоре не прописано, какая её часть передаётся в аренду, то считается, что участок переходит в пользование целиком (ч. 2 ст. 796 ГКУ).

Срок действия договора. Если срок в договоре не указан, считается, что он заключён на неопределённый срок, и любая из сторон имеет право его расторгнуть в любое время. О расторжении договора надо предупреждать арендатора или арендодателя за 3 месяца.

Если срок договора истёк, а арендатор продолжает пользоваться помещением и арендодатель согласен с этим, то договор автоматически продлевается на тот же срок.

Как владелец помещения вы можете захотеть изменить условия договора, попросить арендатора съехать досрочно, но делать так можно только в строго определённых случаях (ч. 2 ст. 291 ХКУ, ст.ст. 782–784 ГКУ):

  1. Ваш арендатор закрыл ФЛП, статус стороны договора поменялся.
  2. Помещение продано, разрушилось или уничтожено.
  3. Арендатор не платит за аренду или платит, но не вовремя, и это продолжается в течение трёх месяцев подряд. В этом случае датой расторжения будет момент, когда владелец сообщил о прекращении договора арендатору.
  4. Арендатор использует помещение не по договору, не по назначению, без разрешения допустил к пользованию других лиц и пр.

Размер арендной платы и сроки её уплаты. Арендные платежи, как правило, фиксированные, и уплачивать их надо ежемесячно, к примеру с 1-го по 5-е число. Арендатор может потребовать уменьшить платёж, если состояние помещения ухудшилось не по его вине или появились форс-мажорные обстоятельства. А ещё часто стоимость аренды привязывают к курсу доллара, что должно быть прописано в договоре.

Можно отдельно прописать в договоре пункт о запрете изменять арендную плату в течение срока действия договора, кроме оговорённых ситуаций. Это будет аргументом в пользу арендатора на случай, если арендодатель захочет поднять плату. В таком случае, если договориться полюбовно не получится, предпринимателю придётся решать проблему через суд.

Есть ситуации, когда обеим сторонам удобно установить плату в виде процента от дохода, который предприниматель будет получать с объекта аренды. Такой вариант оплаты тоже возможно прописать в договоре, но в этом случае нужно чётко установить, как предприниматель будет определять базу для расчёта процента, какими документами сможет её подтвердить.

Также надо прописать сопутствующие платежи:

  • коммунальные расходы, плату за интернет, вывоз мусора, уборку помещений и пр. Чаще всего арендатор платит коммуналку отдельно от арендной платы по счетам, от своего имени заключает договоры с провайдерами и поставщиками услуг, оплачивает их стоимость отдельно. Эти платежи могут входить и в фиксированную сумму аренды, т. е. арендатор сам оплачивает все счета. Но тогда вам придётся включать эту сумму в налогооблагаемый доход. Ещё при аренде части помещения расходы надо оплачивать пропорционально арендуемой площади;
  • расходы на текущий ремонт. Может понадобиться подкрутить петли на окнах, заменить краны, почистить вентиляцию и кондиционеры — в договоре надо прописать, из чьего кармана будет оплата.

Восстановление и условия возврата арендованного имущества: кто восстанавливает помещение, если в течение срока аренды в нём что-то менялось, — предприниматель или владелец.

При заключении договора обязательно нужно взять у арендатора копии документов, подтверждающих его статус предпринимателя. Это важно для единщиков 2-й группы.

Арендодатель должен предоставить документы, которые подтверждают его право сдавать в аренду конкретную недвижимость, это может быть свидетельство о праве собственности, информация из Госреестра прав, нотариально заверенная доверенность, если физлицо действует по поручению собственника. А если владелец недвижимости — иностранец, сдавать её он может только через уполномоченное ФЛП или юрлицо-резидента по письменному договору, они же отвечают за уплату налогов с его доходов (пп. 170.1.3 НКУ).

Договор составляют в двух экземплярах, подписывают обе стороны. Каждый должен хранить свой экземпляр. Для предпринимателя это важный документ, который подтверждает его право находиться в помещении и поможет, если вдруг возникнут спорные ситуации с арендодателем.

Источник: https://journal.ostapp.com.ua/articles/post/kak-sdavat-i-arendovat-nedvizimost-esli-ty-predprinimatel

Разделяй и сдавай в аренду: когда и как нежилую недвижимость можно сдавать по частям

Могу ли я сдавать в аренду некую часть помещения?

Далеко не всегда арендаторы готовы арендовать все офисное здание или даже весь офис: порой им достаточно лишь части нежилого помещения. Правда, при заключении такого договора неизбежно возникают вопросы.

Как правильно определить предмет? Каким критериям должна отвечать часть помещения, чтобы стать предметом аренды? Почему разделить недостроенный объект недвижимости между арендаторами не получится? Ответы на них (к сожалению, не всегда однозначные) дает судебная практика.

Среди собственников коммерчес­кой недвижимости довольно широко практикуется передача в аренду нежилых помещений не полностью, а только их час­ти. Часто это обусловлено тем, что передача всего объекта невозможна в связи с необходимостью обеспечения режима общего пользования.

Например, в холле гостиницы, представляю­щем собой единое помещение, может быть размещен небольшой ресторан, который будет занимать только часть холла, с возможностью использования остальной, незанятой, части другими лицами (самим собственником, постояльцами гостиницы, арендаторами и др.).

Собственник сможет использовать незадействованную часть нежилого помещения под размещение иных объектов на условиях аренды или для собственных нужд. Такая ситуация встречается повсеместно в связи с необходимостью экономного и рационального использования нежилых помещений, достижения собственником максимального экономического эффекта от использования своей коммерчес­кой недвижимости.

Если собственник сотрудничает с постоянными арендаторами, которые нацелены на длительное партнерство, и при этом он не планирует менять схему размещения объектов на этаже, где используются части помещений, то он может осуществить выдел час­ти помещения, постановку его на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта и регистрацию в ЕГРП. Поскольку определенная часть помещения используется постоянно конкретным арендатором под размещение торгового объекта, собственник может оформить выдел такой части для регистрации долгосрочного договора аренды.

Для сдачи в аренду офисные помещения можно разделить

Право собственности дает владельцу коммерческой недвижимости возможность осуществлять с ней при необходимости три операции, а именно: разделение, слияние и выделение.

Под разделением следует понимать прекращение существования прежнего объекта недвижимости и возникновение на его основе двух или более обособленных объектов. Слия­ние представляет собой обратную операцию, когда в один объект объединяются несколько.

При выделении объекта недвижимости прежний объект продолжает существовать в качестве самостоятельного объекта учета (меняются только его количественные характеристики в результате выделения части объекта), и при этом возникает еще один (новый) обособ­ленный объект недвижимости.

Действующее законодательство РФ рассматривает такие объекты как вновь созданные, а значит, право на них возникает с момента их государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). После регистрации возможно распоряжение такими объектами.

Чтобы выделить из состава принадлежащего ему здания отдельное помещение и сдать его в аренду, собственник сначала должен провести техничес­кий и кадастровый учет объекта, зарегистрировать право на него.

И только пос­ле того, как он оформит право собственности на часть помещения, он сможет передать ее в долгосрочную аренду, при условии государственной регистрации соответствующего договора в Росреестре.

Аренду на длительный срок, конечно, можно оформить и без регистрации. Например, заключив договор на неопределенный срок, который не нуждается в государственной регистрации, или на период меньше года с условием об автоматичес­кой пролонгации.

Кроме того, можно заключить и договор на несколько лет, имея в виду подход, в силу которого незарегистрированный договор долгосрочной аренды недвижимос­ти все равно порождает между его сторонами обязательственную связь, но не дает им право противопоставлять его третьим лицам (п.

3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Можно вообще отказаться от модели договора аренды, если предоставление части помещения на время не связано с передачей прав владения и пользования.

Это, например, может быть договор возмездного оказания услуг, по которому собственник недвижимости предлагает за плату ее часть для размещения имущества контрагента (часть крыши под размещение рекламных конструкций, антенного или иного технического оборудования, место для размещения транспортных средств в подземном паркинге, часть торгового зала для размещения банкомата или платежного терминала и т.п.).

Однако многие арендаторы, инвестирующие свои деньги в переустройство и ремонт арендуемых помещений, хотят иметь именно долгосрочный договор аренды, прошедший государственную регистрацию, как гарантию защиты своих прав.

В ряде случаев наличие таких договоров рассматривается уполномоченными органами власти как обязательное условие для совершения каких-либо действий.

К примеру, для получения лицензии на реализацию алкогольной продукции лицензиат обязан иметь торговые и складские помещения на праве собственности, в хозяйственном ведении или на основании договора аренды на срок от одного года (п. 2.3 ст. 11 Федерального закона от 22.11.

95 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции»).

В указанных случаях владельцам коммерческой недвижимости приходится идти навстречу контрагентам и оформлять выдел помещений в здании для последующей сдачи в долгосрочную аренду, чтобы удержать арендаторов и обеспечить себе стабильный и регулярный доход.

Регистрировать право на выделенный объект Росреестр должен самостоятельно

Как было отмечено выше, преж­де чем обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав, собственникам необходимо провести технический учет в случае преобразования зданий, помещений, с последующей постановкой на кадастровый учет новых объектов.

Всем вновь образованным объектам должны быть присвоены новые кадастровые номера. По результатам кадастрового учета происходит индивидуализация объекта недвижимости.

Отсутствие кадастрового учета преобразованных объектов является препятствием для государственной регистрации прав на них.

Для оформления выдела час­ти помещения собственнику необходимо будет воспользоваться услугами кадастрового инженера по составлению технического плана помещения, а после этого обратиться в Росреестр для постановки на кадастровый учет каждого вновь образованного обособленного объекта недвижимости (ст. 16, 17, 20—22, 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее — Закон № 221-ФЗ). Только после этого можно будет зарегистрировать право собственности.

При разделе, выделе доли в натуре или других предусмот­ренных законом действий с объектами недвижимос­ти записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы ­ЕГРП, и на них открываются новые дела правоустанавливающих до­кумен­тов с новыми кадастровыми номерами. Все перечисленные действия, как и регистрация права собственности на вновь образованный объект, относятся к обязанностям регистрирующих органов (п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Закон не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанности повторно регистрировать свое право на отдельные части объекта недвижимости, предоставлять заявления о государственной регистрации прекращения права собственности на первоначальный объект недвижимости, регистрации права собственности на оставшуюся часть данного объекта, а также уплачивать государственную пошлину (постановление ФАС Поволжского округа от 14.07.2009 по делу № А65-26458/2008). Однако за получением свидетельства о праве собственности собственник должен будет обратиться сам.

Однако следует учитывать, что выделение отдельных нежилых помещений возможно только в достроенном здании. Выделение в объекте незавершенного строительства нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав противоречит действующему законодательству.

Это связано с тем, что существование объекта незавершенного строительства подразумевает возможность его дальнейшего изменения и преобразования в здание или сооружение, что может повлечь как изменение имущества, которое может быть отнесено к общему, так и изменение количества и характеристик помещений в таком объекте.

Поэтому до окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию невозможно установить ни число и характеристики помещений в нем, ни доли в общей собственности на общее имущество; до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию невозможно нормальное использование инженерного оборудования, а следовательно, и нормальная эксплуатация помещений (Определение ВС РФ от 13.10.2014 по делу № 306-ЭС14-2019, № А65-25514/2013).

Выделенную часть помещения собственник может предоставлять в долгосрочную аренду на общих основаниях, не опасаясь отказа в регистрации такого договора аренды, поскольку после постановки час­ти помещения на кадастровый учет она должным образом индивидуализирована, конкретизирована ее площадь, поэтому никаких препятствий для регистрации договора аренды в этом случае не имеется.

Два подхода к регистрации долгосрочной аренды неизолированных объектов

С учетом сказанного выше, закономерно возникает вопрос: вправе ли собственник коммерческой недвижимости сдавать ее часть в долгосрочную аренду без выдела и проведения кадастрового учета в качестве самостоятельного объекта недвижимости? Будет ли достаточным для идентификации такого предмета аренды описать часть помещения в составе целого и обозначить на выкопировке поэтажного плана, которая является приложением к договору аренды?

В судебной практике на этот счет нет единого мнения. Сторонники первого подхода полагают, что даже при отсутствии регистрации прав на часть объекта она может быть передана в аренду, если предмет договора достаточно четко идентифицирован. Второй подход основан на необходимости легального выдела части помещения для распоряжения конкретно ей.

Так, придерживающиеся первого подхода суды считают, что если из выкопировки из по­этажного плана следует, что стороны договорились о том, какая часть помещения передается арендатору, то предмет аренды согласован и оснований для отказа в регистрации договора аренды нет (постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.02.2014 по делу № А26-2509/2013).

Провести кадастровый учет неизолированной части помещения невозможно (ее нельзя идентифицировать в кадастровом учете), и потому передача в аренду такой час­ти нежилого помещения не ведет к изменению характерис­тик объекта, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости (ч. 1 ст. 16 Закона № 221-ФЗ).

В такой ситуации необходимо исходить из того, насколько полно в договоре аренды стороны описали его предмет. Если в договоре аренды содержится максимально полное описание и у самих сторон никаких разногласий на этот счет не имеется, то в регистрации договора аренды не может быть отказано (постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.07.

2012 по делу № А26-7054/2011).

Источник: https://www.eg-online.ru/article/264858/

Окно права
Добавить комментарий