Могу ли я получить ключи от квартиры до регистрации?

Акт приема-передачи квартиры – один из важнейших документов сделки купли-продажи – Рынок жилья

Могу ли я получить ключи от квартиры до регистрации?

26.09.2014 | 14:30 242590

Покупатели жилья на вторичном рынке привыкли считать, что сделка полностью завершена после регистрации прав собственности. И бывают крайне удивлены, узнав, что им надлежит оформить еще один документ – акт приема-передачи квартиры.

Клиенты первичного рынка к подобному документу относятся трепетно. Именно он позволяет призвать застройщика к исполнению обязательств по устранению недоделок. Однако для «вторичных» сделок этот документ бывает не менее важен, а пренебрежение им – чревато серьезными неприятностями.

Закон диктует правила…

В статье 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ недвусмысленно сказано, что передача объекта от продавца покупателю осуществляется по передаточному акту, или иному документу о передаче, который удостоверяется обеими сторонами. Именно подписание этого акта, а не регистрация сделки или прав собственности, по нормам закона считается моментом фактической передачи имущества. И только с этого момента обязательства сторон сделки считаются исполненными.

Паспорта и формы на квартиру – зачем они нужны?Для совершения сделки на вторичном рынке жилья продавец сегодня обязан представить лишь правоустанавливающий >>Неискушенным участникам рынка это может показаться пустой формальностью, однако эксперты заявляют, что пренебрежение данным документом может не только изрядно потрепать нервы участникам сделки, но и вылиться в серьезные финансовые потери.

Очень часто между оформлением сделки и выездом продавца из квартиры проходит некоторое время, иногда – до нескольких месяцев. Чаще всего это связано с затянувшейся перевозкой вещей, бывает, продавец сам ждет, когда освободится квартира, приобретенная им в ходе встречной покупки.

Представьте, что именно в этот период дорогая евроотделка (цена которой составила определенную часть от общей стоимости квартиры) пострадает от залива или – хуже того – пожара. Или же не отличающийся высокими моральными качествами продавец оставит вам за последний месяц кругленький счет за международные телефонные переговоры. А как быть продавцу, если через месяц после заключения сделки ту же дорогую отделку попортит сам покупатель, а после этого заявит, что характеристики полученной им квартиры не соответствуют заявленным в договоре купли-продажи?

Для того чтобы избежать подобных неприятных сюрпризов, и существует акт приема-передачи (АПП), одна из основных задач которого – зафиксировать состояние объекта на момент фактического вступления покупателя в пользование, и подтвердить соответствие этого состояния условиям договора. Другая задача – определить момент, с которого новый владелец становится плательщиком коммунальных и прочих услуг.

…жизнь вносит исключения

Сроки юридического (снятие с регистрации прежнего владельца) и физического (непосредственно его выезд) освобождения квартиры обычно прописываются в договоре купли-продажи. В указанный день стороны сделки приезжают на квартиру, продавец предъявляет квитанции по квартплате и коммунальным услугам и передает ключи. После этого и подписывается акт приема-передачи.

Казалось бы – все просто. По словам Николая Лаврова, генерального директора Консультационного центра «Недвижимость в Петербурге», если вы совершаете сделку через агентство недвижимости, о правилах и сроках подписания акта приема-передачи вам расскажут обязательно и подробно.

Невозможно представить, чтобы профессиональные операторы рынка оставили данный документ без внимания. То же самое будет сделано, если ваша сделка будет оформляться через нотариуса.

Но сегодня, согласно законодательству, купля-продажа жилья может осуществляться и без привлечения этих специалистов.

Продавец с покупателем могут самостоятельно заключить договор в простой письменной форме и передать его на регистрацию в Росреестр вместе с остальными документами.

И вот в этом случае акт приема-передачи квартиры вполне может быть попросту забыт. Более того, если договор регистрируется, например в Петербурге, то сторонам сделки никто может и не напомнить о необходимости акта. В некоторых регионах, в частности – в Московской области – без АПП пакет документов просто не будет принят на регистрацию (чем, кстати, недовольно большинство участников рынка), но петербургское управление Росреестра этого документа в пакете не требует.

То есть сделка может быть совершена и зарегистрирована, новый собственник официально вступит в свои права, а дальше…

Есть ли жизнь без акта?

В большинстве случаев никакого угрожающего «дальше», скорее всего, не произойдет. Ни продавец, ни покупатель так и не узнают, что их сделка не совсем полноценна с позиций Гражданского кодекса. Однако в некоторых случаях отсутствие АПП может сыграть с одной из сторон неприятную шутку.

О возможных недоразумениях с квартплатой и повреждением отделки мы уже упомянули, но могут возникнуть и более серьезные проблемы. В том же ГК говорится, что только после фактической (подтвержденной актом) передачи имущества покупатель принимает как обязательства по содержанию и обслуживанию квартиры, так и риски ее случайных повреждений и гибели.

До подписания акта все эти риски продолжает нести продавец. То есть теоретически вполне возможно возникновение ситуации, когда объект, в отношении которого не был подписан АПП, через несколько лет погибнет в результате стихийного бедствия, и претензии по финансированию его восстановления будут предъявлены не новому собственнику, а старому.

Конечно, суд в такой ситуации наверняка встанет на сторону продавца, но сама перспектива судебных разбирательств вряд ли его обрадует. Согласно законодательству, уклонение одной из сторон от подписания АПП приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи. По словам Николая Лаврова, «уклонистов» можно привлечь к ответственности разными способами.

От наложения штрафных санкций за неисполнение обязательств до вскрытия квартиры, ключи от которой продавец «забыл» вручить покупателю, с привлечением правоохранительных органов.

Но все эти варианты относятся, скорее, к крайним и радикальным, чреваты потерями времени и нервов.

Поэтому эксперты рекомендуют не бороться с последствиями нерадивости контрагентов, а предупреждать их на стадии составления договора. Практически беспроигрышный вариант – включить в него условие, согласно которому определенная часть стоимости квартиры (на практике обычно – порядка 10%) выплачивается как раз одновременно с подписанием акта.

Иногда они различаются

Официальных единых требований к форме АПП не существует. Акт составляется в простой письменной форме по одному экземпляру для каждой из сторон сделки. При желании он может быть удостоверен нотариусом. Пункты этого документа также могут варьироваться в зависимости от пожеланий сторон и особенностей сделки.

Но в любом случае в них должна быть включена такая информация, как паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, ее кадастровый или условный номер и площадь, а также дата и место составления акта.

Отдельным пунктом с разными степенями подробности может оговариваться состояние квартиры – вплоть до материалов и качества отделки, сантехники и мебели, если по договору она должна остаться покупателю.

Кстати, нередко именно мебель становится поводом для дальнейших споров сторон.

Речь, конечно, идет не о старых шкафах из ДСП, а о дорогих (иногда – импортных дизайнерских) предметах интерьера, которые нередко продаются вместе с квартирами премиум-сегмента. Эта «скромная роскошь» иногда составляет до 10-15% от цены сего объекта.

Не удивительно, что продавец в последний момент (вопреки условиям договора) может не устоять перед искушением захватить из квартиры «на память» пару любимых французских кресел XIX века.

Пункт АПП, перечисляющий претензии сторон (или их отсутствие) как раз и служит для того, чтобы покупатель с продавцом выразили свое мнение о соответствии фактического состояния квартиры условиям договора. Если претензии существенны и стороны не могут разрешить их по взаимной договоренности, то АПП станет документом, который поможет при судебном разбирательстве. «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора», – говорится в Гражданском кодексе. Если же покупатель перечисляет дефекты и недочеты, которые продавец готов добровольно устранить, то в акт вносят пункт – «считать действительным после устранения претензий». Естественно, указываются и сроки, в которые это должно быть сделано. Иногда в акте отдельно оговаривается форма и порядок выплаты денежных средств. Этот пункт особенно важен, если в договоре купли-продажи означено, что последняя выплата будет осуществлена именно после подписания АПП.

Нередко при передаче квартиры присутствуют свидетели сторон, в такой ситуации имеет смысл указать их паспортные данные – в случае возникновения претензий показания свидетелей будут иметь значительный вес на суде.

Скачать Акт приема-передачи квартиры (.doc, 30КБ)

Андрей Грязнов    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/102200/

Как быстро после сдачи новостройки в ней можно прописаться?

Могу ли я получить ключи от квартиры до регистрации?

Для того чтобы Вы могли прописаться в квартире в новостройке, она должна быть оформлена в собственность. А для этого новостройка должна стоять на кадастровом учете.

Это означает, что назвать точный срок, в течение которого после подписания акта приема-передачи квартиры в новостройке в ней можно прописаться, нельзя.

Поскольку между подписанием акта приема-передачи квартиры и постановкой дома на кадастровый учет может пройти неопределенное время. Таким образом, процедура получения прописки в квартире в новостройке поэтапно выглядит следующим образом.

Как подготовиться к приемке квартиры

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Первый этап. Вы подписываете акт приема-передачи квартиры и получаете ключи. То есть в присутствии представителя компании — застройщика — Вы проверяете работу водопровода, отопительной системы, электричество, оцениваете качество отделочных работ.

Если у Вас нет замечаний к состоянию квартиры, Вы подписываете акт приема-передачи.

Если у Вас есть замечания, то Вы вправе их прописать в акте либо отказаться от его подписания и направить мотивированную претензию в адрес компании-застройщика об устранении всех выявленных неисправностей и недочетов.

Второй этап. Оформление права собственности на квартиру и получение прописки. Вы покупаете квартиру в новостройке по договору купли-продажи.

На момент подписания акта приема-передачи квартиры дом поставлен на кадастровый учет. В этом случае документы сразу передаются в Росреестр на оформление права собственности на квартиру.

Соответственно, после регистрации права собственности Вы сразу можете прописаться в квартире. Но возможна и другая ситуация.

Вы являетесь участником долевого строительства и подписываете акт приема-передачи квартиры в доме, который не стоит на кадастровом учете.

Или Вы покупаете квартиру по предварительному договору купли-продажи, подписываете акт приема-передачи квартиры и получаете ключи. Но дом также не стоит на кадастровом учете.

В этом случае оформить право собственности на квартиру Вы сможете только после постановки дома на кадастровый учет. И только после оформления права собственности Вы сможете прописаться в квартире в новостройке.

Практика показывает, что в настоящее время срок постановки дома на кадастровый учет после ввода его в эксплуатацию составляет от шести до восьми месяцев.

То есть в течение этого срока компания-застройщик решает все формальные вопросы, обеспечивает бесперебойное функционирование инженерного оборудования, осуществляет расчеты по своим обязательствам. По истечении этого времени дом ставится на кадастровый учет.

Граждане вправе оформить право собственности на квартиры и прописаться в них. Но может возникнуть и иная ситуация. Компания-застройщик не ставит дом на кадастровый учет. Например, является банкротом.

В этом случае Вы можете через суд зарегистрировать право собственности на квартиру и впоследствии прописаться в ней. Но это достаточно длительная процедура, которая, как правило, продолжается около одного года.

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

С какого момента нужно платить налог на недвижимость?

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Однозначно ответить, сколько времени пройдет между подписанием АПП и получением штампа в паспорте о регистрации по месту жительства, невозможно. Потому что есть «вилка» — непостоянные временные промежутки между несколькими этапами, следующими за подписанием акта. Чтобы понять, сколько времени придется ждать прописки, надо разобрать все этапы между АПП и регистрацией.

После ввода в эксплуатацию дом должен быть поставлен на кадастровый учет. Подписать акт приема-передачи Вы уже можете, а оформить право собственности еще нет. Постановка на кадастровый учет по закону может длиться до шести месяцев.

После этого владельцы квартир в доме могут приступать к оформлению прав собственности на них. Этот этап займет от трех рабочих дней до двух недель. Далее регистрация по месту жительства, как правило, десять дней.

В промежутках в индивидуальном порядке может потребоваться какое-то время на сбор документов.

Отвечает коммерческий директор «РосЕвроСити» Михаил Тонков:

Рассказываю, как это работает на практике исключительно в Московской области. Допустим, Вы подписали акт на следующий день после получения застройщиком акта ввода на объект.

Одновременно с выдачей акта ввода Минстрой Московской области передает сведения для постановки дома (и квартир в нем) на кадастровый учет в Регпалату. Если проект строительства полностью соответствует тому, что построено, постановка на кадастр занимает одну неделю.

Если регистратор найдет несоответствия, нужно будет вносить изменения в документы, что может продлить этот этап на срок до месяца.

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

Если застройщик опытный (мы всегда заранее об этом заботимся), к этому времени должно быть уже готово постановление местной администрации о присвоении адреса (иначе у Вашего дома еще долго будет строительный адрес). Дальше Вы самостоятельно или при помощи застройщика с ДДУ отправляетесь в Регпалату для постановки на учет своей квартиры. Это еще неделя.

Таким образом, при условии, что все будет проходить гладко, процесс может занять до трех недель. Если сделка ипотечная, Вам нужно будет еще заказать отчет об оценке и закладную от банка, это еще дней 10 максимум. В общем, даже при самом худшем сценарии через три месяца после получения квартиры Вы должны уже прописаться.

Отвечает директор по продажам RDI Валерий Кузнецов:

Прописаться человек сможет только после постановки дома на кадастровый учет. Этот процесс растягивается от одного-двух месяцев до двух лет, но, как правило, в течение полугода вопрос решается. Соответственно, дом ставят на кадастровый учет, люди оформляют квартиру в собственность и прописываются. До этого времени они могут зарегистрироваться временно.

После того, как застройщик получит разрешающие документы на ввод в эксплуатацию, передаст объект управляющей компании, начинается работа с участниками долевого строительства — это просмотр квартиры будущими хозяевами и двустороннее подписание акта приемки-передачи.

Параллельно с этим застройщик начинает процедуру постановки дома на кадастровый учет. Сроки постановки на кадастр у всех компаний разные и зависят от многих факторов и требований Росреестра. Некоторым компаниям удается получить документы в течение 1–2 месяцев, у других работа растягивается на один-два года.

На все это время жители могут оформить временную регистрацию.

После постановки дома на кадастровый учет жители могут получить постоянную регистрацию. Для этого им необходимо обратиться к застройщику и предоставить необходимые документы, регламентированные компанией и исполнительными органами.

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Прописаться в квартире, переданной по договору ДДУ, возможно сразу после ее регистрации в Росреестре. Поэтому сначала необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности на объект недвижимости. При этом к нему следует приложить ряд документов:

  • паспорт дольщика (свидетельство о рождении ребенка, если квартира оформляется на него);
  • договор долевого участия в строительстве;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, где располагается квартира;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • другие документы, которые требуются в зависимости от ситуации.

После регистрации права собственности на квартиру можно осуществить прописку в ней.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Как проверить отопление, принимая квартиру в новостройке летом?

Должен ли я платить за капремонт, если новостройка еще на гарантии?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_bystro_posle_sdachi_novostroyki_v_ney_mozhno_propisatsya/7922

Как оформить право собственности на квартиру

Могу ли я получить ключи от квартиры до регистрации?

После получения заветных ключей от квартиры в новостройке она автоматически не становится собственностью покупателя – нужно отдельно зарегистрировать право на нее. Редакция IRN.RU выяснила, как это сделать и с чем можно столкнуться.
 

Годы без собственности

Законодательство не устанавливает сроки регистрации права собственности. Обычно люди стремятся оформить его побыстрее.

«Как показывает практика, практически все наши покупатели стремятся оформить право собственности сразу после подписания акта приемки-передачи и получения ключей», – утверждает генеральный директор агентства недвижимости «Лидер» (входит в состав ФСК «Лидер») Софья Старкова.

По словам генерального директора компании «Азбука Жилья» Владимира Каширцева, в проектах, продававшихся по ДДУ, покупатели обычно оформляют собственность в срок до шести месяцев после ввода дома в эксплуатацию.

Ограничение по срокам действует для ипотечников, оно прописывается в кредитном договоре. «Сроки устанавливает сам банк, и у всех банков они могут быть разными. Но, как правило, в среднем это три месяца с момента получения РВЭ (разрешения на ввод в эксплуатацию) на объект», – отмечает начальник отдела постпродажного обслуживания и передачи квартир ГК «А101» Мария Храмова.

Между тем, некоторые покупатели не спешат с очередной бюрократической волокитой, порой ситуация доходит до курьеза. «Одна моя клиентка попросила помочь ей в продаже квартиры, в которой она жила уже четыре года, – рассказывает частный риелтор Елена Анисимова.

– Когда я запросила у нее пакет документов, выяснилось, что у нее нет права собственности.

После подписания акта приемки квартиры она решила, что жилье и так принадлежит ей, все это время она просто жила в квартире, даже не задумываясь о том, что надо оформлять дополнительные документы».

Конечно, такие истории – редкость, однако менее значительные «просрочки» случаются часто. Анастасия получила ключи от квартиры в Лобне в январе 2014 года, сделала ремонт и в конце весны переехала в новое жилье. Летом к ней приехали родители, которые временно живут за границей.

Они захотели оформить регистрацию в квартире, чтобы спокойно прикрепиться к поликлинике и оформить льготный проезд. «С оформлением права собственности я не спешила, но после приезда родителей поняла, что не могу их прописать в квартире. Пришлось срочно заняться этим вопросом.

Конечно, родители были недовольны потерянным временем», – говорит Анастасия.

Юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Ирина Горская подтверждает, что без оформленного права собственности получить регистрацию по месту жительства невозможно: «А значит, нельзя устроить ребенка в школу или детский сад по месту проживания в приоритетном порядке, а также получить льготы и пособия, предусмотренные в месте нахождения приобретенной недвижимости».

Многие ошибочно полагают, что задержка с оформлением права собственности поможет избежать необходимости уплаты налога на имущество.

«Однако в практике встречаются случаи успешного взыскания со стороны налоговых органов неуплаченных сумм налога за период с момента подписания акта приема-передачи до момента оформления права собственности», – говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
 

Как оформить

Сейчас в большинстве случаев оформление права собственности на квартиру не влечет больших хлопот. «Во многом я тянула с оформлением документов, поскольку думала, что это долго и муторно: очереди, обивание порогов и прочие бюрократические атрибуты, – признается Анастасия.

– Но когда из-за родителей оттягивать дальше было нельзя, выяснилось, что все очень просто: я заплатила 2000 рублей пошлины, принесла документы в районный многофункциональный центр, и буквально через неделю мне оформили собственность и вернули паспорта со штампом регистрации».

Если квартира уже стоит на кадастровом учете, то для регистрации права собственности необходимы следующие документы: паспорт, договор участия в долевом строительстве, акт приема-передачи, СНИЛС, квитанция об оплате госпошлины. Если акт подписывал другой человек по доверенности, необходимо предоставить ее вместе с пакетом документов.

Если квартира приобреталась с использованием ипотеки, нужно оформить накладную в банке. Для того чтобы это сделать, необходимо предварительно провести оценку квартиры, которую могут сделать только профессиональные оценщики.

«В нашем доме несколько соседей решили делать это организованно, из-за чего оценочная компания сделала скидку в 20% за «опт».

В результате 15 квартир были оценены всего за два дня», – рассказывает Ольга, покупательница квартиры в Видном.

Приступить к оформлению собственности можно только после того, как дом вместе со всеми помещениями (квартирами, кладовыми, коммерческими помещениями и т.п.) поставлен на кадастровый учет. «Этот процесс может продолжаться как несколько недель, так и месяцев.

И в этом случае оформить квартиру нельзя, так как она еще формально «не существует» с точки зрения регистрационных органов. В этом случае чисто технически квартиру зарегистрировать нельзя», – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Порой этот процесс может сильно затянуться.

«Так, в одном из ЖК Московской области дольщики какое-то время не могли зарегистрировать свое право собственности на квартиры, потому как сотрудники Росреестра отказывали застройщику в постановке дома на кадастровый учет, требуя устранения ошибок в технической документации, – вспоминает Ирина Горская. – Как только одни ошибки были исправлены, сотрудники Росреестра тут же находили новые. Вопрос решился только после совместного обращения застройщика и дольщиков к губернатору».

Со схожей проблемой столкнулась Дарья, которая полтора года назад получила ключи от квартиры в Химках: «Возникли какие-то проблемы с кадастром, из-за этого почти год невозможно было оформить право собственности.

Для меня это было особенно чувствительно, поскольку у меня маленький ребенок, которого я хотела устроить в детский сад.

В нашем ЖК есть свой новый муниципальный детский садик, но получилась парадоксальная ситуация: люди давно въехали, но не могли записать туда своих детей – вместо них стали принимать жителей соседних старых районов, у которых было все в порядке с регистрацией».

Сложнее оформить право собственности на жилье, которое приобреталось по предварительному договору. По словам Марии Литинецкой, сейчас в 90% случаев квартиры продаются по ДДУ. Однако другие формы продажи актуальны для многих апартаментов и старых ЖК, которые были сданы недавно. В этом случае схема другая.

«Ждем, когда продавец оформит право собственности на себя, заключаем с ним договор купли-продажи, далее договариваемся с продавцом на встречу в определенное время и место в регистрирующем органе и сдаем комплект документов с двух сторон на регистрацию, – инструктирует Владимир Каширцев.

– После чего так же ориентировочно через неделю получаем выписку ЕГРН, в которой указан переход права собственности на покупателя».
 

Застройщик поможет

Большинство застройщиков предлагает своим дольщикам услугу по оформлению права собственности на новостройку.

По словам Ирины Горской, это услуга в Москве и Московской области обычно стоит от 25 000 до 40 000 рублей: «Воспользоваться помощью застройщика имеет смысл, если вы, скажем, не проживаете в данном городе или у вас не хватает времени.

Для этого понадобится оставить застройщику доверенность и предоставить запрашиваемые им документы». Порой услуга обходится дешевле. К примеру, в «Метриум Групп» оформление квартиры в собственность для покупателя обойдется в 5 000 – 15 000 рублей.

Многие застройщики включают услугу по оформлению права собственности в общий пакет с регистрацией ДДУ – в этом случае оплата взимается еще при покупке квартиры. Стоимость такой комплексной услуги может составлять в среднем от 50 000 до 100 000 рублей.

«Мне оформление права собственности досталось в подарок, – рассказывает Надежда, покупательница квартиры в ЖК «Город Набережных». – Застройщик проводил акцию, что-то вроде «приведи друга».

За то, что моя подруга купила квартиру в этом же ЖК по моей рекомендации, можно было выбрать один из бонусов. Я остановилась на регистрации права собственности в подарок.

Хотя, если бы пришлось платить, я бы предпочла заняться этим вопросом самостоятельно».
 

Через суд

Раньше очень часто собственность на новостройки приходилось оформлять в судебном порядке – это была очень распространенная и обыденная практика. «Это происходило из-за того, что квартиры приобретались гражданами не на основании договора долевого участия, а по иным сделкам (договору соинвестирования, предварительным договорам и т.п.)», – говорит Ирина Горская.

Если квартира была приобретена по предварительному договору купли-продажи, то основной договор (купли-продажи) и, соответственно, передача квартиры в собственность покупателю не могут быть оформлены до того, как застройщик зарегистрирует весь дом на себя. По словам Владимира Каширцева, на это порой уходит 1,5-2 года. «В этом случае приходится через суд заставлять девелопера оформлять в собственность дом, чтобы впоследствии завершить сделку предварительной продажи», – говорит Мария Литинецкая.

Кроме того, дольщики порой обращаются в суд, когда дом построен, но по каким-то причинам долго не вводится в эксплуатацию или, опять же, возникают проблемы с постановкой на кадастровый учет.

«Существует судебная практика, при которой суд признает право собственности физического лица на объект без кадастрового учета, но это частные и редкие случаи.

В большинстве своем будущие собственники терпеливо ждут, предпочитая обходиться без судов», – отмечает Мария Храмова.

В целом, если с документацией все в порядке, а застройщик и государственные органы действуют оперативно со своей стороны, оформление права собственности – достаточно легкая процедура. Нет большого смысла платить за нее третьим лицам, все можно легко сделать через МФЦ.

Источник: https://www.irn.ru/articles/39943.html

Акт приема-передачи квартиры

Могу ли я получить ключи от квартиры до регистрации?

Последнее обновление: 27.04.2017

Фактическая передача квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляются по подписываемому сторонами Акту приема-передачи квартиры (Передаточному акту). Эта обязанность сторон договора регламентируется ст. 556 ГК РФ.

По сути, Передаточный акт является продолжением Договора купли-продажи квартиры, и свидетельствует о фактическом исполнении обязательств сторон по договору. Акт составляется в произвольной форме, но с обязательной привязкой к основному договору, и перечнем необходимых сведений и реквизитов (см. ниже).

Составить Передаточный акт можно и самому. Но если Договор купли-продажи квартиры нам разрабатывал юрист или Нотариус, то логичнее, чтобы и Акт тоже составил он, вместе с договором.

Акты приемки-передачи квартиры присутствуют как на первичном, так и на вторичном рынке жилья; суть у них одна, но они несколько отличаются друг от друга по содержанию.

Условия Договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Что здесь важно для Покупателя?

Акт приема-передачи квартиры на «первичке»

Передаточный акт на квартиру на «первичке» составляется Застройщиком, и служит приложением к Договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Акт также входит в обязательный пакет документов для регистрации права собственности на новостройку.

Подписанный Акт приема-передачи квартиры в новостройке свидетельствует об исполнении Застройщиком своих обязательств перед дольщиком, а также о передаче ему обязанности по оплате коммунальных платежей за квартиру (еще не оформленную в собственность дольщика).

Особенность Передаточного Акта на «первичке» в том, что в самом Акте дольщик может зафиксировать свои претензии к качеству передаваемой квартиры. Перечень обнаруженных строительных дефектов или недоделок указывается либо в самом Акте, либо в прилагаемом к нему Смотровом листе.

В таком случае, несмотря на подписанный Акт, Застройщик обязан устранить указанные недоделки или компенсировать это дольщику материально.

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке должен содержать следующие пункты (реквизиты):

  • Наименование документа, дату и место (город) его составления;
  • ФИО дольщика/соинвестора и реквизиты Застройщика;
  • Ссылка на основной договор с Застройщиком (т.к. Акт является его неотъемлемой частью);
  • Адрес дома, этаж и номер квартиры (по данным БТИ);
  • Краткое описание квартиры (количество комнат, общая площадь по обмерам БТИ, наличие балконов/лоджий и т.п.);
  • Отсутствие или наличие претензий к качеству квартиры (в самом Акте или в прилагаемом к нему Смотровом листе);
  • Подпись дольщика и уполномоченного лица от компании-застройщика.

В Акт могут быть включены и другие пункты, главное – чтобы они не противоречили законодательству.

Передаточный акт на «первичке» составляется в трех экземплярах: один для Застройщика, один для Покупателя/дольщика, и один в составе пакета документов передается в УФРС для регистрации права собственности на квартиру в новом доме.

Образец Акта приема-передачи квартиры для первичного рынка можно скачать  здесь.

Акт приема-передачи квартиры на «вторичке»

Передаточный акт на «вторичке» несколько проще, он не содержит никакого смотрового листа для перечня возможных претензий к качеству. Его суть – только подтверждение факта передачи квартиры Покупателю в том состоянии, которое было отражено в Договоре купли-продажи.

Акт, обычно, подписывают после визуальной проверки текущего состояния квартиры (убеждаются, что она не сгорела, не затоплена, не «убита в хлам», и т.п.), и после проверки оплаты всех коммунальных платежей (в т.ч. сверки показаний электро- и водо- счетчиков). Проверяется также отсутствие долгов по оплате за стационарный телефон в квартире.

Если при приемке квартиры, в ней неожиданно обнаруживаются серьезные технические недостатки или коммунальные долги, то Покупатель имеет право требовать от Продавца устранения недостатков и погашения долгов.

Такое условие можно указать отдельным пунктом в самом Акте (если Продавец соглашается), либо не подписывать Акт вовсе (если Продавец отказывается устранять претензии). В последнем случае вопрос решается уже через суд.

При этом, отсутствие подписанного Передаточного акта будет играть в суде на руку Покупателю, так как Продавец, в данном случае, не выполнил условия договора.

Как продать ипотечную квартиру, если она в залоге у банка – см. по ссылке.

С момента подписания Акта приемки-передачи квартиры Продавец считается полностью исполнившим свои обязательства по Договору купли-продажи, и вся ответственность за квартиру (в т.ч. по оплате коммунальных платежей) переходит к Покупателю.

Акт не требует нотариального заверения, но может быть заверен Нотариусом по желанию сторон (обычно, в этом нет необходимости).

В Москве и С-Петербурге фактическая передача квартиры и, соответственно, подписание Акта приема-передачи происходит уже ПОСЛЕ государственной регистрации перехода права по сделке и получения Покупателем юридических прав на квартиру. То есть для регистрации Акт не нужен.

Но в ряде регионов местные отделения УФРС требуют Передаточный акт в составе пакета документов на регистрацию сделки. Иначе там документы не принимают. Таким образом, в этих регионах формально квартира должна быть передана Покупателю еще ДО получения им права собственности на нее. Это некий юридический нонсенс, от которого постепенно избавляются.

  ♦ Если Передаточный акт требуют на регистрацию ♦

Чтобы избежать лишних проблем, связанных с требованием Акта для регистрации перехода права, лучше вписать отдельным пунктом в Договор купли продажи квартиры условие о том, что фактическая передача квартиры и подписание Акта будут происходить после подписания договора и после перехода права.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры – 2 способа. Список документов.

Акт приема-передачи квартиры на «вторичке» должен обязательно содержать следующие сведения:

  • Наименование документа, дату и место (город) его составления;
  • ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя;
  • Ссылку на Договор купли-продажи, в соответствии с которым эта квартира передается;
  • Адрес и краткое описание квартиры (общая и жилая площадь, количество комнат);
  • Подпись Продавца и Покупателя.

Акт также может содержать сведения о текущем состоянии квартиры, а также иметь описание мебели и иного оборудования (если квартира продается с комплектом мебели, например).

Дополнительно Акт может содержать также сведения о фактическом получении Продавцом денег за квартиру. Тогда это будет свидетельствовать и об исполнении обязательств по договору Покупателем (с той же целью с Продавца, обычно, берут еще и Расписку в получении денег за квартиру).

Образец Акта приема-передачи квартиры для вторичного рынка можно скачать здесь.

Передаточный акт на квартиру составляется в 2-х экземплярах (для Продавца, и для Покупателя), а если в сделке участвует банк (например, при ипотеке), то в 3-х экземплярах.

При подписании Передаточного акта, как правило, происходит и передача Покупателю ключей от квартиры, после чего он становится полноправным владельцем квартиры. Далее новому владельцу следует представить документы на квартиру в Управляющую компанию или ТСЖ, и зарегистрироваться по новому месту жительства.

Передаточный акт может также понадобиться Покупателю и при оформлении налогового вычета за покупку квартиры.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/akt-priema-peredachi-kvartiry/

Когда передаются ключи при покупке квартиры: 3 частых случая

Могу ли я получить ключи от квартиры до регистрации?

После приобретения квартиры покупателю не терпится как можно быстрее переехать в новое жилье. Однако не всегда это можно сделать незамедлительно. Чтобы не томиться в напрасном предвкушении лучше заранее предусмотреть, когда передадутся ключи при покупке квартиры.

Что говорит закон о передаче ключей после сделки с недвижимостью

Как бы вы ни старались, найти закона, регламентирующего процесс передачи ключей от квартиры, вам не удастся. Для разрешения этого вопроса стоит обратиться к гражданскому законодательству.

В частности, статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет порядок передачи продавцом недвижимости покупателю.

В ней сказано, что имущество считается переданным с момента подписания сторонами соответствующего документа о передаче (как правило, акт приема-передачи).

Указанная норма также допускает, что сроки и условия передачи недвижимости после сделки могут устанавливаться договором купли-продажи.

В этом случае стороны сами могут предусмотреть, когда передавать ключи при покупке квартиры. Процедура передачи имущества не случайно закрепляется актом.

Ведь с момента его подписания вся ответственность за содержание и эксплуатацию жилья возлагается на нового собственника.

Сам факт передачи ключей или его отсутствие не несет никаких юридических последствий. Как только право собственности на квартиру переходит новому владельцу, он имеет право распоряжаться имуществом.

Другое дело, когда условия передачи прописаны в самом договоре. В этом случае срок освобождения квартиры оговаривается заблаговременно и может составлять от нескольких дней до нескольких недель после оформления права собственности. На практике такая ситуация встречается очень часто.

Законом не установлены сроки передачи ключей от квартиры после ее продажи, но она должна быть освобождена на момент подписания акта передачи, если иное не было установлено договором купли-продажи.

Как на практике осуществляется передача ключей

Определение момента передачи ключей от квартиры зависит от множества факторов. Рассмотрим наиболее встречающиеся на практике ситуации.

При покупке несвободной квартиры

Мало у кого есть лишнее жилье, в которое можно съехать. Обычно люди покупают новую квартиру уже после продажи старой.

В таком случае стороны заранее оговаривают в договоре срок освобождения помещения и передачи ключей. Как правило, такой срок составляет пару недель.

Если к этому прибавить несколько дней на оформление недвижимости, то времени вполне достаточно, чтобы подыскать новую квартиру или снять временное жилье.

Если у вас возникла подобная ситуация, то потрудитесь отразить все нюансы в договоре. Не забудьте указать и обязанность прежних жильцов сняться с регистрационного учета по месту жительства в срок, о котором вы договоритесь.

Чтобы избежать дальнейших хлопот по выписке продавца и членов его семьи из жилого помещения, рекомендуется класть в банковскую ячейку часть стоимости квартиры, которую продавец сможет забрать только после снятия с регистрационного учета всех прописанных.

Когда у продавца нет возможности освободить жилье до заключения сделки, срок передачи ключей определяется по соглашению сторон, о чем должно быть указано в договоре купли-продажи.

Если вы покупаете свободную квартиру

При приобретении жилого помещения, в котором отсутствуют зарегистрированные лица, акт приема-передачи объекта недвижимости может быть подписан сторонами, а ключи от квартиры переданы, непосредственно в день подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности. При этом необходимо проверить, нет ли лиц, сохраняющих право пользования таким жилым помещением после смены его собственника (к таким, например, относятся недееспособные; лица, отказавшиеся от права приватиации и др.).

Ключи можно получить от старого хозяина уже в момент подписания договора и сдачи его на регистрацию, но если только он на 100% уверен в успехе сделки, а квартира полностью освобождена.

Покупка жилья с использованием ипотечных средств или материнского капитала

Сегодня большая часть жилой недвижимости приобретается с использованием ипотеки. При этом в некоторых случаях банк предъявляет собственные требования к процедуре передачи ключей, например, указав, чтобы к моменту перехода права собственности квартира была полностью освобождена от присутствия бывших хозяев.

Сложнее обстоит дело при покупке квартиры с использованием cредств материнского капитала. Дело в том, что денежные средства на оплату покупаемого жилья перечисляются Пенсионным фондом в течение полутора месяцев после регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Срок выписки прежних жильцов аналогично устанавливается по договоренности сторон. В случае, если квартира свободна от зарегистрированных в ней лиц, то продавцу опасаться нечего, ведь деньги так или иначе поступят на его счет.

Если он согласен, то вполне можно подписать передаточный акт и получить ключи от долгожданной квартиры.

Хотя закон и не устанавливает конкретные сроки передачи ключей от старого хозяина к новому, на практике чаще всего это делается либо в момент подписания передаточного акта после оплаты всей суммы, либо по договоренности несколько позже.

Источник: https://novostroyki.guru/stati/kogda-vam-otdadut-klyuchi-pri-pokupke-kvartiry/

Окно права
Добавить комментарий