Каковы условия и процедура продажи квартиры, обремененной материнским капиталом?

Квартира с обременением. 6 вопросов о материнском капитале :: Деньги :: РБК Недвижимость

Каковы условия и процедура продажи квартиры, обремененной материнским капиталом?

Юристы разбирают сложные ситуации с покупкой жилья с помощью материнского капитала — от приобретения апартаментов до сделок с близкими родственниками

Михаил Джапаридзе/ТАСС

Купить жилье с помощью материнского капитала может быть сложнее, чем кажется.

Кто-то всю жизнь прожил в одном городе, а после рождения детей решил переехать — и теперь не знает, в каком регионе подавать заявление на получение государственной помощи.

Кто-то не может купить целую квартиру и согласен на долю — но не уверен, одобрят ли государственные инстанции приобретение комнаты в коммуналке.

Редакция «РБК-Недвижимости» попросила юристов ответить на сложные вопросы об использования материнского капитала для покупки жилья.

1. Могу ли я потратить материнский капитал на покупку комнаты (то есть доли в квартире)? Можно ли израсходовать маткапитал на апартаменты?

Александр Тарасов, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг»:

— Закон прямо не запрещает расходовать государственные средства на покупку доли в квартире — но есть важный нюанс. Улучшать жилищные условия с помощью материнского капитала можно только в отношении жилого объекта недвижимости.

Об этом же сказано в Правилах направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением правительства 12.12.07 № 862.

Жилым признается изолированное помещение, которое пригодно для проживания.

Таким образом, купить долю в квартире можно. Главное, чтобы это была отдельная комната, соответствующая санитарным и техническим нормам. Фактор обособленности тут очень важен — к примеру, купить долю в однокомнатной квартире вряд ли разрешат.

На практике не все так просто. Пенсионный фонд (ПФР) часто отказывает в приобретении доли в квартире на средства материнского капитала, однако Верховный суд считает, что это незаконно.

Конечно, в каждом конкретном случае все индивидуально.

Были ситуации, когда ПФР одобрял приобретение доли в однокомнатной квартире, так как покупатель выкупал доли у других собственников и становился одним владельцем всей однокомнатной квартиры.

Потратить материнский капитал на приобретение апартаментов нельзя, так как они не предназначены для постоянного проживания. Это нежилые помещения, в которых могут быть вполне пригодные условия для проживания — но, по сути, это все равно коммерческая недвижимость, не включенная в жилищный фонд.

2. Какую долю в квартире должны получить дети при покупке жилья с помощью материнского капитала? Могу ли я выделить детям маленькие доли (к примеру, каждому по одной десятой квартиры), а большую часть площади распределить между супругами?

Сергей Воронин, адвокат, управляющий партнер компании «Правовое решение»:

— К сожалению, в действующем законодательстве этот аспект прописан недостаточно четко, ввиду чего возникает множество споров. В целом, дети являются наследниками и должны получать долю, равную долям родителей. Если детей двое, то на одного ребенка должно приходиться не менее 25% квартиры. При этом какой именно будет доля ребенка, зависит исключительно от ранее разделенной собственности.

Официально выделение сверхмалых долей при покупке квартиры детям возможно только в тех случаях, когда остальные доли разделены между прочими членами семьи. При других обстоятельствах маленькие доли наподобие одной десятой или одной двенадцатой станут нарушением закона.

При обращении граждан суд признает такие сделки недействительными. Такие сделки обычно оспариваются органами опеки, после чего выносится решение суда на выделение детям большей доли, обычно соответствующей 25%. В то же время в суд редко поступают соответствующие заявления.

3. Я купил квартиру в ипотеку с помощью материнского капитала и пока не выплатил долг. Могу ли я беспрепятственно продать эту квартиру, а детей зарегистрировать у бабушки с дедушкой? Потребуется ли для легальной продажи такой квартиры выделять детям долю в квартире бабушки с дедушкой или достаточно будет просто зарегистрировать их по новому адресу?

Максим Сафиулин, юрист адвокатского бюро А2:

— Беспрепятственно продать квартиру, купленную по договору ипотеки с привлечением материнского капитала, не получится. Несмотря на то что законы не содержат прямого запрета на такие действия, существует сразу несколько весомых ограничений, которые серьезно осложняют куплю-продажу такой жилплощади.

Во-первых, если кредит не погашен, то мы говорим о квартире с обременением. Такая недвижимость является залоговым имуществом — право свободно им распоряжаться появится только после прекращения обязательств перед кредитором.

Невозможно продать такую квартиру без участия банка — вне зависимости от того, была она приобретена с использованием материнского капитала или нет. Для совершения сделки заемщик должен сообщить банку о готовности досрочно погасить займ в связи необходимостью продажи квартиры.

Если кредитор согласится, покупатель должен будет внести за продавца необходимую сумму на счет банка, а продавец получит разницу между ценой квартиры и этой внесенной в пользу банка суммой.

Однако, в связи с тем что квартира приобреталась с использованием материнского капитала, даже после погашения кредита свободно продать ее все равно не получится, поскольку сделку должно одобрить государство. В соответствии со ст.

36 Гражданского кодекса, для продажи квартиры понадобится особое разрешение органов опеки.

Так как приобретаемое с использованием материнского капитала жилье находится в долевой собственности и несовершеннолетние дети наравне с родителями или опекунами являются собственниками долей, защитой их интересов занимается государство.

На деле это означает, что при согласовании сделки по продаже такой квартиры с органами опеки родителям придется с помощью документов подтвердить, что: 1) жилищные условия с продажей квартиры для детей не изменятся; 2) они получат в новом жилье долю не меньшую, чем в продаваемой квартире; 3) новое жилье соответствует всем санитарно-эпидемиологическим нормам.

Для того чтобы опека дала добро, необходимо не просто перерегистрировать детей у бабушки и дедушки, а сделать их собственниками жилья, в котором они будут проживать совместно. Если доля в новом для детей жилье даже незначительно сократится, родителям откажут. К тому же органы опеки будут учитывать площадь жилья, куда переселяются дети.

К примеру, если на одного жильца квартиры бабушки и дедушки будет приходиться меньше квадратных метров, чем в квартире, которую вы планируете продать, последует отказ. Отказа также можно ждать, если жилье окажется в худшем состоянии, чем квартира, которую родители намереваются продать.

Органы опеки не верят на слово: всю информацию действительно проверяют.

4. Я взял ипотеку, когда у меня был один ребенок. Теперь родился второй, и я могу претендовать на материнский капитал. Смогу ли я использовать этот капитал для погашения существующего долга по уже оформленной ранее ипотеке?

Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье»:

— Да, закон допускает направление средств материнского капитала в погашение кредита, полученного для улучшения жилищных условий. Право на государственную поддержку возникает со дня рождения или усыновления второго ребенка независимо от периода времени, прошедшего с даты рождения предыдущего ребенка.

В данном случае воспользоваться материнским капиталом можно непосредственно после рождения ребенка. Важно помнить, что средства материнского капитала не могут быть направлены на погашение штрафов, комиссий, пеней и иных санкций, вызванных просрочкой исполнения или иными нарушениями обязательств по указанному ипотечному кредиту.

5. Я получил сертификат на материнский капитал в одном регионе, а потом решил купить недвижимость в другом.

Примут ли у меня этот сертификат или мне придется переоформлять документ в том регионе, где расположена приобретаемая квартира? Могут ли мне отказать в выдаче материнского капитала во втором регионе, если я уже получил документ о материнском капитале в первом регионе, но по факту не воспользовался им (то есть документ у меня на руках, но никаких денег по нему я не получил)?

Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры»:

— Материнский капитал можно использовать для покупки недвижимости в любом регионе России. Процедура не будет чем-то отличаться в зависимости от места приобретения жилья.

Заявителю нужно обратиться с заявлением в Пенсионный фонд того региона, в котором находится приобретаемая недвижимость.

К заявлению прилагаются документ, удостоверяющий личность, копии свидетельств о рождении всех детей, свидетельство о браке или разводе, удостоверение матери-одиночки (если необходимо), справку с места жительства и справку о составе семьи.

Переоформлять сертификат в случае переезда в другой регион не нужно. Получать новый сертификат, если вы не воспользовались им в прежнем регионе проживания, также не требуется — сотрудники фонда обязаны его принять.

В случае если вам отказывают в приеме документов, следует сначала обратиться в Пенсионный фонд с претензией, в которой указать свои требования и срок их исполнения.

На практике такие споры часто удовлетворяются в досудебном порядке, так как отказы вызваны чаще всего банальной непрофессиональностью сотрудников. Если ответа на претензию не последует, то необходимо обратиться в суд.

6. Я хочу купить квартиру с использованием материнского капитала у своих родителей, но Пенсионный фонд отказывает мне в выдаче денег на том основании, что сделка совершается между близкими родственниками.

Соответствует ли закону такой отказ? Можно ли вообще потратить материнский капитал на покупку жилья у близкого родственника — родителей, братьев/сестер, бабушек/дедушек? Что мне делать, если я все-таки хочу купить жилье у близкого родственника с помощью материнского капитала, но государственные инстанции не дают мне этого сделать?

Анна Кудрявцева, ведущий юрист Европейской юридической службы:

— Многие хотят потратить семейный капитал на приобретение жилья у близких родственников, однако супруги нередко встречают отказ со стороны отделений Пенсионного фонда России.

Гражданский кодекс действительно устанавливает формальные ограничения на совершение сделок между близкими родственниками. В то же время в письме Минэкономразвития от 22.09.

2010 № д23-3764 говорится о том, что ограничений в приобретении жилья у родителей, бабушек или иных родственников на средства материнского капитала быть не может.

Таким образом, отказ со стороны пенсионных фондов в праве на приобретение жилья у близких родственников следует назвать неправомерным — в действующих законах никаких ограничений нет.

Если вам не разрешили использовать материнский капитал на покупку квартиры у родных, рекомендую получить на руки официальный документ с четкими разъяснениями причин отказа.

Это позволит вам обжаловать решение ПФР в суде и восстановить свои права. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/59759b359a7947c185f69698

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: советы и рекомендации

Каковы условия и процедура продажи квартиры, обремененной материнским капиталом?

Материнский капитал может быть отдан для приобретения, постройки или реконструкции жилого помещения. Однако нельзя исключать, что рано или поздно семье понадобятся средства на квартиру большей площади или другие важные цели. В таком случае часто возникает вопрос: как продать квартиру, купленную на материнский капитал, на законных основаниях?

Имеются ли ограничения?

Перед тем как продать квартиру, купленную на материнский капитал, важно подробно изучить законодательство. Особенностью оформления права собственности на такую квартиру является наделение долями всех членов семьи. Для несовершеннолетних это гарантия учета их прав и интересов, ущемление которых может повлечь за собой сложности при сделке с недвижимостью.

Поэтому продажа жилья, купленного на материнский капитал, ограничена получением разрешения от органов опеки.

В соответствии со статьями ГК РФ, работники соответствующих государственных органов, как правило, отслеживают, с какой целью осуществляется такая продажа, чем она может обернуться для детей, и согласовывают сделку только при соблюдении следующих правил:

При попытке обойти закон органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме.

На каких условиях оформляют разрешение?

Для получения разрешения на продажу необходим утвержденный государством перечень документов, таких как:

Если подходящий вариант для покупки следующего жилья не найден, то можно остановиться на другом способе обеспечения имущественных прав несовершеннолетних:

Ухудшением жилищных условий и причиной отказа в выдаче разрешения может быть не только уменьшение доли несовершеннолетнего, но и другие факторы:

При ипотеке оплата происходит в течение длительного времени, и реализация квартиры с материнским капиталом становится затруднительной. Поскольку жилье остается предметом залога, выделить ребенку долю в нем и оформить собственность в полной мере можно только по факту выплаты всей стоимости.

В любом случае, если опека убедится, что права ребенка соблюдаются, то разрешение на продажу подготовят в течение двух недель после подачи заявления. Официальное согласие выдается в виде постановления главы администрации по месту проживания детей. В нем указывается срок действия разрешения, который составляет три месяца.

По истечении этого времени нужно будет повторно обращаться за этим документом.

Таким образом, продажа квартиры, купленной на материнский капитал, ни при каких обстоятельствах не будет законной без одобрения сделки органами опеки и попечительства и надлежащего оформления документации.

В большинстве случаев для соблюдения всех нюансов лучшим выходом будет обращение к профессиональному риелтору, который поможет реализовать подобную квартиру за минимальный срок и в полном соответствии с действующими законами.

Каковы риски для потенциальных покупателей?

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал, затруднена, потому что у потенциальных покупателей есть обоснованные опасения на счет этого вида недвижимости:

Учитывая все эти риски, потенциальному покупателю нередко приходится проводить длительную проверку квартиры, выяснять, был ли задействован материнский капитал, а это требует дополнительной траты времени и денег.

Убедить покупателей, что сделка не грозит им потерей жилплощади в будущем, помогут квалифицированные юристы и риелторы.

Они проследят историю недвижимости и подготовят документы, чтобы продать квартиру с материнским капиталом.

Как быстро совершить сделку?

Наиболее быстрая продажа квартиры с материнским капиталом возможна при одновременной покупке недвижимости большей площади. Самостоятельно организовать этот процесс непросто, ведь приходится заниматься и процедурой получения разрешения, и поиском подходящих по всем критериям квартир. Необходимо:

Весь процесс продажи описанной недвижимости потребует как минимум нескольких месяцев.

Если же на последующую квартиру планируется взять ипотеку или использовать средства вновь полученного материнского капитала, время увеличивается за счет срока рассмотрения и одобрения сделки банком или Пенсионным фондом. Как известно, перед тем как выдать материнский капитал, заявление рассматривают достаточно долго.

Где получить квалифицированную помощь?

Как видно из статьи, продать квартиру с материнским капиталом можно только с официального разрешения органов опеки и попечительства. Его оформление требует времени, внимания ко многим юридическим нюансам, без учета которых возникает угроза срыва сделки или ее аннулирования в дальнейшем.

Для потенциальных покупателей также существует опасность лишиться собственности или части своих средств. Минимизировать риски и позаботиться о том, чтобы продажа была осуществлена по закону, можно с помощью профессиональных юристов и риелторов.
Большой опыт в проведении подобных процедур имеет агентство «БЕСТ-Недвижимость».

Обращение к сотрудникам компании ускорит процесс оформления сделки, сэкономит ваше время и даст гарантированный результат.

У вас есть возможность воспользоваться следующими услугами:

Специалисты компании могут ответить на важные для вас вопросы по телефону либо при личной встрече в одном из 16 офисов, который выберете вы.

Источник: https://www.best-realty.ru/about/advices/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital-sovety-i-rekomendatsii/

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Каковы условия и процедура продажи квартиры, обремененной материнским капиталом?

Если жилье куплено с использованием материнского капитала, оно оформляется в общую собственность семьи (родителей и детей) в произвольных долях (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ).

Таким образом, одним из собственников такого жилья (квартиры, дома и т. д.) обязательно будет ребенок. Если к моменту продажи жилья ребенок достиг совершеннолетия (18 лет), никаких ограничений по продаже недвижимости нет – сделка осуществляется по обычным правилам.

Потребуется лишь согласие всех собственников жилья.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Другое дело, если речь идет о продаже жилья, в котором имеет право собственности несовершеннолетний ребенок. Сделки по продаже жилья несовершеннолетнего гражданина возможны только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Поэтому, если на момент продажи жилья одним из продавцов будет ребенок до 18 лет, такая сделка возможна только с согласия указанных органов. А для получения согласия необходимо будет подтвердить, что после продажи жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся.

Это означает, что получить согласие на сделку можно, если ребенок в итоге получит равноценное жилье или получит улучшенное жилье.

Законодательство не содержит конкретного перечня документов, которые необходимо предоставить в орган опеки для подтверждения того, что права несовершеннолетнего не будут ущемлены.

Учитывая сложившуюся практику, будьте готовы, что потребуется представить правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру, а также на приобретаемую.

Во избежание недоразумений перечень документов рекомендуется предварительно уточнить в конкретном учреждении – требования могут отличаться.

В нашей практике был случай, когда органы опеки разрешили продажу доли несовершеннолетнего ребенка в квартире только после того, как на ребенка была фактически оформлена доля в новом жилье и оформлена постоянная регистрация по месту нахождения нового жилья. То есть, до продажи старой квартиры необходимо было предоставить документы на новое место жительства ребенка.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Квартиру, купленную с привлечением средств материнского капитала, конечно, можно продать, однако сделать это довольно сложно.

Сначала необходимо исполнить данное Пенсионному фонду обязательство по оформлению жилья в собственность всех членов семьи, включая детей.

Если недвижимость приобреталась в ипотеку, выделение долей откладывается до полной выплаты кредита и снятия банковского обременения. Сделка с квартирой, в которой дети не получили положенные им доли, признается недействительной.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

Когда родители переоформили жилье в соответствии с требованием ПФР, они могут законно продать его. Однако в этом случае необходимо получить разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства (ООП).

Данная госструктура обязана проследить, чтобы при продаже недвижимости права несовершеннолетних собственников не нарушались.

ООП может вынести положительно решение с различными условиями продажи недвижимости:

  • с одновременной покупкой новой квартиры, в которой будет выделена соответствующая доля ребенка;
  • с последующим приобретением жилья, например, новостройки в высокой стадии готовности. При этом органы опеки потребуют предоставить письменное разъяснение, где будет проживать ребенок в течение срока строительства дома;
  • с перечислением суммы, эквивалентной доли ребенка в цене квартиры, на расчетный счет, открытый на имя несовершеннолетнего продавца. Это самый сложный вариант, так как средства должны поступить в банк до подписания договора купли-продажи. Поиск покупателя, который согласится авансировать весьма значительную сумму, может затянуть процесс продажи квартиры.

Все сделки с долевой собственностью должны быть заверены нотариусом, который получает за свои услуги процент от кадастровой стоимости объекта. Без разрешения органов опеки и подтверждения выполнения всех поставленных ими условий договор удостоверен не будет.

Отвечает старший управляющий партнер «PG Partners: юридическая помощь» Петр Гусятников:

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ не содержит запретов или ограничений, связанных с продажей жилья, приобретенного на средства материнского капитала.

Данный Федеральный закон устанавливает правило, согласно которому приобретаемое с использованием средств материнского капитала жилье должно оформляться в общую собственность родителей и детей.

Таким образом, определенная доля жилого помещения на момент его продажи будет находиться в собственности несовершеннолетних детей, в связи с чем необходимо соблюсти ряд условий. Так, гражданское и семейное законодательство в Российской Федерации исходит из принципов приоритета и защиты прав ребенка.

Поэтому продажа жилья, доля в котором принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему, возможна только с согласия органов опеки.

Для того чтобы получить такое согласие, необходимо представить в орган опеки ряд документов, а также доказательство того, что новое помещение, приобретаемое взамен старого, не будет ухудшать имущественное положение ребенка. Это означает, что ребенок должен получить долю в праве собственности в покупаемом жилье не меньше той, которая ему принадлежала в продаваемой квартире/доме.

Для предоставления в органы опеки должных доказательств необходимо одновременно производить продажу старого жилья и покупку нового.

Это можно сделать с использованием конструкции предварительного договора купли-продажи, например, в отношении нового жилья: это позволит органам опеки удостовериться в намерениях родителей приобрести новое жилье и соблюсти права ребенка.

Таким образом документы по покупке нового жилья, в частности упомянутый выше предварительный договор купли-продажи, будут входить в комплект документов, подаваемых в органы опеки для получения их согласия.

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Использовать материнский капитал могут семьи с двумя и более детьми, при этом помощь от государства весьма ощутима. Размер материнского капитала, который можно направить на оплату части стоимости квартиры или погашение задолженности по кредиту, составляет 453 026 рублей. Это весьма существенные деньги для регионов.

Покупатели, использующие материнский капитал при оплате недвижимости, обязаны наделить собственностью своих детей. В дальнейшем, если у семьи возникнет необходимость продать квартиру, им нужно согласовать это с органами опеки и попечительства.

Если материнский капитал погашает ипотеку или используется в качестве первоначального взноса, то семья обязана наделить детей собственностью в квартире в течение 6 месяцев с момента полной выплаты ипотечного кредита. Но иногда бывает так, что сразу после погашения задолженности семья принимает решение обменять квартиру. Например, чтобы улучшить жилищные условия или переехать в другой, более удобный район.

У нас на практике была подобная ситуация. Семья планировала выплатить полностью ипотеку и купить с доплатой более просторную квартиру.

Если бы семья наделила детей собственностью, пришлось бы получать согласие органа опеки и попечительства, что требует сбора дополнительного пакета документов и платной оценки двух квартир. Однако выход был найден.

С согласия Пенсионного фонда было оформлено нотариальное обязательство и заявление о наделении детей собственностью в новой квартире. Старая квартира была продана, а новую купили сразу, и оформили на детей в том числе.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Любое жилье можно продать при соблюдении всех формальностей. Если Вы приобрели квартиру или дом с помощью материнского капитала, то у Вас в сособственниках Ваши дети.

И для продажи Вам потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства.

Такое разрешение Вы получите, если одновременно (но не ранее) с продажей приобретете на детей доли в праве собственности на другое жилье, но с некоторым улучшением условий: например, доли будут чуть больше или квартира лучше.

Если же Вы купили жилье в ипотеку и погасили часть ипотечного кредита средствами материнского капитала, то путь длиннее. Вам сначала надо полностью погасить кредит, снять обременение с квартиры, обязательно выделить доли детям в соответствии с требованием законодательства о материнском капитале, зарегистрировать в Росреестре, а потом проделать все то же, что и в первом случае.

Одна небольшая лазейка: законом не оговорены размеры долей, выделяемых детям, и не определено их минимальное значение. Нет необходимости выделять в равных долях, достаточно просто одной двадцатой или десятой на ребенка. Тогда «улучшить» условия детям будет гораздо проще.

Еще один совет: в качестве альтернативной покупки для несовершеннолетних подойдут доли в квартирах родственников или другие Ваши квартиры или дома.

Продать детям ничего нельзя, но, если в разрешении органов опеки будет написано не «с одновременной покупкой на несовершеннолетнего…», а «с одновременным приобретением несовершеннолетним…

», то, к примеру, бабушки и дедушки могут подарить своим внукам доли в своем жилье.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Может ли бывший муж претендовать на долю в квартире, купленной на маткапитал?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_zhile_kuplennoe_na_matkapital/6740

Договор купли продажи квартиры обремененной ипотекой

Каковы условия и процедура продажи квартиры, обремененной материнским капиталом?

  • 1 Продажа квартиры с обременением. Образец договора, варианты продажи обременённого жилья
  • 2 Договор купли продажи квартиры с обременением — образец оформления
  • 3 Инструкция продажи ипотечной квартиры покупателям с наличными
    • 3.1 Краткая инструкция
    • 3.2 Этап №2 – Оформить договор купли-продажи квартиры
  • 4 Покупка квартиры, находящейся в ипотеке: риски, образец договора купли-продажи с обременением, условия и порядок заключения, список необходимых документов | Жилищный консультант
  • 5 Покупка квартиры с обременением по ипотеке в 2019 году — риски, в Сбербанке, для покупателя, Втб 24, с материнским капиталом

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или звоните по телефону +7 (499) 350-80-69 (Москва)

+7 (812) 309-75-13 (СПб)

Это быстро и бесплатно !

Приобретение квартиры может сопровождаться некоторыми рисками, если на недвижимости имеются определённые ограничения. Однако если разобраться с особенностями каждого вида обременения, заключение сделки о продаже или покупке – не такой сложный процесс. При соблюдении установленных правил стороны смогут избежать возникновения конфликтов и споров.

Какое обременение может быть на квартире?

На основании 1 статьи ФЗ № 122 от 1997 года 21 июля, какие-либо условия или имеющиеся запреты, ограничивающие право хозяина жилья полноценно распоряжаться собственным имуществом и осуществлять любые сделки, называются обременением. Список видов ограничений на жилое помещение довольно велик и включает в себя следующие:

  • ипотеку;
  • аренду;
  • ренту;
  • арест на жильё;
  • договор найма;
  • аварийное состояние помещения или дома, в котором оно находится;
  • наличие прописанных граждан по конкретному адресу;
  • наличие сервитута на участок земли.

Указанные выше ограничения усложняют продажу квартиры с обременением. В описанных случаях для оформления документации необходимо получить соответствующее разрешение от третьих лиц, также являющихся сторонами договора. При аварийном состоянии жилого помещения или наложении на жильё ареста осуществление сделки и вовсе невозможно.

Варианты продажи жилья с ограничениями

Первым делом отметим, что при наличии обременения на отчуждаемом имуществе, к примеру, ипотеки или залога, сторон сделки всегда три – покупатель, продавец и третье лицо, которым является залогодержатель.

Приобретение жилья по кредитному договору – довольно популярная процедура в настоящее время, имеющая свои положительные и отрицательные стороны. К последним относится невозможность осуществления некоторых операций с данным помещением (включая отчуждение) без получения разрешения от банка.

Способы продажи жилья, взятого по ипотеке:

  1. переоформление ипотечного договора на нового хозяина (покупатель в данном случае выплачивает часть суммы, внесённой по кредиту на момент подписания бумаг, продавцу и становится в дальнейшем полноценным плательщиком ипотеки);
  2. внесение необходимой для погашения долга по кредиту суммы покупателем квартиры и заключение между сторонами договора купли-продажи.

Стоит отметить, что первый способ пользуется спросом несколько меньше, так как банк неохотно идёт на переоформление договора по кредиту. При этом банковское учреждение выдаёт своё согласие на сделку только в случае, если потенциальный покупатель подходит по критериям (наличие платёжеспособности, нужной возрастной категории и т. д.).

По сути, во втором случае договор о продаже жилья подписывается сторонами после внесения оплаты по кредиту. Так, для удостоверения намерений сторон они могут составить предварительный договор купли-продажи и/или написать расписку о выдаче денег для внесения оплаты по ипотеке.

Если речь идёт о сервитуте, то получение согласия на продажу участка земли с обременением не требуется, а само ограничение сохраняется при передаче прав владения иному лицу. При заключении договора ренты с пожизненным содержанием иждивенца любые операции, связанные с данным жильём, должны сопровождаться разрешением получателя ренты.

Полезная статья: как оформить дарственную на земельный участок?

Как составить договор продажи квартиры с обременением?

Приобретение жилья на вторичном рынке сопровождается наличием определённых рисков для покупателя. Именно поэтому специалисты рекомендуют проверить юридическую чистоту будущей сделки и выявить наличие или отсутствие каких-либо ограничений, имеющихся на отчуждаемом жилье. Покупатель вправе получить от продавца указанные ниже документы:

  • свидетельство о праве владения квартирой и выписка из ЕГРП (обычно в документе ставится штамп о наличии обременения в виде ипотеки);
  • справка о его кредитной истории;
  • выписка о зарегистрированных по адресу людях из домовой книги;
  • согласие всех совладельцев, если такие имеются (собственников в долевом владении или супруга, если квартира является общей, нажитой в процессе брака).

Для заключения сделки потребуется стандартный перечень документов, необходимый при продаже или покупке недвижимости. Для каждого отдельного вида обременения может потребоваться определённое разрешение от третьих лиц:

  • от банка (при наличии залога или ипотеки);
  • от ООП (если владелец не достиг 18 лет);
  • от собственника (если речь идёт о ренте);
  • при аресте – заключение суда об его снятии.

При соблюдении правил оформления договора купли-продажи квартиры с обременением и изучении полного пакета документации сложностей с заключением сделки возникнуть не должно.

Если по каким-либо причинам вы сомневаетесь в честности продавца или не можете потратить время на подготовку и изучение бумаг, вам следует обратиться к квалифицированному специалисту (например, адвокату).

Условно процедуру продажи обременённого жилья можно разделить на 4 этапа:

  1. получение согласия на сделку от третьей стороны после отправки соответствующего заявления (например, банка при наличии ипотеки);
  2. подготовка стандартного пакета документов для продажи жилья;
  3. составление и подписание договора сторонами;
  4. регистрация передачи прав на квартиру в МФЦ или ЕГРП.

Документ составляется по стандартным правилам в письменном виде (включая сведения об участниках, подробное описание объекта недвижимости и т. д.

), однако в тексте обязательно должна присутствовать информация о том, что продаётся жильё с обременением.

При этом важно указать вид ограничения и третью сторону сделки (к примеру, залогодержателя при ипотеке).

Советуем почитать: как оспорить завещание?

в тему:

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас или заполните форму онлайн:

+7 (499) 350-80-69 (Москва)

+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Источник: https://urmozg.ru/nasledstvo/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem/

Договор купли продажи квартиры с обременением — образец оформления

Приобретение жилой недвижимости иногда может быть сопряжено для покупателя дополнительными рисками.

Они связаны с наличием возможных ограничений, существующих по квартире. И все моменты желательно заранее для себя понимать.

В данной статье мы расскажем о том, что представляет собой договор купли-продажи квартиры с обременением.

Виды обременений

Основных существует 6, которые можно условно разделить на две группы.

В первую из них входят обременения на саму недвижимость.

Вторая группа касается некоторых препятствий в пользовании квартирой. Итак, какие же типичные обременения можно сегодня встретить на рынке недвижимости.

Так, продаваемая квартира может находиться под арестом в счет различных обязательств ее продавца перед кредиторами или государством. Тогда если приобрести арестованную квартиру, то у покупателя существует риск того, что рано или поздно недвижимость могут продать с торгов.

Предметом сделки (договора купли-продажи квартиры с обременением) может быть квартира, купленная на условиях ипотеки. Тогда ее продажа предполагает получение согласие от банка. После подписания договора к покупателю переходят все обязанности по непогашенной части кредита.

Недвижимость может находиться в залоге и по другим основаниям. Тогда на продажу квартиры все равно необходимо получить письменное одобрение от залогодержателя.

Еще одним типом обременения является рента. В обиходе ее называют договором пожизненного содержания. По его условиям человек получает квартиру собственность в обмен на обязательство содержать пожилого человека. Под содержанием в этом случае подразумевается и внесение периодических рентных платежей.

Обременение может заключаться и в необходимости получения согласия на отчуждение квартиры от другого члена семьи, опекуна или органа опеки.

Это происходит в случаях с продажей квартиры:

  • купленной в браке;
  • со стороны недееспособного гражданина;
  • от лица несовершеннолетнего собственника.

Продажа квартиры, приобретенной в период брака, имеет свои особенности.

Во-первых, согласие от второго супруга должно быть нотариальным. Во-вторых, оно необходимо и тогда, когда официально оформлен развод, но собственность все еще не поделена.

Покупателю может достаться и квартира с арендой. Ведь ничего не мешает хозяину продать недвижимость в то время, когда в ней живут квартиранты. И тогда новый собственник примет на себя функции арендодателя.

И с пользователями уже придется договариваться полюбовно, либо же ждать окончания срока действия арендного соглашения.

Есть и еще один случай обременений, связанных с приватизаций продаваемого жилья.

Все дело в том, что если один из супругов оформил квартиру рассматриваемым способом только на себя, то у другого останется после развода право проживания на той площади, которая оформлена в период брака. Поэтому покупателю квартиры нужно будет подумать о выписке нежелательных пользователей.

Возможные риски

Для покупателя квартира с обременениями обернется дополнительной головной болью. Во-первых, если жилье кредитное, то все дальнейшие обязанности по займу лягут на нового владельца недвижимости.

Мы уже говорили о том, что покупка арестованного жилья может обернуться его продажей.

Источник: https://nedvizinform.com/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-obremenennoy-ipotekoy/

Порядок раздела ипотеки при разводе супругов с детьми — Про ипотеку и недвижимость в Челябинске

Каковы условия и процедура продажи квартиры, обремененной материнским капиталом?

Как делится ипотека при разводе, однозначно не смогут ответить даже в юридическом отделе банка. Условия раздела зависят от обстоятельств расторжения брака и порядка исполнения кредитных обязательств. Чтобы найти оптимальное решение проблемы, необходимо знать основные принципы раздела обремененного имущества.

Основные принципы раздела квартиры и долга по кредиту

Раздел совместно нажитого недвижимого имущества регламентируется Семейным Кодексом. Согласно п. 1 ст. 39, имущество и долги делятся между супругами в равных долях. Однако когда срок ипотечного кредита не истек, достаточно сложно разделить квартиру, находящуюся под залогом. Открытое сотрудничество с банком поможет быстро завершить раздел ипотечной жилплощади и снизить моральные издержки.

Без согласия кредитной организации невозможно самовольно разделить квартиру. При разделе имущества, обремененного ипотекой, суд принимает во внимание пожелания банка.

Срок и условия ипотечного договора играют решающую роль при разделе жилплощади в ходе бракоразводного процесса.

Чтобы учесть интересы обоих супругов и кредитной организации, можно поделить квартиру и долг по ипотеке следующими способами:

  1. Оформить соглашение. В нем должен быть прописан порядок погашения кредита и доли супругов на жилплощадь. О соглашении необходимо уведомить банк заранее, и лишь после этого оформлять расторжение брака. При наличии несовершеннолетних детей брак расторгается только в судебном порядке.
  2. Один из супругов может отказаться от прав на квартиру. Отказ заверяется у нотариуса. Подписав отказ, супруг освобождается от выплаты долга по ипотеке и лишается прав на недвижимость. Вся сумма кредита ложится на экс-партнера. Чтобы отказ вступил в силу, банк должен дать свое согласие. Таким образом, расторгается текущий договор и заключается новый, где основной заемщик — владелец квартиры.
  3. Супруги могут продать квартиру. Продажа также должна быть согласована с кредитной организацией. После совершения сделки задолженность перед банком должна быть полностью погашена. Оставшаяся сумма делится между супругами пропорционально их доли в недвижимости. Без согласия банка продать квартиру невозможно — нотариус не пропустит сделку, так как имущество находится в залоге.
  4. Согласно брачному контракту. При его наличии имущество и ипотечный долг делятся по определенному договором регламенту. Сегодня большинство ипотечных займов выдается с обязательным условием заключения брачного контракта. Адвокаты советуют не пренебрегать возможностью заранее разделить обязанности. Это в существенной степени упрощает дележ имущества и финансовых обязательств перед кредитной организацией.

Если супругам не удается прийти к компромиссу, спор о разделе жилплощади разрешается в ходе судебного слушания. После того как суд вынесет решение и установит доли, банк расторгает текущий ипотечный договор и заключает с каждым из бывших супругов новое соглашение. Сумму кредита делят пропорционально установленным долям в жилплощади.

Если один из партнеров по какой-либо причине не может быть основным заемщиком, например, не имеет трудового стажа, то кредитная организация предлагает привлечь созаемщика.

Это могут быть родители или иные платежеспособные лица. При разделе квартиры, находящейся в залоге у банка, учитывается порядок выплат по ипотеке и платежеспособность обоих супругов.

Кредит при разводе делится в соответствие с установленными долями на жилплощадь.

Как дети влияют на раздел ипотечной квартиры

Многие опрометчиво полагают, что сам факт наличия детей и их проживание после развода с одним из супругов, дают право на получение большей доли в квартире. Чтобы соблюсти интересы детей, суд может нарушить правило равноценного раздела лишь в следующих случаях.

  1. Ребенок имеет ограниченные возможности. Супруг, с которым по решению суда остаются дети-инвалиды, может претендовать на увеличение доли в квартире.
  2. Равноценный раздел противоречит интересам детей. Например, если приобретенная в ипотеку квартира имеет малую площадь и, соответственно, низкую рыночную стоимость, солидарный раздел не способен обеспечить ребенку достойного проживания. В этом случае опекун может получить квартиру в единоличное пользование, при условии выплаты экс-супругу стоимости его доли.
  3. При разводе многодетной семьи. Если все дети остаются с одним из родителей, доля второго супруга уменьшается пропорционально количеству детей. Не существует единого алгоритма расчета. Доля определяется исходя из обстоятельств расторжения брака.
  4. Один из супругов имеет иное личное жилье. Если ребенок остается с опекуном, у которого нет иного жилья, то доля второго супруга может быть уменьшена.

На решение суда влияет множество обстоятельств, при которых заключался и исполнялся ипотечный договор.

Если для оплаты ипотеки один из супругов продал собственное движимое или недвижимое имущество, приобретенное до брака, то он может отстоять свое право на большую долю.

Чтобы подтвердить затраты, необходимо предоставить документы о покупке и продаже имущества, а также квитанцию об оплате части кредита. Делать это следует еще до начала судебного разбирательства — во время визита в банк.

Обременение одного из супругов детьми редко влияет на солидарный раздел имущества. Только в исключительных случаях опекун получает приоритетное право на жилплощадь. Когда у супругов нет несовершеннолетних детей, расторжение брака можно оформить без судебного вмешательства. Совершеннолетние дети с ограниченными возможностями автоматически получают долю в квартире.

Раздел купленной за маткапитал ипотечной квартиры

Когда в качестве первоначального взноса или последующих платежей был использован материнский капитал, раздел имущества значительно усложняется. На основании п. 4 ст. 10 ФЗ № 256, недвижимость, приобретенная за счет материнского капитала, должна быть оформлена на всех членов семьи.

Несовершеннолетние дети также получают долю в квартире, но до достижения 18 лет долей детей имеет право распоряжаться опекун. Например, если в семье двое детей, то ипотечную квартиру делят на 4 части.

Тот родитель, с которым дети будут проживать после расторжения брака, автоматически получает право на 3/4 доли.

Подобный порядок раздела имущества призван защитить интересы детей. Если на момент расторжения брака долг по ипотеке не был погашен, то целесообразно сначала погасить кредит и после этого делить квартиру.

Когда досрочное погашение ипотеки не представляется возможным, банк может обязать бывших супругов выполнять платежи по кредиту в соответствие с долевым участием.

Это не всегда удобно, так как при неисполнении одним из партнеров своих обязательств, банк вправе продать обремененную квартиру на торгах.

Бесплатная юридическая консультация

Телефон: 8 (499) 322-82-26

После свершения торгов кредитная организация взимает полную сумму долга по ипотеке. Сумму, оставшуюся после взыскания, делят между супругами, в соответствии с их долей в собственности.

В результате торгов квартира значительно теряет в стоимости. Воспрепятствовать решению кредитной организации невозможно даже при наличии несовершеннолетних детей.

Единственная уступка, на которую может пойти банк — отсрочка выписки детей до того момента, пока опекун не найдет новое место проживания.

Во избежание зависимости супругов друг от друга и принудительной продажи квартиры, юристы советуют сделать дарение доли. Чтобы не иметь налоговых вычетов, делать это лучше до расторжения брака, взамен уступки какого-либо имущества или же денежной суммы. Так как супруг считается близким родственником, 13% от стоимости доли вычитаться не будут.

Дарение можно оформить и на ребенка. Например, отец семейства может подарить свою долю в квартире ребенку и освободить жилплощадь. Таким образом он снимет с себя обязательства по кредиту.

Единственным плательщиком по займу будет мать, на попечении которой остались дети. После совершеннолетия дети вступят в законные права увеличенной долевой собственности квартиры.

Процедура дарения должна быть согласована с банком.

При оплате части ипотеки посредством материнского капитала долю в квартире получают все члены семьи. В ходе раздела имущества дележу подлежат лишь доли супругов. Собственность детей остается неприкосновенной. После расторжения брака долями несовершеннолетних детей распоряжается опекун.

Раздел квартиры при военной ипотеке

Имущество, приобретенное в рамках целевого жилищного займа от Министерства обороны, не подлежит разделу. Ввиду регламента военной ипотеки, договор займа не может быть переоформлен или поделен на двоих супругов, как в случае со стандартным кредитом.

Согласно правилам накопительно-ипотечной системы, погашение займа происходит за счет государства, то есть на безвозмездной основе.

Чтобы воспользоваться программой НИС, военный дает обязательство оставаться на службе определенный договором срок, а его страховые отчисления идут на погашение займа.

Исходя из ст. 36 Семейного кодекса, целевые средства и трудовые доходы не считаются совместно нажитым имуществом. Следовательно, их не делят при разводе. Так как заём достаточно ограничен — до 2,4 млн.

рублей, то часто в приобретаемое жилье вкладывались двое супругов.

При наличии подтверждения затрат сверх указанной суммы, супруг военнослужащего может делить лишь разницу от общих вложений и суммы целевого займа.

Когда в семье есть несовершеннолетние дети, по закону их нельзя оставить без регистрации. Супруга может в судебном порядке обязать военнослужащего прописать детей в ипотечную квартиру, апеллируя ст. 54 Семейного кодекса. Сделать это может и сам военнослужащий, если хочет, чтобы дети проживали с ним. Это представляется возможным лишь в том случае, когда кредит полностью выплачен.

Если срок договора не истек, военнослужащий не вправе распоряжаться залоговой квартирой. Дети получают право собственности на квартиру, купленную на условиях военной ипотеки, лишь после смерти родителя-военнослужащего.

Имущество и долги по военной ипотеке не могут быть поделены после развода. Военнослужащий не вправе дарить, уступать или продавать квартиру, полученную на условиях НИС, до полного выполнения обязательств по кредиту.

Советы по разделу ипотечного имущества

Когда семья на грани развода и единственное, что ее объединяет — это дети и ипотека, раздел недвижимого имущества требует крайней расчетливости. Часто не получается быстро разменять или продать ипотечную квартиру, ведь банк не желает терять положенные проценты. Чтобы бракоразводный процесс прошел максимально безболезненно, следует придерживаться рекомендаций.

  1. Подтверждайте каждое вложение в имущество документально. Делать это можно с помощью справок, квитанций или даже показаний свидетелей. цель — убедить суд и кредитную организацию в своей благонадежности. Тогда банк может предоставить возможность отсрочки платежей в связи с семейными обстоятельствами, а суд встанет на защиту имущественных интересов при разделе квартиры.
  2. Не стоит допускать зависимости платежей. Если банк разделил платежи супругов, то при неисполнении обязательств по кредиту одним из них автоматически страдает вся семья. Когда нет полной уверенности в регулярности платежей бывшего супруга, стоит настоять на отчуждении его доли в свою пользу за вознаграждение или на размене квартиры. Кредитные организации идут на размен и продажу обремененного имущества крайне неохотно, но велика вероятность обязать их дать согласие через суд.
  3. Составляйте брачный договор. Его можно заключить даже после оформления ипотеки, достаточно просто уведомить банк. Договор выступит гарантией исполнения кредитных обязательств и надежным подспорьем при дележе ипотечной жилплощади.

Помните, нет лучшего способа разделить ипотечную квартиру, кроме как договориться с экс-супругом. Судебные тяжбы способны отнять много времени, а банки заинтересованы оставлять договор в неизменном виде.

При мирном соглашении моральные и финансовые потери в результате развода сводятся к минимуму. Грамотно составить договоренность с супругом и разделить залоговое имущество помогут квалифицированные юристы.

Консультацию можно получить бесплатно онлайн прямо на нашем сайте.

Источник: http://domino74.ru/poryadok-razdela-ipoteki-pri-razvode-suprugov-s-detmi/

Окно права
Добавить комментарий