Каковы нюансы расторжения договора найма?

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

Каковы нюансы расторжения договора найма?

Если жилье сдается гражданину, то такой договор называется не арендой, а договором найма жилого помещения.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, аренда квартиры как вид договора предусмотрена в тех случаях, когда арендатором выступает юридическое лицо.

При этом организация вправе использовать жилое помещение только для проживания граждан, например размещения иногородних работников или сдачи внаем другим людям.

Главное при найме квартиры это проверка права наймодателя на сдачу квартиры и внимательное отношение к документальному оформлению договора и его приложений: акта приема-передачи квартиры, расписки о получении платы за жилье. Обязательно проверьте свидетельство о праве собственности и другие документы.

Возможно, будет необходимо наличие нотариального согласия супруга(и) наймодателя на сдачу квартиры на длительный срок. Также попросите показать паспорт или доверенность на подписание договора найма. Желательно, чтобы доверенность заверил нотариус.

Дополнительно можно запросить информацию по интересующей вас квартире в Росреестре: на сайте ведомства доступна бесплатная онлайн-проверка объекта.

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

Договор найма должен содержать полное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь. Также в акте приема-передачи будет не лишним зафиксировать состояние жилья, а если оно сдается с мебелью или техникой, то обязательно нужно прописать перечень имеющегося имущества.

Не забудьте указать конкретную сумму платы за наем и порядок ее внесения: предоплата полная или частичная, помесячная или квартальная.

Можно еще предусмотреть обеспечительный платеж, то есть средства, которые наймодатель получает при заключении договора и возвращает после окончания срока найма, если наниматель добросовестно исполнял договор.

Что касается временных рамок действия договора, то, как правило, длительный наем это наем на срок, превышающий один год.

Для аренды жилья юридическими лицами нет предельных сроков действия договора, а вот для найма жилья временной промежуток ограничен не более пяти лет.

У нанимателя есть право на перезаключение договора на новый срок, если только наймодатель не решил больше не сдавать квартиру как минимум год после окончания прежнего договора.

Есть еще несколько важных нюансов, которые стоит учитывать. Если наниматель собирается жить с семьей, родственниками, стоит сразу указать этот пункт в договоре, чтобы впоследствии не запрашивать согласия наймодателя на каждого нового квартиранта.

Также в договоре желательно сразу определить, кто оплачивает коммунальные платежи и другие расходы (телефон, интернет, кабельное телевидение), и входят ли они в состав платы за жилье. Важно прописать, за чей счет будет производиться ремонт квартиры.

Если этого условия в договоре нет, расходы на текущий ремонт берет на себя наниматель, а наймодатель оплачивает капитальный ремонт.

Отвечает д. э. н., профессор, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов:

Перед тем как арендовать квартиру или дом, нужно обратить внимание на множество важных деталей: начиная от величины и порядка оплаты жилья и заканчивая правилами поддержания чистоты, содержания животных, оплаты коммунальных услуг и ремонта в случае необходимости. Также в заключаемый договор стоит включить пункт, регулирующий, когда ответственность за ремонт помещения лежит на арендаторе, а когда на собственнике.

Вопросы могут быть связаны с парковочными местами, оплатой консьержа и иными дополнительными услугами, которые не входят в платежку от ЕИРЦа.

Так, довольно часто нанимается консьерж силами двух-трех активных жильцов подъезда, в то время как остальные владельцы квартир многоквартирного дома в этом не заинтересованы. Это характерно для окраин Москвы, для домов, где много инвестиционного жилья.

Собственники таких квартир не хотят оплачивать лишнюю для них услугу, но нанятый таким образом консьерж может пытаться собрать старые «долги» с новых жильцов и портить им настроение.

Какие еще вопросы можно включить в договор? Можно ли менять проводку и проводить интернет, сколько жильцов будет проживать в арендуемой квартире (собственность не должна превращаться в «резиновую» квартиру и современную ночлежку), на каких условиях будет осуществляться процедура расторжения данного соглашения (квартира может потребоваться собственнику, но и арендатор должен быть защищен), какова ответственность за несвоевременное внесение арендной платы и т. д. При аренде дорогих квартир иногда предусматривается снижение платы в случае появления негативных факторов: ремонта двора или частых пробок, возникших, к примеру, из-за работ по благоустройству центра Москвы в июне 2016 года.

Сколько времени можно жить без регистрации?

Как снять квартиру без посредника?

Отвечает юрисконсульт компании «Интерцессия» Кирилл Андреев:

Договор аренды и/или найма квартиры, как и большинство гражданско-правовых договоров, состоит из следующих разделов: преамбула, предмет договора, срок договора, цена и порядок расчетов, права и обязанности сторон, обеспечение обязательств и ответственность сторон, порядок разрешения споров, порядок расторжения договора, реквизиты и подписи сторон. Все вышеуказанные разделы необходимо заполнять, руководствуясь исключительно подтверждающими документами и исходя из того, что конкретно вы хотите отразить в договоре и на что готовы согласиться. Устные заверения в данном случае не рассматриваются.

В преамбуле договора указываются дата и место заключения договора, а также стороны. Следовательно, прежде чем заключить договор найма, необходимо убедиться в том, что наймодатель действительно является собственником сдаваемой квартиры, его права являются полными и ничем не ограничены.

Поэтому попросите наймодателя показать выписку из Единого государственного реестра прав (желательно, чтобы ей было не более 30 дней). Полагаться на свидетельство о праве собственности на имя наймодателя не стоит, поскольку при продаже квартиры Росреестр эти свидетельства не забирает и не погашает.

Выписку из ЕГРП можно заказать самостоятельно в режиме онлайн, заполнив соответствующие формы на сайте Росреестра и уплатив госпошлину. Обратите внимание: если, согласно выписке из ЕГРП, сдаваемая квартира находится в долевой собственности, то наймодателями должны выступать все сособственники.

Если же на квартиру наложены ограничения или обременения в виде запретов или арестов, то от заключения договора лучше отказаться.

В разделе «Предмет договора» указываются индивидуальные характеристики квартиры. Если в договоре найма не указаны характеристики квартиры, то по закону вы не можете в нее вселиться.

Индивидуальными признаками квартиры являются, например, кадастровый или условный номер, адрес и номер квартиры, общая площадь, количество комнат. Эти сведения содержится в кадастровом паспорте на квартиру.

Кадастровый паспорт, как и выписку из ЕГРП, обычно должен представить наймодатель. Ее также можно заказать самостоятельно на сайте Росреестра.

Во избежание споров и конфликтов относительно повреждения и/или недостачи имущества важно зафиксировать в договоре техническое состояние квартиры (ремонта и износа полов, стен, сантехники), наличие и состояние имеющихся в ней техники и оборудования. Не лишним будет поинтересоваться, кто в данный момент проживает в квартире. Эти сведения содержатся в домовой книге.

Что касается срока договора, то в данном разделе должно содержаться ясное и однозначное указание, на какой период времени заключается договор. Либо здесь должна быть прописана конкретная дата его прекращения и, соответственно, выезда нанимателя.

Обязательно должен быть указан конкретный размер платы за квартиру, порядок и сроки ее внесения. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно оплачивать коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ).

Фиксировать внесение оплаты (при наличных платежах) необходимо в расписке о приеме денежных средств, которая должна являться обязательным приложением к договору.

В расписке должно быть указано, кто, кому, когда, в каком размере и за что передал денежные средства.

В разделе «Права и обязанности» фиксируются права и обязанности сторон. В частности, что наниматель вправе владеть и пользоваться квартирой в течение всего срока найма и при этом обязан вносить плату за наем. Наймодатель же обязан предоставить квартиру во владение и пользование нанимателя, а также вправе требовать плату за квартиру.

Со стороны наймодателя нужно зафиксировать его право контролировать состояние квартиры (например, посещая ее раз в месяц). В договоре должны быть указаны лица, которые наравне с нанимателем вправе пользоваться квартирой и будут совместно проживать с нанимателем. Также нужно учитывать, что согласно ст.

681 ГК РФ текущий ремонт сданной внаем квартиры является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма.

Будет не лишним установить, что за неисполнение и/или несвоевременное исполнение обязательств по договору найма нарушителю начисляется неустойка. Кроме того, наймодателю стоит предусмотреть условие о внесении нанимателем обеспечительного платежа (правила о нем недавно были внесены в ст. 381.1 ГК РФ).

Кроме условий о том, кто, кому и в каком порядке направляет претензии, наймодателю будет удобнее зафиксировать, что все споры, вытекающие из заключенного договора, разрешаются по месту его жительства. В разделе «порядок расторжения договора» желательно установить дополнительные основания для его расторжения, поскольку ст.

687 ГК РФ устанавливает достаточно жесткие рамки для этого.

Так, согласно указанной статье, наниматель вправе расторгнуть договор найма во внесудебном порядке с письменным предупреждением наймодателя за три месяца, а наймодатель вправе расторгнуть договор только в судебном порядке, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев и более, разрушения или порчи квартиры.

Раздел «Реквизиты и подписи сторон» должен быть заполнен в полном соответствии с паспортными данными нанимателя и наймодателя, с указанием адресов места их постоянного жительства. В конце договора должны содержаться подписи всех сторон.

Если договор содержит несколько листов, то подписи нанимателя и наймодателя должны быть на каждом из листов (либо только на прошивке).

Количество экземпляров договора должно на один превышать количество сторон (поскольку один экземпляр останется в Росреестре).

В установленный договором день (как при сдаче квартиры в наем, так и при ее возврате) стороны обязаны осуществить фактическую передачу квартиры в состоянии и с оборудованием, соответствующим условиям договора, о чем должны быть составлены акты приема-передачи.

Поскольку, сдавая или снимая квартиру на длительный срок, вы надолго связываете себя обязательствами перед незнакомыми людьми, принимаете на себя существенные материальные обязательства и, как следствие, несете серьезные риски, то любое условие договора имеет большое значение и ни одним из них не стоит пренебрегать.

Текст подготовила: Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Работает ли обратная ипотека в России?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Совместная аренда — как ужиться в одной квартире?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_vazhno_ne_upustit_sostavlyaya_dogovor_arendy_kvartiry_na_dolgiy_srok/5119

Как применять ГК РФ? О нюансах договорного права – Михаил Кротов

Каковы нюансы расторжения договора найма?

Можно ли признать недействительным договор найма, заключенный стороной, которая не вправе распоряжаться данным имуществом? Допускается ли включение в срочный договор пункта о его автоматическом продлении в случае, если одна из сторон не исполнила условия по договору в полном объеме? Что делать, если Росреестр отказал в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество из-за спора на участок, на котором находится это имущество? На эти и другие злободневные вопросы в области договорного права ответил полномочный представитель Президента РФ в Конституционном Суде РФ, заслуженный юрист РФ, к. ю. н. Михаил Кротов.

Михаил Валентинович, между ООО и ФГУП с согласия собственника на торгах заключен договор аренды здания. Одно из условий договора заключается в том, что арендатор обязуется провести капитальный ремонт здания за свой счет.

Затем арендодатель и арендатор заключили договор подряда на капитальный ремонт. Собственник обратился в суд с иском о признании договора подряда недействительным, так как это крупная сделка и она должна заключаться с его согласия.

Можно ли считать, что согласие собственника на производство капитального ремонта было отражено в договоре аренды?

Едва ли. Конечно, важны формулировки договора аренды здания и характер капитального ремонта. Если речь идет о полном капитальном ремонте, то с собственником необходимо согласовать объем вложений, проект и прочие детали.

Устроит ли собственника здание после капремонта с точки зрения его дальнейшей эксплуатации? Например, в здании располагался детский сад, а арендатор провел в нем капремонт и превратил помещение в ночной клуб. Понравится ли это собственнику? Не думаю.

Поэтому для проведения полного капремонта собственник должен ознакомиться со всеми деталями и выразить свое согласие.

Если же речь идет о частичном капитальном ремонте (например, о восстановлении кровли или инженерных сооружений), то можно предположить, что согласие собственника было отражено в договоре аренды. Подтвердить или опровергнуть этот факт может деловая переписка между сторонами или показания свидетелей, присутствовавших при переговорах.

Районная администрация передала поселковой администрации имущество по договору безвозмездного пользования.

Поселковая администрация сдала это имущество в наем без согласия районной администрации, в связи с чем последняя потребовала досрочного расторжения договора безвозмездного пользования (п. 1 ст. 698 ГК РФ).

Какова судьба договора найма, заключенного стороной, которая была не вправе распоряжаться данным имуществом?

Я считаю, что договор найма подлежит прекращению. Однако если сданное в наем имущество является движимым (например, трактор), его можно по согласованию всех сторон заменить другим движимым имуществом. С недвижимостью сложнее – ее трудно заменить.

Что касается запрета распоряжаться имуществом без согласия собственника – этот запрет прямо предусмотрен законом (п. 2 ст. 295 ГК РФ). Таким образом, поселковая администрация действительно нарушила действующее законодательство.

В порядке исполнительного производства взыскателю было передано недвижимое имущество, о чем подписан акт приема-передачи.

Однако Росреестр отказал в регистрации перехода права собственности по причине наличия спора на земельный участок, на котором находится это недвижимое имущество.

Что Вы посоветуете взыскателю: вступить в имеющийся спор или воспользоваться каким-то иным способом защиты своих прав?

Наше законодательство допускает ситуацию, когда лицо имеет права на недвижимость, но не обладает правом на земельный участок, на котором эта недвижимость расположена. Поэтому большой проблемы здесь я не вижу.

Может быть, стоит оспорить действия регистратора? Ведь даже при наличии спора на участок здание можно зарегистрировать (п. 2 ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

ВСЕРОССИЙСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ФОРУМ

21 сентября 2016 года

Реформа гражданского законодательства: проблемы корпоративного и обязательственного права
Купить запись

В любом случае, для разрешения этой ситуации нужно знать, о каком имуществе идет речь, какой возник спор и может ли взыскатель участвовать в этом споре. Если речь идет о потенциальной процедуре банкротства – надо вступать в спор.

Если банкротства нет, стоит определиться, насколько взыскателя интересует данный участок земли. Например, в случае с многоквартирным домом взыскателя не должна особо беспокоить судьба земли под ним, – маловероятно, что квартиру отберут.

В ситуации с частным домом все сложнее и, скорее всего, в спор придется вступить.

Допускается ли включение в срочный договор пункта о его автоматическом продлении в случае, если одна из сторон не исполнила условия по договору в полном объеме?

Договориться о таком порядке продления срочного договора в принципе допускается. Включить в договор можно любое условие, если оно не противоречит закону (ст. 421 ГК РФ). В том числе условие об автоматическом продлении.

Но я не очень понимаю, как это соотносится с нарушениями, допущенными одной из сторон. Представьте ситуацию, когда, например, подрядчик говорит: “Если вы мне не заплатите, я не буду выполнять работу, а договор подряда будет автоматически продлеваться на неопределенный срок”. Такой договор не выгоден ни одной стороне, ни другой.

Если нарушение уже было допущено – в этом случае целесообразно договариваться об изменении условий договора. Ситуация, когда одна из сторон заранее планирует нарушать договор и хочет освободить себя от ответственности, противоречит законодательству.

Стороны в нотариальной форме заключили договор купли-продажи доли в уставном капитале общества. Расчет по сделке произведен между сторонами полностью до подписания договора.

Регистрирующий орган (инспекция ФНС России) вынес отказ во внесении соответствующей записи в ЕГРЮЛ в связи с наличием запрета на совершение регистрационных действий в отношении стороны по договору.

Что при этом происходит с долей в уставном капитале общества?

Пока запись в ЕГРЮЛ не будет внесена, доля остается у продавца. Дело в том, что доля или часть доли в уставном капитале общества переходит к ее приобретателю с момента внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ (п. 12 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г.

№ 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”; далее – закон об ООО). При этом сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, действительно подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.

11 ст. 21 закона об ООО).

Если по договору залога доли ООО права участника осуществляет банк-залогодержатель, кто должен совершить отказ от преимущественного права покупки отчуждаемой другим участником доли: сам участник или банк?

Это зависит от условий договора. Если банку-залогодержателю переданы все права, то банк и будет совершать отказ. Если банк-залогодержатель имеет только право участвовать в собрании – значит, лишь сам участник вправе совершить отказ от преимущественного права покупки отчуждаемой другим участником доли. Общего правила о том, как банк управляет ООО по договору залога, нет.

Но я сомневаюсь, что кто-то передаст банку все права, – общество все же переходит в залог как имущественная ценность, а не как корпоративное право.

Единственный участник ООО намерен продать 100% долей в уставном капитале. Уставом общества предусмотрено преимущественное право покупки отчуждаемой доли самим обществом.

Нужно ли реализовывать преимущественное право общества в данном случае, ведь покупка обществом доли приведет к отсутствию в обществе участников и принадлежности обществу 100% в своем уставном капитале, что недопустимо?

Это право, поэтому можно его реализовать, а можно отказаться от его реализации. Однако предложить обществу купить долю нужно непременно – именно этот факт оценивают суды в случае возникновения спорных ситуаций.

Сегодня присутствует интерес к гражданскому законодательству, и это очень приятный факт. Когда 22 года назад принимался ГК РФ – такой активности не было, напротив, чувствовалось пассивное восприятие происходящего.

И тем не менее, мне бы хотелось, чтобы на следующем форуме компании Гарант” был еще более оживленный диалог спикеров со зрителями.

А в целом Всероссийский юридический форум “Реформа гражданского законодательства: проблемы корпоративного и обязательственного права” – это замечательное явление!  

Источник: http://www.garant.ru/interview/962006/

Как осуществить расторжение договора найма жилого помещения

Каковы нюансы расторжения договора найма?

Найм жилого помещения может быть двух разных видов. Социальный найм подразумевает тот факт, что жильё арендуется у государства или муниципального образования. Подобный способ доступен только тем гражданам, которые подходят под категории, определённые нормативными актами Российской Федерации.

Это могут быть люди, работающие в государственных структурах, военнослужащие и малоимущие граждане. Второй тип найма – частный. В этом случае установленных рамок для граждан, арендующих жильё, нет.

В любом случае между арендатором и арендодателем заключается договор, для разрыва которого могут возникнуть самые разные обстоятельства.

Расторжение договора социального найма

Расторжение договора найма жилого помещения в случае аренды у государства или муниципального образования возможно только в исключительных ситуациях.

Оно может произойти как по инициативе владельцев, помещения, так и по инициативе нанимателей, а может случиться вообще из-за независящих от сторон причин. По причине нанимателей расторжение договора чаще всего происходит в тех случаях, когда они просто собираются сменить место жительства.

С их стороны достаточно написать заявление, после чего договор будет расторгнут. Если наниматель живёт не один, то потребуется согласие от всех проживающих. 

Со стороны арендодателей расторжение договора найма квартиры в большинстве случаев происходит через суд. Основаниями для этого могут стать следующие причины:

  • наниматель использует жилую площадь не по назначению (в качестве склада, торговой точки и т.д.);
  • отсутствие должного ухода за жильём, в результате чего оно разрушается;
  • регулярные нарушения прав других жильцов. Доказательствами этого могут стать показания соседей;
  • отсутствие оплаты коммунальных счетов в течение полугода и более.

В иных случаях договор социального найма жилья может быть расторгнут из-за смерти нанимателя, не оставившего наследников, или признание здания аварийным и подлежащим расселению.

Расторжение договора с собственником

В данном случае соглашение о расторжении договора найма жилого помещения также может произойти по многим причинам, которые условно делятся на три категории.

  1. Расторжение, инициированное собственником помещения, может случиться в любой момент, но здесь есть ряд важных уточнений, таких как обязательное уведомление квартиросъёмщика за три месяца до разрыва договора. Этот срок может варьироваться в зависимости от того, что прописано в документе. Основаниями для расторжения договора являются те же причины, что и в случае социального найма. Разрыв, как правило, происходит через суд.
  2. Для нанимателей расторжение договора возможно в тех случаях, когда прописанные в нём условия были нарушены, или было принято решение сменить место жительства. В случае заранее установленного срока уведомления, всё должно быть выполнено согласно договору.
  3. Сторонними причинами могут стать смерть или пропажа нанимателя или какие-либо иные.

Порядок расторжения договора

Порядок расторжения договора найма не требует каких-то особых действий. Его можно не оформлять вообще, если было проведено официальное уведомление о расторжении. Однако нередко между сторонами проводится акт приёма-передачи. Этот акт указывает факт того, что наниматель покинул помещение, вернул ключи и не оставил после себя никаких повреждений.

Подобный акт необходимо составить для того, чтобы в дальнейшем не возникло каких-либо разногласий. Нередко случаются ситуации, когда во время составления этого документа выявлялись различные повреждения. В этом случае собственник помещения имеет право взыскать с нанимателя весь причинённый ущерб.

Образец договора о расторжении найма жилого помещения может потребоваться при возникновении дальнейших разбирательств. 

Особые случаи

Существует несколько категорий людей, которые не могут быть лишены права проживания в помещении, даже если договор о найме был разорван. Эти люди защищены законодательством Российской Федерации. К ним относятся следующие граждане:

  • пенсионеры;
  • семьи сотрудников силовых структур, погибших на службе;
  • граждане, имеющие первую или вторую категории инвалидности, если их увечья были получены на рабочем месте;
  • семьи погибших граждан, обладавших правом проживания в специализированном помещении.

Если с кем-либо из людей, относящихся к одной из этих категорий, был разорван договор найма, то взамен им должно быть предоставлено новое жильё. Однако все привилегии теряются, если данные граждане имеют какое-либо иное жильё.

После расторжения договора между арендатором и арендодателем исчезают какие-либо договорённости, прописанные в данном документе. Если после этого наниматель продолжает занимать помещение, то собственник имеет право выселить его в принудительном порядке, обратившись за помощью к полиции.

Если на момент выселения, квартиросъёмщик не оплатил часть арендной платы или коммунальных услуг, то эта обязанность остаётся с ним и после смены жилья. 

Скачать образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения можно на сайте.

Приватизация земельных участков – процедура, позволяющая получить в распоряжение земельный надел любой площади. Полученную землю можно использовать для решения сельскохозяйственных задач или для размещения частного дома. … Законодательством нашей страны предусмотрено, что все малоимущие граждане могут встать на очередь на квартиру, то есть имеют право на получение от государства жилья безвозмездно. Это право гарантируется ст. 49 ЖК РФ, в с … Уже достаточно давно институт прописки был признан неконституционным. Но вместо него теперь продолжают требовать регистрацию по месту жительства. Без нее бывает сложно взаимодействовать с госорганами. В законодательстве … В действующем Законодательстве четко регламентируются положения, касающиеся разделения земельных участков. Однако в Земельном Кодексе, к сожалению, изложены только общие понятия и определения, основные подробности по так … Вопрос о том, как получить участок земли бесплатно, является актуальным для большого числа российских граждан. Кому предоставляется право на получение участка и как это осуществляется, будет рассмотрено в настоящей стать …

gilkod.ru/article/arenda_i_naym/Kak-osushestvit-rastorzhenie-dogovora-najma-zhilogo.html

30.10.2018 – Олег Семиврагов

Добрый день.Мне нужен примерный бланк расторжения договора найма в жилом помещении в студ.общежитии

Ответ на вопрос дан по телефону.

Источник: http://www.gilkod.ru/article/arenda_i_naym/Kak-osushestvit-rastorzhenie-dogovora-najma-zhilogo.html

Подробная информация о расторжении договора аренды земельного участка

Каковы нюансы расторжения договора найма?

Договор аренды земельного участка расторгается по окончании срока его действия. На практике возможны случаи, когда одна из сторон желает расторгнуть его досрочно.

Цивилизованное решение — взаимное согласие на разрыв контракта, но не всегда получается решить вопрос положительно с обеих сторон.

Каковы нюансы и особенности расторжения в добровольном порядке и через суд? Рассмотрим в статье различные варианты завершения договора об аренде земли.

Законодательство

Процессы расторжения соглашений, независимо от их типа, регулируются Гражданским и Земельным кодексами. Заключение контракта найма земли завершается по основаниям, предусмотренным гражданской законодательной властью.

Условия, порядок разрыва сделок, касаемых участков земли, обозначены в Земельном кодексе РФ.

В соответствии со статьей 46 причинами заблаговременного завершение отношений выступают:

  • наличие судебного решения — когда владельцем территории является муниципалитет, а арендатором — гражданин;
  • решение одного из участников.

При разбирательстве и принятии окончательного решения суд руководствуется положениями ГК.

Пункт 3 ст. 46 земельного кодекса перечисляет основания, когда прекращение аренды недопустимо. Пункт 6 статьи 46 гласит, что при расторжении договора найма убытки за возведенные на участке строения арендатору не возмещаются.

Статья 610 Гражданского кодекса допускает прекращение арендных отношений в одностороннем порядке. Главное условие — своевременное извещение второй стороны.

По закону на это отводится 3 месяца, но участники вправе установить другой срок. Статья 450 (п. 2) ГК допускает расторжение сделки через суд. Статья 46 (п. 1) ЗК РФ содержит основания прекращения аренды земли по решению собственника участка.

В соответствии с установленными законодательными требованиями в отдельных случаях расторжение соглашения недопустимо. На основании Земельного кодекса нельзя разорвать арендные отношения, если это навредит состоянию участка. Недопустимо расторгать договор в период проведения с/х работ.

Государство и муниципальная власть являются основными владельцами территорий. Они заинтересованы в сдаче участков в наем. Часто возникают обстоятельства, побуждающие к прекращению арендных отношений.

Обозначенные в ГК и ЗК основания для разрыва сделки не окончательные — стороны имеют право дополнить их при подписании договора.

Если сроки контракта не истекли, допускается досрочное расторжение договора:

  • по обоюдному соглашению сторон;
  • через суд по решению одного из участников;
  • изъятие территории для госнужд;
  • по инициативе одной из сторон по основаниям, описанным в соглашении.

Главное основание — окончание срока действия договора. Инициатива расторжения может исходить от арендодателя или нанимателя.

Смерть нанимателя не относится к основаниям прекращения сделки — право найма переходит к наследнику по закону.

В одностороннем порядке по инициативе арендодателя

Во 2 – й части 619 статьи Гражданского кодекса перечислены причины досрочного прекращения договора аренды, исходящие от арендодателя.

К ним относятся:

  • ухудшение имущества при использовании земли;
  • эксплуатация территории с нарушениями;
  • не проведение обязательных работ, предусмотренных договором;
  • нарушение обязательства по уплате за аренду.

При подписании соглашения стороны могут указать и другие основания.

Даже если на арендуемом участке наниматель возвел постройки, это не является препятствием к расторжению контракта.

По решению арендатора

Положения ГК допускают возможность прекращения арендных отношений по решению нанимателя. Причин этому несколько:

  • несоответствие реальному состоянию земли, указанному в соглашении;
  • скрытие владельцем недостатков территории;
  • нарушение сроков передачи земли;
  • препятствие эксплуатации участка.

В договоре могут быть предусмотрены иные причины.

Расторжение по обоюдному согласию

Расторжение соглашения по решению сторон не представляет сложностей. Причины разрыва контракта может не указываться.

Участникам достаточно оформить и добровольно подписать дополнительное соглашение. Его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

В соглашении указываются различные условия, к примеру, нанимателю дается время для выведения имущества из участка, или расторжение произойдет после уплаты определенной суммы. Условия не должны противоречить закону.

Даже если на арендуемом участке наниматель возвел постройки, это не является препятствием к расторжению контракта.

Быстрый способ расторгнуть договор найма — односторонний отказ. Но законодательная власть допускает это в исключительных ситуациях. Если обоюдного согласия достичь не удалось, необходимо обратиться в суд.

Основания для разрыва контракта судом:

  • нарушение условий соглашения контрагентом;
  • существенное изменение обстоятельств;
  • прочие основания, предусмотренные договором.

При досрочном прекращении аренды судьей по требованию одного из участников определяются последствия расторжения сделки с учетом честного раздела затрат, понесенных при исполнении соглашения.

Когда судебное решение будет вынесено, наниматель обязуется вернуть землю в изначальном состоянии — в том, в каком брал в аренду. Если арендодателя все устраивает, претензии отсутствуют, оформляется акт приема – передачи.

Если при использовании арендатором качество земли было улучшено, владелец обязан компенсировать расходы на облагораживание территории. Госпошлина за расторжение договора не уплачивается.

Порядок расторжения

Как и любой другой договор, соглашение об аренде ЗУ расторгается по инициативе одной из сторон, по обоюдному согласию или по постановлению суда.

Для расторжения сделки необходимо придерживаться алгоритма:

  1. Составить уведомление для второго участника (при одностороннем разрыве).
  2. Прийти к согласию и заключить соглашение о досрочном расторжении договора найма.
  3. Если согласия не удалось достичь, обратиться в суд.

При прекращении арендных отношений право собственности на участок переходит к прежнему владельцу.

Арендатор имеет право выкупить землю.

Составление и отправка уведомления

Изъявив желание расторгнуть договор найма, одна сторона оповещает вторую в сроки, обозначенные соглашением. Извещение оформляется в письменном виде с указанием причины прекращения сделки.

Рекомендуется направлять его заказным письмом с перечнем вложенных документов и необходимостью подтверждения факта его получения. Ответ от второго участника контракта должен поступить в течение не более 1 месяца.

Варианты исхода событий:

  1. Второй участник согласен с нарушением и обязуется исправить положение в указанный срок. Необходимо получить от него письменный ответ. Если в течение отведенного времени ситуация не будет исправлена, инициатор расторжения вправе обратиться в суд.
  2. Вторая сторона не согласна с нарушением и выдвигает встречные обвинения.
  3. Ответчик согласен с расторжением — оформляется дополнительное соглашение.
  4. Второй участник не отвечает на уведомление — инициатор обращается в суд.

Если партнеры не сумеют прийти к согласию, подготавливается исковое заявление в суд.

  • Скачать бланк искового заявления
  • Скачать образец искового заявления

Досудебное урегулирование

Если сторонам удалось договориться о расторжении без привлечения суда, составляется соглашение.

В документе указывается:

  • что является предметом договора;
  • данные сторон;
  • каковы основания расторжения сделки;
  • каков размер компенсации за причиненный ущерб (при наличии).

Соглашение скрепляется подписями участников.

Если досудебное урегулирование не удалось, стороны обращаются в суд с исковым заявлением. Споры рассматривает районный или арбитражный суд (для юридических лиц и предпринимателей). Иск подается по месту проживания ответчика или расположения участка.

Указываются:

  • название суда;
  • данные сторон;
  • реквизиты договора;
  • ссылка на пункт соглашения, который был нарушен или не выполнен;
  • подтверждение нарушения;
  • удостоверение обстоятельств, которые не помогли урегулировать спор (информация об отправке извещения).

К иску следует приложить договор аренды, квитанцию об оплате пошлины (300 р. для физических лиц и 6 тысяч для юридических). Заявление рассматривают в течение двух месяцев. Решение вступает в силу через 10 дней после вынесения.

Возможные сложности и последствия

Основное последствие — возмещение убытков. Если земля использовалась нанимателем не по назначению, и состояние почвы ухудшилось, необходимо оценить размеры причиненного вреда. По итогам независимой экспертизы арендатор может понести убытки в размере полной стоимости участка.

После расторжения договора законодательством предусмотрены юридические его последствия:

  • арендатор лишается возможности использования территории;
  • арендодатель лишается возможности получения платы за землю.

Если у сторон имеются претензии, незаконченные расчеты, подается новый иск в суд.

Предлагаем посмотреть интересное видео по теме:

Заключение

Таким образом, прекращение найма земельного участка допустимо лишь по закону: по решению участников сделки, по судебному постановлению.

Владелец вправе прекратить арендные отношения, если наниматель не вносит плату, использует территорию не по назначению или ухудшает состояние земли. Какова бы ни была причина расторжения, без согласия второй стороны процедура осуществляется через суд.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/rastorzhenie

Окно права
Добавить комментарий