Как расторгнуть договор с риелтором, если сделку с недвижимостью мы оформляли самостоятельно?

Расторжение договора с агентством недвижимости: риски, последствия | Правоведус

Как расторгнуть договор с риелтором, если сделку с недвижимостью мы оформляли самостоятельно?

В нижеприведенной статье мы расскажем о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости, заключенный на куплю-продажу жилого объекта, какую ответственность будет нести сторона, расторгающая договор, и какие последствия возможны вследствие прекращения данного соглашения.

Сегодня большинство сделок с объектами жилой недвижимости совершается при участии профессиональных риэлторов, которые занимаются поисками покупателя и продавца, а также осуществляют полное сопровождение сделки.

Однако стоит отметить тот факт, что услуги агентства недвижимости, как правило, оказываются на основании письменного договора, и влечет за собой определенные последствия вследствие возникновения непредвиденных ситуаций, связанных, к примеру, с прекращением купли-продажи квартиры или дома.

Для того, чтобы обезопасить будущую сделку, в первую очередь, необходимо тщательно изучить договор и определить ответственность всех сторон.

Выбираем агентство недвижимости для заключения сделки

Купля-продажа объектов жилой недвижимости – довольно сложный юридический процесс, поэтому выбирая агентство, предпочтение лучше отдавать организации, которая берет на себя исполнение процедуры в полном объеме со всеми формальностями, предусмотренными договором.

Агентство должно быть положительно зарекомендовано на рынке недвижимости и являться членом профессиональной ассоциации риэлторов.

Во избежание финансовых потерь и рисков непреднамеренных выплат штрафов и неустоек не стоит останавливать свой выбор на сомнительных организациях, предлагающих сразу заключить договор между заказчиком и исполнителем без предварительных формальностей

Заключение договора: расторжение, обязанности сторон

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо внимательно изучить все пункты и условия соглашения, определить все финансовые и юридические стороны сотрудничества.

Отметим, что в каждом агентстве недвижимости предполагается собственная форма договора (за исключением случаев покупки недвижимости по ипотеке, когда форму договора купли-продажи предоставляет банковская организация), который содержит сведения о правах и обязательствах участников сделки, информацию о договоре возмездно оказываемых услуг и комиссионном вознаграждении.

Структура каждого договора включает в себя:

  • Вводную часть (с указанием данных об участниках сделки). 
  • Непосредственно предмет договора (в чем заключаются услуги риэлтора, готовность получения оплаты после оказания услуги в полном объеме). 
  • Обязательства и сроки их исполнения обеих сторон. 
  • Стоимость и порядок расчетов. 
  • Условия, при которых договор может быть расторгнут.
  • Ответственность сторон. 

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо проверить наличие подписи руководителя агентства или его заместителя, в противном случае данный документ не будет иметь юридической силы.

В преамбуле должны быть отражены все участники договора: заказчик (получатель услуг) и исполнитель (в лице представителя агентства). Подпись на договоре ставится руководителя или лица, наделенного определенными полномочиями в соответствии с уставом организации либо при наличии нотариальной доверенности.

Обязательства сторон должны быть расписаны максимально детально и точно. В дальнейшем, при возникновении юридических споров, их последствия будут связаны в первую очередь с договорными требованиями.

В разделе об обязательствах должно быть указано условие о необходимости проверки чистоты сделки (отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый объект недвижимости), сбор необходимого пакета документов, процесс регистрации в Росреестре.

Стоимость услуг риелторов также расписывается в соответствии с конкретным перечнем за обозначенное вознаграждение.

Кроме того, в договоре должен быть обязательно указан пункт о возможных дополнительных расходах, которые будет нести та или иная сторона (услуги нотариуса, подача рекламных объявлений, оплата справок, необходимых для совершения сделки, и другое). Сроки исполнения обязательств должны быть прописаны каждым отдельным этапом: поиски объекта, покупателя или продавца, срок оформления и регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Это поможет определить допущенные нарушения одной из сторон и при необходимости позволит расторгнуть договор услуг и вернуть деньги, внесенные в качестве предоплаты.

Стоит обратить особое внимание на такие понятия, как аванс и задаток, о которых прописывается в договоре об оказании услуг. В зависимости от использования понятия определяется и ход расчетов в дальнейшем оформлении сделки.

Важно! Задаток – сумма, внесенная заказчиком в качестве предоплаты за оказание услуг; в случае одностороннего расторжения договора со стороны заказчика, удерживается агентством в полном объеме, в случае отказа от сотрудничества в лице исполнителя возвращается заказчику в двойном размере. Авансовый платеж возвращается заказчику в полной мере по любой причине расторжения договора.

Условие о порядке расторжения договора услуг является важной составляющей частью данного соглашения.

В нем должны быть предусмотрены обоюдные обязательства сторон, определена возможность расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке, правила уведомления участников соглашения, последствия для каждой из сторон.

Особое внимание стоит обратить на ответственность сторон, в частности, наличие и размер штрафных санкций за нарушения обязательств. Данный пункт должен быть абсолютно равноправным для обеих сторон.

Эксклюзивный договор с агентством: расторжение в одностороннем порядке, последствия

Заключенный с агентством недвижимости эксклюзивный договор предполагает более высокую ответственность, возлагаемую в равной степени, как на заказчика, так и на исполнителя. Агентство является заинтересованным лицом в заключении с клиентом возмездного договора на оказание услуг по преимущественному праву работы с определенным объектом недвижимости в качестве исполнителя.

Важно! Эксклюзивный договор с агентством недвижимости лишает заказчика права обращаться в другие организации для совершения сделки с тем же объектом.

Основными обязательствами эксклюзивного договора являются:

  1. для клиента – делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать с объектом на преимущественной основе; 
  2. для исполнителя – использование максимальных рекламных ресурсов, полное консультационное обслуживание заказчика, юридическая чистота сделки.

Заключение эксклюзивного договора является залогом надежной защиты от любых мошеннических действий и успешного завершения сделки.

Вместе с тем заметим, что эксклюзивный договор с агентством недвижимости может быть расторгнут в одностороннем порядке, главное действовать нужно грамотно, в рамках действующего законодательства, и тогда избежать штрафов и неустоек.

Внесенные средства в качестве частичной предоплаты за оказание услуг, в случае одностороннего расторжения соглашения, должны быть возвращены в полном объеме (ст. 450.1. ГК РФ). Агентство недвижимости вправе удержать только суммы, затраченные на рекламу и иные расходы, фактически понесенные в рамках действующего договора.

Расторжение договора в одностороннем порядке требует составления письменного уведомления с указанием даты, которое должно быть вручено лично специалисту агентства недвижимости либо отправлено заказным отправлением с уведомлением о получении. Подтверждение необходимо сохранять вместе с почтовой квитанцией, в случае судебных споров обязательно потребуется подтверждение факта извещения второй стороны о расторжении договора.

Важно! Извещения в электронном виде, по телефону или факсовым отправлением в качестве доказательной базы не принимаются к рассмотрению.

Все спорные вопросы, возникающие между риелтором и клиентом, регулируются Положениями ФЗ «О защите прав потребителей», а значит права клиентов защищены больше, чем их контрагентов.

Каждая услуга, оказанная в рамках договора, должна быть отражена в документе, подписанном всеми сторонами.

В случае отсутствия таковых штрафных санкций не будет, а вот при наличии и не исполнении обязательств – потраченные деньги, скорее всего, вернуть не удастся.

Согласно действующего законодательства потребитель получает гарантии в области сохранения прав и интересов клиента даже в случае неисполнения условий договора:

  • допускается обращение в другие риелторские компании, поиск покупателя\продавца; 
  • допускается отказ от услуг агентства недвижимости в любой момент при условии возмещения расходов, понесенных контрагентом;
  • выставление требований о возврате денежных сумм в случае неисполнения агентством своих обязательств в определенные сроки, договор расторгается, внесенные средства возвращаются заказчику в течение 10 рабочих дней. 

Важно! В случае отказа агентством вернуть заказчику внесенные деньги в качестве авансового платежа в добровольном порядке, исполнитель сам будет выплачивать штрафные санкции, в размере, определенном судебным решением.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/rastorzhenie-dogovora-s-agentstvom-nedvizhimosti-riski-posledstviya/

Как учесть все нюансы в договоре с агентством при покупке квартиры / Sibdom.ru

Как расторгнуть договор с риелтором, если сделку с недвижимостью мы оформляли самостоятельно?

Редкий покупатель, выбирая квартиру на вторичном рынке, сегодня будет заниматься поиском самостоятельно. Обычно с подготовкой сделки ему помогает специалист.

Именно он находит нужную квартиру, берет на себя сбор документов и ведет основные переговоры с продавцом. Но приступает к выполнению своей работы риелтор не раньше, чем будет подписано соглашение с клиентом.

Какие права и обязанности у сторон появляются после его подписания, нужно знать еще до заключения договора.

Для большинства покупателей поиск квартиры сегодня начинается одинаково — с изучения объявлений в сети Интернет и специализированных изданий о недвижимости. Когда подходящий вариант найден, клиент обращается в агентство, в чьей базе данных находится понравившийся ему объект, где ему, скорее всего, предложат заключить договор на оказание услуг.

Этот документ, с составления которого следует начинать работу с агентством недвижимости, определяет права и обязанности сторон. Согласно ему агентство берется за определенный срок найти для покупателя подходящий объект, а покупатель, в свою очередь, обязуется оплатить вознаграждение агентства в оговоренном объеме и в установленный срок.

«Подписывая с покупателем договор, агентство берется подобрать для него именно тот объект, который требуется клиенту, — объясняет директор АН „Аквамарин“ Любовь Щербак.

— Грамотный риелтор никогда не станет показывать клиенту большое количество квартир в надежде, что среди них рано или поздно отыщется нужный покупателю вариант.

Он постарается проанализировать запросы клиента и выберет среди существующего предложения объекты с теми характеристиками, что отвечают запросам покупателя. К тому же риелтор, действующий в интересах покупателя, располагает полной информацией о предлагаемых квартирах».

Дело в том, что работа риелтора на первом этапе сделки заключается не только в поиске подходящей квартиры.

«Показу квартиры обычно предшествует большая подготовительная работа, — объясняет директор АН „Капитал-Инвест“ Светлана Неня, — во время которой проверяются все необходимые документы, собирается максимальный объем информации об объекте.

Готовя квартиру к представлению потенциальному покупателю, специалист узнает не только то, собраны ли к сделке необходимые документы, но и то, куда выходят окна, какие соседи живут в подъезде и даже какое будущее ожидает район, где находится дом, через несколько лет».

Любая сделка на рынке недвижимости связана со многими особенностями, с которыми риелтор, в отличие от клиента, в своей профессиональной деятельности сталкивался не раз.

Кроме поиска квартиры задача специалиста состоит в том, чтобы предусмотреть все возможные неожиданности, которые могут возникнуть на разных этапах сделки.

“Известны случаи, когда при подписании предварительного договора вдруг выясняется, что существуют обстоятельства, не позволяющие продавцу продать квартиру, — говорит Любовь Щербак.

— Поэтому, чтобы подстраховать наших клиентов перед подписанием предварительного договора, мы готовим все необходимые документы: справку из Управления Росреестра о том, что на квартире нет обременений, а также выписку из домовой книги, из которой станет известно, кто состоит на регистрационном учете в квартире«.

Обязательные условия

Любовь Щербак, директор АН «Аквамарин», тел. 232-09-16

Общей для всех агентств недвижимости формы договора на оказание информационных услуг не существует, поэтому каждая риелторская фирма пользуется в своей работе соглашением, разработанным специалистами ее юридического отдела.

Перечисленные в договоре условия делятся на существенные (без них этот документ не будет считаться действительным и не может быть заключен) и дополнительные условия, название которых говорит само за себя. Без них договор не будет считаться недействительным или не имеющим законную силу.

Они включаются в документ, если существуют какие-либо обстоятельства, которые могут помешать клиенту выполнить свои обязательства перед агентством.

«Форма нашего договора складывалась из многолетнего опыта работы. Составляя его, мы постарались учесть все те моменты, которые нужно предусмотреть до проведения сделки, чтобы подстраховать клиента, — рассказывает Любовь Щербак.

— Во-первых, в договоре в обязательном порядке нужно оговорить условия, при выполнении которых наступает ответственность сторон. Например, если для приобретения понравившейся квартиры человеку сначала необходимо продать свою или получить кредит для внесения доплаты при покупке.

Тогда следует включить в информационный договор пункт о том, что приобрести найденный вариант человек обязуется при соблюдении этих условий».

К числу существенных условий договора относятся предмет договора, обязанности сторон, ответственность заказчика и исполнителя, срок действия договора, а также цена и порядок расчетов.

Так как агентство недвижимости является юридическим лицом, заключать договор и принимать на себя обязательства от имени риелторской фирмы имеет право ее директор или любой другой специалист компании, но только при условии наличия у него доверенности.

Одним из основных пунктов в документе обычно является предмет договора — непосредственно то, о чем между собой договариваются стороны соглашения.

В этом пункте договора на оказание информационных услуг обычно сказано, что исполнитель берет на себя обязательства в конкретный срок найти нужный заказчику объект, а заказчик со своей стороны обязуется выплатить исполнителю гонорар в том размере, который определен договором. А также приводится описание объекта недвижимости.

Причем чем более подробным окажется это описание, тем легче будет риелторам найти устраивающий клиента во всех отношениях вариант. Поэтому кроме технических характеристик жилья: количества комнат, района, планировки, этажности и состояния квартиры — в описание могут быть включены дополнительные важные для клиента параметры, такие как наличие по соседству школы или остановки и даже качество установленной в доме сантехники.

Хотя, как признают сами риелторы, далеко не все характеристики подыскиваемой квартиры возможно точно описать в момент заключения договора. «В отношении такого параметра, как место будущего проживания, я бы посоветовала покупателям все же не ограничиваться в договоре указанием одного района, — говорит Светлана Неня.

— Как показывает практика, этот параметр в процессе поисков квартиры зачастую может меняться. И люди, которые первоначально приходят в агентство и говорят, что готовы рассматривать для приобретения только квартиры, расположенные, например, в Советском районе города, затем в процессе выбора могут поменять свое решение».

Для тех, кто только в процессе поисков и просмотра квартир понял, каким дополнительным параметрам должен отвечать нужный ему объект, никогда не поздно внести в действующий договор дополнения. Форма соглашения позволяет это сделать.

Светлана Неня, директор АН «Капитал-Инвест», тел. 295-45-17

Еще один очень важный пункт договора, на который следует обратить внимание, — срок действия соглашения. Как правило, договор оказания информационных услуг подписывается на три месяца.

По словам специалистов, этого времени обычно бывает достаточно для того, чтобы найти устраивающий клиента во всех отношениях вариант. Хотя, поясняют риелторы, здесь не существует подходящих для всех рецептов.

Одни покупатели приобретают жилье в ипотеку и получить одобрение от банка смогут только на квартиру в доме, отвечающем определенным требованиям кредитного учреждения, другим требуется квартира в конкретном доме, третьим непременно нужно, чтобы жилье находилось рядом с местом работы.

И любое из этих дополнительных требований к объекту способно увеличить поиск. Если в течение этого срока, указанного в договоре, нужный вариант так и не был найден, по обоюдному соглашению сторон договор может быть расторгнут или продлен.

«Однако если по истечении срока действия договора клиент агентства все же решил самостоятельно купить один из показанных ему риелтором объектов, он в любом случае обязан будет оплатить комиссионные агентства, — говорит Светлана Неня, — существующая практика в этом вопросе целиком и полностью на стороне риелторов».

Для этого в информационных договорах многих агентств предусмотрен пункт о том, что даже если покупатель подписал договор на оказание услуг, но затем отказался от подписания протокола о просмотре квартиры, а после этого самостоятельно приобретает показанный ему риелтором объект, он обязан возместить агентству стоимость риелторских услуг. Если сделать это он отказывается, у риелторов всегда есть возможность вернуть деньги в судебном порядке.

Другой важный момент, на который стоит обратить внимание при заключении договора, — размер комиссионных.

«Хотя в пункте „Стоимость риелторских услуг“ обычно сказано, что размер риелторского вознаграждения составляет 25 тысяч рублей плюс три процента от стоимости квартиры, в некоторых случаях агентство может предоставить клиенту индивидуальную скидку, — говорит Светлана Неня. — Как правило, она зависит от объема работы, которую специалисту агентства потребовалось проделать при подготовке сделки. По этому окончательно размер комиссионного вознаграждения указывается в письменном согласии на покупку квартиры, которое является приложением к информационному договору. И если агентство обещало предоставить клиенту скидку, нужно обратить внимание, чтобы этот момент был отражен в данном документе».

Пункт о том, когда наступают обязанности клиента оплатить услуги риелторов, может отличаться в зависимости от агентства.
“В практике большинства компаний определившийся с выбором покупатель обязан оплатить работу специалиста в момент подписания письменного согласия на покупку квартиры.

При этом риелторская комиссия может выплачиваться в два этапа, — объясняет Светлана Неня, — половину комиссии клиенты вносят в день подписания предварительного договора, оставшаяся сумма выплачивается в день подписания основного договора куплипродажи, но перед подачей документов в Управление Росреестра”.

Работа продолжается

Хотя сложившаяся практика такова, что комиссионные агентства выплачиваются не позднее, чем заключается основной договор купли-продажи, сопровождение сделки специалистами на этом не заканчивается.

После того как стороны подписали основной договор, риелтор помогает в организации расчетов по сделке. Если для покупки квартиры потребовались заемные средства, специалист готовит пакет документов для предоставления в банк, это он согласовывает все нюансы сделки с кредитным учреждением.

В тех случаях, когда при покупке используется сертификат, специалист агентства должен убедиться, что средства были перечислены на счет продавца, обеспечить встречу продавца и покупателя для снятия обременения и в обязательном порядке сопровождает клиента в Управление Росреестра для регистрации сделки.

И только когда покупатель получил документы на недвижимость после регистрации сделки, а продавец полностью принял деньги за квартиру, риелтор завершает сопровождение сделки.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/986/

Заключение договора с риэлтором: как не попасть впросак?

Как расторгнуть договор с риелтором, если сделку с недвижимостью мы оформляли самостоятельно?

Современным российским законодательством не регламентирована риэлторская деятельность, поэтому и специальных договоров, которые бы заключались в связи с оказанием риэлторских услуг, не существует.

Подобные услуги могут оказывать как агентства недвижимости, так и отдельные юридические лица или юридические фирмы.

В статье попробуем разобрать наиболее очевидные моменты договоров, которые может увидеть даже человек, в планы которого продажа или покупка недвижимости не входила.

Как бы риэлтор не называл заключаемые им договора (эксклюзивный договор, договор на оказание услуг или договор поручения), они всегда являются договорами смешанного типа.

Не зависимо от названия, которое дано документу, клиент всегда должен внимательно знакомиться со всеми строчками данного договора, вникать в суть непонятных пунктов и письменно оформлять пожелания и требования, а лишь потом его подписывать.

Читая договор, потенциальный клиент риэлтора должен обратить особое внимание на обязательства компании и её ответственность. То есть, на то, за какие услуги и за какой их объём он должен будет заплатить.

Риэлторами может быть предложена как тарификация по определённым услугам, так и оплата за результат. В список тарифицируемых услуг может входить рассылка объявлений и показ вариантов.

То есть, чем больше риэлтор показывает вашу недвижимость, чем больше размещает объявлений в интернете и в газетах, тем выше его гонорар.

Стоит обратить внимание и на обязанности клиента. Учтите, что их придётся выполнять, поэтому они должны быть разумны и легко выполнимы. А теперь перейдём к подробным моментам договоров.

Шаг первый. Проверка полномочий человека, выступающего в качестве риэлтора, и документов

Во-первых: стоит снять ксерокопию паспортных данных человека, выступающего в качестве риэлтора, а также проверить, имеет ли он полномочия, позволяющие подписывать договор. Не стоит бояться, что на вас косо посмотрят, если вы попросите сделать ксерокопии документов риэлтора, это вполне нормальная практика.

Если человек, предлагающий заключение договора на оказание риэлторских услуг, выступает по доверенности от лица компании, следует запросить эту доверенность и снять её копию. В доверенности всегда указываются полномочия представителя, среди которых должно быть и подписание конкретных договоров.

При составлении доверенности некоторые компании зачастую указывают, что полномочия описаны в уставе компании.

Если в вашем договоре было обозначено именно это, то требуйте предоставить текст уставного документа и предоставления информации о том, кто и когда был назначен на соответствующую должность.

Компания, которая не пытается действовать вопреки законодательству, никогда не станет скрывать эту информацию.

Во-вторых: изъявите желание ознакомиться с учредительными документами, а именно, свидетельством о постановке агентства недвижимости или юридической фирмы на налоговый учёт, а также свидетельством о его государственной регистрации. Это поможет убедиться, что риэлтор не является “чёрным”.

В-третьих: узнайте юридический адрес компании и проверьте, не соответствует ли он какой-то комнате в жилом доме. Существуют риэлторские компании, которые пользуются арендованной комнатой, а в учредительном документе указывают несуществующий адрес. Это покажет, ведёт ли компания не совсем законную деятельность, или является порядочной.

Шаг второй. Знакомство с договором

Использование шрифтов разных размеров вошло в практику компаний. Хоть порядочный риэлтор и не станет использовать разные шрифты, всё же они встречаются практически в любом договоре.

Обычно за мелким шрифтом скрывают материальную ответственность организации или непосредственно самого агента, заключающего договор. Следует внимательно изучать пункты, написанные более мелким, нежели вся остальная информация, шрифтом.

Шаг третий. Замечаем особенности

  • Договором указано, кто именно должен заниматься сбором документов.
  • Иногда продавца просят передать риэлтору на хранение документы и это подчёркивают в договоре. Этот пункт хоть и настораживает, всё же легко объясним: покупатели отказываются вносить аванс за квартиру, если риэлтор не предъявляет подлинные документы. Для вашей же безопасности и большей уверенности стоит составить акт приёма-передачи документов на хранение, который будет дополнять договор.
  • Документально должны быть подтверждены обязательства клиента, по которым он должен выполнять требования риэлтора по поводу явки в определённое время в назначенное им место. Например, это касается показа квартиры или совершения самой сделки. Если клиент отказывается прибыть в определённое время в назначенное место и при этом не изъявляет желания перенести её, это может расцениваться как уклонение от обязательств. В том, что риэлторская компания потребует предоставления информации о местонахождении клиента, его семейном положении и документах, нет ничего необычного. Основываясь на этой информации и документах, риэлтор работает, планирует встречи и решает другие вопросы, поэтому любое скрытие информации или подача ложной информации могут повлечь за собой как минимум срыв сделки.
  • Клиент должен содействовать просмотру предложенных риэлтором вариантов, что обязательно включают в договор. Если клиент всячески отходит от данного пункта и не желает, например, показывать свою недвижимость потенциальным покупателям, риэлторская компания может расценивать это как отказ от выполнения обязательств или же как расторжение договора. В таком случае клиент будет обязан выплатить неустойку.
  • Договором может быть предусмотрен пункт, в котором говорится о подписании и предоставлении риэлтору доверенности по сбору документов. Без данного документа риэлтор просто не сможет представлять интересы клиента в той или иной организации.
  • Пункт, указывающий, что клиент риэлторской компании должен письменно оформлять свои требования и пожелания, должен присутствовать в договоре. В этом нет никакого подвоха и даже наоборот: при каких-то разногласиях будет легче доказать, что риэлтор нашёл совсем не тот вариант, который хотел его клиент.
  • Вполне нормальным является требование о том, что по окончании работ будет подписан акт выполненных работ. У сотрудников компаний есть свои обязательства, в компаниях существует финансовая дисциплина и требуется отчётность, поэтому закрывать договоры им необходимо.
  • В договоре может быть указано на право привлечения третьих лиц для исполнения каких-либо обязательств по договору. То, что могут привлекаться дополнительные сотрудники (адвокат, юристы или кто-либо ещё), помощь которых будет необходима при проведении сделки, не должно вас смущать.
  • Профессиональная ответственность риэлторской компании и её сотрудников может быть застрахована. Это говорит о том, что компания является сертифицированной, и не должно смущать клиента.

Шаг четвёртый. Возможные минусы

Во-первых: в договорах с некоторыми компаниями присутствует пункт, согласно которому сотрудник компании имеет право на разницу между ценой продажи и ценой, указанной в соглашениях с клиентом. Иначе говоря, этот пункт предусматривает скрытую комиссию, которую компания попытается заработать помимо суммы, заплаченной официально за предоставленные услуги.

Во-вторых: нередко в договоре указывается запрет общения между человеком, заключившим договор, и собственником приобретаемой недвижимости (его представителями). Это может свидетельствовать о намерениях заработать на скрытой комиссии.

В-третьих: договор с риэлтором может содержать пункт, по которому клиент за расторжение договора в одностороннем порядке должен будет выплатить неустойку в размере определённой платы. Обратите внимание, что эта неустойка не может превышать риэлторскую комиссию, которая составляет 3-6 % от стоимости недвижимого имущества.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Источник: http://rucountry.ru/note/zakljuchenie_dogovora_s_rieltorom_kak_ne_popast_vprosak_28136.html

Соглашаться ли на условия риэлторов? зависит только от вас…

Как расторгнуть договор с риелтором, если сделку с недвижимостью мы оформляли самостоятельно?

Составление договора с риэлтором и агентством недвижимости на продажу и покупку квартиры

Приобретение квартиры – дело ответственное, и, чтобы избежать проволочек и неприятностей, необходимо к данному мероприятию хорошо подготовиться. И первое, что необходимо сделать – это определиться с вопросом организации покупки жилья.

Удобней всего продавать и покупать жилье через риэлторов. Во-первых, не придется искать покупателей или объект недвижимости самостоятельно. Во-вторых, хороший посредник обязательно обеспечит юридическую чистоту сделки и позаботится о безопасности расчетов клиентов.

От сотрудничества с риэлтором можно как проиграть, так и выиграть. Все зависит от того, куда обратится продавец квартиры и насколько надежным окажется агентство.

Плюсы от работы с риэлтором:

• быстрый поиск покупателя (как правило, в срок до 3-х месяцев);

• маркетинговый план по рекламированию квартиры; прием звонков от клиентов и организация просмотров;

• проверка всех документов перед сделкой.

Перед тем как заключать договор с агентством недвижимости, нужно тщательно проверить его репутацию, документы о регистрации, а также отзывы клиентов.

Минусы от сотрудничества с риэлтором:

• высокие комиссионные (до 5% стоимости квартиры);

• риск мошенничества (сговора с покупателем либо исчезновение после передачи аванса);

• потеря задатка за досрочное расторжение договора; медленная работа и минимум покупателей.

Времена «черных» риэлторов давно ушли в прошлое, но при работе с агентствами недвижимости могут возникнуть проблемы другого рода.

Например, риэлтор может иметь очень небольшую базу клиентов, и, заключив эксклюзивный договор с такой компанией, продавец или покупатель квартиры только зря потеряют время.

Возможны и случаи мелкого мошенничества, когда договор заключается только с одной целью – получить аванс. Далее недобросовестный агент просто отключает телефон либо имитирует деятельность без каких-либо результатов.

Хороший риэлтор должен иметь официальную регистрацию, сертификат либо страховку профессиональной ответственности. У компании должна быть большая база клиентов, налаженные контакты с множеством сайтов по продаже недвижимости и безупречная репутация.

Оформлять агентский договор на покупку или продажу жилья с риэлтором нужно обязательно. Иначе есть риск потерять зря время и деньги. В соглашении детально прописывается весь комплекс услуг, который должен быть оказан в обмен на комиссионные или фиксированную оплату, а также ответственность за их невыполнение.

В услуги риэлтора входит:

• бесплатная оценка квартиры;

• маркетинговый план продвижения объявления о продаже; поиск покупателя и проведение осмотров;

• переговоры с клиентами и рекламирование им квартиры;

• проверка всех документов и подготовка к сделке купли-продажи.

Агентство недвижимости часто занимается не только банальным сведением покупателя и продавца, но и обеспечивает подготовку продажи квартиры, проводит сбор справок, необходимых для совершения сделки, а также юридическую экспертизу правоустанавливающих документов.

Гильдия риэлторов разработала типовой агентский договор, который прошел юридическую экспертизу и содержит все важные пункты, которые описывают взаимоотношения между заказчиком и исполнителем. Желательно ознакомиться с ним, перед тем как подписывать договор, который предлагает риэлтор.

Для заключения договора потребуется собрать небольшой пакет документов. При заключении договора от риэлтора потребуются: паспорт; доверенность от риэлторской компании с указанием полномочий.

Документы от агентства недвижимости: учредительные документы; свидетельство о государственной регистрации; свидетельство о постановке на налоговый учет.

Документы от заказчика услуг: паспорт, ИНН или СНИЛС – для продавца и покупателя квартиры; копии правоустанавливающих документов на квартиру (расширенная выписка из ЕГРН, копия договора купли-продажи и пр.

) – для продавца квартиры; разрешение органов опеки – для продавца квартиры, если продается жилье, где зарегистрирован ребенок; выписка из домой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – для продавца квартиры.

При оформлении договора оригиналы документов могут быть переданы риэлторской компании на хранение. Но чаще всего передаются обычные копии, чтобы потенциальный покупатель мог убедиться, что с документами все в порядке.

Перед тем как подписывать договор, риэлтор также может попросить важные для оформления сделки документы – копию разрешения органов опеки или выписку из домовой книги. Если они еще не оформлены, то подписание договора может быть отложено.

Договор на оказание риэлторских услуг составляется по всем требованиям Гражданского кодекса РФ (ст. 779-782). Регулирует правоотношения в области посреднических услуг также закон «О защите прав потребителей».

В договоре указываются: предмет; права и обязанности сторон; объект отчуждения; стоимость услуг; сроки действия соглашения; порядок расторжения.

Договор оформляется в простой письменной форме и подписывается продавцом и руководителем риэлторской компании или ее законным представителем. Приложением к договору может быть акт выполненных работ.

Он составляется после того, как покупатель уже найден, сделка состоялась и услуги риэлтора оплачены.

В договоре перечисляются все права и обязанности исполнителя и заказчика (продавца квартиры).

В перечень обязанностей заказчика входит: представление документов на квартиру (в виде копий или оригиналов, если это предусмотрено договором); содействие на всех этапах подготовки и проведения сделки; оплата услуг исполнителя; подписание акта выполненных работ. Иногда в обязанности заказчика входит и передача через риэлтора задатка на квартиру, но только если это предусмотрено договором.

Обязанности риэлторской компании: проведение рекламной кампании по продаже квартиры (с указанием конкретных сайтов и других СМИ); подбор потенциальных покупателей и организация просмотров; проведение переговоров об условиях сделки с покупателями; проверка документов и организация сделки. Все обязанности риэлтора должны быть четко прописаны в договоре. Только в этом случае у клиента будет повод требовать у исполнителя неуклонного выполнения своих обязательств.

В договоре прописываются сроки сотрудничества с указанием конкретных дат. Это может быть 1 – 3 месяца и любой другой срок, который согласуют участники договора между собой. Срок может быть продлен при отсутствии возражения сторон. Риэлторские услуги должны быть оплачены в сроки, указанные в договоре. Обычно размер комиссионных составляет 2 – 5% стоимости квартиры или фиксированную сумму.

Чаще всего оплата за услуги риэлтора разбивается на две части. Первая подлежит оплате независимо от факта продажи квартиры. Даже в случае досрочного расторжения договора этот задаток не возвращается. И вторая часть – остаток суммы, который выплачивается только в том случае, когда покупатель найден и сделка состоялась.

Продавец квартиры вправе в любое время отказаться от услуг риэлтора, но при условии оплаты фактически понесенных им расходов (ст. 782 ГК РФ). В этом случае договор считается расторгнутым с момента поступления денег на счет риэлторской компании. Статья 782 ГК РФ.

Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Продавец квартиры вправе отказаться от риэлтора, если: он не приступил к оказанию услуг в положенные сроки; уже с самого начала есть проблемы с выполнением условий договора.

В случае разрыва отношений по инициативе заказчика он обязан оплатить вознаграждение в размере, пропорциональном фактически полученным услугам. Штрафы за односторонний разрыв договора – незаконны. Речь идет только о компенсации понесенных расходов. Стороны вправе также расторгнуть договор в любое время по взаимному согласию.

При оформлении договора на оказание риэлторских услуг обязательно прописывается ответственность за его невыполнение, а также за сохранность документов на квартиру (если они передаются на хранение).

Меры ответственности для заказчика:

• при нарушении сроков оплаты – пеня (в среднем от 0,1 – 0,2% суммы за каждый день просрочки);

• потеря задатка в случае расторжения договора досрочно; обязанность компенсировать восстановление документов.

Меры ответственности для риэлтора на самом деле редко указываются в договоре, так у клиента всегда есть возможность досрочно расторгнуть договор, если ему что-то не нравится.

Но прописать подобные пункты все же необходимо, например, ответственность за срыв сделки по вине агентства.

В качестве меры ответственности можно установить обязанность компенсировать ущерб, который понес продавец или покупатель квартиры в результате подобных действий.

Договор об оказании риэлторских услуг составляет компания, а заказчик соглашается на ее условия либо нет. Крайне редко допускаются исправления и дополнения к договору. Поэтому текст соглашения стоит изучить очень внимательно. Обращайте внимание на следующие пункты:

• сроки выполнения обязательств (договор не должен быть бессрочным);

• порядок расчетов и окончательная стоимость услуг (не должно быть расплывчатых формулировок об услугах, которые возможно потребуют дополнительной оплаты);

• запрет на общение с покупателем до сделки (это требование незаконно и часто говорит лишь о непрозрачной работе риэлтора);

• штрафы для заказчика по любому поводу, например, за срыв просмотра и пр. (кабальный договор невыгоден продавцу или покупателю недвижимости);

• запрет на обращение к другим риэлторам (это возможно только при оформлении эксклюзивного договора).

Для продавца недвижимости выгодней всего договор, по которому расчет с риэлтором производится в момент совершения сделки. В этом случае он не теряет задаток, если сотрудничество не сложится, и может спокойно выбирать между 2 – 3 риэлторами – кто приведет покупателя, тому он и заплатит.

Учтите, что проверка юридической чистоты сделки проводится не всеми риэлторами. Многие требуют за это дополнительную оплату. Договор, предлагаемый риэлтором, защищает, прежде всего, его собственные интересы.

Поэтому обращайте внимание на подозрительные пункты, связанные со штрафами, потерей задатка и другими возможными расходами.

Договор с риэлтором составляется в простой письменной форме. Он не требует государственной регистрации, а также нотариального заверения. В договорах об оказании риэлторских услуг всегда оговаривается порядок расторжения договора по инициативе сторон. Заказчик вправе отказаться от риэлтора в любое время, если считает, что условия договора не выполняются.

Как уже было сказано выше, в этом случае нужно только возместить исполнителю понесенные расходы. Риэлтор также может отказаться от сотрудничества, если выяснится, что клиент представил недействительные документы, не является собственником квартиры или уклоняется от показов и общения с покупателями. В случае отказа от услуг риэлтора задаток не возвращается.

Для продажи квартиры можно оформить договор с риэлтором. Благодаря этому поиск покупателя или квартиры ускорится, а сделка будет проведена по всем правилам и с соблюдением требований законодательства. Однако учтите, что услуги риэлторов довольно дорогостоящие и в договоре могут быть прописаны скрытые штрафы, а при одностороннем разрыве соглашения возможна потеря задатка.

Источник: urexpert.online

Источник: https://variant-nk.ru/article/article?id=1298

Окно права
Добавить комментарий