Как произвести размен квартиры, которая находится в залоге у банка?

Как обменять ипотечную квартиру?

Как произвести размен квартиры, которая находится в залоге у банка?

На сего­дняш­ний день ипо­те­ка — это наи­бо­лее рас­про­стра­нен­ный спо­соб обза­ве­стись жильем с помо­щью заем­ных средств.

Одна­ко, несмот­ря на то, что жил­пло­щадь сра­зу же ста­но­вит­ся соб­ствен­но­стью заем­щи­ка, она оста­ет­ся в зало­ге у бан­ка.

При этом ипо­теч­ные зай­мы оформ­ля­ют­ся, чаще все­го, на десят­ки лет, а за этот пери­од мате­ри­аль­ное поло­же­ние заем­щи­ка и его жиз­нен­ные обсто­я­тель­ства могут суще­ствен­но изме­нить­ся.

Как обме­нять квар­ти­ру в ипо­те­ке: усло­вия обме­на и аль­тер­на­ти­ва

Появ­ле­ние в семье детей, уве­ли­че­ние или, наобо­рот, умень­ше­ние дохо­да, жела­ние обза­ве­стись дру­гой более или менее ком­фор­та­бель­ной недви­жи­мо­стью — все это ста­но­вит­ся пово­дом, что­бы заду­мать­ся об обмене квар­ти­ры, кото­рая нахо­дит­ся в ипо­те­ке у бан­ка. Тот факт, что жилье, нахо­дить­ся в зало­ге, в свою оче­редь, затруд­ня­ет сво­бод­ное про­ве­де­ние раз­лич­ных сде­лок, свя­зан­ных с этой квар­ти­рой. В тео­рии обме­нять ипо­теч­ную квар­ти­ру не слож­но, но на прак­ти­ке совер­шить обмен не так уж и про­сто.

На такую сдел­ку, в первую оче­редь, заем­щи­ку нуж­но полу­чить согла­сие от бан­ка на обмен, ведь имен­но у него в зало­ге нахо­дить­ся квар­ти­ра.

Для это­го необ­хо­ди­мо обра­тить­ся в кре­ди­ту­ю­щий банк с прось­бой, оформ­лен­ной в пись­мен­ном виде, раз­ре­шить обме­нять квар­ти­ру, нахо­дя­щу­ю­ся у него в ипо­те­ке.

Вме­сте с заяв­ле­ни­ем необ­хо­ди­мо пред­ста­вить сле­ду­ю­щий набор доку­мен­тов:

  • Копия и ори­ги­нал пас­пор­та
  • Сви­де­тель­ство о заклю­че­нии бра­ка, если заем­щик состо­ит в бра­ке
  • Копия лице­во­го сче­та
  • Выпис­ка из домо­вой кни­ги
  • Доку­мен­ты, под­твер­жда­ю­щие свое­вре­мен­ность выплат.

Про­це­ду­ра обме­на ипо­теч­ной квар­ти­ры несколь­ко про­бле­ма­тич­ная и доволь­но слож­ная, при этом не несу­щая кре­ди­то­ру ника­кой выго­ды. Одна­ко финан­со­вые учре­жде­ния, как пра­ви­ло, идут навстре­чу сво­им доб­ро­со­вест­ным заем­щи­кам, но тре­бу­ют от них выпол­не­ния кон­крет­ных усло­вий.

Условия обмена ипотечной недвижимости

Перед тем, как обме­нять недви­жи­мость в ипо­те­ке, важ­но отме­тить тон­ко­сти и нюан­сы дан­ной сдел­ки.

По усло­ви­ям кре­ди­то­ров обмен жилья, взя­то­го в ипо­те­ку, воз­мо­жен толь­ко при заклю­че­нии дого­во­ра про­да­жи уже суще­ству­ю­щей квар­ти­ры и покуп­ки новой недви­жи­мо­сти, соот­вет­ству­ю­щей тре­бо­ва­ни­ям кре­дит­ной орга­ни­за­ции. Банк в обя­за­тель­ном поряд­ке дол­жен оце­нить новый объ­ект кре­ди­то­ва­ния, а за оцен­ку жилья пла­тит заем­щик.

Кро­ме того, преж­де чем обме­нять жилье в ипо­те­ке, заем­щик дол­жен будет предо­ста­вить повтор­но пол­ный пакет доку­мен­тов, тре­бу­е­мый для заклю­че­ния ипо­теч­но­го дого­во­ра, сно­ва при­не­сти все справ­ки.

Так­же необ­хо­ди­мо напи­сать заяв­ле­ние на уве­ли­че­ние раз­ме­ра ипо­те­ки на сум­му по раз­ни­це меж­ду сто­и­мо­стью обме­ни­ва­е­мо­го и поку­па­е­мо­го жилья.

Финан­со­вые учре­жде­ния часто тре­бу­ют, что­бы заем­щик сра­зу пога­сил пер­во­на­чаль­ный взнос за новую квар­ти­ру.

Усло­вия обме­на недви­жи­мо­сти, нахо­дя­щей­ся в ипо­те­ке у бан­ка

Кре­дит­ная орга­ни­за­ция лег­че согла­сит­ся на сдел­ку, если заем­щик обра­тит­ся в агент­ство недви­жи­мо­сти, с кото­рым сотруд­ни­ча­ет банк.

А если первую недви­жи­мость заем­щик при­об­ре­тал так­же через это агент­ство, то сле­ду­ю­щее при­об­ре­те­ние или обмен квар­ти­ры будет более доступ­ным.

При этом банк име­ет пра­во пере­про­ве­рить кре­дит­ную исто­рию заем­щи­ка с целью выяв­ле­ния нега­тив­ных сто­рон, и вполне может отка­зать в обмене ипо­теч­ной квар­ти­ры.

Как происходит обмен жилья в ипотеке?

Если банк отка­зал­ся давать согла­сие на обмен жилья в ипо­те­ке, то тут уже ниче­го не поде­ла­ешь, при­дет­ся жить на ста­ром месте или же досроч­но пога­сить ипо­теч­ный кре­дит.

Ну а при полу­че­нии офи­ци­аль­но­го под­твер­жде­ния того, что кре­ди­тор не воз­ра­жа­ет про­тив обме­на квар­ти­ры, упро­щен­ная после­до­ва­тель­ность дей­ствий по совер­ше­нию двух сде­лок куп­ли-про­да­жи будет про­ис­хо­дить, при­мер­но, так:

  • Заклю­че­ние двух дого­во­ров куп­ли-про­да­жи недви­жи­мо­го иму­ще­ства, при этом та квар­ти­ра, кото­рую заем­щик про­да­ет, юри­ди­че­ски все еще будет нахо­дить­ся в зало­ге у бан­ка
  • После реги­стра­ции пра­ва соб­ствен­но­сти заем­щи­ка на новую недви­жи­мость, она пере­хо­дит в залог кре­дит­ной орга­ни­за­ции
  • Банк дает согла­сие на сня­тие обре­ме­не­ния с про­дан­ной квар­ти­ры, а новый соб­ствен­ник полу­ча­ет воз­мож­ность прой­ти госре­ги­ста­цию пра­ва соб­ствен­но­сти на дан­ное жилье.

При этом в выгод­ном поло­же­нии ока­зы­ва­ет­ся толь­ко заем­щик, посколь­ку ни бан­ку, ни поку­па­те­лю ника­ких выгод при реа­ли­за­ции дан­ной схе­мы не преду­смот­ре­но.

Поэто­му заем­щи­ку даже при согла­сии бан­ка на обмен будет весь­ма про­бле­ма­тич­но най­ти поку­па­те­ля-про­дав­ца, кото­рый согла­сить­ся на то, что какое-то вре­мя его квар­ти­ра будет зало­же­на кре­ди­то­рам.

Кро­ме того, про­дав­цу при­дет­ся под­го­то­вить целых ряд доку­мен­тов и бумаг на недви­жи­мость, что­бы поку­па­тель-заем­щик мог ее застра­хо­вать.

Альтернативный вариант обмена квартиры с ипотекой

Если заем­щик не может или не хочет по каким-либо при­чи­нам совер­шать обмен, то он может вос­поль­зо­вать­ся аль­тер­на­тив­ной схе­мой: про­дать ипо­теч­ную квар­ти­ру и при­об­ре­сти дру­гую недви­жи­мость. Этот вари­ант будет осу­ществ­лять­ся по сле­ду­ю­ще­му алго­рит­му:

  • Сбор заем­щи­ком все­го паке­та бумаг на новый жилищ­ный кре­дит
  • Пода­ча заяв­ле­ния и ожи­да­ние поло­жи­тель­но­го реше­ния бан­ка на сдел­ку
  • Ипо­теч­ное жилье выво­дит­ся из-под зало­га бан­ка посред­ством крат­ко­сроч­но­го зай­ма
  • Недви­жи­мость без обре­ме­не­ния быст­ро реа­ли­зу­ет­ся по рыноч­ной цене
  • На денеж­ные сред­ства, выру­чен­ные от про­да­жи квар­ти­ры, преж­де все­го, пога­ша­ет­ся крат­ко­сроч­ный кре­дит
  • На остав­шу­ю­ся сум­му при­об­ре­та­ет­ся новое жилье или при­об­ре­та­ет­ся более ком­фор­та­бель­ная недви­жи­мость с помо­щью ипо­те­ки, а остав­ши­е­ся день­ги направ­ля­ют­ся на пер­во­на­чаль­ный взнос.

Отме­тим, что в дан­ном слу­чае необ­хо­ди­мо забла­го­вре­мен­но полу­чить под­твер­жде­ние от бан­ка, что он готов предо­ста­вить ссу­ду на при­об­ре­те­ние дру­го­го жилья, ина­че заем­щик рис­ку­ет остать­ся без обе­их квар­тир.

(3 4,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/zakony/kak-obmenyat-ipotechnuyu-kvartiru.html

Эксперты рассказали о схемах продажи залоговой квартиры

Как произвести размен квартиры, которая находится в залоге у банка?

Сегодня из всего объема ипотечных квартир только 12% заемщиков обращаются с просьбой о получении разрешения банка на продажу жилья, находящегося в залоге у кредитной организации. Можно ли продать такую квартиру?

По мнению риэлторов, сегодня сделки по продаже квартир, находящихся в залоге у банка становятся массовым явлением. К примеру, ты взял кредит и купил однушку, а через год понимаешь, что можешь позволить себе уже более просторное жилье. Как быть, если ты живешь в квартире, которая находится в залоге у банка, и хочешь ее продать?

По мнению профессиональных операторов на рынке городской и загородной жилой недвижимости в Московском регионе банки, как правило, идут навстречу таким клиентам и многие из них сегодня уже разработали целые схемы реализации заложенного жилья.

Эксперты считают, что самый простой для банков способ – найти покупателя квартиры, который внесет собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита перед погашением залога.

В этом случае сделка по подписанию договора купли-продажи происходит в банке, который в связи с закрытием кредита выдает согласие на снятие обременения.

Документы для регистрации договора и снятия обременения подаются одновременно в регистрационную палату.

По мнению Марии Литнецкой, гендиректора компании “Метриум групп”, данная схема выгодна банку, потому что не требует излишних действий: анализа, согласований форм документов, условий сделки и прочее, и прочее.

Но такой вариант на практике, к сожалению, трудно реализуем, так как приобретателей пугает схема взаиморасчета. Если остаток по кредиту составляет более 50% от стоимости квартиры, то покупатель должен отдать до момента регистрации сделки существенную сумму, то есть заплатить большую часть средств вперед для закрытия кредита, что у многих вызывает страх и недоверие.

И не зря, поскольку схема действительно довольно рискованная. Продавец, воспользовавшись деньгами для погашения кредита, может потом передумать продавать квартиру и помешать регистрации договора купли-продажи. Суд, конечно, обяжет продавца вернуть деньги, но не факт, что он сможет их вернуть все и сразу.

При этом сам суд может затянуться на годы, а продавец может вывести с себя все активы и затем по исполнительному листу погашать задолженность годами. К сожалению, большинство кредитных учреждений готовы работать только по такому сценарию.

Кстати, в некоторых банках за получение разрешения на реализацию квартиры берется комиссия – около двух тысяч рублей.

И все же, есть кредиторы, хоть и немногие, которые согласны снять обременение перед подписанием договора купли-продажи и его регистрацией. Но в этом случае вся сделка проводится  под чутким контролем со стороны банка, и такая услуга стоит 1% от остатка по кредиту.

Эксперты называют еще один распространенный, но более трудоемкий способ реализации заложенной квартиры – найти покупателя, который планирует приобрести квартиру при помощи ипотеки. В такой ситуации интересы совпадают у обеих сторон. Однако, в “Метриум групп” рассказали, что в этом случае возможны два варианта развития событий.

Первый – когда погашение старого кредита и выдача нового происходит в одном банке.

Кредиторы часто идут на такую сделку, потому что в этом случае они держат все под своим контролем: у них остается в залоге квартира, которую они ранее признали удовлетворяющей их условиям, гасится один кредит и сразу выдается новый, фактически происходит просто замена заемщика и залогодателя.

Но сначала банк должен будет проверить нового заемщика и одобрить ему выдачу кредита, следовательно, может случиться так, что первому желающему приобрести квартиру банк может отказать. Придется искать следующего.

Второй вариант – когда покупатель берет кредит в другом банке. В этом случае желательно, чтобы размер его собственных средств был равен остатку основного долга продавца.

Покупатель вносит свои деньги вперед, продавец гасит кредит, договор купли-продажи передается на регистрацию, в результате чего происходит переход права собственности, одновременное погашение одного залога и наложение обременения другого банка.

Но эта схема также весьма рискованная, так как не гарантирует, что продавец “не кинет” покупателя, отказавшись от сделки, но при этом погасив кредит из чужого кармана. Поэтому безопаснее и спокойнее все-таки проводить такую сделку в одном банке.

Жизнь не стоит на месте. Возможно, в скором времени появятся какие-то новые условия и возможности для реализации залоговых квартир.

Источник: https://rg.ru/2013/04/11/prodazi-site.html

Обмен ипотечной квартиры

Как произвести размен квартиры, которая находится в залоге у банка?

Нередко после приобретения жилья в ипотеку возникает необходимость его последующей продажи или обмена до погашения займа. Для своих клиентов банки предусматривают такую возможность.

Но требуется соблюдение определённых условий процедуры. Приобретаемая квартира оформляется при ипотечном кредитовании как залоговое имущество.

Это предполагает наложение обременения, которое ограничивает любые возможные сделки с этой недвижимостью.

Возможен ли обмен?

Возможность обмена ипотечной квартиры до окончания всех выплат в РФ регламентируется Гражданским кодексом. Меняется залог: им становится новая недвижимость вместо имеющейся. Все условия ипотечного договора сохраняются для нового объекта кредитования.

Банки не слишком приветствуют подобные сделки. Для них никакой финансовой выгоды нет. Для банка это предполагает дополнительные издержки и длительное переоформление, потому кредитор может и отказать заёмщику.

Однако при соблюдении нескольких обязательных для заёмщика условий услуга обмена ипотечной квартиры на другую клиентам предоставляется.

Разрешение от банка

Получить согласие у банка на обмен своей ипотечной квартиры можно при соблюдении следующих требований:

  • прошло 5 лет с момента подписания договора по ипотечному кредитованию и большая часть задолженности клиента уже погашена;
  • клиент является добросовестным плательщиком, выполняющим свои обязательства без просрочек;
  • новая квартира будет выступать в сделке залогом, её стоимость не должна быть ниже цены прежней недвижимости;
  • покупаемое жильё должно находиться в том же регионе, в котором работает обслуживающий банк.

Некоторые условия совершения обмена озвучиваются банковскими организациями сразу же, при обращении клиента. Иногда финансовое учреждение выставляет их отдельно.

Требование закона к процедуре

Квартиру, находящуюся в ипотеке, согласно статье 345 ГК РФ можно обменять, соблюдая условия банка. Но происходит это исключительно через оформление сделки купли-продажи. Каждое финансовое учреждение разрабатывает условия обмена квартиры для своих клиентов самостоятельно. Банк в обязательном порядке требует проведение оценки нового объекта недвижимости. Услуги оплачивает заёмщик.

Также кредитор рассматривает место, в котором расположена квартира. Она не должна находиться в другом регионе или в слишком большой удалённости от инфраструктуры. Банк не пойдёт на такую сделку, ведь недвижимость будет выступать его залогом. По сути, заёмщик заново оформляет ипотеку.

К новому объекту кредитования предъявляются не меньшие требования, чем при первоначальном оформлении ипотеки.

Как происходит обмен ипотечной квартиры?

После получения официального согласия от банка на обмен квартиры можно проводить процедуру. Она осуществляется несколькими способами.

  1. Подписание договора мены – сделка заключается с заменой залога по договору, им становится другой объект недвижимости.
  2. Оформление потребительского кредита – клиент берёт займ для погашения задолженности по предыдущей ипотеке, после чего возможна покупка нового жилья.
  3. Одновременное заключение двух договоров купли-продажи – старая квартира продаётся, а новая – покупается заёмщиком.

Возможность произведения обмена ипотечной недвижимости по тому или иному варианту зависит от выбора банковского учреждения. Самостоятельно заёмщик не может решить, какой из них подойдёт. Обратиться в банк следует ещё до выбора новой квартиры.

Как обменять ипотечную квартиру?

Для обмена ипотечной квартиры заёмщик должен собрать пакет своих документов, которые обычно требуются для оформления кредита. Также нужны бумаги на старое жильё, являющееся залогом по договору с банком. Документы на новую квартиру также необходимы в полном объёме, включая оценку недвижимости.

После сбора всех бумаг клиент должен подать заявление в банк, в котором он хочет получить ипотеку.

Что потребуется?

Заёмщику необходимо представить следующий список документов:

  1. паспорт гражданина РФ и его копии;
  2. трудовую книжку и её копии;
  3. справку о доходах с места работы по форме 2-НДФЛ или по установленной форме банка;
  4. оригинал и копию военного билета (для мужчин, которые не достигли возраста 27 лет).

Помимо этого перечня, потребуются также комплекты документов на квартиру, являющуюся залоговым имуществом, и новую недвижимость, которую заёмщик планирует приобрести. Список бумаг следующий:

  1. правоустанавливающие документы;
  2. кадастровый паспорт на залоговую недвижимость (для квартир, ипотека на которые оформлялась менее 5 лет назад, подходит документ, который предоставлялся при заключении сделки с банком);
  3. выписки из домовых книг квартир;
  4. заключение оценщика о стоимости обеих квартир, обмен которых планируется совершить;
  5. справки с подтверждением отсутствия задолженностей по коммунальным платежам.

Также дополнительно может потребоваться согласие органов опеки и попечительства, если в какой-то из двух квартир прописаны несовершеннолетние дети.

Пошаговые действия

Человеку, желающему произвести обмен своей ипотечной квартиры на другую, придётся совершить ряд последовательных действий.

  • Первым шагом должно стать посещение отделения банка. Клиенту нужно написать заявление в банк, в котором будет указан регион покупки новой недвижимости.
  • Следующий этап – это проверка банком информации, предоставленной клиентом. Финансовое учреждение должно убедиться, что заёмщик соответствует всем требованиям.
  • Третий шаг – это проведение проверки выбранной клиентом квартиры. Покупаемая недвижимость должна быть юридически чистой, без каких-либо задолженностей. Этот этап обычно требует вмешательства риелторской фирмы, которая занимается перепродажей недвижимости. Также служба безопасности банка проводит изучение квартиры и её подноготной.
  • Пока длится проверка банком недвижимости, клиент собирает документы по своей старой квартире и по новому жилью, которое он планирует приобрести. Их необходимо представить кредитору для рассмотрения.

Банк после прохождения всех этапов подготавливает для заёмщика пакет документов сразу для двух сделок: купли-продажи залоговой недвижимости и купли-продажи новой квартиры, которую приобретает клиент. Сделка оформляется с участием всех сторон. Если подписание договора и процесс обмена ипотечного жилья осуществляется через риелтора, то вся процедура занимает около 3х месяцев.

Преимущества и недостатки обмена квартиры в ипотеке

Главное преимущество обмена ипотечной квартиры – это возможность сменить жильё, которое находится в обременении, на более подходящий вариант.

Это означает, что, однажды оформив кредит на недвижимость, человек не будет находиться в жёстких рамках.

У него есть возможность улучшения своих жилищных условий, переезда из одного города в другой, смены своего адреса, покупки большей или меньшей квартиры на своё усмотрение.

Другими достоинствами обмена жилья в ипотеке является возможность проведения рокировки, как равноценных объектов недвижимости, так и с разницей в стоимости. Если квартиру нужно сменить на аналогичную по площади и по цене, то проблем с банком, скорее всего, не возникнет. Он даст согласие на проведение сделки.

Но бывают и другие варианты обмена. Новая жилая площадь может быть дороже предыдущей или наоборот – её стоимость ниже. В таком случае банковское учреждение может и отказать клиентам в проведении обмена. Основной недостаток такой процедуры – это то, что кредитор не обязан идти навстречу своему заёмщику. Получить разрешение банка бывает проблематично.

Однако сделку по обмену ипотечной квартиры можно совершить и с привлечением другого банка. Если цена покупаемой квартиры выше, чем залоговой, то деньги от продажи последней клиенту целесообразно потратить на погашение долга по кредиту. Оставшаяся сумма позволит внести первоначальный взнос по новой ипотеке.

Иногда и у покупателя недостаточно средств для покупки залоговой квартиры. Это создаёт дополнительные проблемы для обмена недвижимости. Тогда целесообразно сменить должника по договору. Но банк может отказаться от такой сделки, если новый заёмщик не соответствует его требованиям.

Источник: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/obmen-ipotechnoj-kvartiry/

Квартира в залоге у банка: 5 вариантов продажи

Как произвести размен квартиры, которая находится в залоге у банка?

Уже много раз описанные «прелести» нынешнего кризиса (рост курса доллара, увольнения, сокращения зарплат) могут привести к тому, что взятый пару лет назад ипотечный кредит становится непосильным бременем.

Вариантов выхода из ситуации существуют разные (об одном из них – попросить у банка кредитные каникулы – наш журнал писал не так давно), однако может случиться и так, что не обойтись без «хирургического вмешательства» – продажи заложенной квартиры.

Как это сделать с наименьшими потерями – разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Лучше не надо…
Продавать или нет – этот вопрос, конечно, не из числа тех, на которые можно дать ответ в статье. Каждый человек решает его самостоятельно, исходя из собственных условий и обстоятельств, глубины своего личного финансового кризиса.

Однако (если все-таки признать уместными какие-то рекомендации) лучше этого не делать.

«Продавать квартиру нужно только в самом крайнем случае, когда уже приняты все меры выхода из сложившейся ситуации, – считает Татьяна Микеева, директор департамента кредитования физических лиц Независимого Бюро Ипотечного Кредитования.

– До принятия этого решения нужно постараться найти новую работу, поставить в известность банк и попытаться получить от него отсрочку, выяснить, подходите ли вы под условия государственной программы помощи заемщикам».

«Постарайтесь использовать все возможные средства для того, чтобы сохранить квартиру, – вторит и Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель».

– Даже если вы твердо решили продавать ее, но при этом ситуация позволяет вам не делать этого прямо сейчас, мой совет: дождитесь конца нынешнего года или начала следующего. В этот период рынок испытает острый дефицит предложения: новые проекты не будут выводиться.

И возникший дисбаланс спроса и предложения заставит цены на недвижимость снова подняться».

Итак, первый вариант – назовем его классическим. В этом случае деньги покупателя идут частично продавцу, частично – банку для погашения оставшейся части кредита. «Разберем пример: продается квартира, стоимость которой составляет $100 тыс., а остаток ссудной задолженности – $80 тыс.

, – говорит Татьяна Микеева (НБИК). – Покупатель закладывает в две разные ячейки $80 тыс. и $20 тыс. – первая сумма для банка, вторая для продавца. После закладки денег в депозитарную ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки.

Обе эти сделки идут параллельно».

Второй вариант – смена должника. В этом случае покупатель платит только то, что причитается продавцу (в приведенном выше примере – $20 тыс.), а долг банку выплачивает в виде ипотеки.

Все в этой схеме хорошо, но она категорически не нравится банкам: они говорят, что здесь появляется новый ипотечный заемщик, которого надо изучать, проверять… И кредит – даже если он будет выдан – окажется не под 11% годовых (как у продавца, получавшего ипотеку года два назад), а под сегодняшние 16-18%.

В общем, вариант пока что «мертвый» – как отметила Т.Микеева, «практически ни один из российских банков такого продукта не предлагает».

Способ третий – погасить кредит самостоятельно и продать квартиру. Идеально со всех точек зрения (не нужно вообще заморачиваться взаимоотношениями с банком), но где же взять необходимые деньги? Ответа тут два.

Либо уговорить покупателя дать эту сумму до сделки (это для покупателя, понятно, серьезный риск). Либо продавцу извернуться самому.

Сейчас, несмотря на кризис, достаточно хорошо развито потребительское кредитование, и если до погашения кредита осталась относительно небольшая сумма ($20-30 тыс.), ее можно одолжить.

Да, получение нового кредита – это новые траты, и проценты по потребительскому кредиту будут не в пример больше, чем по ипотечному. Но, с другой стороны, продаваться квартира будет уже как свободная, без обременений, а это повышает цену.

Способ четвертый – купить себе другое жилье. До кризиса такие сделки совершались, как правило, «на улучшение»: заемщики продавали свои квартиры и покупали более комфортабельное жилье, а размер их долга банку, естественно, становился больше.

Сегодня же появились сделки «вниз»… В общем, если кредитор, попавший в сложную ситуацию, объяснит банку, что квартиру он продает для того, чтобы купить себе жилище поскромнее, а полученную доплату пустит на то, чтобы погасить свой долг – банк, конечно, возражать не станет.

Пятый способ, он же последний – перестать платить по кредиту. У него, несомненно, есть плюсы – не нужно делать ничего, все хлопоты возьмут на себя банк-кредитор и служба судебных приставов.

Минусы, однако, существеннее: квартира будет продана с торгов (что само по себе не предполагает, что за нее будет выручена приличная цена), плюс к тому незадачливому заемщику придется оплатить огромное количество штрафов, судебных издержек и т.п.

В общем, вариант невыгодный настолько, что нормальные люди вряд ли станут рассматривать его всерьез.

С думой об окружающих
Основное отличие подобных сделок от обычных – наличие «третьей стороны», т.е. банка. Соответственно, придется потратить какое-то количество времени и сил на выстраивание отношений с ним. «Лучшая линия поведения – честная и открытая, – считает Артис Вейпс, Директор компании «Фонд кредитов».

– Но необходимо помнить, что банк – не благотворительная организация, он преследует свои финансовые интересы». Как отмечает эксперт, получение разрешения на сделку зависит от множества факторов, в том числе и таких, которые заемщику понять сложно – например, уровня менеджмента банка, его текущей финансовой ситуации.

«Банки, обжегшись на молоке, дуют на воду, требования и механизмы продажи таковы, что реализовать такую сделку (продажу залога) исключительно сложно, – продолжает А.Вейпс. – Банк, может быть, был бы и рад, но есть масса законодательных и технических сложностей, резко ограничивающих его возможности».

В общем – это мы уже от себя – нужно использовать любую возможность устранить «счастье» общения с банком, и в этой связи мы настоятельно рекомендуем использовать способ номер три из предыдущей главы.

Еще в сделке участвует покупатель. На первый взгляд, он присутствует всегда, ипотечную квартиру мы продаем или нет, и отличий тут никаких. Но – не будем спешить с выводами. Дело в том, что продажа заложенной недвижимости – это по определению форс-мажор, а очень многие люди склонны считать проблемы других как дополнительные возможности для себя.

Изъясняясь проще, можно сказать так: узнав, что вы продаете квартиру потому, что увязли в кредите, покупатель рассудит, что деваться вам некуда, и потребует дополнительные 10% скидки.

В общем, прежде чем рассказать покупателю нечто о своих жизненных обстоятельствах, подумайте дважды, не забывая восточную мудрость: «провинившийся язык отрубают вместе с головой»…

Объяснения, полученные от риэлторов, сводятся к тому, что подобные сделки очень сложны – нужно уговорить не только участвующие стороны, но и банк. Кроме того, предложение в последнее время вообще выросло – на рынке много просто свободных квартир, и по вполне адекватным ценам, только никто покупать их не хочет.

Зачем связываться с объектами еще и с обременением?! Высказывалась и такая мысль: добрый наш народ вообще не склонен платить за услуги, 3-4-5% риэлторской комиссии многими воспринимаются как огромные деньги, получаемые ни за что.

А ипотечный заемщик еще и находится в заведомо стесненных условиях, он будет биться со всеми (и с риэлтором в том числе) за каждую копейку.

Одним словом, как стричь свинью: визгу много, шерсти мало… Оценить, насколько эти доводы риэлторов соответствуют действительности (а в какой степени являются версией известного анекдота об официантке, мечтавшей, чтобы клиенты обедали дома, а чаевые присылали ей по почте), автор не берется. Но ясно одно – риэлторы спасательный круг ипотечным должникам точно не бросят, и плясать вокруг них польку-бабочку не станут…

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Если поискать в интернете, можно найти сообщения о том, что «дефолтные» заемщики прощались со своими квартирами и еще и неплохо наживались на этом.

Это – святая правда, но с оговорочкой: все происходило в период активного роста цен, в 2006-7 годы. Общее удорожание тогда было таким, что с избытком компенсировало все потери на согласование с банком и прочее.

Не забудем и о том, что тогда предложение вообще было намного меньше, чем спрос – это вело к тому, что покупатели хватали любые квартиры, с обременением они или без.

Сегодня, мягко скажем, иначе. Спрос поутих, квартиру вообще продать не просто. Ипотечный объект воспринимается в таких условиях как «дефектный» – продать его если и можно, то с очень существенной скидкой. А это значит, что, даже продав квартиру, приобретенную год-полтора назад, вы не вернете заплаченные за нее деньги.

Одним словом, лучше пытаться сохранить квартиру, используя для этого любую возможность. Тем более что периоды снижения цен, как показывает история нашего рынка, всегда были не очень продолжительными.

Источник: https://www.metrinfo.ru/ipoteka/articles/kvartira-v-zaloge-u-banka-5-variantov-prodazhi.47714.html

Как обменять квартиру, которая находится в ипотеке

Как произвести размен квартиры, которая находится в залоге у банка?

от
3 млн
руб.

от
3.8 млн
руб.

от
1 млн
руб.

от
879 тыс
руб.

24 июля 2014 года

Ипотека – дело серьезное. И деньги большие, и договор с банком заключается на длительное время. Но жизненные обстоятельства порой складываются так, что заемщик вынужден переехать в другой регион России. Как быть в таком случае? Что делать с ипотечной квартирой? Можно ли обменять ее на равноценную жилплощадь на новом месте? Давайте разбираться.

Жизненная ситуация или смена места жительства

В 2009 году семья Добротворских (фамилия изменена) приобрела в Москве двухкомнатную квартиру в кредит. Заемщики платили аккуратно и не допускали просрочек. Жизнь текла размеренно и спокойно.

Однако в 2012 году руководство фирмы, где работал глава семьи, предложило ему пойти на повышение и переехать в Санкт-Петербург.

Предложение было заманчивое, но встал вопрос: что делать с ипотечной квартирой? Муж, конечно, мог снять в аренду жилище в Северной столице и периодически приезжать в Москву, однако вскоре и супруга нашла в Санкт-Петербурге высокооплачиваемую работу.

В этих условиях Добротворские решили отказаться от жилплощади в Москве. Но как это сделать? Квартира в ипотеке и платить за нее надо было еще семь лет. Закрыть же полностью кредит семья не могла: слишком большой была сумма разовой выплаты.

Совет банкиров

Добротворские обратились за советом в банк, где его сотрудники пояснили, что проблему можно решить тремя способами: полностью закрыть кредит, оформить перевод долга на третье лицо либо обменять квартиру на равноценную.

Представители банка предупредили, что хотя закон и позволяет перевести долг на третье лицо, но кредитные организации неохотно идут на это, так как замена должника ухудшает качество ссуды в глазах ЦБ РФ.

В итоге выбор оказался невелик: Добротворские остановились на обмене.

Обмен или замена залога

Эта процедура называется заменой залога, возможность которой предусмотрена ст. 345 ГК РФ. Порядок ипотечной замены регулируется даже не кредитным договором, а внутренними регламентами и положениями банка. У каждой кредитной организации здесь свои требования: одни разрешают замену ипотечного залога после истечения не менее чем 2/3 срока кредитного договора.

Другие – разрешают обменять жилье через два-три года после заключения сделки. Обязательное условие: заемщик не может иметь просроченную задолженность или нарушать график платежей. Новая квартира в стоимостном выражении должна покрывать с дисконтом в 20-30% оставшуюся задолженность по кредиту с учетом начисленных процентов.

При несоблюдении хотя бы одного из вышеперечисленных условий банк откажет в замене залога.

Краткий алгоритм замены залога

Итак, что же надо сделать. Для начала необходимо выяснить: предусматривают ли регламенты кредитной организации замену залога по желанию заемщика. Именно по желанию, а не по каким-то другим основаниям.

Затем следует узнать у сотрудников банка, в каких регионах России можно провести эту процедуру. Как правило, новая квартира должна находиться в зоне деятельности филиала или представительства банка.

Если облюбованное жилище располагается, например, в 1000 километров от ближайшего отделения кредитной организации, то последняя никогда не разрешит подобный обмен.

Кредитор должен держать должника на расстоянии «вытянутой руки», то есть иметь возможность добраться до него в течение одного дня на автомобиле и проверить состояние залога. Если это правило не соблюдается, кредит вообще не выдается. Тем более ипотечный. Конечно, есть и исключения, но они очень редки.

Следующий этап – это проверка правовой чистоты выбранной для обмена квартиры. Схема, в принципе, стандартная. Проводится она заемщиком совместно со службой безопасности или отделом по взысканию долгов банка.

За короткий срок предстоит взять выписки в ЖЭУ или домоуправлении, запросить сведения из ЕГРП, налоговой инспекции, УФМС.

Параллельно «безопасники» кредитной организации по базам, имеющимся в их распоряжении, проверяют вторую сторону сделки на судимость и собирают о ней сведения всеми законными средствами.

Если замечаний и претензий нет, то одновременно готовятся два пакета бумаг: договор обмена квартир и передача нового жилья в залог банка.

Нелишне упомянуть, что регистрация прав собственности владельцев на жилые помещения происходит одновременно со снятием старого и наложением нового обременения на недвижимость.

И все это осуществляется под контролем банка. Обычно всю процедуру можно провести за два-три месяца.

Совет адвоката

Замена ипотечного залога – очень сложная процедура, в которой необходимо учесть все нюансы, прежде чем проводить ее в жизнь. Поэтому я настоятельно рекомендую гражданам сначала посоветоваться с адвокатом. Ведь если что-то пойдет не так, то проиграть может любая из сторон.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

36808 (6 сегодня)

Источник: https://www.irn.ru/articles/37796.html

Как обменять квартиру в ипотеке?

Как произвести размен квартиры, которая находится в залоге у банка?

– Ипотечникам – Обмен квартиры

Меню 14147 +12

Как известно, жилищные кредиты оформляются далеко не на один год, а за это время жизненные обстоятельства и материальное положение заемщика могут существенно измениться.

Появление в семье детей, увеличение дохода, желание переехать в более просторное из комфортабельное жилье – все это может стать поводом для того, чтобы задуматься о возможности обмена квартиры, находящейся в ипотеке у банка.

Теоретически сделать это не сложно: находим человека, заинтересованного в такой сделке, подключаем к процессу риэлтора вместе с юристами банка, подписывает бумаги и радуемся новому приобретению. На практике же ситуация складывается совсем иначе. Почему – давайте разбираться.

Главное – согласие

К сожалению, те, кто задался целью обменять квартиру в ипотеке, очень быстро осознают, что классический обмен и обмен недвижимости с обременением это совершенно разные вещи.

Если в первом случае главная трудность это найти лицо, которое хочет продать недвижимость с целью купить себе более дешевую, то во втором подобная проблема уходит на дальний план ведь здесь главное – получить согласие банка.

Дело в том, что до момента полного погашения задолженности перед банком распоряжаться недвижимостью, то есть сдавать ипотечную квартиру, а тем более продавать можно только после получения соответствующего разрешения со стороны кредитора. В связи с этим первое, что необходимо будет сделать – обратится в банк и в письменной форме попросить согласовать обмен квартиры в ипотеке.

Подавая такое заявление, нужно понимать, что если для вас обмен это возможность улучшить свои жилищные условия, то для банка – дополнительные операционные издержки и бумажная волокита, а потому нужно быть готовым к отказу с его стороны. К сожалению тем, кому банк отказался пойти на встречу, посоветовать нечего, ведь кредитор лишь вправе, но не обязан это делать.

Практическая реализация

Итак, банк официально подтвердил, что не возражает против того, чтобы вы обменяли квартиру. Что теперь? Принимая во внимания то, что в буквальном смысле обмена квартир не существует, а производится две сделки купли-продажи, упрощенная последовательность действий будет выглядеть следующим образом:

    заключаются два договора купли-продажи недвижимости, при этом та квартира, которая достанется от вас покупателю, юридически все еще будет находиться в залоге у банка;
  • после регистрации права собственности на ваше новое жилье вы подписываете соглашения с кредитором, в соответствии с которым оно заменит собой ранее переданную в залог квартиру;
  • банк подготавливает согласие на снятие обременения со старой квартиры с целью предоставить возможность ее новому собственнику реализовывать свои права в полной мере.

Понятно, что вышеприведенная схема из трех участников сделки удовлетворяет только вашим потребностям: ни банк, ни ваш продавец-покупатель не получат от этого ничего кроме стресса, волнений и переживаний.

Особенно нелегко придется продавцу, который не только продает вам недвижимость более высокого уровня, но и получает взамен жилье, которое какое-то время будет числиться в качестве залога у банка. Кроме этого, не стоит забывать и о подготовке продавцом правоустанавливающих бумаг, а также плана квартиры, необходимого для того, чтобы вы могли ее застраховать.

Именно поэтому перед тем, как обменять квартиру в ипотеке, а еще точнее, на этапе поиска, следует обратить внимание потенциального участника обмена на то, что у ваша квартира заложена банку, а также поинтересоваться его отношением к тому, что ему будет продано залоговое жилье.

Естественно, сказав о такой специфике, вы будете слышать отказ от дальнейшего сотрудничества от 8 из 10 продавцов-покупателей, зато оставшиеся 20% будут точно понимать, что вы от них ждете и то, как это будет реализовываться на практике.

Условная альтернатива

Обмен квартиры в ипотеке вам не по силам, а жить в той, что сейчас имеется, надоело? Таким лицам можно воспользоваться другим, не менее хлопотным вариантом, а именно, продать квартиру в ипотеке и купить другое жилье.

Осуществляться это будет точно по такой же схеме, как и с первым жилищным займом: собираем весь пакет бумаг на новый жилищный кредит, ждем решения кредитора, осуществляем поиск подходящего жилья и выходим на сделку.

В данном случае стоит заранее получить от банка подтверждение того, что он предоставит вам займ, иначе вы рискуете продать старое жилье, но не купить новое ввиду отказа банка одобрить вашу заявку.

Вам понравился контент?

+12

Источник: http://www.ipoteka-legko.ru/ipotechnikam/obmen-kvartiry-v-ipoteke/

Залог квартиры: что важно знать заемщику

Как произвести размен квартиры, которая находится в залоге у банка?

При оформлении ипотеки или другого крупного кредита клиентам приходится в качестве гаранта закладывать в банк свою квартиру.

К сожалению, не все заёмщики задумываются, чем это грозит, а потому не уделяют должного вниманию изучению вопроса залога. А зря, не зная нюансов, можно и вовсе остаться без жилья, в случае несвоевременного исполнения обязательств по заключенному договору.

Квартиру закладывают в банк в двух случаях: ипотека и кредитование на потребительские нужды.

Если квартиру оставляют в залог при оформлении ипотеки, то заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

То есть, получив ипотеку и подписав соответствующие документы, в том числе и договор о покупке жилья, заемщик сразу становится его официальным собственником. В этой квартире он уже может жить с полным на то основанием.

Вместе с тем квартира приобретает статус залогового имущества в банке, и на нее наложено обременение. А это значит, что ваши права по распоряжению жилплощадью будут ограничены. До тех пор, пока вы не погасите полученный перед банком заем. Все это фиксируется документально, также как и снятие обременения после полного погашения займа.

Залог квартиры: какие ограничения существуют?

Закладывая квартиру, человек имеет право жить в ней, но лишается всех остальных возможностей. Залоговое жилье нельзя перезакладывать, дарить, продавать и сдавать.

— Согласно ГК РК, статье 315 о «Пользовании и распоряжении предметом залога» залогодатель имеет право отчуждать предмет залога в собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу только с согласия залогодержателя (банка), — поясняет адвокат Александр Коваленко, — если договором изначально не предусмотрены другие условия. При этом залогодатель имеет право завещать залоговую квартиру после своей смерти.

Также нельзя без согласования с банком делать перепланировку квартиры. Разрешается только клеить обои, стелить напольное покрытие и прочие ремонтные работы, не нарушающие планировку жилья.

В случае несвоевременного исполнения обязательств по договору можно остаться без жилья.

Если кредит не будет выплачен в срок, то квартиру выставят на торги. О том, как банк организовывает процесс аукциона и что сделать, чтобы его избежать, читайте в материале.

Права банка: квартиру под залогом нельзя сдавать

Даже самые недобросовестные заёмщики не рискуют продавать и передаривать залоговую квартиру. Ведь за это можно понести уголовное наказание. А вот попытка заработать на квартирантах очень даже распространенная.

Некоторые заемщики намеренно оформляют ипотеку для покупки жилья, надеясь в дальнейшем сдавать ее в аренду. И с этого дохода гасить ипотеку. Такие клиенты легкомысленно предполагают, что раз кредит оплачивается исправно, то банк не будет акцентировать «на мелочах». Советуем согласовать с банком вопрос возможной аренды жилья.

Если в банке из других источников узнают о том, что клиент сдает квартиру, с него могут потребовать вернуть всю сумму займа вместе с процентами. Если вы не в состоянии выплатить всю сумму сразу по требованию банка, то банк имеет право поставить вопрос о реализации  вашего жилья.

Помните, чтобы избежать неприятностей, любые свои действия нужно согласовывать с юристами или специалистами в области кредитования

Во всех остальных случаях банк не имеет права распоряжаться заложенной квартирой, если это не оговорено в договоре:

— Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании, — разъясняет адвокат Александр Коваленко. — По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Долги по ипотеке: что делать? >>>

Договор залога в РК: важные детали

Прежде чем подписать договор залога, внимательно прочтите его от начала до конца.

— В договоре должны быть указаны предмет залога и его оценка, размер и срок исполнения обязательства, сведения о залогодателе и залогодержателе.

Важный момент — у кого будет находиться заложенное имущество, то есть у банка или у залогодателя. Можно ли владельцу пользоваться объектом залога.

Особое внимание следует уделить точному описанию предмета залога, перечислив индивидуальные признаки предмета, — советует Александр Коваленко.

Договор о залоге должен быть заключен в письменном виде. При несоблюдении любого из этих правил, договор считается недействительным и не вступает в законную силу.

Когда квартиру покупают в ипотеку, она автоматически становится залогом. В этом случае оформление залога является частью процесса оформления ипотеки.

Когда жилье закладывают при получении потребительского кредита, есть свои нюансы.

Например, если в договоре приватизации указанно несколько собственников, то при оформлении залога необходимо их письменное согласие, заверенное нотариусом.

Особое внимание уделяется, если в семье есть несовершеннолетние дети. Родители обязуются обеспечить им крышу над головой, если не смогут выплатить кредит и банк заберет квартиру.

Если кто-то из членов семьи находится на лечении в психиатрической клинике или в местах лишения свободы, их интересы, как лиц временно отсутствующих по уважительным причинам, также необходимо учитывать. Банки стараются такие квартиры в залог не брать.

В банке у вас попросят стандартный пакет документов, необходимый для получения потребительского кредита под залог квартиры:

— удостоверение личности с ИИН;

— документы, подтверждающие заработную плату или иные доходы за последние 6 календарных месяцев (при подтверждении доходов);

— выписка о пенсионных отчислениях за последние 6 месяцев;

— правоустанавливающие документы на недвижимость.

При составлении договора залога в случае ипотеки или потребительского кредита вам обязательно должны дать на руки один экземпляр.

Если в договоре приватизации указанно несколько собственников, то при оформлении залога необходимо их письменное согласие, заверенное нотариусом.

Когда не дадут кредит под залог недвижимости?

По какой-либо причине банк может отказать клиенту в выдаче кредита под залог квартиры. Это связано с тем, что у каждого банка есть свои требования к залоговому имуществу. По данным специалистов оценочной компании ТОО Express consult, в залог не возьмут следующую недвижимость:

  • квартиру в доме, который является аварийным, подлежит сносу либо срок эксплуатации дома превышает 50 лет (чем старше дом, тем больше износ);
  • квартиру, которая имеет обременение от третьих лиц;
  • если на квартиру отсутствуют правоустанавливающие документы;
  • выдача ипотеки не состоится, если вы собираетесь передать банку в залог комнату или долю в квартире.

Отдаём квартиру под залог банку: процедура оценки

Для того чтобы узнать рыночную стоимость квартиры, а следовательно, определить размер денежной суммы, которую банк может выдать клиенту, проводится оценка квартиры. Это обязательная процедура в любом банке при оформлении ипотеки или потребительского кредита под залог квартиры.

Как пояснили в оценочной компании Express consult, сама по себе процедура оценки квартиры не является сложной.

— Первым этапом является заключение с оценочной фирмой договора на проведение оценки жилья и предоставление необходимых документов для оценки, — рассказывает эксперт-оценщик ТОО Express consult Динара Смагулова.

— Далее назначается день и время осмотра квартиры. Эксперт должен проверить и сфотографировать помещения в квартире. После оценщик составляет отчет об оценке и выдает заказчику.

В течение 2 рабочих дней со дня осмотра и предоставления необходимой документации можно получить отчет об оценке квартиры.

Сложности с оценкой квартиры для залога чаще всего возникают по следующим причинам:

— Процедура оценки затягивается, если отсутствуют правоустанавливающие документы на квартиру. Регистрация каждого определенного документа занимает соответствующее время. Встречаются случаи, когда не предоставляется доступ в квартиру, которую необходимо оценить. Неузаконенная перепланировка в квартире тоже влияет на срок выдачи отчета об оценке, — разъясняет Динара Смагулова.

Прежде чем оформлять залог квартиры, следует проконсультироваться со специалистами. Тогда эта процедура не займет много времени и сил.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8105/

Окно права
Добавить комментарий