Как происходит оплата налогов при получении дохода от сдачи недвижимости?

Налог на сдачу квартиры в аренду

Как происходит оплата налогов при получении дохода от сдачи недвижимости?

Если Вы сдаете квартиру, как правило, по закону Вам надо подать налоговую декларацию и уплатить налоги. Если Вы сдаете квартиру не как предприниматель, декларация, которую Вам надо заполнять, – декларация 3-НДФЛ. А налог, который Вам надо уплатить с доходов, – НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Иначе такой налог еще называют “подоходный налог”.

Декларация 3-НДФЛ подается в налоговый орган каждый год. Так, в 2018 году Вы подаете декларацию о полученных доходах от сдачи квартиры 2017 года, в которой исчислен налог к уплате.

Так-же у Вас есть обязанность подать декларацию 3-НДФЛ со всеми сведения в налоговый орган, если вы сдаете квартиру в одном городе, а проживаете в другом (Например: сдача квартиры в аренду в Москве, по которой Вы так-же обязаны уплатить налог).

Если Вы сдаете квартиру в текущем году, тогда подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог на сдачу квартиры 2018 года Вы должны в 2019 году.

Когда и куда подается декларация в 2018

Декларация 3-НДФЛ, как правило, подается по окончании календарного года, в котором Вы получали доход от сдачи квартиры. По окончании года, но не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором Вы получили доход.

Декларация, как правило, подается в налоговую инспекцию по месту Вашей постоянной регистрации (даже если жилье, которое Вы сдаете, находится в другом месте). Вы не обязаны подавать никаких документов с декларацией, но желательно приложить к декларации копию договора аренды (или найма).

Так больше вероятность, что инспектору все в декларации будет понятно и он не запросит у Вас дополнительной информации. Но не отдавайте, пожалуйста, оригинал договора, так как его не вернут. Декларацию можно отправить по почте. Так Вам не придется ходить в налоговую инспекцию.

Чаще всего, если документы сделаны и поданы правильно, никаких вопросов инспекция больше не задает.

Когда и в каком размере платятся налоги со сдачи квартиры

Налог на доходы Вам нужно будет заплатить самостоятельно. То есть это – Ваша обязанность, и Вы должны заплатить налог сами, не дожидаясь, пока налоговая инспекция пришлет Вам уведомление. Сроки уплаты налога не такие, как для подачи декларации.

Уплата налогов за сдачу квартиры производится не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором Вы получили доход. Налог со сдачи квартиры для так называемых налоговых резидентов составляет 13%.

Как правило, налоговый резидент, независимо от гражданства, – это тот, кто постоянно живет в России (если точнее, провел в том календарном году, в котором был получен доход от сдачи жилья, больше полугода в России).

Пример

Александра из Санкт-Петербурга на протяжении всего 2017 года сдавала квартиру, которая находится в Москве, за 25 000 рублей в месяц. По окончании 2017 года Александра по (не позднее) 30 апреля 2018 года самостоятельно заполнила налоговую декларацию 3-НДФЛ.

Она отправила ее в отделение налоговой службы в Санкт-Петербурге по месту постоянной регистрации Александры. К декларации она приложила копию (не заверенную нотариально) договора аренды, сделанную самостоятельно. Декларацию и копию договора Александра отправила по почте, чтобы не терять времени на “поход” в инспекцию.

До 15 июля 2018 года она самостоятельно заплатила 39 000 рублей налога на доходы (по ставке 13%) .

Как все сделать с Налогией

На веб-сайте Налогия Вы найдете все для того, чтобы правильно заполнить и подать декларацию в любой части России и не заплатить лишних налогов. Теперь не нужно идти к консультантам. Вы сами сможете все сделать гораздо быстрее и дешевле:

1 Заполнить декларацию на веб-сайте Налогия. С нами правильно заполнить декларацию будет быстро и просто.

2 Скачать шаблон описи вложения для отправки декларации по почте. Шаблон простой одностраничной описи можно скачать в разделе веб-сайта “Декларация 3-НДФЛ” / “Как подать 3-НДФЛ”.

3 Отправить декларацию ценным письмом с описью вложения. Вам даже не придется ходить в налоговую инспекцию.

Чтобы перейти к заполнению налоговой декларации 3-НДФЛ на нашем веб-сайте, нажмите, пожалуйста, кнопку Далее ниже.

Чтобы добавить эту страницу в избранное Вашего браузера (программы для просмотра страниц в Интернете), нажмите, пожалуйста, ссылку “В избранное” ниже. Вы также можете при помощи кнопочек справа от ссылки “” ниже поделиться этой страницей в социальной сети. Тогда ссылка на эту страницу будет у Вас на Вашей странице в социальной сети, и Вам не придется вспоминать, как найти эту страницу.

Источник: https://www.nalogia.ru/taxes/rent.php

Налоги при сдаче жилья в аренду

Как происходит оплата налогов при получении дохода от сдачи недвижимости?

Каждый собственник, сдающий жилье в аренду, когда-нибудь да слышал, что с полученного дохода нужно заплатить налог. Вот только добросовестно выполняют свою обязанность по уплате не более 10% арендодателей, остальные, по привычке, надеются «на авось». 

Что ждет собственника, не желающего делиться с государством частью дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, и сколько нужно платить  – давайте разбираться.

Если квартира сдается официально (заключен договор аренды и уплачиваются налоги от сдачи жилья), собственник защищен в правовом плане: если арендатор выбыл без предупреждения, нанеся вред имуществу, арендодатель может обратиться в милицию и в суд за защитой нарушенных прав. По решению суда арендатор обязан будет возместить причиненный ущерб и сумму, неуплаченную по договору аренды (найма).

Арендодатель, сдающий квартиру неофициально, не имеет возможности обратиться за помощью в судебные инстанции, поскольку неизбежно всплывет вопрос о неуплате налогов или незаконном занятии предпринимательской деятельностью.  И сами налоговые органы проводят контрольные мероприятия по выявлению лиц, уклоняющихся от декларирования доходов.

Кроме того, обуреваемый жаждой мести арендатор или соседи,  могут  сообщить о факте сдачи в налоговую инспекцию, а суд не только обяжет уплатить все налоги за прошедший период, но и может приговорить незадачливого хозяина жилья к штрафу в размере 20% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ).

Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф уже составит  40%.

Получаемая арендная плата является доходом, который по закону облагается налогом. Однако платить его можно по-разному.

1 вариант – уплата налога на доходы физических лиц  (НДФЛ):

Физическое лицо, получившее доход от сдачи жилья в наем, должно уплатить налог в размере 13%. Для лиц, не являющихся гражданами РФ, ставка составит 30%. Платить налог на доходы физических лиц  необходимо один раз в год.

Это делается путем подачи налоговой декларации по месту жительства до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (им считается один календарный год). Другими словами, если вы сдавали квартиру с января по декабрь 2017 года, то декларацию необходимо подать до 30 апреля 2018 г.

, заполнив ее самостоятельно или при помощи специалиста. Тем самым вы уведомите налоговый орган о том, что получен доход. После этого рассчитанную самостоятельно сумму налога необходимо оплатить в любом банке не позднее 15 июля 2018 года, реквизиты для оплаты можно взять в налоговой инспекции.

Платить НДФЛ не нужно, если квартиру вы сдаете бесплатно – родственникам или близким друзьям, например, по договору безвозмездного пользования.

Пример расчета налога с дохода, полученного от сдачи жилья в аренду – для физического лица:

По договору аренды ежемесячная арендная плата составляет 10  000 рублей

Полученный годовой доход от аренды — 120  000 рублей

Налогоплательщик обязан заплатить НДФЛ за прошедший год:  15 600 рублей  (13% от 120 000 рублей )

Если арендодатель не является гражданином РФ, то ему придется заплатить 30% от 120 000 рублей, то есть 36 000 рублей.

Следует учесть еще одно обстоятельство: если договором аренды предусмотрено, что коммунальные услуги оплачивает арендатор, то налоговая инспекция может насчитать 13-процентный налог и на сумму этих платежей. Позиция налоговых служб объясняется тем, что арендодатель экономит на оплате коммунальных услуг и тем самым получает дополнительный доход. 

2 вариант – регистрация арендодателя в качестве ИП:

Гражданин вправе зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, указав основным видом деятельность, связанную со сдачей жилья в аренду.

При использовании упрощенной системы налогообложения, нужно будет уплачивать 6% от дохода (объект налогообложения – «доходы»). Можно выбрать другой вариант — «доходы минус расходы» со ставкой 15%, однако, расходов, связанных с этим видом предпринимательской деятельности, не так много — коммунальные платежи, средства на ремонт…

Пример расчета налога с дохода, полученного от сдачи жилья в аренду – для ИП:

По договору аренды ежемесячная арендная плата составляет 10  000 рублей

Полученный годовой доход от аренды — 120  000 рублей

Индивидуальный предприниматель обязан заплатить налог за прошедший год:  7 200 рублей  (6% от 120 000 рублей )

В данном случае необходимо учесть следующие особенности: индивидуальные предприниматели обязаны вести книгу учета доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд и в фонд социального страхования, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу (окончательный налог должен быть оплачен не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом). Кроме того, вероятно, понадобятся услуги бухгалтера, которые тоже будут не бесплатны… Несмотря на существенно меньший налог, чем при оплате НДФЛ, преимущества этого варианта достаточно спорны.

3 вариант – покупка патента на аренду квартиры:

Этот вариант также связан с регистрацией арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя, но деятельность осуществляется на основе патента (ст. 346.25.1. НК РФ). Годовая стоимость патента определяется как  6% от потенциально возможного годового дохода.

Патент выдается по выбору налогоплательщика на период от одного до 12 месяцев. Налоговым периодом считается срок, на который выдан патент.

В случае получения патента на более короткий срок стоимость патента подлежит пересчету в соответствии с продолжительностью того периода, на который он выдан.

Зарегистрироваться в качестве ИП и подать заявление на право применения упрощенной системы налогообложения на основе патента необходимо  не позднее, чем за 10 дней до начала начала применения патентной системы налогообложения.

Налог при применении патентной системы уплачивается по месту постановки индивидуального предпринимателя на учет в налоговом органе в следующие сроки:- если патент получен на срок до 6 месяцев – в размере полной суммы налога в срок не позднее 25 календарных дней после начала действия патента;

– если патент получен на срок от 6 месяцев до календарного года: в размере 1/3 суммы налога в срок не позднее 25 календарных дней после начала действия патента; в размере 2/3 суммы налога в срок не позднее 30 календарных дней до дня окончания налогового периода.

Размер потенциально возможного годового дохода на основе патента по каждому виду предпринимательской деятельности устанавливается законодательным  органом субъекта РФ. Закон Новосибирской области от 29 ноября 2012 года № 277-ОЗ  “О внесении изменений в Закон Новосибирской области “О налогах и особенностях налогообложения отдельных категорий налогоплательщиков в Новосибирской области” регламентирует  эти показатели:

Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности на территории города с численностью населения БОЛЕЕ 1 млн. человек

Виды предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложенияЗаконодательно установленный размер потенциально возможного к получению годового дохода Ориентировочная стоимость патента (6% от потенциально возможного годового дохода)
Сдача в наем жилых помещений и дач (1 объект)150 000 рублей9 000 рублей
Сдача в наем жилых помещений и дач (от 2 до 5 объектов включительно)400 000 рублей24 000 рублей
Сдача в наем жилых помещений и дач (свыше 5 объектов)800 000 рублей48 000 рублей
Сдача в аренду нежилых помещений (общая площадь до 100 кв.м)400 000 рублей24 000 рублей
Сдача в аренду нежилых помещений (общая площадь от 100 до 300 кв.м)1 000 000 рублей60 000 рублей
Сдача в аренду нежилых помещений (общая площадь от 300 кв.м)1 500 000 рублей90 000 рублей
Сдача в аренду земельных участков (общая площадь до 200 кв.м)250 000 рублей15 000 рублей
Сдача в аренду земельных участков (общая площадь от 200 до 600 кв.м)500 000 рублей30 000 рублей
Сдача в аренду земельных участков (общая площадь от 600 кв.м)1 000 000 рублей60 000 рублей

Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности на территории города с численностью населения МЕНЕЕ 1 млн. человек

Виды предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложенияЗаконодательно установленный размер потенциально возможного к получению годового дохода Ориентировочная стоимость патента (6% от потенциально возможного годового дохода)
Сдача в наем жилых помещений и дач (1 объект)100 000 рублей6 000 рублей
Сдача в наем жилых помещений и дач (от 2 до 5 объектов включительно)270 000 рублей16 200 рублей
Сдача в наем жилых помещений и дач (свыше 5 объектов)550 000 рублей33 000 рублей
Сдача в аренду нежилых помещений (общая площадь до 100 кв.м)270 000 рублей16 200 рублей
Сдача в аренду нежилых помещений (общая площадь от 100 до 300 кв.м)690 000 рублей41 400 рублей
Сдача в аренду нежилых помещений (общая площадь от 300 кв.м)1 000 000 рублей60 000 рублей
Сдача в аренду земельных участков (общая площадь до 200 кв.м)170 000 рублей10 200 рублей
Сдача в аренду земельных участков (общая площадь от 200 до 600 кв.м)350 000 рублей21 000 рублей
Сдача в аренду земельных участков (общая площадь от 600 кв.м)690 000 рублей41 400 рублей

Резюме n-s-k.net

Очевидно, что у каждого варианта есть свои минусы, к тому же заплатить налог часто оказывается сложно технически, не говоря уж о временных  издержках, очередях и нервотрепках. Однако, последствия разоблачения могут быть достаточно неприятными. Уклоняться от уплаты  или заплатить налоги и «спать спокойно» – каждый для себя этот выбор делает самостоятельно.

©  www.n-s-k.net При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

Патент на аренду недвижимости

Аренда: как защититься собственнику жилья

Арендаторам: как отстоять свою цену

Налоги: заблуждения Продавцов

Проблемы новоселов. Как бороться?

Реклама недвижимости: как следует понимать написанное

Как заработать на недвижимости: продать или сдавать в аренду?

Источник: http://www.n-s-k.net/fix/article/148

Заплати налоги и сдавай спокойно!

Как происходит оплата налогов при получении дохода от сдачи недвижимости?

В последнее время пришел конец мирному бизнесу, который десятки тысяч латвийцев вели подпольно. Служба госдоходов взялась за хозяев квартир, сдающихся внаем.

Каждому, кто пускает на свои квадратные метры жильцов, не сообщив об этом государству, грозит штраф от 210 до 350 евро и преследования со стороны налоговиков.

Мы выяснили, как действовать, чтобы и закон не нарушить, и доход сохранить.

Специалисты СГД рассказали, что действительно следят за владельцами домов и квартир, в том числе – и через порталы объявлений и газетные публикации о сдаче внаем. К февралю 2015 года в поле зрения налоговиков находилось 3600 возможных нарушителей, которые уклонялись от уплаты налога, 2500 из них получили приглашение добровольно явиться в налоговую службу на переговоры.

Конечно, всегда приятней заплатить налоги и спать спокойно, чем ворочаться с боку на бок. Однако как это сделать? В СГД говорят: у жителей, сдающих свою недвижимость, есть несколько возможностей.

Они могут создать микропредприятие и платить 9-процентный налог или зарегистрироваться в СГД, как ведущие хозяйственную деятельность, и платить аж 23% от дохода (правда, в этом случае можно заявить о своих хозяйственных расходах и снизить облагаемую налогом прибыль).

Однако и микропредприятие, и хозяйственная деятельность связаны со сложной бухгалтерией. Хозяин одной квартирки или дачи наверняка не захочет возиться с документами. Так что самой массовой для жителей Латвии остается третья возможность легализовать доходы от сдачи недвижимости: они могут просто сообщить СГД о том, что нашли жильцов, и платить государству 10% от дохода.

На бумаге все просто! Однако теперь – о нюансах, которые многим квартировладельцам кажутся неразрешимыми. На занозистые вопросы «МК-Латвии» отвечали специалисты СГД.

Кто подсчитает мой доход?

«Я сдаю квартиру, наниматели платят мне 250 евро в месяц. В сумму входят и коммунальные платежи – примерно 50–100 евро в зависимости от сезона. Получив плату за наем, я сама оплачиваю квитанции домоуправления.

Получается, что, согласно пояснениям СГД, у меня образуются хозяйственные расходы, связанные со сдачей квартиры, а чистый доход составляет только 150–200 евро.

С какой суммы я должен заплатить подоходный налог?»

Любой человек, который сдает свою недвижимость в аренду или наем, считается ведущим хозяйственную деятельность. Перед началом такой деятельности каждый квартировладелец должен зарегистрироваться в Службе госдоходов. Физическое лицо, зарегистрированное в качестве ведущего хозяйственную деятельность, должно платить подоходный налог.

Налогом облагается разница между доходами от хозяйственной деятельности (платы, полученной за наем и коммунальные услуги) и связанными с этой деятельностью расходами (в том числе и квартплатой, если владелец сам перечисляет ее домоуправлению).

Это значит, что подоходным налогом в размере 23% будет обложен чистый доход владельца квартиры – 250 евро минус коммунальные.

Правило «10 процентов»

«Я сдаю двухкомнатную квартиру и получаю от жильцов всего 100 евро, причем за коммунальные услуги они сами платят управляющему. Скажите, какой налог мне придется платить? Как правильно заявить о себе СГД, чтобы не потерять и без того ничтожного дохода?»

Если вы, получая доход от сдачи квартиры внаем, не несете никаких хозяйственных расходов или эти расходы незначительны (например, жилец сам платит за коммунальные услуги), то частное лицо – владелец квартиры – может и не регистрироваться в СГД, как ведущий хозяйственную деятельность. Однако в таком случае человек в течение пяти дней после заключения договора найма обязан сообщить об этом в СГД. В таком случае к доходам, которые владелец получает от нанимателей, будет применен подоходный налог по ставке 10%. Однако в этой ситуации хозяин квартиры не может заявить в СГД о хозяйственных расходах, связанных со сдачей недвижимости. То есть налог будет применен ко всей сумме аренды – в данном случае это 100 евро. Единственный оправданный расход, за счет которого налог может быть снижен, это плата по налогу на недвижимость.

Коплю на ремонт!

«Сдаю часть дома в очень плохом состоянии, всю плату, которую получаю от жильцов, коплю на ремонт. Какой еще налог хочет от меня государство, если все мои средства будут вложены в ремонт дома? Как я могу доказать, что планирую ремонтировать дом? Ладно, сегодня я еще могу заплатить 10% подоходный налог, но вернут ли мне деньги после ремонта?»

Это сложный вопрос. Скорее всего, владелец дома в плохом состоянии не зарегистрирован в СГД, как ведущий хозяйственную деятельность. Это значит, что по всем правилам он должен платить 10-процентный подоходный налог со всех денег, полученных от жильцов. Будущий ремонт оправданием для него не является.

Однако возможность избежать оплаты налога, поскольку хозяин откладывает деньги нанимателей на ремонт, все-таки имеется. Для этого физическое лицо должно зарегистрировать в СГД хозяйственную деятельность и вести бухгалтерию по системе двойных записей. Только так можно делать накопления на ремонт, не облагаемые налогом, не нарушая закона.

А не накажут ли меня?

«Мне принадлежит квартира в Юрмале, которую каждое лето сдаю туристам. Думаю, что СГД рано или поздно заинтересуется моими доходами, поэтому хочу легализоваться. Останавливает одна мысль: вдруг СГД заставит меня платить налоги за все предыдущие годы? Скажите, не попаду ли я на крупную сумму?»

СГД является налоговым администратором и должно использовать все свои ресурсы и доступную информацию, чтобы добиться добросовестной уплаты налогов.

Получается, что в случае, если обнаружится, что человек сдает недвижимость без регистрации, СГД имеет право применить штраф в соответствии с Кодексом административных правонарушений.

Куда безопаснее для вас зарегистрироваться в налоговой службе, чем дожидаться штрафа!

Сдаю комнату

«Я сдаю комнату в своей квартире (13 квадратных метров от общей площади около 50 квадратных метров). Девушка-студентка платит мне только 60 евро.

Примерно такую же сумму я каждый месяц отдаю за нас двоих домоуправлению. Как видите, «бизнес» со сдачей комнаты едва помогает мне свести концы с концами и оплатить все счета.

Скажите, я могу получить скидку по подоходному налогу?»

Увы, но сдача квартиры или комнаты внаем классифицируется, как хозяйственная деятельность, независимо от объема вашего дохода.

Вы можете либо просто сообщить СГД о договоре найма и платить 10% от доходов в качестве налога, или же зарегистрировать свою хозяйственную деятельность и платить подоходный налог по ставке 23%.

В последнем случае вы сможете вычесть из дохода коммунальные платежи, и сумма налога уменьшится. Однако в оправданные расходы вы сможете внести только часть коммунальных платежей, пропорциональную площади квартиры, которую сдаете жильцу.

Как получить скидку?

«Предположим, я зарегистрирую договор найма со своими жильцами в СГД и соглашусь платить государству 10% от полученного дохода. Как мне действовать, чтобы получить скидку за налог на недвижимость, который, по вашим словам, является оправданным расходом?»

Облагаемый налогом доход от сдачи недвижимости в аренду или наем, может быть уменьшен на сумму налога на недвижимость. Для этого владелец квартиры должен указать сумму налога на недвижимость, как свой расход, при заполнении годовой декларации о доходах. Доходы и расходы, связанные со сдачей жилья, нужно указывать в приложении к декларации D11.

Списываем расходы с умом

«Предположим, я зарегистрируюсь в СГД, как ведущий хозяйственную деятельность и соглашусь платить 23-процентный подоходный налог. Вы говорите, что я могу снизить сумму налога, если укажу все хозяйственные расходы, связанные со сдачей квартиры внаем. Расскажите-ка поподробнее, что я могу списать в такие расходы и как мне придется их доказывать?»

Для начала важно понять, что хозяйственные расходы, которые связаны с получением дохода, всегда нужно подтверждать документами. В такие расходы входят:

■ Платежи за услуги, связанные с пользованием квартиры (например, отопление, холодную воду, канализацию, вывоз мусора);

■ платежи за управление жилым домом;

■ налоговые платежи, связанные с объектом недвижимости;

■ плата за аренду земли под домом;

■ другие расходы, которые экономически связаны с получением дохода от сдачи недвижимости в аренду или наем.

Физическое лицо, которое зарегистрировано в СГД, как ведущее хозяйственную деятельность, обязано вести бухгалтерию, которая наглядно отразит все хозяйственные сделки.

Маргита СПРАНЦМАНЕ,
margita@mk-lat.lv

Источник: https://rus.timeline.lv/raksts/novosti/26877-zaplati-nalogi-i-sdavay-spokoyno

Пять простых правил, как избежать налоговых проблем при сдаче жилья в аренду

Как происходит оплата налогов при получении дохода от сдачи недвижимости?

Уклонение от налогов, полученных от сдачи квартир, может привести к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ – в виде штрафов от 100 до 300 тысяч рублей. 

Уже более десяти лет налоговые власти регулярно обещают взять на карандаш все квартиры, сдаваемые в наём, и взыскать подоходный налог с их владельцев. Собственники жилья в ответ серьёзно кивают, но не торопятся держать отчёт.

По данным администрации Екатеринбурга, в 2013 году две тысячи горожан указали в налоговой декларации доходы от сдачи жилья, тогда как реально в столице Урала арендуется от 10 до 50 тысяч квартир.

При этом есть некоторые симптомы, указывающие на то, что сегодня налоговики, при поддержке других госструктур, всё же начали закручивать гайки. Из разных районов Екатеринбурга поступают сигналы о том, что участковые проводят тотальные обходы своих территорий, при этом обращают внимание на прописку граждан и на число реально проживающих в квартире.

Ещё один тревожный симптом – управляющие компании стали брать на заметку слишком многолюдные квартиры. Уже были факты, когда представители УК составляли акты на такие объекты и передавали их в миграционную службу и в налоговые органы.

Пойманного за руку владельца квартиры, сдаваемой в аренду, могут обязать заплатить налог с дохода и оштрафовать. Согласно статье 122 Налогового кодекса размер штрафа составляет 20% от неуплаченной суммы. Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф составит 40%.

Кроме того, для такой квартиры должен быть сделан перерасчёт по коммунальным услугам, на основании которого владелец заплатит сумму недоимки плюс пени за просрочку.

Юристы замечают, что собрать данные, подтверждающие факт сдачи жилья в аренду, обычно непросто. Особенно если арендатор и арендодатель действуют аккуратно и согласованно. Тем не менее, прецеденты есть. Собственник квартиры, сдаваемой в аренду, может не бояться внимания госорганов, если будет выполнять несколько правил.

Вот что по этому поводу говорит начальник отдела аренды компании “БК_НЕДВИЖИМОСТЬ” Александра Федотова: “Если собственник заключил письменный договор с арендатором квартиры, контролирует своевременную оплату коммунальных услуг в соответствии с показаниями приборов учёта, декларирует доход от сдачи в наем жилого помещения и платит с дохода соответствующий налог, то у него не возникнет в случае поступления от правоохранительных органов вопросов никаких проблем”.

Если коротко, то арендодателю надо сделать следующее: 1. Оформить договор аренды. 2. Фиксировать получение денег от жильцов 3. Оформить временную регистрацию арендаторов.

4. Платить налог с дохода от аренды.

О том, как выполнить первые два пункта мы ранее подробно рассказывали в статье “Бумажные аспекты аренды жилья”.

Оформление временной регистрации (прописки) – процедура достаточно простая.

Единственное, что следует помнить, – прописать иностранного гражданина можно, только если у него есть вид на жительство или разрешение на временное проживание.

Прописка такого жильца оформляется не в паспортном столе, а в районной миграционной службе. Ну и ещё один момент – для оформления временной регистрации не требуется согласие всех собственников жилья.

Отдельно рассмотрим вопрос уплаты налога с доходов от сдачи квартиры в найм.

Как пояснила начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц Управления ФНС по Свердловской области Лидия Исаева, выполнить свои налоговые обязательства арендодатель может пятью способами: – ежегодно подавать налоговую декларацию (по форме 3НДФЛ) и платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от дохода; – зарегистрировать ИП и платить налог по упрощённой системе (обычно 6% от дохода); – зарегистрировать ИП и платить налог через покупку налогового патента; – зарегистрировать ИП и платить единый налог на вменённый доход (ЕНВД);

– зарегистрировать ИП и платить налог по общей схеме.

Сразу заметим, что два последних способа арендодатели жилья обычно не используют. Они больше подходят для иных видов бизнеса.

Тем не менее, индивидуальный предприниматель, имеющий некое дело и работающий по общей схеме налогообложения (пятый способ), может попутно сдавать квартиру и отчитываться за этот побочный доход также по общей схеме.

Но это, скорее, исключение из правил. Обычно арендный бизнес использует три первых способа. О них и поговорим.

Способ 1: платим через декларацию 13%
Доход, полученный от аренды, как и любой другой доход физических лиц, облагается налогом.

Если человек сдаёт жилплощадь частным порядком, не зарегистрировавшись в качестве предпринимателя (что вполне законно), то он должен подавать налоговую декларацию и платить НДФЛ – 13% от суммы, заработанной на аренде.

Декларация за прошлый год подаётся до 30 апреля года нынешнего.

Лидия Исаева поясняет, что по Налоговому кодексу к декларации не надо прилагать документы, подтверждающие источник дохода, однако на практике районная налоговая инспекция, как правило, затребует эти бумаги. Соответственно, арендодатели обычно прилагают к декларации копию договора аренды и копии расписок в получении арендной платы.

Как замечает юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова, в договоре о сдаче жилья в аренду должен быть указан размер арендной платы (он является “существенным условием” договора).

В декларации налогоплательщик сам рассчитывает общий размер своего дохода за прошлый год и сумму налога. Её надо будет внести не позднее 15 июля.

Способ 2: “упрощённый” налог с “ипэшника” – 6%

Для того, чтобы пользоваться такой схемой, владелец арендуемого жилья должен зарегистрироваться в качестве ИП.

При использовании упрощенной системы налогообложения предприниматель платит 6% от дохода (объект налогообложения – “доходы”). Можно выбрать другой вариант – платить более высокую ставку, но не от дохода, а от прибыли (доходы минус расходы). Но у арендного бизнеса расходы, как правило, невысоки. Поэтому ставка 6% от дохода является общепризнанным стандартом.

Если сравнивать первый (без регистрации ИП) и второй способ по размеру уплачиваемого налога, то выгода гражданина, получившего статус ИП, очевидна.

Но не следует забывать, что индивидуальный предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу (окончательный налог должен быть оплачен не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом).

Поэтому преимущества этого варианта в некоторых случаях теряются. Каждый конкретный случай необходимо считать отдельно.

Для справки сообщим, что регистрация ИП сегодня стоит от 800 рублей (размер госпошлины за регистрацию). Что касается платежей в пенсионный фонд, то для предпринимателя с доходом не более 300 тысяч рублей в год, они составляют в месяц 26% от МРОТ.

С 1 января 2014 года МРОТ равен 5 554 рубля. Значит, годовой платёж в пенсионный фонд составит 17 328 рублей. Если доход ипэшника более 300 тысяч рублей в год, то от суммы, превышающей 300 тысяч, он должен заплатить в пенсионный фонд 1%.

 Несложно посчитать, что предприниматель, заработавший на аренде жилья 300 тысяч в год, заплатит 18 тысяч в виде налога, плюс 17 328 рублей пенсионных взносов. Суммарно 35 328 рублей. Если бы этот же человек не регистрировался как ИП и платил обычный подоходный налог (13%), то он бы отдал бюджету 39 тысяч рублей.

Вариант с ИП получается чуть более выгодным. Впрочем, совсем ненамного.

Способ 3: индивидуальный предприниматель покупает патент

В настоящее время стоимость патента в Екатеринбурге на 1 год при сдаче в аренду одной квартиры составляет 15 тысяч рублей. За патент на два-пять объектов надо заплатить 45 тысяч. При сдаче свыше пяти квартир плата составит 90 тысяч рублей.

Разумеется, помимо патента предпринимателю надо будет оплатить уже упоминавшийся взнос в пенсионный фонд. Вариант с патентом весьма выгоден при сдаче в наём дорогих квартир. Например, если некое жильё сдается за 40 тысяч в месяц, то годовой доход владельца составит 480 тысяч.

Если он работает по упрощёнке (6%), то заплатит 28,8 тысяч рублей налога. А если купит патент, то отделается упомянутыми пятнадцатью тысячами. Патент приобретается в районной налоговой инспекции. Его можно оформить на год или на несколько месяцев.

Полугодовой патент на одну квартиру стоит 7,5 тысячи рублей.

Санкции
Уклонение от налогов (в том числе, налогов с сумм, полученных от сдачи квартир) в крупном (особо крупном) размере может привести к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ – в виде штрафов от 100 до 300 тысяч рублей (для особо крупного – от 200 до 500 тысяч рублей) или даже лишения свободы на срок до 1 года (3 лет). Но не спешите сушить сухари. Попасть под уголовную статью может далеко не каждый арендодатель. Уклонение от налогов в крупном размере означает, что человек в течение трех лет подряд не заплатил в виде налога более 600 тысяч рублей. А особо крупный размер предполагает сокрытие в течение трех лет налогов на сумму более 3 миллионов рублей.

Чтобы попасть на “крупный размер”, надо ежегодно получать доход в среднем не менее 1,54 миллиона рублей. И, разумеется, не платить налог с этого дохода.

Понятно, что человек, сдающий одну или даже три обычные квартиры, столько получить не в состоянии.

Стало быть, под уголовную ответственность может попасть только тот, кто сдаёт жильё в аренду в промышленном масштабе (например, 7-9 “двушек”).

Впрочем, и мелкие уклонения теоретически могут подпортить арендодателю нервы. Правда, тут дело ограничится выплатой суммы сокрытого налога и довольно щадящих пеней.

Артём УСТЮЖАНИН / E1.RU

Источник: https://www.e1.ru/articles/analitics/012/516/article_12516.html

Как платить налоги, если сдаёшь квартиру в аренду

Как происходит оплата налогов при получении дохода от сдачи недвижимости?

Это самый распространённый способ. Если у вас есть квартира, и вы решили её сдавать, сначала заключите с арендаторами договор найма жилого помещения.

Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре — подписи обеих сторон будет достаточно. В договоре пропишите размер арендной платы и укажите, кто будет платить за коммунальные услуги.

Имейте в виду, что если платежи за «коммуналку» будут входить в арендную плату, то с них вам также придётся платить налог.

https://www.sravni.ru/text/2018/1/17/pravda-ili-mif-15-faktov-o-sdache-zhilja-v-arendu/

Обеспечительный депозит, или залог, считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации. «Депозит включается в доход, только если он включён в сумму оплаты за последний месяц аренды или нарушены условия договора — например, причинён вред имуществу», — отмечает главный эксперт сервисa NDFLka.ru Дина Платонова.

Когда и как подавать декларацию?

Раз в год, до 30 апреля, надо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. В декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год. Если квартирой владеют несколько собственников, каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.

Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговую инспекцию по месту постоянной или временной регистрации. Бланк можно взять с сайта ФНС или в самой налоговой.

Удобно заполнять 3-НДФЛ в электронном виде, например, с помощью программ «Декларация» и «Налогоплательщик ЮЛ».

Подать декларацию можно и онлайн — через Личный кабинет на сайте ФНС или через портал Госуслуг — но для этого понадобится электронная подпись.

К декларации нужно приложить договор найма (аренды), расписку о получении денег или, в случае безналичной оплаты, выписку из банка. «Если договор найма расторгнут раньше, чем было предусмотрено, приложите к декларации письменные пояснения. В них укажите, с какого месяца квартира больше не сдаётся и доходов от сдачи её внаём нет», — говорит Дина Платонова.

Сколько платить?

Сумма НДФЛ составляет 13% от всей суммы арендной платы за год. С этого налога вы можете получить налоговые вычеты. Если в прошлом году вы находились в России менее 183 дней, то вы признаётесь налоговым нерезидентом, и на доходы со сдачи квартиры вам надо заплатить НДФЛ 30%.

Пример. В 2017 году вы сдавали квартиру за 40 000 ₽ в месяц. Ваш доход составил 480 000 рублей за год. До 30 апреля 2018 года вам надо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию. И до 15 июля 2018 года — оплатить налог в размере 62 400 ₽ (480 000 x 13%). То есть за год вы заработаете на сдаче квартиры 417 600 ₽.

Когда платить?

Оплатить налог надо не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Это можно сделать на сайте ФНС (в графе «Вид платежа» следует выбрать «Налог на доходы физических лиц» и отметить 1 вариант «Форма 3-НДФЛ»).

Платить 6% как ИП на «упрощёнке»

Сразу оговоримся, что по закону открывать ИП нужно, только если вы специально купили одну или несколько квартир, чтобы зарабатывать на сдаче жилья в аренду. В других случаях делать это необязательно, а иногда — не так уж и выгодно.

Когда подавать декларацию?

Индивидуальные предприниматели предоставляют налоговую декларацию тоже раз в год, до 30 апреля. Она подаётся в налоговую инспекцию по месту жительства. Форма декларации есть на сайте ФНС.

Сколько платить?

Чтобы открыть ИП, нужно терпение и оплата госпошлины в 800 ₽.

https://www.sravni.ru/text/2017/3/29/kak-otkryt-ip-instrukcija/

ИП на упрощённой системе налогообложения (УНС), который выбрал объект налогообложения «доходы», оплачивает налог в размере 6% с доходов. Ещё есть объект налогообложения «доходы минус расходы», ставка по которому — 15%, но для арендодателей это совсем невыгодно.

Также ИП раз в год обязан уплачивать страховые взносы. Раньше их размер зависел от МРОТ, но с 2018 года это фиксированная сумма. Взнос на обязательное медицинское страхование составляет 5 840 ₽ в год, в пенсионный фонд — 26 545 ₽. Если годовой доход ИП больше 300 000 ₽, то предприниматель обязан перечислить в пенсионный фонд дополнительно 1% от суммы дохода, превышающего 300 000 ₽.

К радости арендодателей, ИП без сотрудников имеет право вычесть из налога сумму страховых взносов. Получается, если взносы будут больше, чем налог, то его можно не оплачивать.

Ещё предприниматель должен вести книгу учёта доходов и расходов, причём заводить новую книгу следует каждый налоговый год. Это бесплатно.

Пример. Вы сдаёте квартиру за 40 000 ₽, в год выходит 480 000 ₽. Как ИП вам надо уплатить взносы на сумму 34 185 ₽ (5 840 ₽ — на ОМС, 26 545 ₽ — на ОПС и 1 800 ₽ — дополнительно на ОПС). Налоги составят 24 000 ₽ (6% от 480 000), это меньше, чем страховые взносы, поэтому их платить не надо. Отдав взносы за ИП, вы заработаете на сдаче квартиры 445 815 ₽.

Когда платить?

Вносить авансовые платежи по налогу следует каждый квартал. Последний платёж должен быть сделан не позднее 30 апреля. Страховые взносы необходимо выплатить до 9 января следующего года, а дополнительный 1% в пенсионный фонд (если надо) — до 1 июля следующего года.

Какие подводные камни?

Квартира, которую сдаёт в аренду индивидуальный предприниматель, по закону используется в коммерческих целях. Вы не сможете участвовать в её продаже как физическое лицо.

Придётся платить налог 6% от суммы продажи — вне зависимости от того, сколько лет квартира была в собственности.

«В случае если реализованное имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то в отношении дохода от его продажи нельзя использовать никакие имущественные налоговые вычеты», — подтверждает руководитель правового департамента Heads Consulting Диана Маклозян.

Для сравнения: физические лица, которые владеют квартирой более 3 лет (в некоторых случаях — более 5 лет), освобождаются от уплаты налога при продаже этого жилья.

Кроме того, если доход от ИП на УНС 6% — это ваш единственный заработок, вы не сможете получать налоговые вычеты, например: на покупку недвижимости или на лечение.

https://www.sravni.ru/text/2016/11/16/kehshbehk-ot-nalogovoj-kak-poluchat-vychety-na-zhiljo-detej-i-lechenie/

Получить патент могут только индивидуальные предприниматели, поэтому сначала надо открыть ИП. Пошаговую инструкцию по получению патента можно найти на сайте ФНС, там же есть форма и образец заявления.

Подавать налоговую декларацию, если вы ИП и купили патент, не нужно.

Сколько платить?

Купить патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. Если вы сдаёте квартиру на долгий срок, лучше выбрать годовой патент. Его стоимость зависит от того, в каком городе вы сдаёте жильё. В Москве на цену патента также влияют округ, район и площадь квартиры. Точную стоимость можно посмотреть на mos.ru. Например, годовой патент на квартиру до 50 кв. м. в Крылатском стоит 18 000₽.

Патент не освобождает от выплаты страховых взносов. Так же, как и ИП на «упрощёнке», в 2018 году предпринимателям с патентом необходимо заплатить 5 840 ₽ за обязательное медицинское страхование и 26 545 ₽ в пенсионный фонд. А ещё надо вести учёт доходов в специальной «патентной» книге.

Пример. Вы сдаёте квартиру до 50 кв. м. в Крылатском за 40 000 ₽ в месяц, это 480 000 ₽ в год. Покупаете патент за 18 000 ₽, платите страховые взносы в размере 32 385 ₽. Ваш годовой доход составит 429 615 ₽.

Когда платить?

Если вы берёте патент на 12 месяцев, то 1/3 от его стоимости надо оплатить в течение 90 дней после начала его действия, оставшиеся 2/3 — до завершения действия патента. Страховые взносы ИП надо уплатить до 9 января следующего года.

Какие подводные камни?

Такие же, как и у ИП на «упрощёнке». Во-первых, с продажи квартиры придётся платить налог 6%. Во-вторых, нельзя получить налоговые вычеты, если доход от сдачи квартиры — ваш единственный заработок.

Анна Афонина

Источник: https://www.sravni.ru/text/2018/5/23/kak-platit-nalogi-esli-sdajosh-kvartiru-v-arendu/

Сдача квартиры в аренду: как и когда платить налоги, налоговая отчетность

Как происходит оплата налогов при получении дохода от сдачи недвижимости?

07.06.2019

Уплата законно установленных налогов в соответствии со ст. 35 Конституции Республики Казахстан является долгом и обязанностью каждого!

Если вы получаете доход от сдачи жилья в аренду (наем), то обязаны уплатить с этого дохода налог. При этом у вас есть право самостоятельно выбрать механизм уплаты налога по одному из предложенных вариантов.

Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя

Арендодатель – индивидуальный предприниматель, т.е. вы можете зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

В настоящее время действует уведомительный порядок регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Согласно статье 79 Налогового кодекса для постановки на регистрационный учет в качестве индивидуального предпринимателя физическое лицо направляет в налоговый орган уведомление в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан о разрешениях и уведомлениях.

При этом необходимо в день постановки на регистрационный учет в качестве индивидуального предпринимателя  определиться с выбором специального налогового режима.

Преимущества для лиц трудоспособного возраста – исчисляется пенсионный стаж, гарантируется пенсионное обеспечение, участие в системе социального и медицинского страхования.

Преимущества для пенсионеров – уплата только индивидуального подоходного налога, не облагаемого у источника выплаты (в размере 1% от  суммы дохода при применении специального налогового режима на основе патента, либо 3% налогов (по 1,5%  индивидуального подоходного налога, не облагаемого у источника выплаты и социального налога).

Патент

Специальный налоговый режим на основе патента. 

Одним из условий применения данного вида режима является отсутствие наемных работников, также доход за год не должен превышать 3 528-кратный размер МРП (МРП 2019 года – 2 525 тенге) или 8 908 200 тенге. 

Исчисление индивидуального подоходного налога производится путем применения ставки 1% к объекту налогообложения.

Упрощенная декларация

Специальный налоговый режим на основе упрощенной декларации. Доход за полугодие не должен превышать 24 038-кратный размер МРП (МРП 2019 года – 2 525 тенге) или 60 695 950 тенге. 

Исчисление индивидуального подоходного налога производится путем применения ставки 3% к объекту налогообложения.

При этом вам необходимо представлять в установленные сроки налоговую отчетность, исчислять и уплачивать налоги, а также социальные отчисления (пенсионные и социальные отчисления, отчисления на медицинское страхование).

Декларация по ИПН (форма 240.00)

Арендодатель – физическое лицо, представляющее по итогам года декларацию по индивидуальному подоходному налогу (далее – ИПН), т.е. вы можете не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а как физическое лицо один раз в год декларировать полученный доходи производить уплату налога в размере 10% от полученного дохода.

В случае если вы не желаете регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, то по итогам года, в котором был получен доход, вам необходимо будет представить в налоговый орган по месту жительства (прописки) в срок до 31 марта Декларацию по ИПН (форма 240.00). В этом случае ставка ИПН составит 10% со всего дохода, полученного в календарном году, от сдачи в аренду (наем) недвижимости.

Преимущества – предоставление отчетности и уплата исчисленного налога один раз в год.

Единый совокупный платеж

Арендодатель – физическое лицо не является индивидуальным предпринимателем, осуществляет уплату единого совокупного платежа.

В качестве плательщиков единого совокупного платежа (далее – ЕСП) признаются физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, которые одновременно соответствуют следующим условиям:

  1. уплатили единый совокупный платеж;
  2. не используют труд наемных работников;
  3. оказывают услуги исключительно физическим лицам, не являющимися налоговыми агентами, и (или) реализуют исключительно физическим лицам, не являющимися налоговыми агентами, сельскохозяйственную продукцию личного подсобного хозяйства (ЛПХ) собственного производства, за исключением подакцизной продукции.

Размер дохода плательщика ЕСП за календарный год не должен превышать 1175 МРП или 2 966 875 тенге (МРП 2019 года – 2 525 тенге).

Физические лица признаются плательщиками ЕСП со дня, в котором произведена уплата такого платежа, до последнего дня месяца, за который производилась уплата ЕСП. В ЕСП включаются подлежащие уплате суммы индивидуального подоходного налога и социальных платежей.

Сумма ЕСП за один месяц составляет – 1 МРП или 2 525 тенге – в городах республиканского и областного значения, столице, – 0,5 МРП или 1 263 тенге – в других населенных пунктах и распределяется автоматически. То есть физическому лицу самостоятельно делить сумму по платежам не нужно.

Преимущества – исчисляется пенсионный стаж, гарантируется пенсионное обеспечение, участие в системе социального и медицинского страхования, налоговая отчетность не представляется, сумма ЕСП не зависит от размера полученного дохода (главное, доход за календарный год не должен превышать 1175-кратный размер МРП или 2 966 875 тенге в 2019 году).

Источник: ДГД по Павлодарской области.

Источник: https://pro1c.kz/news/zakonodatelstvo/sdacha-kvartiry-v-arendu-kak-i-kogda-platit-nalogi-nalogovaya-otchetnost/

Окно права
Добавить комментарий