Как продать квартиру по ДДУ без уплаты налога?

Как продать квартиру по переуступке

Как продать квартиру по ДДУ без уплаты налога?

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Продажа квартиры по переуступке

Просмотров 41

Если возникает необходимость перепродать недвижимость незавершенного строительства, приобретенную по договору долевого участия (ДДУ), используется продажа квартиры по переуступке. Подобные сделки имеют отличия от стандартных процедур купли-продажи. Чтобы минимизировать риски и оформить все в рамках закона, нужно учесть ряд нюансов.

Понятие переуступки

Переуступка (цессия) представляет собой сделку о передаче прав на объект недвижимости от продавца покупателю. Она распространяется только на рынок первичного жилья (новостроек).

Лицо, приобретающее будущую квартиру непосредственно у застройщика (дольщик), продает не сам объект, а уступает покупателю право требования недвижимости в рамках договора. В документах сменяются только данные дольщика, а все остальные условия (сроки сдачи, метраж и пр.) остаются прежними.

Продавец таким образом получает возможность вернуть уплаченные застройщику деньги, покупатель – получить жилье по более доступной, по сравнению с рыночной, цене.

Продажа по переуступке регулируется законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и отдельными положениями ГК РФ. Ст. 11 Закона предусматривает право дольщика выйти из участия в ДДУ, уступая (переуступая) свои права требования по нему другому лицу на основании соответствующего договора.

В случае заключения предварительного договора долевого участия (ПДДУ) вместо ДДУ переуступить права на недвижимость другим лицам невозможно. Подобный документ только выражает обязательство со стороны застройщика заключить в последующем ДДУ с дольщиком, но не дает 100% гарантии его заключения.

Возможные сроки

Согласно закону, переуступить право на недвижимость возможно в период от государственной регистрации ДДУ до подписания с застройщиком Акта приема-передачи квартиры (ст. 11 п. 2 № 214-ФЗ) независимо от факта введения дома в эксплуатацию.

Даже при окончании строительства и сдаче объекта госкомиссии, но без подписанного Акта недвижимость можно продавать только по Договору переуступки.

После передачи жилья по Акту обязательства застройщика будут выполнены, поэтому у дольщика право требования к нему пропадет.

При этом последний будет находиться в некоторой неопределенности, пока не оформит право собственности (если процесс растягивается на несколько месяцев): прав требования больше не будет, а права собственности пока не будет.

На этом этапе сделки возможны только по Предварительному договору купли-продажи, на что не всегда согласны идти покупатели. Продавать квартиру рекомендуется до оформления Акта.

Иначе это придется делать по стандартной сделке купли-продажи после получения права собственности.

Как продать квартиру по переуступке: порядок действий

Продажа квартиры по переуступке – многоэтапный процесс. Продавцу необходимо:

  • Определить цену объекта строительства.
  • Найти покупателя и подготовить документацию.
  • Уведомить застройщика о своих намерениях.
  • Оформить договор.
  • Зарегистрировать переуступку.
  • Провести окончательные расчеты с покупателем.

Определение цены

Определиться с ценой продаваемой квартиры можно на основе анализа стоимости подобных квартир от застройщика или по рынку в целом. Как показывает практика, средние цены такого жилья на 5-10% ниже предложений застройщика. Итоговые цифры будут зависеть от:

  • срочности продажи: при необходимости реализации в сжатые сроки стоимость придется ставить ниже;
  • вложенных средств: приобретение квартиры на самом старте продаж позволяет получить собственнику больше прибыли в будущем;
  • аналогичных предложений от застройщика: если таких квартир больше нет, цена предложения может быть не ниже, а выше.

Еще один способ определения цены – обращение в оценочную компанию. Специалисты помогут установить обоснованную цену недвижимости с учетом всех нюансов. Но услуга оценки платная, а для оформления заключения требуется подождать около 7 дней.

Необходимые документы

Для продажи продавцу необходимо подготовить:

  • Документы для подтверждения личности (паспорт, свидетельство о рождении для несовершеннолетнего собственника).
  • Свидетельство о браке/разводе.
  • ДДУ.
  • Нотариальное согласие супруга(-и), если ДДУ оформлен в браке, но с указанием только одного из супругов.
  • Согласие на оформление переуступки от застройщика (при необходимости).
  • Документы о полной или частичной оплате квартиры: справка от застройщика (делается до 2-х дней на основании составленного в свободной форме заявления) или платежное поручение банка, где проводилась оплата.

Со стороны покупателя понадобится паспорт и согласие второго супруга на приобретение недвижимости по переуступке.

Согласование с застройщиком

Необходимость получения разрешения зависит от того, выплачена ли полная стоимость квартиры:

  • При полном расчете: продавец заключает с покупателем Договор уступки требований о передаче прав по основному ДДУ. Согласие застройщика не обязательно, но требуется уведомить его о намерениях в письменной форме. При этом важно оставить себе любые доказательства отправки и получения документа (например, уведомление о вручении при отправке почтой), иначе застройщик может не признать факт получения уведомления, а по окончании строительства будет передавать квартиру первому дольщику.
  • При неполном расчете: вместе с правами по ДДУ продавец передает покупателю обязанности по уплате оставшегося долга. Согласие застройщика является обязательным и зачастую требует дополнительной оплаты (1-10% от цены по договору). На практике эти расходы могут закладываться сразу в стоимость недвижимости. Также возможна совместная оплата по договоренности сторон, но подтверждающий ее документ остается у покупателя.

Некоторые застройщики, независимо от полноты расчетов, прописывают в ДДУ условие об обязательном согласовании с ним переуступки жилья другим лицам. Перед началом этой процедуры важно изучить свой договор, чтобы действовать далее согласно его требованиям.

Оформление договора

После сбора и проверки необходимой документации составляется договор переуступки права требования по форме, аналогичной первоначальному договору. Важно описать со всеми подробностями передаваемые права и обязанности, их объем и основания для передачи. Все остальные условия прописываются по согласованию сторон.

Грамотно составленный договор содержит сведения о:

  1. Сторонах сделки (продавце, покупателе, застройщике): паспортные данные, реквизиты, юридический адрес застройщика.
  2. Цене переуступки (стоимость продажи).
  3. Порядке расчета (наличный, безналичный, ипотека, рассрочка и пр.).
  4. Объекте недвижимости (адрес, метраж и пр.).

Договор дополняется приложениями с проектной документацией, ДДУ, согласием от застройщика на заключение договора переуступки. Количество экземпляров рассчитывается по числу участников сделки плюс дополнительный документ для Регистрационной палаты.

Строительные компании иногда идут навстречу клиентам, предлагая готовую форму соглашения на случай смены владельца. При этом застройщик не имеет права требовать обязательного оформления сделки у себя, что можно квалифицировать как навязывание услуги (ст. 16 п.

2 Закона о защите прав потребителей №2300-1). Договор можно заключить в простой письменной форме самостоятельно или обратиться к нотариусу.

Последний скорее необходим для дополнительной защиты для покупателя, поскольку проконтролирует детали Договора уступки прав требования и основного ДДУ продавца и застройщика.

Регистрация сделки

Для договора обязательна процедура регистрации в Росреестре (ст. 17 закона № 214-ФЗ). Она проводится в Регистрационной палате или ближайшем отделении МФЦ, куда подается пакет документов:

  • Об удостоверении личности каждого участника или представителей (при наличии доверенности).
  • Нотариальное согласие супругов каждой стороны, если продажа или покупка оформляется в браке.
  • Зарегистрированный ДДУ.
  • Согласие застройщика на переуступку квартиры (при необходимости).
  • Подписанные экземпляры договора переуступки.
  • Об объеме расчетов с застройщиком (отсутствии задолженности или ее переводе потенциальному покупателю).

С 2017 года во многих населенных пунктах подача документов возможна только через МФЦ, а при их отсутствии – в Рег. палате.

Представитель регистрирующего органа заполняет заявление, забирает оригиналы и копии поданных документов (кроме удостоверяющих личность) для проверки. Процесс регистрации проводится после уплаты государственной пошлины.

Ее размер составит 2000 руб. для физических лиц, 22 000 руб. для юридических лиц.

Если заявление поступает от нескольких человек, сумма делится по количеству сторон с выдачей каждому квитанции об оплате.

Пример. Если заявление о госрегистрации подают два физлица и одно юрлицо, то физические лица уплачивают по 666,6 руб. (2000 делятся на 3), юрлицо – 7333,3 руб. (22 000 делятся на 3). Итоговая сумма пошлины составит8666,5 руб.

Продолжительность процедуры регистрации составляет до 10 рабочих дней с даты подачи заявления. Окончательный расчет продавца с покупателем проводится после получения документов из регистрирующих органов. Денежные средства могут быть перечислены на банковский счет или переданы посредством банковской ячейки.

Стоимость и сроки

Затраты будут отличаться в каждом отдельном случае. Кроме непосредственно цены сделки, общей для всех будет уплата госпошлины за госрегистрацию договора. Кроме того, возможны дополнительные расходы при необходимости получения согласия застройщика, оплаты услуги оценочной компании или нотариуса/юриста.

С учетом того, что пакет документов для сделки будет минимальным, оформить продажу квартиры можно в течение нескольких дней. Основное время займет ожидание регистрации документов в Регистрационной палате.

Вопросы налогообложения

Налоговый кодекс РФ предусматривает обязательное налогообложение доходов граждан, которое распространяется также на сделки по переуступке прав. Размер налога зависит от стоимости квартиры по Договору. Исключение касается случаев, когда доход отсутствует, то есть цена продажи соответствует ранее уплаченной застройщику сумме или меньше нее.

Ставка НДФЛ равна 13% для граждан РФ и 30% для иностранцев. При этом предоставляется два варианта снижения налога:

  • Получить налоговый вычет. По ДДУ продавец имеет право на налоговый вычет до 1 млн. руб.
  • Уменьшить доход от продажи на сумму, уплаченную ранее застройщику по условиям ДДУ. Налог будет рассчитан по разнице в цене, представляющей собой чистый доход по сделке.

Пример. Первый дольщик приобрел право владения квартирой за 1 400 000 руб., а продает его 1 800 000 руб. Налог будет рассчитан исходя из разницы цен (400 000 руб.), умноженной на ставку 13%. Таким образом, государству необходимо уплатить по сделке 52 000 руб.

Далеко не все продавцы готовы добросовестно уплачивать налоги, поэтому стремятся намеренно занизить цену недвижимости в договоре. Но такие действия являются нарушением законодательства и несут риски для покупателя. В случае расторжения договора покупатель сможет вернуть только указанную в документах сумму, а не фактически уплаченную.

Независимо от фактического дохода (в том числе нулевого), продавцу обязательно подать декларацию 3-НДФЛ. Иначе можно получить письма от налоговиков о необходимости уплаты налога с суммы продажи или штраф за отсутствие декларации.

Декларация заполняется с учетом использованного варианта снижения налога, прилагаются копии документов для подтверждения такого права.

При продаже квартиры в 2019 году срок подачи будет до 30 апреля 2020 года, срок уплаты налога – до 15 июля 2020 года.

Преимущества и недостатки для продавца

Продажа квартиры по переуступке не всегда сопряжена с желанием владельца будущей жилплощади заработать на разнице цен.

Она может быть обусловлена изменением каких-либо жизненных ситуаций (необходимости переезда и пр.).

Продавать жилье после вступления в собственность невыгодно из-за условий налогообложения: с 2017 года для недвижимости, находящейся во владении менее 5 лет, обязательна уплата налога (стандартно 13% стоимости).

Таким образом, продавцу цессия позволяет:

  • Заработать на перепродаже благодаря росту стоимости недвижимости на разных этапах строительства. Разница от момента закладки дома до окончания строительства составляет 40-60%.
  • Вернуть собственные деньги без уплаты штрафа, если возникает необходимость отказаться от долевого участия.

Что касается недостатков и рисков для продавца, здесь следует учитывать:

  1. Возможную задержку оплаты со стороны покупателя. Обезопасить себя можно, используя услугу банковской ячейки или аккредитивов. В последнем случае покупатель кладет деньги на аккредитивный банковский счет, а продавец получает к нему доступ после предъявления зарегистрированного с покупателем договора. Недостаток этого варианта – необходимость уплаты комиссии банка в размере 1% или выше от суммы средств. Надежным и более доступным вариантом будет использование банковской ячейки.
  2. Необходимость уплаты налога на полученный по сделке доход (при разнице цен в большую сторону).
  3. Несоответствие ценовых ожиданий настоящей рыночной стоимости объекта. В условиях большого количества предложений «переуступочного» жилья от застройщика или других лиц придется уменьшать цену или отказываться от продажи.

Хотите продать недвижимость, приобретенную по ДДУ, но боитесь потерять деньги? Процедура продажи квартиры по переуступке может таить в себе «подводные камни», разобраться с которыми помогут наши юристы.

На бесплатной консультации можно получить советы по вопросам подготовки необходимых документов.

Опытные специалисты могут также сопровождать сделку на всех этапах, чтобы обезопасить стороны от возможных рисков.

Источник: http://law-divorce.ru/prodazha-kvartiry-po-pereustupke/

Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?

Как продать квартиру по ДДУ без уплаты налога?

Прежде всего, отметим, что заключение договора долевого участия (ДДУ) представляет собой приобретение права требования указанной квартиры, а не права собственности на нее. Поэтому по ДДУ Вы не приобретаете право собственности, так как оно возникает у участника только после передачи ему построенной (сданной) квартиры и государственной регистрации права на нее в органах Росреестра.

В случае передачи права требования по ДДУ лицо, передавшее такое право требования, обязано уплатить налог, в соответствии с п. 2 ст. 226, пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ. При этом лицо, получившее доход от передачи имущественного права, исчисляет и уплачивает налог самостоятельно путем заполнения декларации 3-НДФЛ.

Оформлял в собственность недострой, теперь продаю. Какой налог я плачу?

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Однако лицо, уплатившее налог по сделке о передаче права требования по ДДУ, имеет право на произведение налогового вычета либо может уменьшить сумму своих облагаемых доходов путем вычета из суммы доходов фактически понесенных расходов, связанных с приобретением права требования (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

На Вашем примере это выглядит следующим образом: право требования в строящемся доме было приобретено за 1,43 млн рублей, спустя два месяца оно было передано по договору за ту же сумму. Соответственно, при исчислении налога в рамках ст.

220 НК РФ уплачивать налог не потребуется, так как доходы равны сумме расходов на приобретенное право и при вычитании остается ноль.

Таким образом, налогообложению подлежит сумма разницы между стоимостью приобретения права требования по ДДУ и стоимостью передачи этого права. В том случае, если такая сумма будет меньше или равна нулю, как в описанном случае, то налог по такой сделке платить не нужно.

Отвечает руководитель юридического департамента «НДВ – супермаркет недвижимости» Сергей Новиков:

Налог с продажи равноценной недвижимости составит ноль рублей, но от подачи налоговой декларации это не освобождает.

Формально дольщик еще не является собственником жилья.

Только подписанный и зарегистрированный в Росреестре акт приема-передачи дает основания для возникновения права собственности, а появление такого документа на свет возможно только после ввода дома в эксплуатацию, когда застройщик уже может передать покупателю реальный объект. Однако речь идет не о налоге на собственность, а на доход – если человек получил прибыль, переуступив права по ДДУ, он обязан отчитаться перед ИФНС об этих доходах.

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Купила строящуюся квартиру за 1,2 млн, продаю готовую за 2 млн. Какой налог я плачу?

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Вы купили квартиру по договору участия в долевом строительстве, который подлежит государственный регистрации в Росреестре. По договору у Вас возникло право требовать от застройщика оформления в собственность квартиры после завершения строительства дома. То есть пока дом не построен, собственником Вы не являетесь.

Продажа квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, возможна единственным способом – заключение договора уступки права требования (цессии).

Ваш «покупатель» становится новым участником долевого строительства, а все Ваши права, как дольщика, прекращаются с момента государственной регистрации такого договора цессии в Росреестре.

После завершения строительства «покупатель» становится собственником квартиры.

Что касается вопросов налогообложения, здесь речь идет не о факте владения недвижимостью, а о факте получения дохода. Если Вы уступили свои права покупателю за ту же сумму, которую уплатили застройщику по договору участия в долевом строительстве, то никакого дохода не возникло. В этом случае Вы никаких налогов не платите.

Если следовать всем требованиям налогового законодательства, то подавать налоговую декларацию все же нужно. Ведь доход Вы получили в размере 1,43 млн рублей. В декларации это должно быть отражено в разделе «Доходы».

А в разделе «Имущественные налоговые вычеты» нужно отразить сумму расходов, связанных с получением доходов (приобретением прав на квартиру) в сумме 1,43 млн рублей.

Таким образом получится, что доход равен нулю, и налог уплачивать не нужно.

Продаю квартиру дороже первоначальной цены. Какой налог я плачу?

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

По действующему налоговому законодательству необходимо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ, даже если сделка была совершена в виде уступки прав требования.

В данной ситуации будут действовать те же льготы, что и при продаже: Вы можете учесть в своей доходной части сумму, по которой была приобретена недвижимость. Налога в таком случае не возникнет.

Декларацию необходимо подать в следующем году после совершения сделки, иначе льготы будут недействительны.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Плачу ли я налог, если купила квартиру в марте и продала в сентябре?

Продал долю дешевле, чем купил. Должен ли я платить налог?

Купили дом за 1,5 млн и продаем за 1,8 млн. Платим ли мы налог?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kupil_i_prodal_stroyaschuyusya_kvartiru_dolzhen_li_ya_platit_nalog/7280

Продаю квартиру по переуступке, покупаю другую. Какой налог платить?

Как продать квартиру по ДДУ без уплаты налога?

С учетом изложенных в вопросе обстоятельств можно сделать следующие выводы:

  • приобретена не квартира, а право требования на квартиру по переуступке прав по договору долевого участия или по ДДУ;
  • право собственности на квартиру не возникло;
  • залог права требования на построенную в будущем квартиру прекращен в связи с погашением кредита (займа).

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

В 2018 продала квартиру и купила другую. Какой налог я должна заплатить?

С точки зрения гражданского и налогового законодательства это означает следующее.

1. До регистрации права собственности Вы продаете не квартиру, а имущественное право требования, что не запрещено. Другими словами – Вы (цессионарий) переуступаете право требования покупателю (цеденту).

2. При наличии дохода от этой операции у Вас возникает объект налогообложения на основании НК РФ по ставке 13%.

3. Для расчета итоговой суммы налога с дохода в размере 2,5 млн рублей следует обратиться к пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, где указан размер вычета при продаже имущественных прав по ДДУ.

Таким образом, Вы имеете право вычесть из суммы своих облагаемых налогом доходов сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущественных прав по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством). Другими словами – сумму в 2,1 млн рублей и плюс проценты по кредитному договору (вопрос с процентами спорный).

Все сказанное верно при наличии у Вас договора ДДУ или иного. Все остальные ухищрения застройщиков (займы, векселя и т.п.) под это не попадают. Вычет равен 250 000 рублей.

4. Покупка новой квартиры не имеет значения для исчисления налога. Это разные сделки.

Исходя из это арифметики, получается следующая картина (итоговый налог, подлежащий уплате). Если не вычитать проценты, то облагаемый доход составит 400 тысяч рублей, а налог равен 13% от этой суммы, то есть 52 тысяч рублей.

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Продаю квартиру в новостройке, покупаю другую – что с налогом?

И последнее: если ранее Вы получали вычет на покупку квартиры, но не получали вычет по процентам, уплаченным по ипотечному кредиту, то право на вычет, уплаченный по процентам до 3 млн рублей, имеется. Но на этот вычет можно заявить при наличии ДДУ только с момента передачи квартиры Вам в собственность по акту.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Если Вы собираетесь продать квартиру уже после ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности, то есть не по договору переуступки, то в течение пяти лет с момента возникновения права собственности продажа квартиры будет облагаться подоходным налогом в размере 13% от стоимости.

Необлагаемой базой может считаться документально подтвержденная (ДКП, ДДУ) сумма в размере расходов на приобретение этой же квартиры, то есть 2,1 млн. Тогда налог удерживается с прибыли, то есть с разницы в стоимости продажи и покупки, в данном случае – с 400 тысяч рублей.

Сумма налога составит 52 тысячи рублей.

Если налоговый вычет за покупку нового жилья вам уже не положен, сократить эту сумму не получится. В противном случае при совершении продажи и покупки в один налоговый период можно в одной налоговой декларации указать обе сделки и покрыть сумму налога налоговым вычетом, ничего не заплатив.

Следует также помнить, что максимальная сумма налогового вычета при покупке жилья в России составляет 260 тысяч рублей (13% от 2 млн руб.) вне зависимости от числа сделок. Если Вы покупали квартиру дешевле 2 млн, и лимит налогового вычета не исчерпали, то сможете претендовать на его остаток при последующих покупках жилья.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Календарь налогов на недвижимость в 2019 году

Могу ли я получить налоговый вычет за два объекта?

Переуступка прав: особенности сделок

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/prodayu_kvartiru_po_pereustupke_pokupayu_druguyu_kakoy_nalog_platit/7961

Окно права
Добавить комментарий