Как правильно оформить договор купли продажи квартиры, чтобы избежать оплаты налога государству?

Как не платить налог при продаже квартиры – Рынок жилья

Как правильно оформить договор купли продажи квартиры, чтобы избежать оплаты налога государству?

21.02.2019 | 08:00 30894

Продал квартиру – плати налог. Это утверждение верно, но лишь отчасти. Ведь существуют ситуации, когда можно избежать перечисления в бюджет государства немалых сумм. Какие условия нужно выполнить, чтобы совершенно легально сэкономить на налогах?

Попробуем ответить на вопрос, вынесенный в заголовок, максимально доходчиво.

Базис и надстройка

Понятно, что, продав квартиру, человек получает доход. И доход должен подлежать налогообложению. И всем известно, что налог на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет в России 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.

А знаете ли вы, что средства, полученные от продажи недвижимости, могут быть освобождены от налогообложения либо налог на них будет уменьшен?

Для того чтобы от вас не требовалось уплаты налога, необходимо владеть квартирой более пяти лет. Эта норма применяется только в отношении недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года; на объекты, которые получены в собственность ранее, действует прежнее ограничение – три года.

Теперь трехлетний срок распространяется только на четыре исключительных случая: если жилая недвижимость перешла в собственность по наследству; если она подарена близкими родственниками; если право собственности возникло в результате приватизации (а она у нас теперь бессрочная); если имущество получено плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Те же льготы о трех и пяти годах с 2019 года стали доступны и нерезидентам. А вот норма о 30-процентной ставке налога в случае «досрочной» продажи для них сохранилась.

Следующий вопрос: а как определяется срок владения недвижимостью? Очень просто: с момента государственной регистрации перехода права собственности. Опять же есть исключения.

При наследовании за точку отсчета берется дата открытия наследственного дела (то есть смерти наследодателя), а когда наследник вступил в свои права – уже неважно.

А вот при покупке жилья в кооперативе срок владения считается со дня выплаты последнего пая или подписания акта передачи.

Допустим, обладатель доли в квартире выкупил у совладельцев все остальные доли и стал собственником целого. Надо ли ему ждать еще пять лет? Нет, срок ведется с того момента, когда он стал собственником первой доли.

До трех и пяти

А что делать тем, кто продал свою недвижимость, так сказать, досрочно? В этом случае вы можете уменьшить налогооблагаемый доход (или налогооблагаемую базу) по своему выбору – или на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, понесенных на приобретение недвижимости.

Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше трех или пяти лет, имеет право на имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости (нерезиденты такого права лишены). Он составляет 1 млн руб., и им можно воспользоваться один раз за налоговый период (год). Так что, если вы одномоментно продаете сразу несколько квартир, не обольщайтесь, под вычет попадет только одна из них.

Но большинство продает все-таки по одной. И, казалось бы, чего проще: прописал в договоре стоимость в миллион, закрыл его вычетом, и дело в шляпе. Не тут-то было: государство себя не обидит.

Во-первых, сделка может быть признана притворной со всеми вытекающими последствиями.

А во-вторых, есть еще и такая штука, как кадастровая оценка. Это государство за вас решает, сколько ваша квартира должна стоить, чтобы собирать другой налог – на имущество. Но – если ваша цена продажи будет ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, то за налогооблагаемую базу берется более высокий показатель.

Указанный имущественный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 тыс. руб. – при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража).

НК РФ, пп. 1 п. 2 ст. 220. Консультант-Плюс

Если квартира продана дешевле, чем покупалась (но в пределах 0,7 кадастровой стоимости), в этом случае уместнее использовать второй способ – подтвердить расходы на покупку. То есть, чтобы налог не платить совсем, надо доказать, что никакого дохода вы не получили.

Если же продажа в пределах миллиона рублей (например, дача), то проще воспользоваться вычетом, а не доказывать долго и нудно свои вложения в строительство этой самой дачи.

Важно: при использовании налогового вычета, даже если налог обнуляется, необходимо подавать налоговую декларацию.

Продал – и снова купил

Но не будем забывать, что помимо имущественного вычета при продаже есть еще и имущественный вычет при покупке жилья – 2 млн руб. И если продажу, а потом и покупку жилья вы совершили за один налоговый период, то возможны такие ситуации, когда государство вам останется еще и должно.

Вот конкретный пример, с цифрами.

Человек продает квартиру за 4,8 млн руб. Ранее, меньше пяти лет назад, он приобрел ее за 3,6 млн и правом имущественного вычета при покупке не пользовался. В этом же году он покупает новую квартиру за 3,2 млн руб. И вот тут при расчете НДФЛ возникает два варианта.

Первый: 4,8 млн минус 3 млн вычетов (1 млн при продаже и 2 млн при покупке) – остается 1,8 млн. Умножаем на 13% и получаем НДФЛ в размере 234 тыс. руб. Как говорится, не забудьте заплатить налоги – и спите спокойно.

Второй вариант сложнее, но симпатичнее. Если в кадастровой службе не начудили с оценкой (впрочем, и это легко оспорить), то расклад будет таким.

Отказываемся от вычета при продаже, а совсем наоборот – подтверждаем расходы на старую покупку: 4,8 млн минус 3,6 млн равно 1,2 млн руб.

Цена новой покупки (3,2 млн руб.) позволяет полностью за один раз использовать вычет в 2 млн. Даже еще и остается 800 тыс. руб.

И если наш гражданин за налоговый период получил именно такой доход (что подтверждается справкой 2-НДФЛ от работодателя), то ему будет возвращено из бюджета 104 тыс. руб. (13% от 800 тыс.). Если доход меньше – остаток можно будет получить на следующий год.

Для тех, кто в доле

При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, также можно воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн руб. Только надо понимать, что он будет распределен пропорционально долям совладельцев.

Здесь интересно рассмотреть вариант, когда один из собственников освобожден от уплаты налога, а у других такое время еще не наступило.

Например, мать владеет половиной квартиры, а вторую половину в равных долях унаследовали после смерти отца совершеннолетние дети.

Мать, соответственно, собственница уже более пяти лет, а у детей и трех не прошло после открытия наследства. И вот они эту квартиру продают.

В договоре купли-продажи владельцы долевой собственности могут установить порядок распределения дохода, непропорциональный их долям. Естественно, что в данной ситуации львиная часть дохода будет распределена в пользу матери, поскольку ей платить налог не надо.

А доли дохода детей могут быть таковы, чтобы каждому вписаться в одну треть от миллиона рублей вычета (напоминаем, что вычет привязан к продаваемому объекту, значит, в данной ситуации делится на троих).

В итоге никто ничего не платит, но дети обязаны подать декларацию о доходах.

В вышеуказанном примере, конечно, есть нюанс в виде кадастровой стоимости – налогооблагаемая сумма у детей не должна быть меньше 70% кадастра.

Констатация о декларации

Даже нулевой налог, а также факт продажи недвижимого имущества (находившегося в собственности менее трех или пяти лет) и заявление вычета необходимо зафиксировать в декларации 3-НДФЛ.

Срок ее подачи – до 30 апреля следующего после продажи квартиры года. Перечислить налог без штрафных санкций можно до 15 июля, с 16-го начинают капать пени.

Декларацию можно заполнить самостоятельно, а можно обратиться к специалистам, сегодня эта услуга стоит в Петербурге от 650 руб.

Когда читаешь Налоговый кодекс Российской Федерации, постоянно вспоминается профессор Преображенский из булгаковского «Собачьего сердца». А именно его фраза, обращенная к Швондеру: «Кто на ком стоял? Потрудитесь излагать ваши мысли яснее». Впрочем, если бы законы писались человеческим языком, то и юристы были бы не нужны.

Что необходимо приложить к декларации? Копии всех документов, подтверждающих факт совершения сделки: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, акт приема-передачи. Если продавали подаренную квартиру – то договор дарения. Если необходимо – заявление о предоставлении вычета в 1 млн руб.

Даже за вовремя не поданную декларацию с нулевым налогом грозит штраф в 1 тыс. руб. А уж если реальный – то и вовсе от 5 до 30% суммы налога.

Наиля Берестовая, генеральный директор агентства «Время недвижимости»:

– Очень важно все налоговые нюансы по продаже имущества просчитать заранее.

Надо внимательно проверить срок владения, кадастровую стоимость и стоимость по договору купли-продажи.

Очень внимательно надо рассчитать налог в случае продажи долевой собственности. Не все налоговые служащие принимают договор купли-продажи с перераспределением долей (то есть доли не совпадают с реальными).

Как покупатели, родители могут получить налоговый вычет за своих несовершеннолетних детей.

Еще можно получить 13% с выплаченных процентов по ипотечному кредиту.

Есть вопросы или сомнения – обращайтесь к специалистам! Не допускайте просчетов в налогах

Игорь Воронин    freepik.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/250979/

«Операции с недвижимостью». Какие налоги нужно платить

Как правильно оформить договор купли продажи квартиры, чтобы избежать оплаты налога государству?

При каждой сделке с недвижимостью украинцам нужно платить налоги. Сколько и при каких операциях нужно платить налогов и что изменилось за последний год.

Купля-продажа квартир и домов

При заключении договора купли-продажи, и покупатель, и продавец вынуждены перечислить в государственную казну определенную сумму.

Что платит продавец:

    государственную пошлину – 1% от оценочной стоимости недвижимости;

    налог на доходы физических лиц – 5% от стоимости недвижимости, лишь если недвижимость находится в собственности менее 3 лет;

    военный сбор – 1,5% в случае, если платится налог на доходы физических лиц.

Что платит покупатель:

    сбор в Пенсионный фонд 1%;

Договор купли-продажи земельного участка

При оформлении договоров купли-продажи земельных участков покупатель налоги не платит.

А продавец должен будет заплатить:

    государственная пошлина 1% от оценочной стоимости участка;

    налог на доходы физических лиц – 1%, если участок в собственности более 3 лет и 5%, если менее 3 лет;

    военный сбор – 1,5% в случае, если платится налог на доходы физических лиц.

Купля-продажа объектов коммерческой недвижимости

При оформлении договоров купли-продажи недвижимости коммерческого назначения, платежи государству не отличаются от тех, которые нужно платить при продаже жилой недвижимости.

Что платит продавец:

    государственную пошлину 1% от стоимости недвижимости;

    налог на доходы физических лиц – 5% от стоимости недвижимости, если недвижимость находится в собственности менее 3 лет;

    военный сбор – 1,5% в случае, если платится налог на доходы физических лиц.

Что платит покупатель:

    сбор в Пенсионный фонд 1%;

    Отчуждение объектов незавершенного строительства

В данном случае основные расходы ложатся на плечи продавца.

Покупателю придется заплатить лишь 1% от стоимости объекта в пенсионный фонд.

Продавец же заплатит:

    государственную пошлину 1% от стоимости недвижимости;

    налог на доходы физических лиц – 5% от стоимости недвижимости, если недвижимость находится в собственности менее 3 лет;

    военный сбор – 1,5% в случае, если платится налог на доходы физических лиц.

Дорогие подарки

С начала этого года произошли изменения в вопросе налогообложения при операциях с договорами дарения.

С 25 марта 2017 года вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины касательно налогообложения наследства», которым установлена 0% ставка на доход, полученный в дар (наследство) от родственников второй степени родства (родные братья, сестры, дедушка и бабушка, как со стороны отца, так и со стороны матери, внуки). Этот закон распространяется на доходы, полученные начиная с 01.01.2017 года. До этого времени по нулевой ставке облагались только доходы, полученные в дар от родственников первой степени родства (супруги и дети/родители).

Таким образом, тот, кто дарит недвижимость, ничего не платит. А тот, кто получает в дар, должен заплатить 1% государственной пошлины. Если же оформляется договор дарения не среди родственников 1 и 2 степени родства, то налоги придется заплатить тому, кто получает недвижимость в дар те же, что и при оформлении договора купли-продажи.

Кто может не платить

При этом есть исключения. Так согласно статье 4 Декрета Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине», от уплаты госпошлины освобождаются следующие категории граждан:

    инвалиды войны и семьи воинов, которые погибли или пропали без вести и приравненные к ним в установленном порядке лица;

    инвалиды 1 и 2 группы;

    граждане, отнесенные к І и ІІ категории пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы;

    граждане, которые имеют статус пострадавшего в следствие аварии на ЧАЭС третей категории, которые по состоянию на 1 января 1993 года жили или работали в зоне обязательного отселения не меньше двух лет, а в зоне гарантированного добровольного отселения не меньше трех лет;

    граждане, которые имеют статус пострадавшего в следствие аварии на ЧАЭС четвертой категории, постоянно проживают или работают в зоне повышенного радиоэкологического контроля, при условии, что по состоянию на 1 января 1993 года они прожили или отработали в этой зоне не меньше 4 лет.

Аренда недвижимости

Если вы решили зарабатывать на сдаче в аренду недвижимости, то нужно быть готовым к тому, что государству придется заплатить достаточно большие налоги.

Так, если арендодатель просто физическое лицо или ФОП – физическое лицо-предприниматель, находящийся на общей системе налогообложения, он должен заплатить налог на доходы физических лиц по ставке 18% и 1,5% – военный сбор. Размер ставки налога на доходы физических лиц (18%) не зависит от вида недвижимого имущества. Платить налог нужно ежеквартально.

Если недвижимость сдает в аренду ФОП, находящийся на упрощенной системе налогообложения, тогда платить дополнительных налогов не нужно, кроме тех, которые обычно уплачиваются ежемесячно или ежеквартально.

В Главном управлении Государственной фискальной службы Киева, в столице в 2016 году официально получали доходы от осуществления деятельности по предоставлению в аренду недвижимого имущества 104 тыс.

387 физических лиц и физических лиц-предпринимателей, которыми уплачено в бюджет налога на доходы физических лиц на общую сумму 446 млн. 328 тыс. грн. – в среднем, приблизительно 4 тыс. 300 грн.

с арендодателя.

Следует отметить, что данные за 2016 год не являются окончательными, поскольку декларирования доходов физическими лицами осуществляется до 03.05.2017 года.

Джерело:

Источник: https://uteka.ua/publication/news-14-delovye-novosti-36-operacii-s-nedvizhimostyu-kakie-nalogi-nuzhno-platit

Окно права
Добавить комментарий