Как можно избавиться от права на квартиру, не выезжая в РФ?

Только для нерезидентов РФ: уплата налога с продажи недвижимости в России

Как можно избавиться от права на квартиру,  не выезжая в РФ?

Даже будучи гражданином России, оказывается, можно неожиданно превратиться в налогового нерезидента. Для этого всего лишь нужно большую часть года прожить за пределами страны.

И если вы решитесь в этот период продать недвижимость, находящуюся на территории России, в налоговой инспекции вас ожидает несколько неприятных сюрпризов. А бывает и так, что гражданин другой страны приобретает недвижимость в России и решает ее продать, не получив статус резидента.

Узнайте об условиях налогообложения в этих случаях заранее, тогда у вас будет возможность оптимально подготовиться к такому повороту событий!
 

Определяем налоговый статус
 

Если вы довольно часто покидаете Россию, то для начала необходимо подсчитать дни присутствия и отсутствия на территории Российской Федерации. От этого зависит, являетесь ли вы резидентом или нет. Как правило, для этого берутся в расчет дни въезда и выезда в страну в соответствии с проездными документами, а также визами.
 

Климент Русакомский, управляющий партнер юридической группы «Парадигма»:
 

– Обратимся к ст. 207 НК РФ, п. 2 которой налоговыми резидентами для уплаты НДФЛ признаются физические лица, фактически находящиеся в России не меньше 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Такой критерий, как гражданство роли не играет.Таким образом, методом исключения, нерезидентами считаются люди, находящиеся на территории РФ меньше 183 дней в году.

Светлана Бурцева, председатель Люберецкой коллегии адвокатов:
 

– Как рассчитать период нахождения в России? В расчет берутся дни нахождения в России в течение 12 последовательных календарных месяцев. При этом неважно, приходятся ли они на календарный год целиком или частично. Другими словами, если вы находитесь на территории РФ 183 дня с января 2011 года по январь 2012 года, то вы признаетесь резидентом РФ.

По разъяснениям Минфина России, расчет статуса резидента можно вести с любого месяца года. Дни для определения статуса резидентства могут быть и не последовательными, они могут прерываться на время командировок и отпусков. Важно только, чтобы нужное количество дней набралось в течение последовательных 12 календарных месяцев.

Важно отметить, что расчет не берутся периоды лечения и обучения за рубежом, которые длятся меньше 6 месяцев.

Налоговую амнистию обещают 42 миллионам россиян

Если ваши расчеты показали, что вы являетесь резидентом РФ, то ознакомиться с условиями уплаты НДФЛ с продажи недвижимого имущества можно в другой статье. Если же подтвердился статус нерезидента, то переходим к следующему абзацу.
 

Налоговая ставка = 30%?
 

Для кого-то это, возможно, станет полной неожиданностью, но, к сожалению, да: практически треть дохода, который нерезидент получает от продажи жилья, по налоговым правилам, следует уплатить в бюджет. Об этом гласят статьи 207, 209, а также п. 3 ст. 224 Налогового кодекса РФ.

И даже если на момент продажи квартиры налогоплательщик еще являлся резидентом России, а к концу года его статус изменился, то рассчитывать налоги придется, исходя из 30%-ной ставки. По сравнению с 13%-ной ставкой для налоговых резидентов, эта цифра кажется просто грабительской.

 

Юлия Курмамбаева, партнер и руководитель налоговой практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С»:
 

Однако, если двусторонним международным договором об избежании двойного налогообложения между Россией и страной, налоговым резидентом которой является продавец недвижимости, установлены иные правила и нормы, то будут применяться именно эти правила (ст. 7 Налогового кодекса РФ). В настоящий момент такие договоры у России заключены с 87 странами.

Законодательство: чего ждать от властей в 2018 году?

Правда, если проанализировать большинство соглашений об избежании двойного налогообложения, доходы нерезидентов от продажи жилья облагаются налогом именно в стране расположения недвижимости.

При этом если нерезидент России заплатил налоги в местную налоговую инспекцию, то они будут учтены при уплате налогов в родной стране.

А если, по соглашению, ставка на доходы физических лиц в родной стране ниже, то ее гражданин имеет право заплатить налоги с продажи недвижимости на российской земле по месту постоянного жительства (опять же, если это предусмотрено условиями соглашения).
 

Ольга Курамшина, старший юрист налоговой и юридическикой практики компании «Корпус права» (Россия):
 

– Стоит отметить, что пока налогоплательщик не получил доход фактически, то есть пока в его распоряжение физически не поступила сумма денежных средств за проданную недвижимость (полностью или в части), доход не считается полученным для целей налогообложения.
 

А как же сроки владения и вычеты?
 

Нерезиденты России в этом плане тоже находятся в невыгодном положении, по сравнению с резидентами. Если для последних Налоговым кодексом предусмотрены всевозможные вычеты и льготные условия при расчете и уплате налогов, то для первых такие бонусы отсутствуют.
 

Климент Русакомский:
 

– При расчете налога срок владения нерезидентом объектом недвижимости не имеет значения. Кроме того, следует также учитывать, что действие положений п.п. 17.1 ст.

217 НК РФ, позволяющих хозяину имущества, находящегося в собственности больше трех лет, не платить НДФЛ, на налоговых нерезидентов также не распространяется.

Поэтому при продаже квартиры на территории России налоговый нерезидент обязан заплатить 30% НДФЛ со всей денежной суммы, полученной от покупателя недвижимости.
 

То же касается и всевозможных вычетов (социальных, имущественных и профессиональных), право на которые есть у резидентов, согласно статьям 218-221 Налогового кодекса. Для людей, имеющих противоположный статус, действует только правило 30%-ной ставки.
 

Можно ли уменьшить сумму налога?
 

В этой ситуации юристы советуют заблаговременно озаботиться вопросом обретения статуса «резидент» в том календарном году, в котором планируется совершение сделки.
 

Константин Кантырев, управляющий партнер международного юридического бюро Ruscounsel.com:
 

– Чтобы воспользоваться правом на льготу в связи со сроком владения (при приобретении собственности после 1 января 2016 года – 5 лет), надо стать резидентом, то есть прожить в России более 183 дней. Немногие из нерезидентов, проживающих заграницей, будут готовы пойти на такие жертвы ради уменьшения налогов.
 

Есть и другой распространенный способ среди россиян, который юристы называют недобросовестным по отношению к государству, – указание в тексте договора заниженной цены, которая отличается от фактически получаемой на руки. Правда, как утверждают специалисты, с 1 января 2016 года он потерял свою привлекательности и требует боле тщательных расчетов.
 

Ольга Курамшина:
 

– С 1 января, если налогоплательщик реализует недвижимое имущество по цене, которая ниже 0,7 его кадастровой стоимости, соответствующий доход будет вменен налогоплательщику, даже если доказательства его получения будут отсутствовать.
 

Более легальный способ уменьшения суммы налога предлагает Светлана Бурцева, правда, он связан с рисками, основанными на банальном человеческом доверии:
 

– Для беспроблемной продажи квартиры, можно подарить ее близким родственникам, у которых есть статус налоговых резидентов России. При этом если дарение произойдет меньше чем за три года до продажи, то придется все-таки заплатить налог 13%, который все равно меньше 30%. Другое дело, что есть опасность потерять недвижимость, если родственники захотят пойти на обман.
 

Другие правила налогообложения
 

Если сделка все же состоялась, продавец обязан сообщить о полученном доходе налоговым органам, т.е. подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах физического лица. При этом стоит обратить внимание, что налогоплательщик самостоятельно проводит исчисление сумм налогов, которые он обязан уплатить.
 

Климент Русакомский:
 

– После совершения сделки продавец-нерезидент должен до 30 апреля следующего за продажей года предоставить в Налоговую инспекцию декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ.

Если у нерезидента есть регистрация в России, то документы необходимо подать в налоговый орган по месту регистрации. Если регистрация отсутствует, то декларация подается по месту нахождения проданного имущества.

А до 15 июля этого же года, уже после подачи декларации, необходимо заплатить сам налог.

Можно ли заработать на новостройке?

Светлана Бурцева:
 

– Необходимо предупредить тех, кто думает, что можно не заплатить налоги и уехать из России, надеясь, что это сойдет с рук. На самом деле, между Росреестром, нотариусами и налоговой инспекцией сегодняшний день хорошо налажена информационная связь. Сведения в Налоговую службу подаются после каждой сделки.

Поэтому уведомление о необходимости уплатить налоги да еще и вместе с пенями может настигнуть совсем неожиданно. И это будет существенно дороже.

Более того, законы других стран требуют декларировать любую сумму, появляющуюся у человека на личном счете, а провезти через таможню большую сумму наличными может оказаться проблематичным.

Источник: https://www.cian.ru/stati-tolko-dlja-nerezidentov-rf-uplata-naloga-s-prodazhi-nedvizhimosti-v-rossii-218088/

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Как можно избавиться от права на квартиру,  не выезжая в РФ?

Если письменного договора найма вы не заключали, то переживать должен арендатор, а не собственник. Никаких прав находиться в квартире другой семьи у временных жильцов нет. В п.2, ст. 1 ЖК РФ недвусмысленно прописано, что «граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими». Более того, в п. 2, ст.

3 ЖК РФ указано, что «никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан». Поэтому я рекомендую вызвать сотрудников полиции, предъявить им свидетельство о праве собственности на квартиру или выписку из ЕГРП и потребовать выселить незаконных жильцов.

Навряд ли жильцы станут оказывать сопротивление полиции – это уже уголовный кодекс и совсем другие последствия.

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Арендатор оставил долги за ТВ и интернет – что делать?

А вот что касается взыскания денег, то здесь в проигрыше собственник квартиры: нет договора – нет обязательства нанимателя перечислять арендую плату. Владелец квартиры может выселить жильцов, но может не увидеть положенных денег. Выход в подобных случаях только один: по-хорошему договариваться с нанимателями.

В ситуации, когда нет договора, я бы рекомендовала немедленно составить и подписать такой договор.

В договоре найма жилого помещения обязательно должны быть включены: предмет договора; описание квартиры, позволяющее однозначно установить имущество, переданное в наем; арендная ставка и срок действия договора.

Среди дополнительных пунктов необходимо включить обязательство нанимателя внести задолженность по оплате. Если жильцы отказываются подписывать договор, то собственникам легче вызвать полицию и выселить нерадивых арендаторов. Лучше потерять арендую плату за два месяца, нежели за три месяца или полгода.

Отвечает генеральный директор АН «Красная горка» Максим Логвинов:

Обращение в полицию действительно может помочь, но процесс обещает быть достаточно длительным, так как необходимо будет приходить с участковым, караулить недобросовестных арендаторов под дверью либо вызывать спасателей и ломать замки.

Затем доказывать, что арендаторы находятся в квартире незаконно. А если вместе с ними будут проживать еще и малолетние дети, то процесс выселения может стать серьезной головной болью для собственников жилья.

Так как квартиросъемщики могут обратиться в органы опеки с заявлением, что им некуда выезжать и нет денег снимать другое жилье.

Если абстрагироваться от этических аспектов данного вопроса, хотя подобные арендаторы, скорее всего, от них тоже абстрагируются, есть один действенный способ избавиться от непрошеных гостей в собственной квартире.

Хотя на будущее подобных ошибок лучше не совершать, ведь квартиросъемщики в довершение истории вполне могут попытаться вывезти с собой и бытовую технику, и именно вам предстоит с чеками в руках доказывать, что она ваша, а не была куплена нечистоплотными арендаторами.

Кстати, подобных примеров на рынке достаточно много.

Арендатор не платит за съем и коммуналку – что делать?

Что делать, если арендаторы не платят за съем?

Возвращаясь к вопросу выселения: собственнику проще всего будет обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает его дом. Там он пишет заявление, в котором просит отключить свою квартиру от коммуникаций. Как собственник он вполне имеет право это сделать.

После этого остается только подождать, сколько «злостные арендаторы» продержатся в квартире без воды и света. Но встречать на выходе их лучше опять же с сотрудниками полиции, чтобы избежать эскалации конфликта, а также проверить наличие в квартире мебели, бытовой техники и общее состояние помещения.

Не исключено, что вам потребуется вмешательство компетентных органов, чтобы зафиксировать нанесенный ущерб и предотвратить незаконный вывоз вашего имущества.

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Прежде всего, сдавать квартиру без договора недопустимо. Соглашение, существующее только на словах, оборачивается целым рядом проблем для участников сделки.

Фактически люди снимают жилье без договора и находятся в квартире без всяких на то оснований. Чтобы посторонние лица (а это именно так) освободили помещение, вызова полиции будет более чем достаточно.

Избежать неприятных ситуаций поможет заключение договора найма с обсуждением всех деталей «на берегу», еще до подписания документа.

Соглашение составляют в письменном виде, предусматривая все моменты, касающиеся ответственности и прав сторон, формы и периода расчетов, санкций за нарушение условий договора и просрочку оплаты, а также материальную ответственность нанимателя за мебель, технику и другие ценности, находящиеся в квартире.

В том случае, если стороны заключают договор (правильно составленный документ имеет юридическую силу в суде), процесс освобождения квартиры становится четко регламентированным. Кроме того, подписание соглашения вынуждает стороны подходить более ответственно к своим правам и обязанностям. Отметим, что владельцам квартир важно требовать депозит с нанимателей.

Данная сумма не возвращается, если наниматель нанес ущерб имуществу в квартире. Также отметим, что согласно существующей практике арендаторы должны предупредить владельца квартиры за 30 дней до освобождения помещения, если это условие нарушается, то депозит не подлежит возвращению.

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Отвечает эксперт правового сервиса 48Prav.ru, адвокат Елена Габриелян:

В силу ст. 674 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме, если срок действия договора не менее года, то договор подлежит государственной регистрации, следовательно, любые устные договоренности между собственником жилого помещения и проживающими в нем лицами не имеют юридической силы.

Однако выселить непорядочных жильцов, не желающих платить, не так-то просто.

Полиция здесь не поможет, хотя теоретически сотрудники полиции могут решить подобную проблему, но на практике в ответ на ваше заявление они посоветуют решить конфликт посредством гражданского судопроизводства.

При этом, я советую все-таки обратиться в полицию, так как полученные в ходе проверки документы являются доказательством того, что в вашей квартире без вашего согласия проживают конкретные лица.

Для защиты прав собственника необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры с иском о выселении, обосновав требования тем, что лица без законных оснований проживают в квартире и препятствуют вам в пользовании своим имуществом.

Право собственности – это конституционное, абсолютное право, а это значит, что оно подлежит особой защите. В своей практике я не сталкивалась с отказом в удовлетворении иска по данной категории дел.

После вступления решения суда в законную силу, в случае отказа жильцов выселиться в добровольном порядке, собственник сможет прибегнуть к помощи судебных приставов и выселить их принудительно.

Вместе с тем, взыскать с ответчиков оплату за пользование жилым помещением не удастся, так как при отсутствии письменного договора невозможно установить условия проживания, в том числе сумму оплаты и сроки.

Таким образом, договор необходим для защиты ваших прав и законных интересов, так как без него ваши финансовые претензии не будут удовлетворены, освободить же помещение от проживающих без вашего согласия лиц вы сможете с помощью закона.

Отвечает ведущий юрист группы правовых компаний «Интеллект-С» Светлана Лебедева:

В отсутствие оформленных надлежащим образом договорных отношений и при наличии задолженности по оплате полиция будет скорее «устрашающим фактором», нежели реальным средством избавления от недобросовестных жильцов.

Силой выдворить проживающих в квартире сотрудники полиции не могут, так как превысят свои полномочия.

Но подготовить документ, подтверждающий факт отсутствия правовых оснований для нахождения в квартире посторонних лиц, они смогут.

Принудительное выселение жильцов собственником, тем более без участия полиции, может привести к привлечению его к ответственности. Например, жильцы могут обвинить его в хищении вещей, если собственник вынес их имущество из квартиры в отсутствие проживающих в нем, пусть и незаконно, лиц.

Если жильцы после визита полиции добровольно не покинули вашу квартиру, придется обращаться в суд. Это, конечно, затянет процесс выселения, однако собственник избежит предъявления к нему претензий со стороны квартирантов.

Исковое подается в районный суд по месту нахождения ответчика. Так как последнее известное место жительства квартирантов — незаконно занимаемая квартира, то и подается заявление в суд того района, где находится эта квартира.

Чтобы подготовить доказательственную базу, перед подачей искового заявления рекомендуется обратиться в полицию с заявлением, в котором указать на необходимость установления факта нахождения посторонних лиц в квартире, а также установления их личности. Не лишним будут и показания свидетелей, например соседей.

К исковому заявлению необходимо приложить копию документа, подтверждающего право собственности на объект недвижимости, а также квитанцию об оплате госпошлины.

В этом же заявление можно предъявить требование о взыскании арендной платы за период пользования помещением, однако следует иметь в виду, что в отсутствие письменных договоренностей размер арендной платы будет определяться исходя из среднего размера платы, устанавливаемой обычно для таких договоров. Доказать придется и момент, с которого жильцы начали проживать в квартире.

Не пропустите:

Что такое доходные дома в современной России?

В чем подвох низкой цены апартаментов?

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Как обезопасить сделку при покупке квартиры в новостройке?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_delat_esli_arendatory_ne_platyat_i_otkazyvayutsya_vyezzhat_/4087

Расторжение аренды в Германии арендатором

Как можно избавиться от права на квартиру,  не выезжая в РФ?

Расторжение договора на аренду недвижимости в Германии по инициативе арендатора. Что указывается в Kündigung.

Завершение контракта на аренду недвижимости в Германии связано с определёнными формальностями. Если речь идёт о бессрочном договоре, разорвать его можно в любое время, но только в установленные законом сроки. Для варианта с явно прописанной датой окончания аренды досрочное расторжение возможно в случае веских причин.

Стандартный срок расторжения бессрочной аренды

Договора аренды в Германии как правило бессрочные. Но это не означает, что они вечные. Когда арендатор собирается съехать, он обязан заранее письменно предупредить хозяина жилья о намерениях – послать Kündigung.

Закон определяет стандартный срок предупреждения арендодателя – Kündigungsfrist. Между получением уведомления о разрыве и планируемой датой завершения должно быть минимум 3 месяца. Разрывать договор об аренде в Германии можно только к концу месяца. Фактически, срок за который надо оповестить хозяина арендуемой недвижимости обычно составляет более 90 дней.

Пример: допустим сегодня 10 марта. По закону, если сегодня отправить немецкому арендодателю письмо о разрыве контракта, ближайшей датой съезда указывается 30 июня – 3 месяца после марта.

Ещё одна типично немецкая тонкость: регулирование границы между тем, когда ещё можно засчитывать текущий месяц в зачёт Kündigungsfrist, а когда – нет. Тут предстоит поднапрячь извилины!

Итак, если уведомление о разрыве получено (не выслано, а получено!) арендодателем в течение трёх рабочих дней с начала месяца, текущий идёт в зачёт Kündigungsfrist. Суббота считается рабочим днём! Но только если она не третий день месяца. Если третье число – суббота, подавать Kündigung можно и в понедельник. А если суббота – второе число … всё равно понедельник! Такой вот закон.

Если арендодатель успел получить уведомление о разрыве арендного контракта в первые три рабочих дня, он вынужден учитывать текущий месяц, как часть Kündigungsfrist. А если получил позже – всё, текущий месяц потерян.

Закон предусматривает возможность указывать меньший срок Kündigungsfrist для арендатора, если арендодатель не против. Арендатор не имеет право разорвать контракт в срок менее трёх месяцев.

Закон предусматривает возможность завершения договора на аренду жилья в Германии со стороны съёмщика в меньший, чем стандартный Kündigungsfrist срок. Это называется fristlose Künfigung.

Для получения права на расторжение в срок меньший, чем положенный трёхмесячный период, понадобятся веские причины:

  • Нет возможности вселиться в жильё, например, из-за того, что арендодатель не передаёт ключи.
  • Серьёзный недостаток, который хозяин жилья не исправил после письменного уведомления о проблемах – отсутствие воды или неработающее отопление.
  • Угроза для здоровья из-за проживания в квартире – плесень на стенах. Арендодатель должен доказать, что дальнейшее проживание может повредить здоровью, путём проведения экспертизы через суд или местные коммунальные службы.
  • Обнаружение факта обмана или нарушения – посещение жилья без ведома арендодателя или подделка данных о годовом перерасчёте Nebenkosten.

Перед тем, как разорвать контракт подобным образом, надо обсудить ситуацию с адвокатом или в сообществе арендаторов (Mieterverein), потому что там много тонкостей. Также не помешает сначала найти новое жильё. Если договорённости разорваны досрочно, арендованную недвижимость придётся покинуть в течение максимум пары недель.

В Германии действует закон, позволяющие арендодателям повышать стоимость аренды по определённым причинам – Mieterhöhung. К примеру, если за годы действия контракта сумма за аренду стала сильно ниже рыночной. Или если недвижимость подверглась капитальному ремонту.

В этом случае арендодатель должен письменно уведомить жильцов о поднятии цены и указать дату, с которой предполагается вступление в действие новых условий аренды.

Тогда арендатор может расторгнуть договор с сокращением Kündigungsfrist до двух месяцев. Возможность сохраняется в течение двух месяцев после начала действия новых цен. Если объявлено, что повышение арендной платы действует с 1 августа, до конца сентября у жильца есть право разорвать контракт с максимальным “фристом” до 30 ноября.

Также есть особое правило в случае смерти арендатора. Его родственники вправе завершить контракт умершего через 1 месяц.

Для завершения контракта на аренду жилья арендатору необходимо письменно оформить и отослать арендодателю Kündigung.

Закон не регулирует конкретную форму оформления уведомления о разрыве договора, но всё же существуют некоторые моменты, которые необходимо указать в любом случае:

  • форма расторжения – Kündigung, Sonderkündigung или fristlose Künfigung;
  • адрес жилья;
  • дата предполагаемого завершения;
  • город и дата написания уведомления;
  • подпись всех арендаторов.

Без этих данных разрыв считается недействительным.

Образец уведомления о разрыве контракта на аренду жилья в Германии легко найти по запросу “Mietvertrag ordentliche Kündigung durch Mieter”. Тогда шансов совершить ошибку гораздо меньше.

Выслать Kündigung надо по почте, лучше всего с уведомлением о получении под роспись – Einschreiben mit Rückschein. Факс или электронная почта не являются достаточным доказательством уведомления в случае каких-либо споров.

09-03-2017, Степан Бабкин

Источник: https://www.tupa-germania.ru/zhiljo/rastorzhenie-arendy-arendatorom.html

Что делать, если ваша квартира «захвачена» арендаторами?

Как можно избавиться от права на квартиру,  не выезжая в РФ?

Доброго времени суток всем читателям блога! Сегодня хочется поговорить, обсудить и прочитать мнения о такой проблеме, когда арендаторы не хотят покидать вашу квартиру добровольно.

Самый распространенный случай, когда собственник квартиры просит освободить квартирантов занимаемую ими жилплощадь – это просрочка внесения арендной платы.
Вторая причина – обстоятельства, когда квартира нужна для личных нужд собственника. Это не удивительно, так как у собственника для этого есть все права.

В целом, любое нарушенное обязательство квартирантом по договору найма, является основанием, чтобы собственник требовал квартирантов съехать со своей квартиры.

Но про договор чуть позже!
Распространены случаи, когда квартирант оказывается крайне недобросовестным и покидать квартиру он…НЕ НАМЕРЕН. При этом он продолжает не платить арендную плату.

Эта ситуация может усугубиться, когда есть жалобы со стороны соседей или же порча имущества как собственника в квартире, так и соседей, если, предположим, квартирант их ЗАТОПИЛ )))

Как показывает практика и опыт коллег, выселение квартирантов – дело нелегкое и сопровождается многими трудностями.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Важно отметить, что захват квартиры жильцами, с которыми был заключен договор аренды, значительно отличается от случая, когда никаких договоров и актов не было подписано между собственником и квартирантами.

В первом случае, когда все-таки договор аренды подписан, отношения между сторонами попадают под гражданско-правовые. Практически в 100% случаев агентство недвижимости, которое подыскало жильцов на съемную квартиру, помогает заключить договор найма. Особенности этих договоров напрямую зависят от компетенции агентства недвижимости.

Именно опыт, а также добросовестность посредника влияет на то, под какими правами и обязательствами подписываются собственник и будущий квартирант. Отмечу, что это нормально, если собственник отказывает предоставить квартирантам свою недвижимость, когда в ходе диалога его что-то смутило в жильцах.

Как правило, хозяин не пользуется этим преимуществом и все-таки сдает квартиру.

Итак, квартирант прожил какое-то время и перестал вносить арендную плату. Договор аренды все еще действителен в сроках, прописанных в тексте договора. Основания для выселения квартиросъемщиков до истечения срока оговора аренды, как правило, указывается в самом тексте договора.

Если был заключен договор найма (аренды и т.д.), отношения попадают под гражданско-правовые. В полицию в таком случае обращаться не имеет никакого смысла, так как для участкового нет состава преступления с точки зрения уголовного кодекса, и скорее всего вам откажут в том, чтобы возбудить какое-либо дело.

Первое, что необходимо сделать – вручить квартирантам требование о выселении. Лучше, если такое требование будет вручено лично под подпись. Если же квартиранты отказываются от подписи, то текст требования может быть зачитан им вслух в присутствии двух свидетелей, о чем нужно сделать отметку на документе.

Такое требование понадобится в дальнейшем для обращения в суд. Вот здесь можно пригласить участкового полицейского, и потребовать с него зафиксировать инцидент.

Ни в коем случае не пытайтесь попасть в свою квартиру без присутствия нерадивых квартирантов, иначе можно попасть под статью за самоуправство или же вас обвинят в краже личных ценных вещей!

Если мирным путем договориться освободить жилплощадь не получается, необходимо обращаться в суд. Скажу сразу, что если наниматель оказался особенно принципиальным и всячески препятствует процессу своего выселения, судебная процедура такого выселения будет нелегкой, долгой и изматывающей.
Процесс выселения начинается с составления соответствующего искового заявления.

Исковое заявление на выселение из квартиры подается в суд по месту нахождения жилплощади, занимаемой квартирантами. В исковом заявлении важно отразить такую информацию, как: информация об арендаторе и совместно проживающих лиц – Ф.И.О.

, паспортные данные, адрес постоянной регистрации; Сведения о заключенном договоре и его копия; Основания для выселения; мотивированное требование к суду.

В случае если квартиранты не исполняют уже вступившее в законную силу решение суда о выселении, собственник вправе направить исполнительный документ в подразделение службы судебных приставов.

Повезет, если судебный пристав будет активен в вашем деле, или же вы найдете его «по знакомству».

Тогда можно рассчитывать на то, что будут применены эффективные рычаги выселения– МЧС, вскрытие дверей, взыскание просроченной арендной оплаты и за моральный ущерб.

Наиболее простой случай, но в то же время опасный, когда никаких договоров собственник с квартирантом не подписывал. Лично считаю, что это менее правильный вариант взаимоотношений между собственником и квартиросъемщиком, так как не определена зона ответственности сторон.

По сути, без договора, у квартиросъемщика отсутствуют какие-либо права находиться в помещении и проживать в нем. В таком случае собственник квартиры, которую захватил недобросовестный арендатор, может действовать двумя способами: Во-первых, сменить замки на входной двери.

Вещи хозяин вправе вынести на улицу или лестничную клетку, ибо ответственности за их хранение собственник не несет. Для законности процедуры можно привлечь участкового уполномоченного полиции, предъявив ему все документы, подтверждающие право на жилье.

О дате смены замков можно предупредить и самих квартирантов в письменном виде и под роспись.

Вот здесь как раз участковый полиции потребуется, так как его функция – обеспечить правопорядок при разрешении гражданских споров.

Опять-таки исключается случай самоуправства со стороны собственника арендуемой квартиры, а также ложные обвинения в краже или порче вещей нерадивых арендаторов.

Итог. Несмотря на простоту сделки, аренда недвижимости – серьезный и рискованный шаг для обеих сторон. Ни одна сторона не может быть застрахована или заранее знать какими жильцами окажутся квартиранты или насколько будет добросовестный собственник.

Если уж вы решили сдавать свою квартиру посторонним людям и неважно, будет ли вам помогать агентство недвижимости или нет, следует придерживаться следующих правил:

1) Найти возможность заключить договор найма жилого помещения (агентство недвижимости или другие ресурсы)

2) Предупредить потенциального жильца о том, что проверите его службой безопасности. Это покажет ему, что за вами стоят люди, кто способен решить такие вопросы. У профессионального риэлтора есть такая возможность;

3) Требовать страховой депозит (за первый и последний месяц вперед). Как альтернатива – застраховать имущество, ремонт, риски в страховой компании;

4) Брать телефоны и копии паспортов нанимателя и совместно проживающих с ним лиц в квартире;

5) Фиксировать передачу денежных средств графиком платежей и подкреплять подписями обеих сторон;

6) Не ставить дорогие двери, всегда оставлять себе пару ключей;

7) Оповестить соседей, дать им свой телефон, чтобы соседи реагировали при возможности на проявления нарушения общественного порядка со стороны ваших квартирантов;

Источник: https://www.irk.ru/news/blogs/kalininnik/994/

Окно права
Добавить комментарий