Как грамотно купить загородную недвижимость?

Не торопитесь покупать загородную недвижимость – Загородная недвижимость

Как грамотно купить загородную недвижимость?

17.04.2019 | 08:00 9313

Жизнь на природе имеет немало плюсов, но подходит далеко не всем. Чтобы избежать разочарований, прежде чем приступать к выбору земельного участка или готового дома, определитесь – зачем вам нужна загородная недвижимость.

На прошедшей недавно Ярмарке недвижимости в консультационном пункте BN.ru на вопросы посетителей и наших читателей отвечал опытный практик рынка загородной недвижимости Павел Соколов, управляющий партнер агентства недвижимости «Загородный стиль».   

– Павел Витальевич, давно хотим перебраться из квартиры в загородный дом. С чего начать?

– Ответьте себе на вопрос, зачем вам загородный дом и сколько времени вы будете в нем проводить. В качестве дачи, второго дома? Или вы намерены полностью отказаться от городской квартиры? Если вы на этот вопрос не ответите, то будете делать мучительный выбор вроде того, купить ли вам спортивный автомобиль или грузовик.

Для постоянного проживания нужна соответствующая инфраструктура, которую могут обеспечить только райцентры и ближние к городу населенные пункты: школы, детские сады, медицина, общественный транспорт.

Но если речь о даче, то в такой среде вы просто не сможете полноценно отдыхать: вам нужны озеро, лес, река и как можно меньше незнакомых лиц. С другой стороны, зимой или в межсезонье на такой даче вам станет скучно, потянет в город. А дороги развезло или завалило снегом…

В любом случае это разные форматы. Совместить их, как показывает практика, не получается. Но компромиссы возможны.

– С чего начать «примерку» загородного дома?

– Позволю себе дать дружеский совет, который редко дают риэлторы: не торопитесь покупать. Для начала снимите дом – причем в той местности, где намерены поселиться, и не на лето, а минимум на полгода.

Поухаживайте за участком, поездите на работу и за покупками – то есть сделайте своеобразный «тест-драйв» и дома, и местности. Во-первых, будете присматриваться к объектам, которые здесь предлагают приобрести, а в конечном счете выберете лучший.

Во-вторых, если купите участок и начнете стройку, у вас будет где жить.

Но самое главное – вы примерите на себя и территорию, и собственно загородную жизнь. Вы оцените, насколько критичны для вас транспортные проблемы, снегопады, качество воды из колодца, необходимость ухаживать за участком и заниматься заготовкой дров.

К сожалению, в нашей агентской практике такое бывает. Человек купил дом, прожил год, потом снова приходит, чтобы выставить на продажу: «Да, дом всем хорош. Но я понял, что жизнь за городом – не для меня».

– Где лучше покупать дом или участок: в коттеджном поселке, садоводстве или, например, в деревне?

– Давайте сначала разберемся с тем, что такое коттеджный поселок. Это ведь не характеристика правового статуса участка.

Это торговая марка, организационная структура, а также, возможно, прописанные правила и регламенты, которые в документах никак не обозначены. Так вот, коттеджный поселок может располагаться и на землях ИЖС, и на сельскохозяйственных.

Но подразумевается, что здесь есть структура, которая занимается управлением. Насколько она эффективно, грамотно и широко хозяйствует – всегда вопрос.

При выборе дома или участка в коттеджном поселке ключевой вопрос – эксплуатационные платежи. Их сумма не должна стать для вас неожиданностью. Общее правило такое: чем крупнее массив, тем они меньше.

И есть такие коттеджные поселки, где цена услуг управляющей компании сопоставима с ежемесячными платежами за городскую квартиру.

В то же время в закрытых клубных поселках с теннисными кортами, бассейнами, детскими и спортивными площадками ежемесячные расходы могут достигать десятков тысяч рублей в месяц.

То же относится и к садоводствам. Правда, здесь разрыв между минимумом и максимумом меньше: от нескольких тысяч рублей в год до нескольких тысяч в месяц. Качество тоже разное: от полузаброшенного массива с пенсионером-председателем до того, что у нас называют «коттеджным поселком», – массива с ограждением, охраной и светодиодными фонарями.

Но в садоводствах вся эта инфраструктура создается за счет самих садоводов. Бюджеты СНТ складываются из членских и целевых взносов. Первые идут на обслуживание, текущий ремонт, зарплату председателей и охраны. Вторые – на крупные разовые расходы: заасфальтировать дорогу, сделать ограждение, установить шлагбаум или поселковый водопровод.

В районах ИЖС с частной застройкой вам не нужно скидываться с соседями на ремонт дорог и установку столбов и платить управляющей компании. Другое дело, что у местных властей, если это забытая богом деревня, бюджетов на создание комфортной жилой среды, скорее всего, нет.

– Когда лучше смотреть объекты загородной недвижимости?

– Разумеется, в выходные и днем, когда светло, все можно увидеть и со всеми познакомиться. В том числе с соседями и председателем СНТ.

А стоит ли говорить, что правило «выбери соседа» при покупке загородной недвижимости одно из основных? Как правило, к заинтересованным в покупке они относятся доброжелательно, а вы узнаете много нового и интересного, в том числе такого, о чем не расскажет продавец.

– На какие вопросы нужно получить ответы при просмотре?

– Во-первых, обязательно узнайте, как эксплуатируется данный массив зимой, есть ли постоянные жители, каково сообщение и не становятся ли дороги непроезжими.

Во-вторых, обязательно узнайте, как организовано водоснабжение, каково качество и лимиты воды в колодцах и скважинах. Я считаю, что это один из самых важных вопросов. Жить без газа можно, без воды – никогда.

В-третьих, электроснабжение: бывают ли перебои со светом и хватает ли энергомощностей. Ведь бывает, что декларируется 15 кВт на домовладение, в то же время реальные мощности значительно меньше, а электрохозяйство требует модернизации.

Есть еще один важный вопрос – геология и уровень грунтовых вод. Конечно, если вы намерены строиться, необходимо делать пробное бурение, а если речь о капитальном доме – полноценные геологические изыскания.

Но пока просто присматриваемся и отмечаем все признаки заболоченности: характерная растительность (камыш, тоненькие кривые деревца), уровень воды в дренажных канавах. А также где участок – на горке или в низине.

– С чего начать изучение документов на участок?

– Сегодня благодаря публичным кадастровым картам, которые имеются в открытом доступе, рынок загородной недвижимости стал относительно прозрачным и безопасным.

Поэтому для начала найдите предлагаемый вам участок на публичной кадастровой карте, посмотрите его границы, нет ли наложений на соседние, а также статус и целевое назначение земли.

При этом изучить карты имеет смысл заранее – может быть, вообще ехать не стоит.

Второй этап – личность продавца (продавцов) и правоустанавливающие документы. Но, разумеется, если вы не риэлтор или не юрист, я бы не рекомендовал проводить сделку без соответствующих специалистов. Нюансов здесь множество.

Каждый сособственник и каждая доверенность на продажу требует проверки. Или дом не зарегистрирован, а он есть, – такое сплошь и рядом на вторичном рынке.

При этом важно оценивать, насколько данный объект вообще подлежит регистрации и не построен ли он с нарушениями.  

– Недавно смотрели участок в СНТ и обнаружили, что забор не по границе, а вынесен вперед, через дренажную канаву. Какими последствиями мне грозит такая «прирезка»?

– Никакими, если вам, к примеру, не предлагают шесть соток по цене восьми. Самое большее, чем вы рискуете, – заставят перенести забор. Но опять-таки есть высокая вероятность, что у председателя СНТ забор стоит так же, поэтому ни у него, ни у других садоводов не будет никаких претензий.

– Предлагают участок по цене заметно ниже рыночной. Насколько велика вероятность мошенничества?

– Низкая цена еще не говорит о том, что вас хотят обмануть. Скорее всего, имеются скрытые, но легко обнаруживаемые дефекты. Поэтому смотреть надо внимательно и оценивать, насколько они для вас критичны. Или просто кому-то достался участок в наследство, а продать нужно срочно.

– Можно ли прописаться в садоводстве?

– Да, сегодня процедура упростилась. Правда, дом должен быть не садовым, а жилым – то есть быть признанным пригодным для проживания. Но критерии и требования размыты. Поэтому уточняйте этот вопрос у местного кадастрового инженера.  

– Какие еще новшества в 2019 году нас ждут на рынке загородной недвижимости?

– Хорошая новость в том, что регистрации в садоводствах подлежат только жилые и садовые дома. Сараи, бани, гаражи и беседки регистрировать не нужно.

При этом регистрация строений в садоводствах усложнилась, для участков ИЖС – упростилась. Раньше в садоводствах действовал уведомительный порядок. По окончании строительства вы должны были пригласить кадастрового инженера, который сделает технический план. Потом вместе с соответствующим заявлением через МФЦ отправить на регистрацию в Росреестр.

С 1 марта нужно уведомлять местную администрацию о начале строительства – также заявлением по установленной форме. Затем, завершив стройку, также делать техплан и вместе с уведомлением об окончании работ и квитанцией об уплате пошлины за регистрацию отправлять в местную администрацию. И теперь это единый порядок регистрации строений и для садоводств, и для ИЖС.

Но упрощение регистрации для ИЖС имеет свои подводные камни. Раньше перед началом строительства нужно было получать градостроительный план, а именно – подробную выписку из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) о том, что можно, а что нельзя строить. Теперь градплан получать не нужно, поэтому возрастает риск «промахнуться» и возвести то, чего на самом деле строить нельзя.

В любом случае перед покупкой участка нужно внимательно изучить местные ПЗЗ. Они есть в открытом доступе, но читать их лучше со специалистами.

– Юрист во всех этих вопросах разберется?

– Конечно. Но юрист, которого вы привлекаете, должен быть специалистом по земельному законодательству, а не, к примеру, корпоративному праву. На мой взгляд, опытный риэлтор-практик, специализирующийся на загородной недвижимости, увидит больше.

– Я построил дом в садоводстве, но не зарегистрировал: собирался сделать техплан, но все откладывал и не успел до марта. Как быть?

– Ничего страшного. Направляете уведомление о начале строительства. Затем – заказываете техплан и также отправляете на регистрацию: хоть через неделю, хоть через месяц…

Филипп Урбан    pixabay.com, Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/252192/

Как безопасно купить загородную недвижимость

Как грамотно купить загородную недвижимость?

Покупка индивидуального жилого дома является сегодня далеко не тривиальной задачей. Важно не только знать, какими потребительскими свойствами должно обладать строение, но и понимать правовые основы сделки.

Ведь можно приобрести отличный загородный дом, а потом выяснить, что он подлежит сносу как самострой. Поэтому прежде, чем заключать договор купли-продажи коттеджа, необходимо собрать информацию о продавце, а также о правовом статусе объекта.

Данная статья о том, как осуществить такую проверку.

Получение сведений через Росреестр

Росреестр – это главный источник информации об объекте и его собственниках. Выписка из ЕГРН содержит полные (за редким исключением, о котором я расскажу чуть ниже) сведения о характеристиках недвижимости и всех правах на нее. Заказать выписку можно через сайт Росреестра[1] либо через МФЦ.

Однако получить данный документ – это еще полдела. Главное – суметь им правильно воспользоваться. А это уже гораздо сложнее.

Для начала потенциальный приобретатель должен сравнить все сведения из выписки с информацией, находящейся в документах, которые ему показывает продавец.

Характеристики объектов и права собственников должны быть везде одинаковыми. Если существуют расхождения, то лучше отказаться от покупки или выяснить их причины.

Следует также сравнить данные из выписки с тем, что приобретатель реально видит на местности. Например, если документ УФРС говорит, что видом разрешенного землепользования является ведение личного подсобного хозяйства, а на участке, расположенном за границами населенного пункта, высится огромный трехэтажный коттедж, то покупать его не следует. Это явное нарушение закона.

Далее необходимо убедиться, что фактическая площадь участка соответствует той, что указана в документах. Кроме того, следует проверить, соответствуют ли реальные границы участка тем, что зафиксированы в ЕГРН, а также проводилось ли вообще межевание земли.

Особое внимание советую уделить обременениям и условиям использования территории.

Ограничен ли продавец в своих правах на данный надел и дом? Не входит ли земля в зону с особыми условиями использования? Вполне вероятно, что через этот участок проходит газопровод, трубопровод или же надел вообще находится в водо- или природоохранной зоне. Тогда тем более стоит отказаться от покупки. Все эти нюансы можно выяснить из выписки ЕГРН и путём личного осмотра недвижимости.

Однако встречаются случаи, когда даже единый госреестр не содержит подробных сведений об объектах. Правда, это далеко не всегда свидетельствует о незаконности постройки. Подобная ситуация напрямую связана с законом № 122-ФЗ, вступившем в силу в 1998 году.

[2] Дело в том, что если с домом и землей не было никаких сделок после 1998 года, то данные о них могут вообще отсутствовать в Росреестре. Ведь ЕГРП (сейчас- ЕГРН) начал формироваться только после 1998 года.

В этом случае придется запрашивать сведения из БТИ и департамента (министерства) по жилищной политики субъекта РФ.

Но в целом выписка Росреестра является главным и надежным источником информации о статусе загородной недвижимости.

Проверка продавца – гражданина

Теперь перейдем к проверке продавца – физлица. Для начала необходимо удостовериться в действительности паспорта на сайте МВД РФ.[3] Но и здесь в последнее время появились некоторые нюансы. Например, 02.06.

2018 года на телеканале «Россия 24» прошла информация о том, что в результате системного сбоя на web-сайте МВД РФ более 1,5 миллиона россиян стали владельцами «недействительных» паспортов либо вообще оказались в числе … умерших (!)

Представители полиции в эфире сразу же заявили, что, дескать, данный ресурс не является официальным.[4] Поэтому информация с этого сайта не должна приниматься во внимание. Однако в результате случившегося сбоя уже сорвались тысячи сделок (в том числе и по купле-продаже недвижимости), так как паспорта контрагентов были признаны «недействительными» их партнёрами.

Кроме проверки самого паспорта следует обратить внимание и на семейное положение продавца. Если владелец купил (или построил) дом в браке, то будет необходимо еще и нотариальное согласие супруга. В противном случае существует риск ввязаться в судебные тяжбы со «второй половиной» продавца, если она заявит, что продажа прошла без ее согласия и потому является недействительной.

Когда договор подписывает не сам продавец, а его представитель с нотариальной доверенностью, то следует изучить и ее. Это делается на сайте федеральной нотариальной палаты.[5]

Ну и наконец, можно проверить контрагента через web-ресурс ФССП[6] на предмет нахождения его в розыске или наличия в отношении него исполнительных производств. Не лишним будет также поискать продавца и в Едином реестре сведений о банкротстве.[7]

И если человек имеет огромные долги, его разыскивают приставы или в отношении гражданина возбуждена процедура банкротства, то есть повод задуматься о возможных последствиях совершения сделки либо вообще отказаться от неё.

Проверка юридического лица

Когда продавцом (или подрядчиком) выступает строительная либо посредническая организация, то дело несколько усложняется. В отличии от долевого строительства, ИЖС никогда не являлось для государства приоритетной сферой. Поэтому потенциальные покупатели коттеджей не смогут, например, проверить застройщика на каком-нибудь едином информационном портале.

Такового просто не существует. Следовательно, придётся обратиться к старым и проверенным интернет-ресурсам: сайту ФССП, «Судебным актам РФ», «Сведениям о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов». Правда, далеко не факт, что эти web-сайты будут содержать какую-либо информацию об интересующем вас юрлице. Но проверить всё-таки необходимо.

Кроме того, желательно использовать для получения данных и Единый реестр сведений о банкротстве. В отличии от компаний, специализирующихся на долевом строительстве, организации, занятые возведением загородной недвижимости, не находятся под жестким контролем государства. Следовательно, они могут продавать жильё (в том числе и недостроенное) даже на стадии банкротства.

Например, гражданин купил участок с коттеджем, находящимся в процессе строительства, а потом узнал, что в отношении продавца введено конкурсное производство. И тогда покупатель вынужден был обратиться в суд, чтобы последний признал его право собственности на объекты недвижимости.[8]

Ну и наконец, для получения сведений об юрлице можно использовать сайт «За честный бизнес». Он реально помогает выяснить финансовое положение продавца или подрядчика. Однако стоит напомнить, что данный ресурс содержит сведения максимум двухлетней давности. А в наше время финансовое положение компании может измениться за считанные дни.

Качество покупаемого объекта

Приобретая загородный дом, следует помнить, что проверять надо не только юридическую сторону сделки, но и сам объект, на предмет качества строительства. Самостоятельно провести такую проверку достаточно сложно, но заказать строительно-техническую экспертизу может каждый.

Специалисты определят правильность установления несущих конструкций, надежность фундамента и перекрытий между этажами. Особое внимание следует уделить крыше.

Именно на загородном рынке происходит больше всего сюрпризов, когда дома начинают трещать по швам, оседать, проваливается кровля и происходит много других неприятностей, которые новому собственнику могут влететь не только в копеечку, но и в сотни тысяч, а то и миллионы рублей.

Краткие выводы

Подводя итоги можно сделать вывод, что сегодня, к сожалению, невозможно абсолютно безопасно купить загородную недвижимость. Да, конечно, выписка из ЕГРН существенно снижает риски сделки. Однако даже она не делает её простой и прозрачной. Существуют многочисленные нюансы, о которых продавец может и не догадываться.

Ко всему прочему, наше государство уделяет мало внимания данной сфере. До сих пор, например, оно не урегулировало статус общей собственности коттеджных поселков.

В результате людям, купившим дом, приходится существенно переплачивать за то, чтобы иметь возможность пользоваться инфраструктурой либо провести газ, электричество, воду в свое жилище. (См.

«Общее имущество коттеджных посёлков: закона нет, но споры разрешаются».)

И, наконец, стоит сказать о проблемах безопасности построек. Как известно, в России действует дачная амнистия.[9] Она позволяет гражданам, построившим индивидуальные дома, регистрировать их в ЕГРН без разрешения на ввод в эксплуатацию. С одной стороны, это, конечно, очень хорошо.

Миллионы россиян стали обладателями собственности в упрощенном порядке, минуя данный этап. С другой стороны, многие коттеджи возведены с явным нарушением строительных и санитарно-экологических норм.

Следовательно, проживание в них опасно не только для здоровья, но, иногда, и для жизни человека.

Поэтому я настоятельно рекомендую при покупке загородной недвижимости консультироваться у профессиональных адвокатов и строительных экспертов. Они оценят все возможные риски и помогут совершить правильный выбор.
 

Также по теме:

[1] https://rosreestr.ru/site/fiz/poluchit-svedeniya-iz-egrn/ [2] Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.1997 N 122-ФЗ (последняя редакция). [3] http://сервисы.гувм.мвд.рф/info-service.htm?sid=2000 [4] Очень странная позиция. Ресурс всё-таки принадлежит органу государственной власти. [5] http://reestr-dover.ru [6] http://fssprus.ru [7] https://bankrot.fedresurs.ru/Default.aspx

Источник: https://www.irn.ru/articles/40241.html

Купить загородную недвижимость, продажа домов и участков от агентства Александр Недвижимость

Как грамотно купить загородную недвижимость?

Оставьте заявку на индивидуальную консультацию по подбору дома или участка

Почему стоит обратиться в АН “АЛЕКСАНДР Недвижимость”?

  • Индивидуальная консультация по подбору дома или участка
  • Опыт работы с загородной недвижимостью с 1993 года
  • Оперативность
  • Полное сопровождение с момента обращения до получения права собственности
  • Все объекты, находящиеся в нашей базе, проверены на юридическую чистоту
  • Помощь в полученииипотеки и кредита при необходимости

Устали искать подходящий вариант, соответствующий описанию и вашим ожиданиям?

В нашей базе 1804 проверенных

предложений по продаже домов и участков.

Как мы работаем

  • Оставьте заявку на подбор 1
  • Наш специалист свяжется с Вами и вы обсудите детали 2
  • Мы подберем варианты соответствующие Вашему запросу и предложим их Вам 3
  • Вы, совместно с нашим специалистом, посетите выбранные объекты, после чего выберете лучший вариант 4
  • Наши специалисты подготовят все необходимые документы, помогут провести сделку, подать документы в гос. органы для оформления прав на дом или участок 5

6 Поздравляем, теперь Вы владелец загородной недвижимости!

Наталья Борисовна

Это волшебно!

В прошлом году мы с мужем решили купить дом. Конечно, нам очень хотелось сэкономить и поэтому мы искали варианты, чтобы купить дом без посредников. Зачем тратиться на агента, мы и «сами с усами»! Купить дом в Ленинградской области, казалось бы, чего проще? Но не тут-то было.

После того, как мы чуть не попались на удочку мошенникам, мы вспомнили народную мудрость «Скупой платит дважды» и решили все же обратиться в агентство недвижимости. Прочитав отзывы о работе, мы решили остановиться на компании Александр Недвижимость, и не прогадали.

Опытные специалисты (а на самом деле, наверное, волшебники) в короткие сроки подыскали нам дом, который отвечал всем нашим запросам. И, главное, – оказалось, что купить дом недорого, можно именно с агентством. Спасибо большое всем, кто помогал нам в этом непростом деле.

Я с удовольствием буду рекомендовать вас всем знакомым.

Евгения Еганова

Спасибо Александр.

Не так давно мы приобрели участок в компании Александр Недвижимость. Хочу немного подробнее рассказать вам про эту сделку. Так получилось, что хотели мы много, а денег у нас было мало, поэтому вариантов на рассмотрение было катастрофически мало.

Обратившись в агентство, мы надеялись, что нам помогут не только расширить возможности выбора, но и купить участок с привлечением дополнительных средств. Благодаря партнерским отношениям компании Александр недвижимость с множеством банков, мы получили очень выгодное предложение по ипотеке и смогли купить участок даже лучше чем, рассчитывали изначально.

Теперь можем авторитетно заявить, что отзывы о работе, которые пишут на их сайте не врут, ребята тут действительно работают отменно. Спасибо вам за помощь в исполнении мечты.

Сергей Григорьевич

Быстро. Качественно. Выгодно.

Последние десять лет мы мечтали купить большой дом и поселиться там всеми тремя поколениями, чтобы и младшие на глазах и бабушки –дедушки на воздухе и под присмотром. Понятное дело, что большой дом требует больших вложений, поэтому агентство мы выбирали наиболее тщательно.

Изучали отзывы, спрашивали знакомых и все равно никак не могли решиться. Помог случай.

Как-то в гостях разговорились о мечте и сказали о своей проблеме, нам настоятельно порекомендовали Александр недвижимость, потому что это агентство, которое специализируется на загородной недвижимости.

И действительно, когда мы обратились, нам предложили несколько вариантов, среди которых был дом нашей мечты. Он как будто специально ждал только нас! Все вопросы были улажены и уже через месяц мы всей семьей переехали в наш новый большой дом и пили чай на веранде.

Сергей Ильин

Благодарю Александр недвижимость!

Купить дом с участком, что может быть проще, так рассуждали мы примерно первый месяц самостоятельных поисков. Еще пару месяцев мы протянули исключительно на упрямстве, потом решили попробовать купить через агентство, хотя ни веры этим людям, ни уверенности в успехе не было.

Каково же было наше удивление, когда уже через неделю нам предложили три варианта полностью подходящих под наши параметры. Еще очень понравилось обращение, такие вежливые, предупредительные, как будто и не в России находимся.

К сожалению, так сложилось, что ожидания от сферы услуг невысокие, или нахамят, или обманут. К счастью теперь мы можем говорить, что знаем, по крайней мере, одно агентство, где разговаривают вежливо, работают быстро и профессионально, а сделки проводят четко и грамотно.

Спасибо нашему агенту и менеджеру, которые готовы были не просто исполнить, а предвосхитить любой наш каприз.

За 26 года работы в нашем арсенале появилось более 1200 благодарственных писем

является многократным победителем и участником престижного ежегодного общественного конкурса в сфере недвижимости “КАИССА”

Источник: https://anspb.ru/zagorod.php

Как купить дачу и не быть обманутым? Пошаговая инструкция

Как грамотно купить загородную недвижимость?

Прежде чем купить дачу, проверьте право собственности продавца, уточните реальные границы участка и вид его использования. Только после этого можно переходить к заключению договора, передаче денег и регистрации права. 

Проверьте документы

Убедитесь, что продавцу действительно принадлежит интересующая вас дача. Для начала попроситеу него копии документов. На этом этапе возможны ситуации:

1. Продавец показывает вам свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). 

«Это наиболее предпочтительная ситуация. Однакоя бы рекомендовала все равно обратиться в МФЦ за новой выпиской, ведь с момента выдачи старого документа участок мог быть продан, заложен, на него мог быть наложен арест и т.д. В новой выписке такие моменты будут видны», – рассказала ЦИАН Дарья Третьякова, адвокат КА «Юрпроект».

2. У продавца на руках свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, в ЕГРН информация об участке не вносилась. 

«В этом случае нужно убедить продавца обратиться с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права и только после внесения записи в реестр заключать сделку», – советует Анастасия Миловская,старший юрист «Крайнев, Корчуганова и партнеры».

3. Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества.

Совет аналогичный – нужно дождаться внесения сведений в ЕГРН и только потом выходить на сделку.

4. Право собственности на дачный участок отсутствует, есть только членская книжка садового или дачного объединения. 

Ни в коем случае не покупайтедачу через «садовую книжку». Она лишь подтверждает членство в некоммерческом товариществе, а не собственность. 

Один покупатель два года не появлялся на участке, а приехав с семьей, обнаружил, что его дача принадлежит другому хозяину.

Выяснилось, за неуплату обязательных членских взносов садовый кооператив заочно исключил формального владельца участка, передав членство новому, ничего не подозревающему о бывшем «собственнике».

Новый хозяин успел оформить недвижимость в собственность. В итоге суд встал на его сторону.

Илья Менжуновуправляющий директор «Метриум премиум», участник партнерской сети CBRE

 

Реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) появился в 1998 году. Впоследствии он вошел в состав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Это означает, что все права на недвижимое имущество, возникшие после 1998 года, подлежали государственной регистрации.

То есть, с 1998 года в отношении недвижимости стал действовать принцип публичной достоверности – любое третье лицо может проверить, кто именно является собственником объекта.

СОВЕТ

На сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online», получить общедоступные сведения о характеристиках объекта (адрес, описание), наличии зарегистрированных прав и обременений.

Справка для продавца

Обратите внимание и на личность самого продавца. «Задавайте ему вопросы, возможно, он не тот, за кого себя выдает. Видите несоответствие между версией продавца и документами, излишнюю нервозность –отказывайтесь от сделки», – советует Анастасия Миловская.

Валерий Новиков, управляющий партнер юридической компании «Юристат», также советует не стесняться: «Если продавец не совсем адекватно себя ведет, нужно попросить справку из психдиспансера. Если есть сомнение, можно потребовать и справку из наркодиспансера».

Если продавец состоит в браке – просите нотариально заверенное согласие супруга на продажу дачи. В обратной ситуации есть риск, что сделка будет признана недействительной.

Кроме того, необходимо убедиться, что человек не расторгал брак в последние тригода. Если это все же произошло, уточните, есть ли в судебном решении или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместно имуществаоговорка, что бывший супруг не имеет каких-либо прав на отчуждаемый объект.

 Одна из известных схем мошенничества при покупке дачи – подложная доверенность. «Если продают по доверенности, следует встретиться непосредственно с собственником и потребовать его документы, копию паспорта оставить себе.

Также нужно проверить доверенность у нотариуса, который ее выдавал. Или хотя бы – по реквизитам в специальном публичном реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты  (http://reestr-dover.ru)», – советует  Валерий Новиков.

супруга против

Супруга продавца дачи оспорила сделку как совершенную без ее согласия. В результате судебные расходы покупателя составили около 10% от стоимости дома, процесс был проигран. Единственным плюсом можно назвать то, что продавец все-таки вернул деньги. 

Из практики юриста.

 Кадастровый учет

Если документы в порядке, а личность продавца не вызывает опасений, убедитесь, что размер и конфигурацияучасткасоответствуют тому, что продавец вам показывает.

 Оптимально, когда в ЕГРН,помимо сведений о собственнике участка, содержатся и данные о его координатах.

Однако, как говорится, доверяй, но проверяй: все равно лучше вызвать кадастрового инженера, который выедет на местность и покажет, как данные ЕГРН соотносятся среальным положением дел.

«Такая проверка особенно важна, когдавы приобретаетеучасток с постройками. Если после покупки окажется, что часть дома или бани заступает на соседний участок, сосед впоследствии сможет потребовать снос такого строения.

Также не стоит забывать, что постройки не должны стоять вплотную к границе участка: как правило, требуется, чтобы хозяйственные объекты были как минимум в метре от границы, а жилые дома – в 3 метрах», – говорит Дарья Третьякова. 

Если данных о границе участка в ЕГРН нет, товы очень рискуете: спор с соседями может возникнуть в любой момент.

«Проблема в том, что около 70% дачников оформили в собственность свои строения по дачной амнистии – упрощенной процедуре без обязательного межевания.

 То есть, границы и площадь участка могут быть пересмотрены, например, если ваши соседи вдруг все же решат межевать участок. Поэтому попросите продавца определить четкие границы.

Да, на это уйдет три-четыре недели, но только в таком случае можно быть уверенными в отсутствии возможных посягательств на ваше имущество», – убежден Илья Менжунов. 

Еще один нюанс – вид разрешенного использования (ВРИ). Информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть в ЕГРН.

Соответствующие вопросы можно задать и в местной администрации. Это поможет исключить неприятные сюрпризы после покупки дачного участка.

В частности, законом запрещается строить жилые дома на землях сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации. 

Дача в охранной зоне 

Внимательно отнеситесь к осмотру прилегающей территории: если рядом с границами вы видите газопровод или ЛЭП, узнайте у собственника сетей, не попадает ли участок в охранную зону. «В противном случае уже после покупки может оказаться, что на участке нельзя строить, разводить огонь или копать погреб (в зависимости от специфики охранной зоны)», – уточняет Дарья Третьякова.

 

Об охранных зонах в сфере недвижимости

Кроме того, попробуйте выяснить, не планируется ли прохождение через поселок дороги или строительство какого-либо иного инфраструктурного объекта. В московском регионе уже были прецеденты, когда дачи пытались продать с большой скидкой. При этом продавцы знали, что что через пару лет участки изымут для нужд государства. Покупатели на такие дома, увы, находились.

К сожалению, пока земельный участок официально не зарезервирован для нужд государства, заранее узнать, изымут ли объект у собственника, невозможно.

Как правило, такую информацию «пробивают» по своим каналам в администрации риэлторы или юристы. Максимум, на что можно рассчитывать при самостоятельной оценке объекта, так это изучение генерального плана развития территории.

Илья Менжуновуправляющий директор “Метриум премиум”, участник партнерской сети CBRE

Если через ваш поселок планируется строительство шоссе или железнодорожных линий, есть риск, что рано или поздно ваш купленный дом изымут для государственных нужд, предложив компенсацию, размер которой часто не совпадает с реальной рыночной стоимостью объекта. 

Проведение сделки

Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме. В нем важно досконально прописать все характеристики – как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес. По словам Дарьи Третьяковой, документ не обязательно должен быть очень длинным и сложным, но есть моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание.

  1. В договоре нужно указывать реальную цену продажи. Иначе если потом с участком возникнут проблемы, вернуть деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение цены в договоре может привести к негативным налоговым последствиям, если вы решите впоследствии перепродать дачу. 
  2. Отдельным пунктом стоит отметить отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят в наследство и порой на них неожиданно появляются претенденты.
  3. Все нужно доводить до конца. Даже после подписания договора и передачи денег, вы еще не стали собственником участка. Право собственности перейдет только после государственной регистрации в ЕГРН. Ни в коем случае не откладывайте совместное с продавцом обращение в Росреестр или МФЦ.

СОВЕТ

«На мой взгляд, привлечение юриста необходимо на этапе даже не сбора документов, а подбора жилья. И самое главное – не ведитесь на объекты с самыми низкими ценами. Варианты без «подводных камней» не будут стоить дешево», – Илья Менжунов.

Игорь Порхомовский

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-kupit-dachu-i-ne-byt-obmanutym-poshagovaja-instruktsija-279815/

Купить загородную недвижимость: дома, дачи, участки и коттеджи в Подмосковье

Как грамотно купить загородную недвижимость?

Оставить заявку

Спасибо за обращение в нашу компанию!

Ваша Заявка передана эксперту.

Шоссе Алтуфьевское ш. Боровское ш. Варшавское ш. Волоколамское ш. Горьковское ш. Дмитровское ш. Егорьевское ш. Ильинское ш. Калужское ш. Каширское ш. Киевское ш. Куркинское ш. Ленинградское ш. Минское ш.

Можайское ш. Новорижское ш. Новорязанское ш. Новосходненское ш. Носовихинское ш. Осташковское ш. Пятницкое ш. Рогачевское ш. Рублево-Успенское ш. Рязанское ш. Симферопольское ш. Сколковское ш. Щелковское ш.

Ярославское ш.

Район Балашиха городской округ Богородский городской округ, Электроугли городское поселение Бронницы городской округ Волоколамский городской округ Воскресенск городской округ Дмитровский городской округ Долгопрудный городской округ Домодедово городской округ Егорьевск городской округ Жуковский городской округ Зарайск городской округ Истра городской округ Кашира городской округ Клин городской округ Коломенский городской округ Королёв городской округ Котельники городской округ Красногорск городской округ Краснознаменск городской округ Кратово городское поселение, Раменский городской округ Ленинский городской округ Лобня городской округ Лосино-Петровский городской округ Лотошино городской округ Луховицы городской округ Лыткарино городской округ Люберцы городской округ Можайский городской округ Мытищи городской округ Наро-Фоминский городской округ Одинцовский район Орехово-Зуевский городской округ Павловский Посад городской округ Подольск городской округ Протвино городской округ Пушкинский район Пущино городской округ Раменский район Рузский городской округ Сергиево-Посадский городской округ Серебряные Пруды городской округ Серпухов городской округ Солнечногорск городское поселение, Солнечногорск городской округ Солнечногорск городской округ Ступино городской округ Талдомский городской округ Химки городской округ Черноголовка городской округ Чехов городской округ Шатура городской округ Шаховская городской округ Щелковский район Электрогорск городской округ Электросталь городской округ Электроугли городское поселение, Богородский городской округ

Расширенный поиск

– Услуги – Купить загородную недвижимость: дома, дачи, участки и коттеджи в Подмосковье

Поисковая база «МИЭЛЬ» объединяет актуальную информацию о продаваемых загородных          объектах. Кроме поиска по основным разделам можно сделать выборку объектов с помощью фильтров. Задав несколько параметров (площадь дома и участка, цена, расстояние от МКАД), проще выбрать  подходящий: Фильтры позволяют также отобрать  земельные участки в Подмосковье с домом нужной площади или еще неосвоенные участки.

  • Дома и участки на продажу – в соответствие с железнодорожными ветками

Каждый продаваемый объект размещен на отдельной странице, где указаны его характеристики. Дается подробное описание дома с участком в Подмосковье (коттеджа, таунхауса, дачного дома, земельного участка), фотографии и карта с указанием его местоположения.Специалисты «МИЭЛЬ» оказывают клиентам всестороннюю поддержку (от консультаций и организации просмотров объектов  до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость). Наши эксперты проверяют юридическую чистоту объектов  и гарантируют правильное оформление сделки. Финансовые консультанты  дают рекомендации по ипотечному  кредитованию и схемам расчета с продавцами недвижимости – частными лицами или строительными компаниями, реализующими через «МИЭЛЬ» коттеджи, таунхаусы, загородные участки с домами.


•    Большая база эксклюзивных загородных объектов, выставленных на продажу в Московской области и других регионах.

•    Оперативный поиск подходящих вариантов.•    Консультации опытного менеджера.•    Помощь и контроль специалиста  на всех этапах сделки.•    Юридическая поддержка во время процесса покупки недвижимости.•    Содействие в получении ипотечного кредита на  выгодных условиях. •    Гарантия безопасности (документы на все объекты проходят юридическую проверку).

•    Сертифицированная оценка дома, коттеджа, таунхауса, земельного участка, дачного дома с участком в Подмосковье•    Консультации специалистов.•    Подготовка пакета документов для любых сделок.•    Оформление права (титула) на объект недвижимости.•    Помощь персонального менеджера на всех этапах продажи недвижимости.•    Выкуп дома с участком.•    Подготовка документов на недвижимость для вступление в наследство.

•    Оформление документов на коммуникации (газ, электричество) для дома, дачи, коттеджа. Сотрудничество с крупной и авторитетной  компанией  дает клиентам важные «плюсы» и гарантии  безопасности  сделок.

Многие владельцы назначают на  свои дома (коттеджи, дачи, таунхаусы, участки Московской области)   максимальные цены, а покупатели вынуждены соглашаться. Ведь они не имеют статистику сделок, информацию о реальной стоимости объектов и тенденциях на рынке недвижимости.

Эксперты «МИЭЛЬ» умеют объективно оценивать недвижимость. Сравнив рыночную стоимость с назначенной продавцом  ценой,  эксперт даст вам  рекомендации и  предложит оптимальные варианты  с учетом ваших финансовых  возможностей.

Поиск  нужного объекта занимает много времени. С помощью фильтров на сайтах трудно выбрать подходящий дом или участок. Зная  ваши критерии и «потолок» цены  на  желаемую недвижимость в конкретном районе Подмосковья, специалист гораздо быстрее найдет для вас лучшие варианты.

Просмотры объектов отнимают много сил.  Поездки в удаленные поселки и просмотры неподходящих  домов  вызывают  недовольство и отчаяние. Специалист «МИЭЛЬ» покажет вам  только то, что нужно вашей семье.

Нередко покупатели недвижимости становятся  жертвами  мошенников, страдают от обмана бывших владельцев, их ошибок и нарушений законов. Юридическая проверка и помощь «МИЭЛЬ» позволит вам избежать финансовых потерь, скандалов и разочарований при оформлении покупки дома в любом регионе Подмосковья.

Самостоятельный выбор недвижимости и процедура покупки может растянуться на  полгода и даже год. «МИЭЛЬ» берет на себя  поиск нужного объекта в нужном вам районе Московской области, проверку документов, решение всех  организационных вопросов. Так что вам удастся гораздо быстрее пройти все этапы сделки. 

Не имея знаний и опыта, можно наделать серьезных ошибок  (не  заметить «минусы»  дома и поселка,  отсутствие какого-то документа,  согласиться на плохие условия, подписать неграмотный договор купли-продажи).

miel.ru

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр.

1) (далее – Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее – Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи.

Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Источник: https://kvartira.miel.ru/zagorod/

Окно права
Добавить комментарий