Интересы непрописанных детей при приватизации

риэлтор,недвижимость,рынок,риск

Интересы непрописанных детей при приватизации

Риэлтор открывает тайны подводных камней при сделках с недвижимостьюРынок недвижимости сегодня почти спит, несмотря на бодрые уверения экономистов, что вот-вот проснется и даже начнет расти в материальном выражении – стоимости жилья. Конечно, продавец всегда хочет продать подороже, а покупатель – купить подешевле, поэтому первый сейчас не торопится избавиться от недвижимости, ожидая повышения цен, второй – спешит приобрести крышу над головой, пока она более-менее доступна. Вот и получается, что в поисках дешевизны покупатель рискует остаться и без денег, и без жилья, ибо самые недорогие варианты потому и являются таковыми, что за свои деньги покупатель приобретает с ними массу проблем. 

«Здоровье» ненадежно — сделка невозможна
Существует несколько основных причин, по которым покупатель, как и продавец, могут оказаться в «зоне риска», и мы рассмотрим их с по-мощью риэлтора Марины А., работающей в одной из фирм по продаже недвижимости.

Как это ни непривычно звучит, но, помимо проверки документов на квартиру, имеет смысл проверить дееспособность самого продавца, вплоть до справки из психдиспансера. Если не хотите обижать партнера по сделке такими подозрениями, хотя бы поговорите с соседями по поводу адекватности или наличия «вредных привычек» их соседа.

Иначе можете прикупить жилье у шизофреника или наркомана-алкоголика, признанного недееспособным. В этом случае опекун может подать в суд иск о признании сделки недействительной, и покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец – деньги (если они у него останутся к тому моменту).

Впрочем, если сделка совершена к выгоде недееспособного гражданина, она может быть по требованию его попечителя признана судом и действительной. 
Кстати, в этом случае махинатором может оказаться не столько продавец, сколько покупатель. 
Марина А., риэлтор: 
«Несколько лет назад гражданин У.

, купив однокомнатную квартиру в Симферополе, стал склонять к обмену с доплатой одинокого соседа, владеющего двухкомнатным жильем. При этом семья У. навела справки у «долгожителей» подъезда, которые заверили, что сосед не в себе, часто лечится в психбольнице и имеет несовершеннолетнюю дочь, живущую с его бывшей супругой, то есть наследницу.

Однако «покупатель», даже наведя справки у лечащих врачей «продавца», которые предупредили, что сделки с ним совершать нельзя, почему-то решил, что психбольной – это легкая добыча.

И заключил сделку у нотариуса об обмене жилья без всяких доплат, явно ухудшив положение больного, да и после «обмена» отобрал у него все документы на двушку, не отдав ни своей однокомнатной, ни документов на нее. Бездомный сосед попал в психстационар, а его опекун, бывшая жена, подала иск в суд.

В результате длительных судебных заседаний махинатор лишился чужой квартиры, в которой уже поспешил сделать ремонт, да еще против него возбудили уголовное дело по факту мошенничества». 
И хотя в данном случае речь идет о сознательной афере, купив такое жилье даже по незнанию, любой гражданин рискует поиметь, помимо расторгнутой сделки, еще и судимость.

Ведь незнание закона не освобождает от ответственности.

«Тайные» родственники
Часто встречаются варианты, когда у продавца на самом деле имеются родственники, прописанные в продаваемом жилище, о которых он предпочитает умалчивать.

Это могут быть настоящий (или бывший) супруг, находящийся в отъезде или в заключении, престарелые родители, пребывающие в «доме призрения». Если такие родственники «всплывут» уже после покупки жилья, есть несколько вариантов решения проблемы, и все они не в пользу покупателя – его могут судом признать вселенным незаконно и заставят выселиться, забрав назад деньги.

Есть и еще вариант, при котором от собственной предприимчивости пострадает продавец — вместо признания недействительной сделки суд может взыскать с продавца половину стоимости квартиры в пользу пострадавшего супруга. Бывает, когда по решению суда эта сумма взыскивается не с продавца, а с покупателя!
Марина А.

, риэлтор:
«У меня был случай, когда женщина умудрилась подать в розыск мужа, как говорится, «заведомо находящегося в местах лишения свободы» и отбывающего там немалый срок. То ли милицейская машина дала сбой, то ли в суде у дамы были хорошие знакомые, но спустя отведенное законом время его признали…пропавшим без вести.

Другого пути «пробросить» мужа у нее не было – закон запрещает лишать жилья заключенных. Вот отсюда-то через некоторое время и начались все беды, но не у самой мадам, а у семьи, купившей у нее квартиру большой площади. 
Вернувшийся после отсидки зэк обнаружил пропажу жены и отсутствие жилплощади, да и подал иск в суд о …вселении.

Что самое интересное, суд признал его право на жилье, так и не разыскав супругу-мошенницу – судебные исполнители выделили сидельцу положенный метраж в чужой по сути квартире и «устранили препятствия» по его пользованию жильем, то есть вселили.

Посудившись с нежеланным соседом еще несколько лет, неудачливые покупатели отстегнули ему немалую сумму в долларах США, дабы он приобрел себе другое жилье». Так что при покупке квартиры стоит требовать у продавца нотариально заверенное согласие на продажу квартиры всех совладельцев, о которых стоит предварительно навести справки через соседей или в компетентных органах.

Поможет в этом случае даже шоколадка или небольшая сумма, врученная жэковской паспортистке – именно она подскажет, были ли в квартире «временно выписанные» жильцы: это и есть, как правило, осужденные, престарелые и лечащиеся наркоманы.  
«Детский» вопрос
Еще один скользкий вопрос – наличие детей у продавца.

Перед покупкой квартиры поинтересуйтесь, не живут ли в ней непрописанные дети. На любое действие с такой квартирой понадобится согласие органов опеки и попечительства, которые обязаны тщательно изучить все обстоятельства сделки. Что их волнует (в силу должности) —не нарушаются ли права несовершеннолетнего на жилище.

В случае нарушения прав органы опеки могут не дать своего согласия на сделку. Но при этом их согласие вовсе еще не гарантирует законности сделки. При продаже квартиры с последующей покупкой другого жилья органы опеки требуют от продавца обеспечить несовершеннолетнему регистрацию до момента покупки новой квартиры.

Следят, чтобы условия проживания во временном жилье были не хуже, чем в продаваемой квартире. Если квартиру приватизировали, но ребенок не принимал участия в приватизации, а потом выписался из квартиры, продавец также должен получить согласие органов опеки на продажу такой квартиры.

Ведь часто детей при приватизации «забывают», и ребенок фактически остается лишь жильцом, а остальные члены семьи — собственники. В таких ситуациях неизбежно вмешательство прокуратуры в интересах ребенка. 
Впрочем, есть и еще один подводный камень, хотя сталкиваться с этим приходится крайне редко: сделка купли-продажи может быть признана недействительной, если продавец – ребенок.

Конечно, ни один разумный человек не станет покупать квартиру у ребенка, но на всякий случай нужно знать, что если ребенку-собственнику (а он может получить недвижимость в наследство) нет 14 лет, сделка считается недействительной с момента заключения. А когда квартиру продают дети от 14 до 18 лет без согласия родителей или опекуна, сделку могут признать незаконной в суде.

Итог один – заставят освободить квартиру, а продавца – отдать деньги. Впрочем, возможно, что договор одобрят родители или опекуны ребенка.
Заплати налоги – покупай
Реально у недвижимости имеются две цены: БТИ и рыночная.

Тут уже может пострадать продавец, поскольку покупатель-аферист и «его» нотариус предлагают, чтобы, мол, избежать лишних налогов, указать в договоре стоимость по оценке БТИ, которая намного меньше рыночной. А остальная сумма обещана продавцу после оформления сделки, значит, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу. 
Марина А.

, риэлтор: 
«Если вы на это согласитесь, можете быть уверены, что эту разницу в ценах никогда не получите. После подписания договора вам отдадут сумму, указанную в договоре и все… В суд не имеет смысла обращаться – такие договоренности обычно устные, а для суда в данном случае доказательством вашей правоты служит хотя бы расписка.

Так что для экономии здесь нет оснований – лучше заплатите налоги, но в договоре укажите реальную рыночную стоимость жилья». 
Это вам поможет и в том случае, если вы покупатель, а мошенник на этот раз продавец.

Только представьте себе: он продает свое жилье, получает деньги, а потом подает в суд с просьбой признать сделку недействительной – мало ли по каким причинам, ну, передумал он. В итоге по решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю — уплаченные деньги. Но только в той сумме, которая указана в договоре, а не то, что заплачено в действительности.
Марина А.

, риэлтор:
«Через нас продавал квартиру дедушка-божий одуванчик, который заверял, что едет к сыну в Россию, в Нижневартовск. Звонил и его сын, просил обеспечить безопасность сделки, обещал огромные комиссионные. В результате со сделки мы получили самые мизерные проценты, дедуля пропал на неделю, так и не выписавшись из жилья, как мы ни настаивали.

Появился чуть не со слезами на глазах – сын отказался брать к себе, а деньги, мол, украли, и деваться ему некуда. Покупатели терпели из сочувствия дедушку в одной из комнат в надежде, что «все образуется».

«Образовалось» все в самом неожиданном для них виде: дед подал в суд на расторжение сделки, а суд встал на его сторону и вынес постановление: вернуть деньги покупателю, а квартиру — деду. Беда в том, что поскольку деньги «украли», возвращать он будет по частям …с пенсии.

А коль скоро платить он не отказывается, то юридически прав, вот только закончит выплаты лет этак через тридцать-сорок».
Верить нельзя никому?
Конечно, больше всего махинаций случается при передаче денег, и делать из этого маленький «междусобойчик» — рискованное дело. Есть вероятность, что, заплатив, вы так ничего и не получите. Покупателю должны гарантировать, что он отдал деньги именно продавцу, и станет собственником именно этой квартиры. Продавцу же — что он получит деньги именно в размере стоимости его жилья.  
У каждого – свой риск: если деньги передаются в момент нотариального оформления —рискует покупатель, потому что квартира накануне может быть уже продана или отдана в залог, или, наконец, арестована. Если же деньги передаются уже после оформления договора у нотариуса, рискует продавец — на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку и не заплатить бывшему хозяину ничего. 
Марина А., риэлтор:
«Самое надежное, когда деньги до нужного момента остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. У нас бывают клиенты, которые доверяют нам эту миссию, хотя мы не всегда соглашаемся. Лучше всего обратиться в банк и открыть специальный депозитный счет, с него продавец снимет свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки». И последнее: опасайтесь генеральной доверенности, дающей посреднику право на все операции с квартирой. Случается, хотя сегодня уже реже, когда такого «продавца» заставляют подписать такой документ путем насилия или шантажа. Лет десять назад такими делами занимался симферопольский маклер, начинавший свою трудовую деятельность в СИЗО еще в советские времена – он подыскивал люмпен-пролетариат в виде алкоголиков или наркоманов и подпаивал их, вынуждая поставить подпись на «генералке». После чего их – на улицу, жилье – на продажу.
Единицы выживших бомжей с помощью родственников подавали в суд, и несколько сделок были признаны недействительными. Так что при появлении генеральной доверенности покупателю есть смысл найти настоящего владельца квартиры, чтобы не оказаться на улице. 

Ядвига БОЛТОВСКАЯ “Крымский телеграф”

фото stav. com

материал опубликован в “КТ” № 79 от 30 апреля 2010 г. 

Источник: http://ktelegraf.com.ru/482-ubedites-v-tom-chto-krov-yuridicheski-zdorov.html

Должен ли ребенок собственника участвовать в приватизации?

Интересы непрописанных детей при приватизации

Нет, право приватизировать жилье имеют только те, кто наделен правом проживания в нем: наниматели по договору соцнайма, зарегистрированные с ними и т. д.

Если ребенок прописан отдельно от родителя-собственника, он не может претендовать на участие в приватизации, и его права при этом не будут считаться нарушенными: он не сможет по достижении совершеннолетия претендовать на долю в квартире, приватизированной кем-то из родителей.

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Дети не участвовали в приватизации. Они собственники квартиры?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Несовершеннолетние, прописанные в жилом помещении, имеют право на проживание в нем наравне со своими родителями. И никаким образом они не могут быть в этом ограничены. Это право гарантируется им жилищным законодательством, что предопределяет право несовершеннолетних на участие в приватизации жилья.

Законом «О приватизации жилищного фонда РФ» прямо закреплено право несовершеннолетних лиц, прописанных в жилье, приватизировать его. Родители обязаны позаботиться об их участии. В приватизационном процессе родители выступят в качестве их законных представителей: от их имени они будут ставить подписи, оформлять необходимые документы, вести переговоры и так далее.

В данном случае ребенок не прописан, следовательно, он не должен участвовать в приватизации.

Отказаться от приватизации за несовершеннолетних родители могут только после получения согласия органа опеки и попечительства, который призван защищать интересы детей. Но получить такое согласие очень непросто.

Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?

Как делится квартира, если я родилась до приватизации, а сестра после?

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Если жилое помещение может быть приватизировано, то право на приватизацию возникает у всех проживающих, включая несовершеннолетних детей. Для приватизации требуется согласие всех дееспособных проживающих, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

С этим вроде бы все ясно: ребенок проживает, значит, имеет право на жилое помещение, но как быть, если ребенок не проживает и не зарегистрирован? Ст.

20 Гражданского кодекса РФ гласит о том, что местом жительства несовершеннолетнего ребенка в возрасте до 14 лет является место жительства его законных представителей.

Из этого следует, что, если владелец квартиры имеет несовершеннолетнего ребенка, то ребенок имеет право на участие в приватизации. При этом по достижении совершеннолетия за ним сохраняется право на еще одну бесплатную приватизацию.

Более того, если ребенок не был включен в приватизацию, за ним сохраняется право на ее оспаривание по достижении совершеннолетия. Срок исковой давности по оспариванию приватизации – момент достаточно деликатный. С одной стороны, эта сделка является ничтожной, если были нарушены условия ее совершения, то есть срок исковой давности – три года.

С другой стороны, если на момент приватизации ребенку было, скажем, пять лет, то через три года ему будет восемь, и сам лично он ее оспорить не то что не может, но еще в силу возраста не может понимать того, что его права нарушены.

Верховный Суд РФ исходил из того, что срок исковой давности должен исчисляться с того момента, когда лицо узнало о том, что приватизация прошла стороной.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

Как приватизировать жилье, если бывший муж живет не в России?

Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

Если он маленький и нигде не зарегистрирован, то он должен быть зарегистрирован по месту жительства с родителями, соответственно, в этой квартире. Поэтому должен участвовать в приватизации. Если же он прописан, например, с мамой в другой квартире, то по документам – не надо.

Но! Если впоследствии окажется, что ребенок так ничего и не приватизировал, а во время приватизации фактически проживал в этой квартире, то он, став совершеннолетним, может попробовать оспорить результаты приватизации.

Это же может быть причиной отказа особо придирчивых покупателей от покупки данной квартиры в будущем.

Впрочем, несовершеннолетний, как не прописанный вообще, не может участвовать в приватизации данной квартиры. Для того чтобы приватизировать жилье с ним, надо его прописать.
Так что, если ребенок не грудной и прописан в другом месте, то лучше не «портите» квартиру лишними детскими долями, которые потом мешают менять жилую недвижимость на другую или ее продавать.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Один из членов семьи отказывается от приватизации – что делать?

Как отказаться от доли в приватизированной квартире?

Можно ли приватизировать комнату в общежитии?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/dolzhen_li_rebenok_sobstvennika_uchastvovat_v_privatizatsii/7949

Дети не участвовали в приватизации. Они собственники квартиры?

Интересы непрописанных детей при приватизации

Исходя из предложенной ситуации, на сегодняшний день все члены семьи являются совершеннолетними. По документам собственником квартиры является только мама. Именно ей, в силу ст. 209 ГК РФ, как собственнику, принадлежит право распоряжаться своим имуществом.

Она может совершать с этой квартирой любые сделки, не запрещенные законом, как то: купля-продажа, дарение, передача в залог и т. д. Согласие других членов семьи для этого не требуется. Сыновья, прописанные в этой квартире, относятся к категории «члены семьи собственника» и правом распоряжения данной квартирой не обладают.

Все, что они могут, – это проживать и пользоваться квартирой наравне с матерью, а также нести солидарную с ней ответственность по оплате коммунальных платежей.

Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Тем не менее есть одно маленькое но. Когда в 1991 году в нашей стране только началась приватизация жилья, то какой-то период, до выхода в свет Постановления Верховного суда РФ № 8 от 24.08.1993 г.

, несовершеннолетние дети в число собственников не включались, а органы опеки и попечительства к решению вопроса приватизации жилых помещений не привлекались. Исходя из поставленных условий, второй ребенок родился после приватизации. Его права никоим образом задеты не были.

А вот относительно старшего сына, скорее всего, сложилась именно такая ситуация: квартиру приватизировали, не включив его в число собственников. Поэтому сейчас он может подать иск в суд о признании договора приватизации частично недействительным и выделении ему доли в квартире.

Верховный суд РФ в своем определении № 56-В08-10 от 12.08.2008 г. указал на то, что срок исковой давности по таким спорам, согласно ст. 181 ч. 2, ст. 200 ч. 1 ГК РФ, составляет один год с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

трудность в этом споре будет заключаться в предоставлении суду доказательств того, что о нарушении своих прав при приватизации старший сын узнал только в настоящий момент. Если он сможет это доказать, то и вопрос о признании за ним права собственности на долю квартиры решится положительно.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если мать принимала участие в приватизации, а дети нет, то собственником квартиры является мать, вследствие чего совокупность прав (владение, пользование и распоряжения) принадлежат ей единолично. Сыновья не имеют прав на данную квартиру и могут проживать в ней лишь с согласия матери.

В случае, если сыновья прописаны (зарегистрированы) в данной квартире, мать может их выписать. Также мать имеет право продать квартиру без согласия сыновей, вне зависимости от наличия или отсутствия регистрации.

Вместе с тем, если мать оформила приватизацию с нарушением прав детей (рожденных на момент приватизации), например, в квартире был прописан несовершеннолетний ребенок, но мать в ущерб его интересам оформила всю квартиру на себя, то у выросшего и ставшего совершеннолетним ребенка есть все основания требовать признания приватизации недействительной в судебном порядке.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

Могу ли я приватизировать муниципальное жилье 1947 года?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Право распоряжаться объектом недвижимости принадлежит собственникам, сведения о которых как правообладателях внесены в Реестр прав на недвижимое имущество. Из вопроса следует, что только один ребенок родился после приватизации, а второй по какой-то причине в ней не участвовал.

Если ребенок является собственником квартиры, то он имеет те же права, что и его мама.

В случае, если сын в приватизации не участвовал, например, в период до 1994 года, когда наблюдалось несоответствие закона о приватизации жилищного фонда с жилищным кодексом, то необходимо понять объем его прав.

Если на момент приватизации ребенок был совершеннолетним и отказался от участия, то он сохраняет право пользования этой квартирой, и снять его с регистрационного учета можно только по личному заявлению или на основании решения суда.

Для заключения сделки согласия ребенка, который зарегистрирован в квартире, не требуется.

При продаже необходимо юридически освободить квартиру, а снятие с регистрационного учета возможно по личному заявлению, решению суда или свидетельству о смерти.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Ника» Илья Чуверов:

Обязательным условием приватизации государственного или муниципального жилья является согласие всех, кто в нем проживает. Включая тех, чей возраст менее 18 лет. Исключить ребенка из приватизации попросту не получится, так как на это необходимо согласие органов опеки и попечительства, а это практически невозможно.

В случае, если проживающий не достиг четырнадцати лет, опекуны или родные обязаны подать заявление на приватизацию вместо него от его имени. Курьез приватизации заключается в том, что для детей большое значение имеет момент, когда они родились: до приватизации или после нее.

Старший ребенок, родившийся до приватизации, – полноправный собственник, вместе с мамой. А вот младший, родившийся уже после того, как процесс приватизации завершился, не считается собственником, так как у детей нет прав собственности на имущество отца и матери.

Однако ребенок сможет получить это право, если имущество перейдет к нему в процессе дарения или наследства.

Что же касается вопроса по продаже данной жилой площади, то, согласно законодательству, у матери есть право собственности на долю, как и у старшего сына, родившегося до процесса приватизации. Поэтому осуществить продажу всего жилья она не в состоянии, у нее есть право только продать свою часть жилья.

У старшего сына же есть преимущественное право выкупа этой доли. Только в случае, если он не воспользуется этим правом, мать полноправно может осуществить продажу. Согласие второго сына на продажу долей вообще не требуется.

Важно знать, что наравне с самим владельцем жилья все члены семьи собственника обладают равным правом проживания в нем.

Можно ли приватизировать комнату в общежитии?

Ограничен ли размер участка при бесплатной приватизации?

Отвечает юрист Анна Слобожанинова:

Рассмотрим ситуацию, когда в приватизации не участвовали только дети и на дату приватизации первый ребенок был совершеннолетним.

Если первый сын на дату приватизации был несовершеннолетним, то данная история в принципе была бы невозможна.

Исключить несовершеннолетних детей из приватизации нельзя, если они зарегистрированы в квартире: органы опеки и попечительства попросту не дадут такого разрешения.

Лица, проживающие и/ или зарегистрированные в квартире вместе с собственником, в том числе и члены его семьи, наравне с собственником имеют право на проживание в квартире, то есть в контексте вещных прав они имеют право только пользоваться квартирой. Права распоряжаться (продавать) и владеть на членов семьи не распространяются.

Дети собственника в описанном случае являются наследниками по закону в равных долях в случае, если мать не будет составлять завещание в отношении данного имущества в пользу иных лиц.

Обязательная доля наследников по закону (в нашем случае совершеннолетних сыновей) сохраняется за ними при наличии завещания в пользу другого лица, только если они являются нетрудоспособными.

В этом случае их обязательная доля будет не менее половины доли, которая причиталась бы им при наследовании по закону, то есть по ¼ доли квартиры на каждого сына.

Мать (собственник) имеет право без согласия совершеннолетних детей совершать любые сделки с квартирой, то есть она может квартиру продавать, обременять и завещать.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Это спорный вопрос, с которым связано очень много судебных тяжб. При этом суды, учитывая сложившуюся ситуацию, могут принимать решения в пользу и той, и другой стороны. Если ребенок был прописан до приватизации, но не включен в число собственников, то в таком случае речь идет о прямом нарушении его прав.

Есть немало примеров, когда выросшие дети восстанавливали свои права через суд. Также отметим, что у детей, не участвовавших в приватизации, сохраняется право пользования квартирой до их личного снятия с регистрационного учета.

В случае проведения такой сделки рекомендуется получить нотариальное согласие ребенка на «не включение» его в приватизацию и согласие на снятие с регистрационного учета в связи с предстоящей сделкой.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как приватизировать жилье, если бывший муж живет не в России?

Как приватизировать участок под домом?

Купили квартиру, нужно ли ее приватизировать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/deti_ne_uchastvovali_v_privatizatsii_oni_sobstvenniki_kvartiry/6979

Особенности приватизации квартиры с детьми

Интересы непрописанных детей при приватизации

Приватизация, как способ получения в собственность квартиры, распространяется также и на несовершеннолетних детей, которые могут быть включены в сделку вместе со своими родителями, а также и отдельно от них. Неучастие таких лиц в переходе квартиры в собственность граждан, если они имеют право на участие в таком процессе, может быть лишь в случае согласия на то органа опеки и попечительства.

В случае выписки несовершеннолетнего лица из жилья до начала оформления приватизации сохраняется его право на участие в таком процессе. Доля детей в квартире после получения такого имущества в собственность равна доли иных участников вышеуказанного процесса.

Отказ несовершеннолетних от участия в приватизации не предусмотрен. Законодательство содержит ряд положений, которые защищают права несовершеннолетнего при приватизации жилья, и контроль за соблюдением которых возложен на органы опеки и попечительства.

Участие детей в приватизации

Согласно ст. 2 Закона Российской Федерации от 04.07.

1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, которые имеют право пользования жилыми помещениями, находящимися в государственной или муниципальной собственности, имеют право на их приобретение в общую собственность или в собственность одного лица, в том числе и несовершеннолетнего, если на это будет получено согласие всех лиц, имеющих право на получение такого жилища по закону.

Таким образом, закон изначально подчеркивает возможность участия в приватизации несовершеннолетних граждан.

Для передачи такого имущества в собственность существуют отдельные правила для детей:

  1. Если жилье передается в собственность лицам, возраст которых не превышает четырнадцати лет, необходимо заявление их родителей (опекунов, усыновителей) с предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Инициатива также может исходить от указанных органов.
  2. Если их возраст от четырнадцати до восемнадцати лет, то необходимо заявление таких лиц, а также согласие родителей и органов опеки и попечительства.

Также стоит отметить, что в вышеуказанных случаях жилища передаются при условии проживания в таких жилых помещениях исключительно указанных категорий лиц.

Если после смерти родителей (или при иной утрате попечения родителей) в квартире остаются проживать несовершеннолетние дети, то органы опеки и попечительства или усыновители в течение трех месяцев обязаны оформить договор передачи собственности на их имя.

В этом случае оформление договора передачи имущества в собственность производится за счет собственника такой квартиры.

Также необходимо уделить внимание тому факту, что в соответствии со ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 лица, не достигшие 18-летнего возраста и ставшие собственниками жилья по приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию после наступления совершеннолетия.

Может ли ребенок не участвовать в приватизации квартиры

Для разрешения вопроса о возможности неучастия рассматриваемой категории лиц в приватизации квартиры необходимо обратиться к п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Согласно разъяснениям Верховного Суда, в соответствии со ст.

69 Жилищного кодекса РФ несовершеннолетние граждане, проживающие совместно с нанимателем жилья и являющиеся членами его семьи, имеют равные права, вытекающие из договора найма, а значит имеют право на участие в переходе права собственности на квартиру наравне с совершеннолетними пользователями такого жилого помещения.

В соответствии со ст. 28 и ст.

37 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) запрещается без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, влекущие отказ несовершеннолетних лиц от принадлежащих им прав. Таким образом, рассматриваемая категория граждан может не участвовать в таком процессе только в том случае, если на то будет получено разрешение органа опеки и попечительства.

В свою очередь, такое разрешение может быть предоставлено, если права указанных лиц не будут ущемлены. Например, если ребенок уже будет прописан и проживать в другой квартире.

Однако решение указанного вопроса будет приниматься исключительно вышеуказанным органом.

Как приватизировать квартиру с несовершеннолетним ребенком

Процесс перехода квартиры с несовершеннолетним существенно не отличается от процесса без его участия.

Пользователем жилья по договору социального найма направляется заявление собственнику, после чего составляется договор, в который также включаются и дети.

После подписания договора он направляется в Росреестр, где осуществляется внесение записи в реестр о новом собственнике такого имущества.

Если же в квартире проживают исключительно несовершеннолетние граждане, то отличие в процессе будет заключаться в том, кто подает вышеуказанное заявление:

  1. В случае приватизации жилья ребенком в возрасте до 14 лет, такое заявление подают его представители или орган опеки и попечительства.
  2. В возрасте от 14 до 18 лет заявление может быть подано им самостоятельно.

В остальном оформление перехода муниципальной квартиры в собственность граждан не меняется.

Если выписали ребенка до приватизации

Может сложиться ситуация, в которой детей выписывают из квартиры, а затем оформляют переход прав на такое жилое помещение.

В данном случае необходимо ориентироваться на то, что при разрешении спорной ситуации суд встанет на защиту интересов наиболее незащищенной категории граждан.

Так, несовершеннолетнее лицо может быть выписано из жилого помещения, но по факту продолжать проживать в ней вместе с родителями. Не возникнет спорной ситуации, если указанные лица прописаны по другому адресу или уже участвовали в приватизации другого жилища.

Согласно ст. 7 Закона РФ от 04.07.

1991 № 1541-1, в договор о передаче жилья в собственность включаются несовершеннолетние лица, пользующиеся такой квартирой и проживающие совместно с лицами, в чью собственность передается такое имущество.

Также предусматривается отдельное проживание детей от вышеуказанных лиц, при условии сохранения права пользования на передаваемое жилище.

Договор без включения в него несовершеннолетнего, имеющего на то право, является нарушением его прав. Такую сделку можно оспорить в судебном порядке.

При приватизации квартиры несовершеннолетний имеет такие же права, как и остальные участники такого процесса. Но дети включаются в договор приватизации муниципальной квартиры при условии, если они зарегистрированы (прописаны) в ней.

Если в процессе участвуют несколько человек, то по общему правилу жилье достается им в равных долях. В данном случае невозможно ущемление каких-либо прав ребенка, его доля будет такой же, как и у любого другого совершеннолетнего участника перехода жилого помещения в частные руки.

Пример

Семья Куликовых в составе трех человек (в том числе и несовершеннолетний гражданин в возрасте пятнадцати лет) проживает в квартире по договору социального найма.

Воспользовавшись правом приватизации, семья Куликовых оформило право собственности на указанное жилье. В договор были включены все члены семьи.

Таким образом, жилое помещение перешло Куликовым, каждый член семьи обладает равной долей в указанной собственности (то есть каждый обладает одной третью от общего имущества).

Можно ли приватизировать квартиру на ребенка

В ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 предусматривается возможность перехода прав на квартиру на детей. Для этого необходимо проживание в жилом помещении исключительно указанных лиц, а также разрешение органов опеки и попечительства.

В указанном случае, если ребенку нет четырнадцати лет, то заявление на заключение такого договора подается их представителем, а если же ему больше четырнадцати лет, то такое заявление может быть направлено им самостоятельно с согласия представителей и вышеуказанных органов.

Если же указанное лицо является сиротой или его родители лишены родительских прав, то инициатором передачи квартиры в их собственность должен быть орган опеки и попечительства или же представитель ребенка.

Законодательством устанавливается срок заключения такого договора — не позднее трех месяцев.

Таким образом, закон прямо предусматривает возможность единоличного участия детей в приватизации жилого помещения.

Как ребенку отказаться от приватизации

Законодательством не предусмотрен отказ несовершеннолетнего от участия в приватизации. В соответствии со ст. 28 и ст. 37 ГК РФ совершение сделки, в том числе и заключение договора, касающегося прав детей запрещено без предварительного согласия на то соответствующего органа опеки и попечительства.

Таким образом, отказ участия ребенка в приватизации может быть лишь путем его невключения в договор после соответствующего одобрения вышеуказанным органом. Такое одобрение можно получить лишь в том случае, если дети на момент перехода прав имеют иное жилье, по жилищным условиям лучшее, чем приватизируемое. Во всяком случае, такое решение выносится компетентным органом.

Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья

Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ГК РФ и иные нормативно-правовые акты содержат различные положения, которые так или иначе осуществляют защиту прав несовершеннолетних в процессе перехода прав на имущество.

Законом установлено недопущение исключения детей из сделки без одобрения органа опеки и попечительства. Также разрешается самостоятельное оформление перехода права на квартиру несовершеннолетним в случае смерти (или же лишения прав) родителей такого ребенка.

При этом закон устанавливает обязательный для вышеуказанных органов трехмесячный срок для заключения договора.

Кроме того, все расходы по заключения договора возлагаются на собственника имущества в случае перехода прав на несовершеннолетнего гражданина.

Также законом установлено такое положение, что если ребенок стал собственником имущества в порядке приватизации, то он имеет право на участие в бесплатной приватизации уже после совершеннолетия.

Однако в совершеннолетнем возрасте, как и иные категории граждан, участвовать в этом процессе можно лишь один раз.

Заключение

В целом законодательство рассматривает детей как полноправных участников процесса приватизации.

Они могут участвовать в ней вместе со своими родителями, а также отдельно от них в случае их смерти или лишения родительских прав.

В ситуациях, связанных с переходом прав на квартиру в частные руки, на защиту их прав встает орган опеки и попечительства, а при решении спорных вопросов — суды ориентируются на интересы детей.

Кроме того, законодательство разрешает участие в приватизации гражданина в совершеннолетнем возрасте, даже если он уже участвовал в таком процессе до своего совершеннолетия.

Также стоит отметить тот факт, что если на детей единолично оформляется квартира в собственность, то расходы по заключению договора возлагаются на собственника такого имущества (то есть на государство в лице уполномоченного органа или на соответствующий муниципальный орган).

Участие в приватизации в несовершеннолетнем возрасте

Я в возрасте тринадцати лет вместе с другими собственниками участвовал в приватизации квартиры. Сейчас я достиг возраста совершеннолетия и проживаю в жилом помещении по договору социального найма. Имею ли я право приватизировать жилье, в котором проживаю, несмотря на то, что уже ранее участвовал в таком процессе до совершеннолетия?В соответствии со ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за Вами сохранено право на однократное участие в бесплатной приватизации несмотря на то, что в несовершеннолетнем возрасте Вы стали собственником квартиры вместе с иными лицами.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/privatizaciya/s-nesovershennoletnimi/

Окно права
Добавить комментарий