Есть ли риск сделки для нас, как для покупателей квартиры?

Какие риски поджидают покупателей квартир на вторичном рынке – Рынок жилья

Есть ли риск сделки для нас,  как для покупателей квартиры?

21.08.2014 | 10:00 52351

Приобретая квартиру, комнату или дом на вторичном рынке, необходимо досконально проверить историю объекта. В противном случае вы рискуете остаться без жилья и денег: закон далеко не всегда защищает права добросовестных покупателей.

Даже если сделка завершена (подписан договор купли-продажи, деньги переданы продавцу, а покупатель зарегистрировал право собственности), это не означает, что все прежние жильцы автоматически теряют право пользования этим помещением.

Безусловное право

На первый взгляд может показаться, что закон защищает права добросовестных покупателей жилья.

После того как право собственности на жилье перейдет к покупателю, члены семьи бывшего владельца утрачивают возможность проживать в этом помещении – соответствующее условие прописано в пункте 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ.

Если же они отказываются сниматься с регистрационного учета, покупатель может обратиться в суд с требованием признать их утратившими право пользования помещением и выселения. Соответствующее право покупателю дает 35-я статья Жилищного кодекса РФ, а также 292-я и 304-я статьи Гражданского кодекса (ГК РФ).

Покупка комнаты: изучаем подводные камниКомнаты в питерских коммуналках пользовались стабильным спросом во все времена и считались разменной монетой рынка недвижимости.

Но ликвидность этого специфического >>Но есть исключения – в некоторых случаях прежние жильцы сохраняют право проживания в квартире даже после того, как право собственности на нее переходит к новому владельцу.

Вообще, закон обязывает продавца недвижимости предоставлять покупателю всю информацию о лицах, которые имеют право пользоваться жильем после его отчуждения. Более того, в пункте 1 статьи 558 ГК РФ сказано, что существенным условием договора купли-продажи является перечень лиц, у которых сохраняется такое право. Если соответствующий список отсутствует, а после продажи выяснится, что бывшие жильцы имеют право и дальше использовать квартиру, комнату или дом, покупатель может обратиться в суд, добиться признания договора незаключенным – и потребовать у продавца возврата переданных за жилье денег.

После того как право собственности на квартиру перейдет к покупателю, члены семьи бывшего владельца не могут проживать в этом помещении. Но из этого правила есть исключения.

Рассмотрим наиболее типичные случаи, в которых даже после продажи объекта у членов семьи бывшего собственника сохраняется право на проживание в нем.

Неприкасаемые

В первую очередь имеет смысл упомянуть родственников продавца, которые отказались от участия в приватизации. Типичная ситуация: один из проживающих по договору соцнайма (например, глава семьи) приватизировал квартиру и стал ее собственником.

А его жена от приватизации отказалась либо не могла участвовать в ней, но дала свое согласие на приватизацию мужу. В таком случае жена сохраняет право пользования помещением даже после продажи такой квартиры. «Для членов семьи, которые отказались от приватизации или не могли в ней участвовать, такое право носит бессрочный характер.

Причем закон исходит из того, что оно должно учитываться даже при переходе права собственности к другому лицу», – говорит нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

По его словам, если новый собственник инициирует судебный иск о выселении таких граждан, служители Фемиды могут посчитать, что те не отказывались от права проживать в квартире и, следовательно, имеют право пользоваться ей даже после продажи и перехода прав собственности.

Призывники и осужденные снимаются с регистрационного учета, но не теряют права на проживание

Отдельно стоит сказать о правах граждан, которые не участвовали в приватизации, но были сняты с регистрационного учета из-за призыва на военную службу либо осуждены за совершение преступлений и приговорены к лишению свободы.

В таких случаях с регистрации снимают не по личному заявлению призывника или осужденного, а соответственно на основании сообщения военного комиссариата или вступившего в силу приговора суда. Эти правила изложены в постановлении Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713, а также в пункте 128 Приказа ФМС РФ от 11.09.

2012 № 288. «Таким образом, снятие этих граждан с регистрационного учета не означает, что они теряют право жить в квартире после возвращения из мест лишения свободы или прохождения службы», – уточняет Алексей Комаров.

Если окажется, что к этому моменту квартира уже продана, они могут обратиться в суд и подтвердить свое право на проживание. Как показывает практика, в большинстве подобных случаев судьи встают на сторону таких граждан.

По наследству и найму

Право пользования жилым помещением сохраняется и за лицами, которые живут в квартире в силу так называемого завещательного отказа, а также за получателями ренты по договору пожизненного содержания.

Как сказано в 33-й статье Жилищного кодекса РФ, гражданин, которому по завещательному отказу дано право жить в квартире в течение указанного в завещании срока, пользуется этим помещением наравне с собственником.

«Даже если право собственности перешло к другому лицу, отказополучатель имеет право жить в квартире до тех пор, пока не закончится установленный завещательным отказом срок пользования данным помещением», – говорит Алексей Комаров. Выселить отказополучателя можно – но только если он добровольно откажется от предоставленного ему права пользования помещением.

Если вы покупаете квартиру, принадлежащую собственнику по договору ренты, необходимо проверить, сохранилось ли за прежним ее владельцем право проживания (пожизненное содержание с иждивением). О соответствующих обременениях сказано в правоустанавливающих документах на квартиру, а также в сведениях ЕГРП.

Право пользования жилым помещением получателя ренты по договору пожизненного содержания с иждивением предусмотрено пунктом 1 статьи 602 и пунктом 1 статьи 586 ГК РФ. Выселить такого гражданина можно лишь в том случае, если он сам согласится покинуть помещение. При этом необходимо заключить с ним дополнительное соглашение к договору ренты о том, что пожизненное содержание больше не является обременением данной квартиры. И такое соглашение нужно удостоверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре.

При покупке квартиры, принадлежащей собственнику по договору ренты, нужно проверить, сохранилось ли право проживания за ее прежним владельцем

Опасность может подстерегать покупателя жилья, если он приобретет объект, обремененный договором коммерческого найма. В соответствии с 675-й статьей ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет его расторжения или изменения.

Проблема в том, что действующее законодательство не предусматривает обязательную государственную регистрацию договоров коммерческого найма жилья – вне зависимости от срока, на который подписано такое соглашение. Другими словами, найти сведения о праве нанимателей непросто – эти данные не содержатся в ЕГРП.

После оформления сделки новый собственник становится наймодателем – на условиях ранее заключенного договора.

Немалые риски несет покупка квартиры, в которой живут несовершеннолетние члены семьи собственника. До 2005 года при продаже или обмене жилого помещения, где проживал ребенок, требовалось обязательное согласие органов опеки и попечительства.

С 1 января 2005 года этот порядок отменили: сейчас разрешение нужно получать лишь в том случае, если несовершеннолетний является одним из собственников жилья. Так или иначе, при покупке недвижимости у семей с несовершеннолетними детьми необходимо узнать, где именно будет проживать ребенок, и по возможности запросить подтверждающие документы.

В судебной практике встречаются прецеденты, когда сделки купли-продажи были признаны недействительными из-за того, что проживающим вместе с продавцом квартиры детям не предоставили другую жилплощадь.

Застраховаться не получится

Договор купли-продажи стόит заверить у нотариуса, который несет имущественную ответственность за удостоверенные сделки: таким образом вы застрахуете себя от возможных рисков.

«Если после завершения сделки ее попытаются оспорить, нотариуса привлекут к судебному разбирательству в качестве третьего лица – он будет свидетельствовать в пользу добросовестного покупателя, защищать его законные права и интересы», – говорит Алексей Комаров.

Перед проведением сделки очень важно потребовать от проживающих в квартире заявления о том, что они отказываются от права пользования квартирой, обязуются сняться с регистрационного учета после проведения сделки купли-продажи.

Этот документ является доказательством того, что права бывших жильцов не были нарушены – ведь граждане добровольно отказались от своего права на проживание.

И все же, по мнению юристов, эти меры не способны полностью защитить права покупателей жилья на вторичном рынке.

«Важно помнить, что покупатель жилья не может застраховаться от всех указанных рисков – даже если заверит сделку у нотариуса. Чтобы свести возможные проблемы к минимуму, имеет смысл самому проверить историю квартиры, а не полагаться на заверения продавца или риэлтора», – говорит старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова. По ее словам, если квартира выбыла из владения собственника помимо его воли (например, была продана по подложным документам), скорее всего, объект изымут у добросовестного приобретателя.

Оценить все риски, связанные с покупкой жилья на вторичном рынке, практически невозможно

В общем, оценить все риски, связанные с покупкой жилья на вторичном рынке, крайне затруднительно. А узнать об обременениях, которые могут действовать в отношении продаваемой квартиры, бывает сложно даже квалифицированному юристу.

Чаще всего договоры купли-продажи содержат пункт о том, что зарегистрированные в квартире граждане обязуются сняться с учета после того, как жилье перейдет во владение нового собственника. Но по факту происходит это далеко не всегда.

Формально члены семьи собственника, сохраняющие право пользования, могут и не знать о том, что он решил продать жилье, – и впоследствии потребовать признать сделку незаконной.

Сергей Бардин    pressfoto.ru   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/182370/

Безопасный способ расчета за квартиру / Sibdom.ru

Есть ли риск сделки для нас,  как для покупателей квартиры?

Передача денег — важная часть сделки. Казалось бы, отлично это осознавая, и покупатели, и продавцы должны проявить здесь разумную осмотрительность и выбирать наиболее безопасную форму расчета.

Однако самым распространенным способом до сих пор остается расчет наличными до регистрации в Росреестре. Другими словами, деньги передаются еще до того, как покупатель станет законным собственником квартиры. Между тем ежегодно Управление Росреестра по Красноярскому краю отказывает в регистрации права собственности на квартиру по нескольким сделкам.

Случаи отказа в регистрации, как пояснили в Управлении Росреестра Красноярского края, все же исключение и связаны с явным мошенничеством со стороны продавца.

Гораздо чаще происходит приостановка регистрации из-за того, что стороны сделки не подготовили все необходимые документы. К примеру, забыли предоставить согласие второго супруга на продажу квартиры.

Тогда регистрация приостанавливается на месяц, до того, пока это обстоятельство не будет устранено. И все это время покупатель, уже отдавший деньги, проводит в нервном ожидании.

«В 90 процентах сделок наличные передаются до регистрации перехода права собственности, — рассказывает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова.

— Основная масса сделок представляют собой цепочки альтернативных сделок, продавцы обычно стремятся сразу получить деньги, для того чтобы они сами смогли выйти на покупку новой квартиры, поэтому хотят видеть наличные».

Желание получить расчет наличными исходит от продавца, объясняют специалисты.

«В практике нашего агентства был случай, когда сделка сорвалась только из-за нежелания продавца использовать другой способ расчета, кроме передачи наличных до регистрации права собственности в Росреестре, деньги ему нужны были уже сегодня, — рассказывает директор АН «ИЖИ» Наталья Полянская. — По моим наблюдениям, схема расчетов наличными сохранилась только у нас. Жителям европейской части страны, которые приезжают в Красноярск и приобретают здесь квартиры, непонятно, как можно отдавать деньги перед сделкой. Там гораздо более распространены другие схемы расчета».

Готовых полностью рассчитываться еще до регистрации права на нового собственника красноярцев сегодня по-прежнему достаточно, при этом их не останавливает и то, что, если регистрация перехода права собственности не произошла, даже при наличии расписки сразу вернуть деньги покупатель сможет, только если сам продавец отдаст их добровольно. В противном случае возвращать переданную сумму придется через суд. После решения суда сумма будет вычитаться из доходов продавца, и насколько растянется этот процесс, сказать невозможно.

Варианты расчета при сделке с недвижимостью

Если вы пользуетесь услугами риелторской компании, сделки наличными происходят следующим образом.

При расчете наличными продавец и покупатель встречаются в офисе агентства (в сертифицированной компании, работающей в соответствии со стандартами, предусмотрены отдельные помещения, где может быть произведен расчет, кроме того, они имеют машинки для пересчета купюр и их проверки).

Стороны сделки подписывают договор купли-продажи, передаются деньги, покупатель выдает расписку о том, что расчет произведен. После чего обе стороны сделки обычно на одной машине и в сопровождении риелтора едут в Управление Росреестра, чтобы подать документы на регистрацию права собственности.

Через десять дней при положительном решении Управления Росреестра стороны забирают документы на квартиру. Этот способ более комфортный, чем самостоятельный расчет между сторонами в машине или в купленной квартире, но идеальным с точки зрения безопасности его назвать трудно.

Самый безопасный способ рассчитаться за квартиру

Более безопасными по сравнению с передачей наличных в офисе риелторской компании специалисты называют безналичный способ расчета и использование сейфовых ячеек. При безналичном расчете покупатель открывает на свое имя счет в банке, предоставляет реквизиты получателя (продавца) и заявление о переводе денежных средств на счет продавца.

В этом случае не нужно думать о том, каким образом организовать транспортировку денег.

В день сделки средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца, транзакция осуществляется под контролем третьей стороны — банка, на руках у сторон остаются все платежные документы, из которых видно движение денежных средств по счетам. «Они являются доказательством получения денег. Но расписку о получении денег все равно нужно получить от продавца», — советует Наталья Полянская.

Минус этого способа заключается в том, что при безналичном расчете требуется, чтобы в договоре была указана полная стоимость квартиры, на что согласны пойти далеко не все продавцы, особенно если продаваемая недвижимость находится в их собственности менее трех лет.

Как и расчет наличными, безналичная оплата может также проводиться как до регистрации перехода права на объект, так и после нее.

Росреестр рекомендует порядок расчета

Когда безналичный расчет производится после регистрации, при регистрации перехода права на объект в Управлении Росреестра на квартиру накладывается обременение в пользу продавца. Чтобы его снять, сторонам придется еще раз возвращаться в Управление Росреестра, показывать расписку о том, что обязательства погашены, и снимать обременение.

«Несмотря на определенные неудобства, связанные с тем, что покупателю и продавцу предстоит совершить три совместных визита в Управление Росреестра (чтобы сдать документы на регистрацию, забрать их после нее и для того чтобы снять обременение), этот способ расчета дает покупателю гарантию, деньги он передает только после того, как в документах на квартиру появится его имя», — говорит Наталья Полянская.

Этот способ при расчете за сделку рекомендуют использовать и специалисты Росреестра. «Мы советуем не отдавать всю сумму продавцу до регистрации, указать в договоре, что расчет будет производиться после регистрации перехода права на объект, в связи с этим возникает обременение (ипотека).

После того как произошла регистрация, продавец и покупатель обращаются в Управление Росреестра с распиской о том, что расчет произведен полностью, и заявлением о снятии ипотеки, тогда ипотека снимается», — рассказывает начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра Елена Ященкова.

Еще одно преимущество, если до регистрации сделки происходит неполный расчет и на квартире лежит обременение продавца, регистрация перехода права происходит за пять дней. В противном случае покупателю предстоит ждать десять рабочих дней, до того как будет зарегистрировано право собственности.

По словам специалистов, многие этим обстоятельством пользуются и для того, чтобы ускорить сделку, производят расчет частично: до посещения Управления Росреестра при подписании договора передают часть суммы, оставшуюся часть — сразу после Росреестра под расписку. Приезжают на следующий день в Управление Росреестра с документами, подтверждающими, что обременение снято. При этом регистрация в любом случае занимает пять дней.

Способ расчета, которому отдают предпочтение банки

Еще одним безопасным способом передачи денег за квартиру является расчет через банковскую ячейку, когда продавец и покупатель арендуют ячейку в банке, заключается договор на ее обслуживание, в котором прописываются условия доступа к ячейке каждой из сторон. В день сделки производится закладка денег, на которой кроме покупателя и продавца присутствует представитель банка.

В договоре аренды ячейки прописываются условия и сроки доступа: продавец может забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи. Со своей стороны, покупатель вправе вернуться за деньгами, если Росреестр отказал в регистрации права собственности на квартиру.

Третья сторона — банк — при этом принимает участие в передаче (один ключ от ячейки находится у сотрудника банка) и служит гарантом целостности банковского сейфа. Стоимость аренды сейфовой ячейки составляет 700 рублей.

«Чем хороша эта схема расчета, так это тем, что в этом случае мы совершенно не зависим от покупателя, — рассказывает Наталья Полянская.

— Не нужно ждать, когда он появится с зарегистрированным договором и напишет наконец заявление о переводе со своего счета на счет продавца.

Если все прописанные в договоре аренды ячейки условия выполнены, продавец получает доступ к деньгам. Присутствие покупателя при этом не требуется».

Этот способ расчета главным образом применяется при ипотечных сделках, где использование банковской ячейки — обязательное требование ряда банков.

При ипотечной сделке покупатель передает первый взнос наличными продавцу, пишется расписка о получении этой суммы, одновременно сумма ипотечного кредита закладывается в банковскую ячейку, после чего документы подаются в Росреестр для регистрации сделки. Через пять рабочих дней (срок регистрации сделки с ипотечным обременением) при условии положительного решения Управления Росреестра и регистрации собственности на объект на нового владельца одна из сторон приезжает, забирает деньги.

«При ипотечной сделке существует наибольшая уверенность, что все пройдет хорошо, потому что расчеты по сделке контролирует не только риелтор, но и представители банка. Такая сделка дает наибольшую уверенность», — подчеркивает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова.   

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1552/

Квартира с сюрпризом

Есть ли риск сделки для нас,  как для покупателей квартиры?

Юристы рассказали, кто может оспорить совершенную сделку с жильем и как распознать возможные риски при покупке недвижимости

Zamir Usmanov / Russian Look

Покупка жилья не всегда заканчивается вместе с подписанием договора и передачей денег продавцу. Иногда бывшие владельцы или совершенно посторонние люди пытаются оспорить заключенную сделку. Для покупателей такая история может обернуться кошмаром: в особо запущенных случаях судебные тяжбы длятся годами.

Чтобы не стать участником судебного разбирательства, покупатели проверяют интересующие квартиры всеми возможными способами — изучением документов, выписками из ЕГРП и даже опросом соседей.

Тем не менее существуют ситуации, которые невозможно спрогнозировать — просто потому, что некоторые риски появляются только после приобретения квартиры.

Редакция «РБК-Недвижимости» задала семи юристам семь неудобных вопросов о продаже квартир в необычных обстоятельствах.

1. Я купил квартиру, а вскоре после этого одного из продавцов признали невменяемым и положили в психиатрическую клинику. Могут ли отменить сделку и лишить меня квартиры?

Александр Базыкин, управляющий партнер юридической компании Heads Consulting:

— Да — но только если бывшие владельцы квартиры докажут, что один из продавцов был невменяемым уже в момент заключения сделки. В этом случае имущество, отчужденное лицом, не понимавшим значения своих действий, может быть истребовано от добросовестного приобретателя.

Стоит помнить: наличие психического расстройства не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной.

Иными словами, даже при наличии официального документа, в котором будет написано о психическом расстройстве продавца, квартиру вы сохраните: для отмены сделки истцам придется обратиться в суд.

Чтобы отобрать квартиру, необходимы доказательства стороны, оспаривающей сделку, что продавец в момент заключения договора не осознавал значения своих действий или не мог руководить ими. При этом суд принимает во внимание всю совокупность обстоятельств дела и в большинстве случаев назначает судебную экспертизу.

2. Мы отнесли договор купли-продажи в Росреестр для регистрации, а на следующий день один из покупателей умер — до того, как все участники сделки получили подтверждение законности сделки. Что теперь будет?

Андрей Безрядов, основатель «Адвокатского кабинета Андрея Безрядова»:

— Это зависит от того, что именно прописано в договоре купли-продажи.

К примеру, окончательным моментом исполнения обязательств по договору могут быть определены передача денежных средств или получение жилого помещения по акту приема-передачи — но уже после государственной регистрации права.

В этом случае сделка не считается завершенной до окончания регистрации права собственности и исполнения сторонами всех обязательств по договору.

В целом переход права собственности на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации. После смерти одной из сторон все права и обязанности по незавершенной сделке переходят наследникам в порядке универсального правопреемства.

А значит, дальнейшая судьба сделки зависит от желания наследников: до вступления в законные права, то есть по истечении шестимесячного срока, они могут приостановить регистрацию и исполнение по сделке, а впоследствии вообще поставить вопрос о признании сделки недействительной в судебном порядке.

В свою очередь, продавец вправе потребовать проведение государственной регистрации и окончательное исполнение сделки. В результате последнее слово останется за судебной инстанцией, которая определит, кто в сложившейся ситуации прав.

3. Я хочу купить квартиру, одним из владельцев которой является 17-летний подросток.

Договор должны подписывать его родители (то есть законные опекуны), и у них есть все документы, подтверждающие законность сделки, — органы опеки дали им одобрение.

Между тем сам 17-летний владелец открыто выступает против сделки и обещает опротестовать ее при первой возможности. Получится ли у него добиться признания продажи незаконной?

Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»:

— Да. Дело в том, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Соответствующая норма прописана в Гражданском кодексе России.

Тем не менее несовершеннолетний собственник недвижимости имеет право выразить несогласие на совершение сделки: для этого он должен обратиться с письменным заявлением в Росреестр и органы опеки.

Обращение в Росреестр подается для того, чтобы создать дополнительное доказательство несогласия.

Органы опеки защищают права несовершеннолетних в соответствии с Федеральным законом № 48 «Об опеке и попечительстве», и в описываемой ситуации они обязаны отозвать ранее выданное разрешение.

Учитывая 17-летний возраст собственника, органы опеки вообще не должны были давать разрешение на совершение сделки: в таком возрасте личное мнение несовершеннолетнего обычно учитывается.

Несовершеннолетний собственник может самостоятельно обратиться в суд, для этого не нужно дожидаться 18-летия.

Имея на руках доказательства несогласия со сделкой, можно признать ее недействительной, потому что она противоречит интересам несовершеннолетнего собственника.

Однако если несовершеннолетний владелец никак не выразил свое несогласие с продажей квартиры, то после заключения сделки оспорить ее он не сможет, так как на тот момент все требования законодательства (включая разрешение от органов опеки) были исполнены.

4. Я готовлюсь купить квартиру у дееспособного владельца, который не в состоянии самостоятельно подписать документы из-за инвалидности. Как мне гарантировать чистоту сделки и неприкосновенность моей квартиры после покупки?

Антон Толмачев, управляющий партнер компании «Юрпартнеръ»:

— Если вследствие физического недостатка или болезни человек не способен собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин — эта норма установлена ст. 160 Гражданского кодекса России.

Подпись должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с обязательным указанием причин, в силу которых совершающий сделку человек не смог подписать договор собственноручно.

Судебная практика исходит из того, что подписание договора третьим лицом — это исключительная мера, которой нельзя злоупотреблять.

Для гарантии чистоты сделки необходимо удостовериться в том, что договор подписывается рукоприкладчиком в присутствии фактического продавца, которому вслух зачитываются условия сделки.

Физический недостаток продавца, лишающий его возможности самостоятельно подписать документ, должен быть очевиден и бесспорен. В документе необходимо прямо указать причины, по которым подпись за продавца ставит иное лицо, в противном случае договор может быть оспорен впоследствии.

Наконец, покупателю необходимо удостовериться, что физический недостаток или болезнь продавца не влияют на его способность здраво мыслить. К примеру, если инвалидность и невозможность подписания договора обусловлены последствиями инсульта, то риски для покупателя существенно увеличиваются.

В этом случае желательно обсудить с продавцом возможность прохождения добровольного медицинского освидетельствования.

5. Шесть лет назад я купил квартиру у вдовы — на тот момент единственной собственницы, которая унаследовала жилье от покойного мужа. Сейчас выяснилось, что ее муж, официально признанный умершим, оказался пропавшим без вести — и вернулся домой. Сможет ли он вернуть себе квартиру?

Василий Неделько, управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры»:

— Скорее всего, нет. Человек, объявленный умершим, может потребовать возврата своего сохранившегося имущества, которое безвозмездно перешло к другому лицу, за исключением денег и ценных бумаг на предъявителя.

Что касается возмездных сделок — то есть таких, в которых фигурируют денежные выплаты, — гражданин, объявленный ранее умершим, может истребовать у вас квартиру в судебном порядке только в случае, если ему удастся доказать вашу недобросовестность при приобретении квартиры.

Недобросовестность заключается в том, что, приобретая имущество, вы знали или должны были знать о том, что гражданин, объявленный умершим, жив.

При определении добросовестности покупателя суд будет исследовать вопрос, мог ли покупатель на момент приобретения квартиры об этом знать и проявил ли он разумную осмотрительность при выяснении данного вопроса. Если покупатель действительно ничего не знал, то вернувшийся собственник вряд ли сможет заполучить квартиру.

Однако если квартира была куплена после предъявления иска об отмене решения суда, согласно которому гражданин признан умершим, то суд может счесть это свидетельством недобросовестности покупателя.

6. Пенсионерка предлагает мне заключить с ней договор пожизненного содержания, по которому я стану единственным и полноправным собственником ее квартиры в обмен на мои услуги — я должен буду ухаживать за ней до самой смерти. Смогут ли ее родственники оспорить нашу сделку и заполучить квартиру после того, как пенсионерка умрет?

Ирина Стряпкина, адвокат:

— Нет. Договор пожизненного содержания с иждивением подразумевает, что получатель ренты передает принадлежащее ему на праве собственности имущество в собственность плательщика ренты.

Иными словами, вы станете владельцем недвижимости еще при жизни пенсионерки. К наследникам перейдет только то имущество, которое принадлежало ей на праве собственности в момент смерти.

Квартира, которую она решила передать плательщику ренты в обмен на договор с иждивением, в состав этого имущества не входит.

Наследники смогут претендовать на жилое помещение только при условии признания договора пожизненного содержания недействительным — однако они не вправе требовать расторжения договора пожизненного содержания, так как не являются получателями ренты. Иск о расторжении договора может предъявить только сам получатель ренты (в нашем случае — пенсионерка).

7. Я готовлюсь купить квартиру у человека, который находится на грани развода.

Единоличным собственником квартиры является один из супругов: он заселился сюда еще в советское время, но приватизировал квартиру только после того, как заключил брак. Квартира ни разу не меняла владельцев.

Сможет ли второй супруг оспорить сделку после ее завершения, если они все-таки разведутся и он решит претендовать на эту квартиру, считая ее совместно нажитым имуществом?

Ксения Казакова, партнер юридической компании Orient Partners:

— По умолчанию квартира, полученная в собственность в результате приватизации, считается личной собственностью одного супруга.

Однако суд может признать такое имущество совместной собственностью, если, к примеру, жена сможет доказать, что в период брака за счет общего имущества супругов или личного имущества либо труда жены были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (например, капитальный ремонт). Еще один фактор — брачный договор, который мог быть заключен до брака или в любое время в течение брака в отношении как имеющегося, так и будущего имущества.

Для минимизации рисков покупатель может заранее договориться с супругом, который не является собственником жилья, и документально оформить отказ от возможных претензий на квартиру. В этом случае риск оспаривания сделки значительно уменьшится. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5892f4099a794713b947ba7c

Что такое снижение риска?

Есть ли риск сделки для нас,  как для покупателей квартиры?

Снижение риска – это действия, позволяющие уменьшить вероятность его реализации, и/или нейтрализующие последствия его реализации.

Другими словами – при подготовке сделки купли-продажи квартиры, мы стараемся обходить возможные «засады», и заранее предусматриваем возможные проблемы. При таком подходе, риски сделки для нас снижаются, а если неприятность все же случится, то ее последствия для нас будут менее болезненными, а то и вовсе незначительными.

Чтобы этого достичь, от нас потребуются вполне конкретные действия.

Такими действиями по снижению рисков сделки купли-продажи квартиры могут служить:

  • сбор информации о квартире и ее собственниках (в т.ч. путем личного общения с ними);  • анализ документов и соответствующие выводы;  • консультации с профильными юристами;

  • сбор дополнительных документов (помимо тех, что необходимы для регистрации сделки);

  • избегание сомнительных предложений и условий сделки;

  • правильные и достаточные формулировки в Договоре купли-продажи квартиры (шаблонный договор не может учесть нюансов конкретной сделки);

  • заверение сделки у Нотариуса;  • безопасная организация взаиморасчетов по сделке;

  • грамотная подготовка всех этапов сделки с квартирой.

Что именно и как делать, чтобы снизить риски сделки с квартирой, подробно описано в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Необходимо заметить, что при совершении сделки с недвижимостью, риски Покупателя всегда значительно выше, чем риски Продавца.

Оно и понятно, ведь для Продавца единственный риск это – не получить деньги за свою квартиру. Но при существующей на рынке и давно отработанной технологии наличных расчетов за квартиру с использованием банковской ячейки, этот риск сводится к минимуму.

В то время, как Покупатель получает в результате сделки не просто квартиру, но «право собственности» – некое условное юридическое понятие, которое должно быть подтверждено рядом документов и регистрационных записей. Это право может быть оспорено, ограничено, недействительно, ничтожно и т.п. Причем, обнаружиться это может после завершения сделки, когда Продавец уже получил деньги за квартиру, и испарился.

Чтобы это «право собственности» было максимально защищено, а риски лишиться его были минимальны, мы и создали наш специальный сайт-методичку Квартирабез-Агента.ру.

Для лучшего контроля ситуации и обеспечения «юридической чистоты» сделки мы предусмотрели в нашей ИНСТРУКЦИИ дополнительные консультации юриста. Эти консультации необходимы только в некоторых сложных случаях и только в отдельные моменты, по отдельным вопросам (для удобства эти моменты выделены в ИНСТРУКЦИИ красным цветом).

Все остальное – то есть большую часть работы – каждый участник сделки способен выполнить самостоятельно.

Кроме того, что немаловажно, такие консультации обойдутся участнику сделки почти в 100 (сто!) раз дешевле, чем договор с агентством недвижимости: 2-3 тыс. руб. за консультацию, против 150-300 тыс. руб. за риэлтерские услуги (приведен уровень московских цен за 2015-2016 гг.).

Квартира vs. Апартаменты. Что лучше и выгоднее для покупки? – см. по ссылке.

В качестве оригинальной, но эффективной защиты от рисков, мы дополнили нашу методичку спецразделами «Примеры ошибок» и «Махинации с жильем».

Там приведены краткие примеры из практики, которые применялись мошенниками для обмана, а также непреднамеренные случаи ошибок, которые допускают сами участники сделок с недвижимостью.

Даже простое ознакомление с этими случаями поможет обеспечить хорошую защиту – ведь зная методы мошенников и типовые ошибки участников сделок, вряд ли уже кто-то наступит на те же грабли. Не зря в народе говорят: «Предупрежден, значит, вооружен».

Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

Кроме того, существуют дополнительные пути снижения рисков при самостоятельной организации сделки с квартирой.

Это, например, проведение сделки через Нотариуса (Нотариус, в отличие от риэлтора, несет материальную ответственность за свои действия). Правда, Нотариус контролирует не все риски, возникающие в сделке с квартирой.

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить – ЗДЕСЬ.

Можно также обеспечить себе дополнительную защиту в виде страхования сделки. На страховом рынке существует такая услуга – «Страхование титула» (подробнее об этом – см. по ссылке в Глоссарии).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/o-riskax-sdelok-s-kvartirami/chto-takoe-snizhenie-riska/

Квартира по наследству – риски покупателя

Есть ли риск сделки для нас,  как для покупателей квартиры?

Часто покупатели категорически отказываются приобретать квартиру, узнав, что продавец получил ее в наследство.

Действительно, покупка наследственной квартиры относится к одной из самых рискованных операций с недвижимостью.

Но так ли велики риски, как кажутся? Как можно подстраховаться в подобной ситуации? И стоит ли отказываться от понравившегося варианта только потому, что жилье было унаследовано?

Риски квартиры по наследству

В наибольшей группе риска оказываются объекты, сроки вступление в наследство по которым составляют меньше 3 лет.

Что может ожидать покупателя:

  • Появление наследников, пропустивших шестимесячный срок, заявивших о своих правах.
  • Возможны притязания лиц, пропустивших установленные сроки, которые имеют права на долю наследства в обязательном порядке.
  • Наследодатель мог дать распоряжение относительно лиц, за которыми закреплено право проживать в квартире, а продавцы могут умолчать об этом факте.
  • Есть риск признания продавца недостойным наследополучателем уже после продажи недвижимости.
  • Наследство оформлено без выделения супружеской доли.
  • Завещание признается недействительным по разным причинам.

По прошествии 3 лет с момента наследования риски значительно снижаются. Сроки исковой давности, распространяющиеся на наследственные дела, составляют именно 3 года. Крайний срок для оспаривания права собственности на наследственную квартиру составляет 10 лет со времени смерти наследодателя. Но, согласно судебной практике, уже спустя 3 года претензии сторонних лиц резко снижаются.

Квартира по завещанию: риски

Недвижимость, унаследованная продавцом по завещанию, имеет свои риски. Многие покупатели считают, что при наличии завещания риски меньше, чем при наследовании по закону.

Риски приобретения имущества по завещанию:

  • Завещание могут оспорить существующие наследники по закону.
  • Наличие завещательного отказа, согласно которому определенному лицу предоставляется право проживания в квартире, которое сохраняется даже если право собственности перешло другому лицу (покупателю).
  • Есть наследники обязательной доли, которые могут претендовать на нее даже при наличии завещания.
  • Признание наследника недостойным.

Так стоит ли покупать наследственную квартиру?

От покупки такого объекта недвижимости лучше отказаться, если:

  • Наследство «свежее», менее трех лет.
  • Объект продается по доверенности, и нет связи с собственником.
  • В квартире есть зарегистрированные лица.
  • Продавец пожилого возраста, и отказывается предоставлять справки, подтверждающие его дееспособность.
  • Есть вопросы и спорные моменты в документах на недвижимость.

Как максимально обезопасить сделку

Снизить риски при приобретении унаследованной квартиры можно, обратив внимание на следующие моменты:

  • Изучить правоустанавливающие документы, взять выписку ЕГРН, из домовой книги, проверить паспорт продавца, основание собственности.
  • Удостовериться, что документы подлинные, попросить предоставить для ознакомления оригиналы, а не копии.
  • Изучить историю квартиры, сделки, которые по ней проходили, людей, в ней зарегистрированных. Для проверки истории собственников квартиры нужна выписка из ЕГРН о переходе прав.
  • Получить справку об отсутствии задолженности и обременений (Выписку из ЕГРН).
  • Проверить в завещании наличие или отсутствие распоряжения по завещательному отказу.
  • В ДКП обязательно указать всю стоимость жилья.
  • Оплату лучше всего производить через банковскую ячейку или использовать аккредитив.

Но нужно знать, что полностью обезопасить подобную сделку нельзя, даже приняв необходимые меры предосторожности. Для проведения комплексной проверки объекта и повышения безопасности покупки квартиры лучше обратиться за сопровождением сделки к юристам по недвижимости или риелторам.

Внимание: Чтобы проверить недвижимость — вы можете заказать выписку из ЕГРН онлайн. Это быстро и удобно.

• Чтобы заказать выписку – заполните форму ниже.
Выписка придет вам на Email (PDF-файлСмотреть образец и архив с ЭЦП (эл.-цифровой подписью).
Срок получения: от нескольких мин. до 24 ч. Работаем 24 ч./ 7 дней.
Стоимость: 350 руб.
* иногда бывают задержки более 24 ч. при сильной загруженности Росреестра

Источник: https://yuristprav.ru/kvartira-po-nasledstvu-riski-pokupatelya

Окно права
Добавить комментарий