Должен ли жилищно накопительный кооператив платить налог на имущество?

Вопрос: Некоммерческая организация – потребительский кооператив (жилищно-накопительный кооператив) зарегистрирован в г. Перми. Какие налоги должен платить кооперат..

Должен ли жилищно накопительный кооператив платить налог на имущество?

Некоммерческая организация – потребительский кооператив (жилищно-накопительный кооператив) зарегистрирован в г. Перми. Просим дать ответ на следующие вопросы:

1. Какие налоги должен платить кооператив?

2. Имеются ли льготы по налогу на имущество (в отношении находящихся на балансе квартир, в которых проживают пайщики) и какова ставка по данному налогу?

3. По каким налогам нужно сдавать в инспекцию отчетность? Следует ли сдавать отчетности по НДС (учитывая, что все поступления являются членскими взносами, соответственно отсутствует НДС к уплате) и по налогу на прибыль?

4. Какие виды расходов принимаются в части налогообложения и за счет каких средств списываются иные расходы (например, питьевая вода)?

5. Каким образом кооператив может распределить полученную прибыль?

1. Согласно подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории России независимо от источника финансирования.

Операции по реализации товаров, приобретенных на стороне за счет средств, полученных в рамках осуществления коммерческой деятельности учреждением, созданным общественной организацией инвалидов, подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.

Следует отметить, что согласно подп. 12 п. 3 ст. 149 НК РФ от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождены операции по передаче товаров (выполнению работ, оказанию услуг) безвозмездно в рамках благотворительной деятельности в соответствии с Федеральным законом от 11.08.

1995 N 135-ФЗ “О благотворительной деятельности и благотворительных организациях”, за исключением подакцизных товаров.

В соответствии с законодательством под благотворительной деятельностью понимается добровольная деятельность граждан и юридических лиц по бескорыстной (безвозмездной или на льготных условиях) передаче гражданам или юридическим лицам имущества, в том числе денежных средств, бескорыстному выполнению работ, предоставлению услуг, оказанию иной поддержки.

Согласно ст. 247 НК РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций является прибыль от реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав и внереализационные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определяемых в порядке, установленном НК РФ.

В соответствии с подп. 14 п. 1 и п. 2 ст.

251 НК РФ средства целевого финансирования, а также целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров и подакцизного минерального сырья), поступившие на содержание и ведение уставной деятельности некоммерческих организаций безвозмездно от других организаций и (или) физических лиц и использованные указанными получателями по назначению, при определении налоговой базы некоммерческих организаций не учитываются. При этом налогоплательщики-получатели средств целевого финансирования и целевых поступлений обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках средств целевого финансирования и в рамках целевых поступлений.

К расходам на содержание некоммерческих организаций, в том числе общественных организаций, в частности, относятся: расходы по содержанию зданий и помещений, расходы по содержанию и эксплуатации автотранспорта, расходы по аренде помещений, расходы по оплате труда административно-управленческого и другого персонала, осуществляющего ведение уставной деятельности, командировочные расходы, канцелярские расходы, расходы на публикацию отчета о деятельности и отчета об использовании имущества.

Ведение уставной деятельности – это направление целевых средств на осуществление целей, предусмотренных в уставе некоммерческой организации. В связи с этим положения п. 2 ст. 253 НК РФ и ст.

254-264 НК РФ при учете расходов по содержанию и ведению уставной деятельности некоммерческих организаций не используются.

Данные статьи применяются некоммерческими организациями, получающими доходы от реализации товаров, работ, услуг, для учета расходов, связанных с получением данных доходов.

НК РФ не предусматривается включение некоммерческими организациями в состав расходов, связанных с производством и реализацией, и в состав внереализационных расходов расходов по содержанию и ведению ими уставной деятельности (оплата труда административно – управленческого персонала, плата за аренду помещений, оплата услуг банка и др.).

Некоммерческие организации расходы по содержанию организации и ведению уставной деятельности осуществляют за счет средств целевого финансирования и целевых поступлений, а при их недостаточности или отсутствии за счет источников, полученных в результате осуществления коммерческой деятельности, оставшихся после выполнения обязательств по уплате в бюджет налога на прибыль организаций в порядке, установленном НК РФ.

Следовательно, расходы, покрываемые за счет средств целевого финансирования и целевых поступлений некоммерческими организациями в расходах, связанных с производством и реализацией и внереализационных расходах, при определении налоговой базы не учитываются.

В соответствии с п. 1 ст.

247 НК РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком.

Прибылью в целях обложения налогом на прибыль признаются для российских организаций полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с гл. 25 НК РФ. Согласно п. 1 ст.

252 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ).

Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

При этом коммерческая деятельность некоммерческой организации подлежит обложению налогом на прибыль на общих основаниях.

В соответствии с п. 1 ст.

236 НК РФ объектом налогообложения по единому социальному налогу для налогоплательщиков-работодателей признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые налогоплательщиками в пользу физических лиц по трудовым и гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг (за исключением вознаграждений, выплачиваемых индивидуальным предпринимателям), а также по авторским договорам.

Перечисленные выплаты не признаются объектом налогообложения по единому социальному налогу на основании п. 3 ст. 236 НК РФ, если у налогоплательщиков-организаций, формирующих налоговую базу по налогу на прибыль в соответствии с гл. 25 НК РФ, данные выплаты не отнесены к расходам, уменьшающим налоговую базу по налогу на прибыль организаций в текущем отчетном (налоговом) периоде.

Согласно п. 1 ст. 373 НК РФ в настоящее время плательщиками налога на имущество признаются все российские организации. В соответствии с п. 1 ст.

374 НК РФ объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

2. Налоговые льготы по налогу на имущество организаций установлены ст. 381 НК РФ. Имущество жилищных кооперативов в соответствии с вышеуказанной статьей не освобождается от налогообложения. Налоговые ставки по налогу на имущество устанавливаются законами субъектов РФ и не могут превышать 2,2%.

3. В соответствии с положениями НК РФ налогоплательщиками представляется отчетность по следующим налогам: НДС, налог на прибыль, налог на имущество, единый социальный налог.

4. Виды расходов, учитываемые в целях налогообложения налогом на прибыль, приведены в п. 1 данной консультации.

5. Согласно п. 3 ст. 26 Федерального закона полученная некоммерческой организацией прибыль не подлежит распределению между участниками (членами) некоммерческой организации.

М.Б. Ксанаева,

консультант по вопросам бухгалтерского учета

и налогообложения

1 января 2006 г.

“Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях”, N 1, январь 2006 г.

Источник: //soveturista77.ru/nalogi/16_nalog_na_imuch_org/page618.html

Покупка квартиры через жилищный кооператив

Должен ли жилищно накопительный кооператив платить налог на имущество?

Покупка квартиры через вступление в жилищный кооператив — это один из способов приобретения жилья в свою собственность.

Такое объединения подразумевает под собой консолидацию граждан, общая деятельность которых будет направлена на получение жилья.

Создается такое объединение путем утверждения на собрании устава, в котором прописываются все ключевые моменты деятельности будущего кооператива.

На практике существует несколько видов подобных объединений, цель деятельности которых направлена на получение жилища:

  • жилищные (покупка жилья);
  • жилищно-строительные (строительства жилища);
  • жилищно-накопительный (строительство квартир ведется не в одном доме, а в нескольких);
  • потребительский ипотечный (передаваемое жилье обременяется залогом — ипотекой);
  • кредитный потребительский (участники кредитуются для приобретения жилья).

Участниками кооператива могут быть граждане, достигшие шестнадцати лет. Они обладают различными правами и обязанностями, установленными как законом, так и уставом объединения. Право собственности на квартиру оформляется только после полной выплаты всех предусмотренных взносов.

Участие в подобных кооперативах предполагает некоторые риски, изучением которых необходимо заняться до принятия решения о вступлении в объединение.

Что такое жилищный кооператив (ЖК)?

Жилищный кооператив — это добровольное объединение граждан (а в отдельных случаях и юридических лиц) на основе их членства, созданное с целью получения гражданами жилья, а также с целью управления многоквартирным домом.

Законодательно правовое положение жилищных кооперативов установлено гл. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ).

Члены объединения участвуют в приобретении, реконструкции, содержании многоквартирного дома, что и является целью создания такого кооператива.

В создании кооператива может принять участие не менее пяти граждан, но не более того количества квартир, которые существуют в приобретаемом доме.

Решение о создании ЖК принимается собранием его учредителей. Указанный орган утверждает устав, после чего происходит государственная регистрация.

Отличительной особенностью жилищного кооператива, по которому его можно было бы отличить от других видов такого объединения, это установленная законом возможность приобрести дом (с возможной дальнейшей реконструкцией и управлением). То есть такому объединению запрещается строительство нового объекта. Для этого создается иная форма кооператива — жилищно-строительная.

Учредительные документы

Учредительным документом ЖК является устав, утверждаемый собранием учредителей. Утверждение устава, как и любое другое решение собрания, должно быть оформлено в виде протокола.

В силу прямого указания ст. 113 ЖК РФ устав должен содержать:

  • наименование кооператива, а также его местонахождение;
  • предмет и цели деятельности;
  • порядок вступления и выхода из кооператива;
  • порядок выдачи паевого взноса и (или) иных выплат при выходе;
  • размер паевых и вступительных взносов, а также порядок их внесения;
  • положение об ответственности за нарушение обязательств;
  • компетенцию и состав как органов управления объединения, так и органов контроля за деятельностью кооператива;
  • порядок принятия решений органами управления;
  • порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
  • положение о ликвидации и реорганизации кооператива.

Устав может включать в себя и иные положения, не входящие в вышеуказанный перечень, однако они не должны противоречить законодательству.

ЖК РФ напрямую предусматривает только два вида кооперативов:

  • жилищный;
  • жилищно-строительный.

Отличие вышеуказанных видов заключается в том, что при создании первого подразумевается приобретение дома с последующим управлением им (с возможностью реконструкции), в то время как целью создания второго является не покупка дома, а его строительство.

Однако существует ряд иных кооперативов:

  • жилищно-накопительный;
  • потребительский ипотечный;
  • кредитный потребительский.

Жилищно-накопительный кооператив регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Такое объединение создается с той же целью, что и жилищно-строительный кооператив, однако строительство квартир может вестись в разных домах. Также отличительной чертой является «накопительный» характер.

На практике член объединения уплачивает определенный процент, после чего ему приобретается квартира и передается для пользования. Передача в собственность осуществляется только после уплаты всех взносов.

В отличие от жилищно-накопительного кооператива в потребительском ипотечном квартира оформляется сразу, после чего на квартиру оформляется залог — ипотека.

Деятельность кредитного потребительского кооператива регулируется Федеральным законом «О кредитной кооперации» от 18.07.2009 № 190-ФЗ.

Принцип действия такого объединения заключается в формировании фонда из вступительных взносов ее членов и дальнейшем кредитовании участников объединения с целью приобретения жилья.

Таким образом, видов подобных объединений граждан достаточно много. Существует несколько вариантов приобрести жилье с помощью такой формы объединения физических и юридических лиц.

Ст. 111 ЖК РФ устанавливает перечень лиц, которые могут быть членами жилищного кооператива. В первую очередь это граждане, достигшие шестнадцати летнего возраста. Кроме того, членами такого объединения могут быть и юридические лица:

  • в установленном законодательством случаях;
  • если такое юридическое лицо является собственником помещения в многоквартирном доме, управлением общим имуществом которого осуществляется жилищный кооператив.

Преимущественным правом на вступление в кооператив (при содействии государственных органов власти, органов власти субъектов РФ, органов местного самоуправления) обладают граждане, перечисленные в ст. 49 ЖК РФ:

  • малоимущие граждане (признанные таковыми в установленном порядке);
  • иные лица, признанные в установленном порядке нуждающимися в жилье.

Права и обязанности членов ЖК

Права и обязанности членов жилищного кооператива установлены гл. 12 ЖК РФ. На основании решения общего собрания членов объединения его члену предоставляется жилое помещение в соответствии с размером пая.

С этого момента такой член обладает правом на пай, выплаченной им в качестве взноса. Члены кооператива, при условии предварительного уведомления, могут позволить проживание в квартире временным жильцам (с соблюдением условий, установленными ст. 80 ЖК РФ).

Также существует возможность сдачи квартир внаем за плату.

Если пай принадлежит нескольким лицам, то у них существует право раздела квартиры. Однако это возможно осуществить лишь в случае реальной возможности создания изолированных помещений.

Право собственности на занимаемую квартиру возникает только после выплаты всех паевых взносов (ст. 129 ЖК РФ). До этого у члена кооператива существует только право пользования таким жильем.

Членство лица в кооперативе прекращается в случае:

  • выхода члена из такой организации;
  • его исключения (по решению собрания за грубое невыполнение обязанностей);
  • ликвидации юридического лица;
  • ликвидации самого объединения;
  • смерти члена кооператива.

В случае смерти члена, его наследник имеет право вступления в жилищный кооператив. Если же член был исключен, то в срок не позднее двух месяцев ему выплачивается весь пай, который он внес в кооператив.

Кроме того, в случае сноса дома (по основаниям, предусмотренными ЖК РФ) на членов кооператива свое действие распространяют правила, указанные в ст. 32 и ст. 86 ЖК РФ. При этом не играет роли то, в полном ли объеме выплачены взносы за квартиру.

Как вступить в жилищный кооператив

В соответствии со ст. 121 ЖК РК для того, чтобы вступить в жилищный кооператив, необходимо подать заявление в правление такой организации.

Такое заявление рассматривается в течение месяца, а также утверждается решением общего собрания. Для того, чтобы гражданин (или юридическое лицо) был признан членом объединения, должен быть уплачен вступительный взнос.

После этого уполномоченный орган вносит нового члена кооператива в соответствующий реестр.

Порядок уплаты дальнейших взносов, предоставление квартиры и иные вопросы устанавливаются уставом такого объединения, действие которого уже распространяется и на нового члена кооператива.

Все решения собрания, в том числе и о принятии новых членом должно быть оформлено протоколом.

Право собственности на кооперативную квартиру

Конечной целью участия в жилищном кооперативе является получения права собственности на квартиру. В соответствии со ст. 129 ЖК РФ право собственности приобретается членом только после выплаты всех паевых взносов в полном объеме. Указанное положение также подтверждается ст. 218 ГК РФ.

Пример

Корнеев В.С. вступил в жилищный кооператив, которым был приобретен многоквартирный дом.

Через год пользования предоставленной квартирой и своевременной оплаты всех взносов Корнееву указанная квартиры была предоставлена в собственность, право на которую зарегистрировано в установленном законом порядке.

В дальнейшим кооператив, членом которого является Корнеев, осуществлял управлением многоквартирным домом.

Оформление право собственности на квартиру происходит в общем порядке. При регистрации права в уполномоченном органе необходимо будет предоставить:

  • документ, подтверждающий уплату всех взносов;
  • устав кооператива;
  • протоколы решений собрания о принятия члена в кооператив.

Выход из членов кооператива

Согласно ст. 130 ЖК РФ на ряду с другими основаниями прекращения членства существует возможность выхода из кооператива. В таком случае лицо, желающего его покинуть, обязано предоставить заявление о добровольном выходе. Рассмотрение такого заявление происходит в порядке, установленном в уставе объединения.

Стоит отметить, что при выходе члена из организации ему выплачиваются те взносы, которые он к тому моменту уже успел уплатить.

Порядок уплаты также устанавливается уставом, однако срок не должен превышать два месяца с момента принятия решения собранием о выходе члена из кооператива (на основании рассмотренного заявления).

Риски участия в кооперативе

Основные риски участия в кооперативе исходят непосредственно из самой сути такого объединения. В случае с жилищным кооперативом приобретение и реконструкция дома производится самостоятельно, а при жилищно-строительном кооперативе такое объединение выступает в роли застройщика, то и вся ответственность ложиться на само объединение и его членов.

Пример

Произведен неверный расчет и паевых взносов на реконструкцию или строительство недостаточно. В указанном случае возникает необходимость внесения дополнительных взносов всеми членами кооператива.

Кроме того, могут возникнуть риски, связанные с несвоевременной оплатой кооперативных взносов, которая может повлечь за собой:

  • увеличение сроков строительства или реконструкции дома;
  • проблемы с подрядной организацией, смена которой зачастую ведет к дополнительным затратам.

Также никто не застрахован от массового выхода членов кооператива из него. Это может произойти по совершенно разным причинам.

Кооперативу придется возвращать уплаченные взносы, в связи с чем денежных средств на строительство дома может быть недостаточно.

Замена ушедшим членам новыми лицами может затянуться, что также как минимум приведет к увеличению сроков ожидания жилья.

Вышеуказанные риски должны учитываться при выборе способа приобретения жилья в свою собственность. Для некоторых вступление в кооператив и готовность к подобным рискам единственная возможность приобрести квартиру.

Заключение

Существует множество вариантов приобретения недвижимости для решения жилищного вопроса. Однако не все располагают достаточной суммы для приобретения жилища сразу.

Большинству желающим получить в собственность намного удобнее платить частями, отдавая некоторую сумму от своего заработка. Одним из возможных вариантов в подобной ситуации является вступление в один из видов кооперативов.

Такая форма приобретения квартиры предполагает уплаты взносов за квартиру, при этом уже пользуясь жильем.

Право пользования переходит в право собственности только после того, как все взносы будут уплачены. Если подойти к выбору вида кооператива с пониманием своих возможностей, а также оценивая степень риска, можно подобрать наилучший вариант кооператива, результатом участия в котором будет получения квартиры в свою собственность.

Выход из жилищного кооператива и возврат взносов

Я вступил в жилищно-строительный кооператив и исправно выплачиваю взносы. Однако в связи с появившейся возможностью приобретения квартиры сразу в другом доме, не дожидаясь окончания застройки кооперативного дома, я желаю выйти из такого объединения. Возможен ли выход из такого объединения? Будут ли возвращены мне уплаченные взносы?Ст. 130 ЖК РФ предполагает такое основание прекращения членства в кооперативе как выход такого члена. Это означает то, что Вы имеете полное право на выход из кооператива. Согласно ст. 132 ЖК РФ Вы имеете право на получение уплаченных сумм не позднее двух месяцев с момента выхода из объединения.

Источник: //kvartirniy-expert.ru/pokupka/cherez-zhilishhnyj-kooperativ/

Разбираем жилищный кооператив «Бест-вей»

Должен ли жилищно накопительный кооператив платить налог на имущество?

Здравствуйте!

Стоит ли иметь дело с финансово-консалтинговым холдингом «Лайф-из-гуд», в который входит жилищный кооператив «Бест-вей» и счет «Гермес-менеджмент»?

С уважением,
Шамиль

Сегодня в программе другое направление компании «Лайф-из-гуд» — жилищный кооператив «Бест-вей», который предлагает дешевую ипотеку. Как всегда, при разборе я буду опираться на общедоступные источники.

Те, кто получил квартиры, так же с помощью взносов постепенно выкупают ее у кооператива. С точки зрения покупателя, жилищный кооператив — это квартира в рассрочку.

Существует три вида жилищных кооперативов: жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные. «Бест-вей» пишет о себе как о жилищном кооперативе — в отличие от ЖСК, такой кооператив сам ничего не строит, а помогает купить квартиры в готовых домах.

Вот как выглядит покупка квартиры для членов этого кооператива:

  1. Пишете заявление о вступлении в ЖК и делаете вступительный взнос. Он равен 1020 или 2040 евро (около 75 000 или 150 000 рублей) и зависит от стоимости жилья, которое хотите купить.
  2. Вносите не менее 35% от стоимости жилья.
  3. Когда подойдет ваша очередь, кооператив добавит недостающую сумму и приобретет для вас квартиру. В ней можно поселиться и прописаться, но пока не выплатите ее стоимость, она останется в собственности ЖК. Пока ждете свою очередь, надо платить минимальные паевые взносы — по 10 000 рублей в месяц. Эти деньги прибавляются к первоначальному взносу и идут в счет будущей квартиры. Также надо платить членские взносы, 1000 или 2000 рублей в месяц. Эти деньги к взносу не прибавляются — они идут на организацию работы кооператива.
  4. Выплачиваете кооперативу оставшуюся стоимость квартиры ежемесячными паевыми взносами. Это нужно сделать максимум за 10 лет. Все это время вы продолжаете платить членские взносы.
  5. Когда долг кооперативу полностью выплачен, оформляете квартиру в собственность.

По информации с официального сайта «Бест-вея», с помощью кооператива можно приобрести квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Жилье можно купить почти по всей России.

Главный плюс кооператива по сравнению с ипотекой — более низкая стоимость квартиры.

Если верить калькулятору из личного кабинета на сайте «Бест-вея», при покупке квартиры за 5 млн рублей переплата из-за вступительного взноса и членских взносов будет около 400 тысяч рублей.

Для сравнения: если покупать такую же квартиру в ипотеку под 10% годовых, переплата составит почти 2 миллиона, не считая страховки. Расчеты зависят от первоначального взноса и срока рассрочки или кредита, но порядок сумм такой.

К тому же кооператив не смотрит на доход пайщика и его кредитную историю, поэтому купить квартиру через кооператив еще и проще.

Расчет переплаты в личном кабинете пайщика «Бест-вея»

Высокий первоначальный взнос. При покупке квартиры в ипотеку это обычно от 15—20% ее стоимости. В «Бест-вее» просят сразу заплатить 35%.

Квартиру покупают не сразу, а когда доходит очередь пайщика. Если судить по информации из личного кабинета пайщика «Бест-вея», на это уходит от нескольких месяцев до года. За это время выбранная квартира может исчезнуть из продажи или сильно подорожать. Придется искать другой вариант.

Квартира в собственности кооператива. В отличие от ипотеки, до полной выплаты стоимости квартиры ее владелец — кооператив. В ней можно поселиться и прописаться, но нельзя продать или получить налоговый вычет за ее покупку.

Участие посредника. По сути кооператив — посредник между покупателем и продавцом жилья, а это увеличивает риски. Приходится полагаться на то, что кооператив соблюдает закон и что он не закроется до того, как вы оформите квартиру на себя.

Даже если все по закону, риск потерять деньги остается. Если кооператив по каким-то причинам перестанет работать, его собственность распродадут. Сначала он рассчитается с кредиторами и только затем вернет деньги пайщикам — пропорционально их паевым взносам. Хватит ли у кооператива денег, чтобы вернуть все паевые взносы, неизвестно.

Признаки пирамиды. На мой взгляд, это главный минус кооператива. Квартиры он покупает за деньги, которые приносят пайщики.

Чем больше пайщиков, тем больше покупается квартир и тем быстрее движется очередь. И наоборот: если пайщиков приходит мало, очередь застывает.

Это чем-то похоже на финансовую пирамиду, где выплаты старым вкладчикам зависят от того, сколько денег принесут новые.

Председатель правления «Бест-вея» Роман Василенко прямо говорит о пирамидальной схеме работы в интервью газете «Аргументы и факты»:

Роман Василенко: «Очередь до второго или третьего (пайщика) дойдет тем быстрее, чем больше новых пайщиков придет в кооператив и чем больше будут возвратные выплаты от тех, кому уже купили квартиру»

Но пирамидальность — это особенность всех жилищных кооперативов, которые работают по принципу накопления взносов пайщиков. С этой точки зрения «Бест-вей» не хуже и не лучше любого другого кооператива.

Покупать квартиру через кооператив по определению более рискованно, чем с помощью ипотеки.

Чтобы все-таки рискнуть и сэкономить, стоит присмотреться к работе кооператива: если что-то вызывает сомнения — риск возрастает в разы.

Скажем, если никто не проверяет, на что кооператив тратит паевые взносы, деньги могут уходить совсем не на квартиры пайщикам. Поэтому приглядимся повнимательнее к ЖК «Бест-вей» и тому, что он предлагает.

Официальный сайт жилищного кооператива «Бест-вей» — bestwaycoop.com. На него ведет ссылка с сайта материнской компании «Лайф-из-гуд», там же находится вход в личный кабинет пайщика. Этот же сайт указан в уставе ЖК.

Поиск выдает и другие сайты «Бест-вея»: например, zhkbestway.ru и вместоипотеки.рф. Но это неофициальные сайты, которые создают пайщики, чтобы продвигать услуги компании, привлекать новых пайщиков и быстрее получать обещанные квартиры. К сетевому маркетингу «Бест-вея» мы еще вернемся, а пока посмотрим, как устроена сама компания.

На сайте я нашел реквизиты компании, а также телефон и адрес офиса в Санкт-Петербурге. По данным реестра «Руспрофайл», офис кооператива находится в том же помещении, что и офис Международной бизнес-академии (IBA).

Это та самая академия с тремя преподавателями, которую я упоминал при разборе инвестиционных счетов «Виста» — еще одного направления деятельности компании «Лайф-из-гуд». Председатель кооператива и гендиректор академии — один и тот же человек, Роман Викторович Василенко.

Он же упоминается на сайте «Лайф-из-гуд» как основатель и руководитель этой компании.

Я также получил выписку из ЕГРЮЛ — реквизиты компании в ней совпадают с реквизитами на сайте. Это хороший признак: значит, компания работает по российским законам и отчитывается перед налоговой.

По закону у жилищного кооператива должен быть устав, который определяет правила его работы. Но на сайте кооператива я устава не нашел. Отыскался он почему-то в другом месте — на сайте компании «Лайф-из-гуд». В самом уставе я не обнаружил явных проблем: целью работы кооператива указана покупка жилья для пайщиков, сам документ зарегистрирован в налоговой.

Согласно уставу и положению о формировании фондов ЖК, средства кооператива разделены. Вступительные и членские взносы поступают на счет в банке «Санкт-Петербург» — они идут на развитие кооператива. Паевые взносы аккумулируются на счете в Сбербанке — эти деньги идут на покупку квартир пайщикам. В теории такое разделение счетов помогает отслеживать, на что кооператив тратит деньги.

Последняя версия устава утверждена 1 февраля и зарегистрирована в налоговой 22 февраля 2019 годаСредства разделены по счетам: паевые взносы переводятся на счет кооператива в Сбербанке, членские и вступительные — на счет в банке «Санкт-Петербург»

Несмотря на разделение средств, у меня остались вопросы, кто и как проверяет их использование. На сайте кооператива я не нашел отчетности о его работе, поэтому пайщикам должно быть сложно отслеживать, на что их взносы идут на самом деле.

Судя по всему, Банк России тоже не регулирует деятельность кооператива: в реестре ЦБ он не числится. В реестр включают только жилищно-накопительные кооперативы, а «Бест-вей» формально числится обычным жилищным кооперативом, хотя по схеме работы похож на накопительный. При этом на своем сайте кооператив заявляет о контроле со стороны государства:

В чем именно состоит контроль государства, «Бест-вей» не уточняет

Единственные суммы, которые мне удалось найти, содержатся в бухгалтерской отчетности на сайте «Руспрофайла». Кооператив был создан в 2014 году, тогда его капитал составлял 15 млн рублей.

В 2015 году капитал вырос до 82 млн, в 2016 — до 178 млн, в 2017 — до 470 млн рублей. Судя по этим цифрам, кооператив быстро растет, и в теории это хорошо для пайщиков — значит, они все быстрее получают квартиры.

Но этот отчет не дает никакой информации о том, как деньги тратятся на самом деле.

Есть проблемы и с другими отчетами: например, о числе пайщиков, длине очереди, количестве квартир в собственности кооператива.

Эта информация опубликована в личном кабинете пайщика. Судя по ней, процесс идет, люди платят взносы, кооператив исправно покупает квартиры.

На 8 апреля 2019 года в кооперативе 6844 члена, из них 353 получили квартиры и сейчас за них рассчитываются, а 15 пайщиков уже оформили квартиры в собственность.

За пять недель между 4 марта и 9 апреля в кооператив пришли еще 173 пайщика, а тех, кто рассчитывается за купленную квартиру, стало больше на 8 человек.

Но вся информация представлена в виде электронных таблиц, а не официальных документов с печатями и подписями. Сведений о пайщиках нет и в выписке из ЕГРЮЛ. В такой ситуации я не могу быть уверен, что за цифрами — реальные люди.

Судя по информации в личном кабинете пайщика, 353 члена кооператива получили жилье и теперь за него рассчитываются, а 15 стали собственниками. Но это просто таблицы

Жилищный кооператив «Бест-вей» и инвестиционные счета «Виста», еще одно направление деятельности «Лайф-из-гуд», объединяет сетевой маркетинг — это когда компания платит старым клиентам за привлечение новых.

Центробанк называет сетевой маркетинг одним из признаков финансовой пирамиды, но сам по себе это нормальный способ продвигать услуги. Подозрительным он становится только тогда, когда для клиента важнее продать кому-то услуги компании и получить за это вознаграждение, чем воспользоваться услугами самому.

На мой взгляд, «Лайф-из-гуд» подошел к этому вплотную.

В системе комиссионных «Лайф-из-гуда» аж 20 уровней консультантов — так там называют клиентов, которые участвуют в сетевом маркетинге.

Чем выше уровень консультанта, тем больше денег ему полагается за каждую продажу.

Вознаграждение также зависит от того, что именно было продано, а главное, консультант может формировать свою структуру — тогда продажи, сделанные «подчиненными», будут засчитываться и руководителю.

Консультанты создали десятки сайтов и групп в соцсетях и сняли множество видеороликов про счета «Виста» и кооператив «Бест-вей», где предлагают обращаться к ним за подробностями. На мой взгляд, все это тянет уже не на рекламу какой-то компании или ее услуг, а на отдельный бизнес.

Не факт, что вы заработаете с помощью счета «Виста» или купите квартиру через кооператив «Бест-вей».

Зато получите комиссионные за новых клиентов

Если сравнивать два направления компании «Лайф-из-гуд», жилищный кооператив «Бест-вей» выглядит заметно лучше инвестиционных счетов «Виста».

Кооператив работает в российском правовом поле, известны реквизиты, адрес и руководитель компании. Я не нашел серьезных проблем с правоохранительными органами или крупных судебных разбирательств с участием «Бест-вея».

В интернете этот кооператив часто называют пирамидой — однако с определенной натяжкой так можно сказать о любом ЖК.

Сама идея покупки квартиры через жилищный кооператив выглядит рискованной, но, на мой взгляд, не безнадежной — и в этом смысле «Бест-вей» не лучше и не хуже других.

По крайней мере риски компенсируются тем, что при покупке через кооператив квартира выходит значительно дешевле, чем при ипотеке. Это как в инвестициях: чем выше потенциальная доходность, тем выше риски.

Но в случае с ЖК «Бест-вей» все-таки есть несколько моментов, которые меня настораживают:

  1. Кооперативу не хватает прозрачности. В открытом доступе нет финансовых отчетов, данных о купленных квартирах и скорости движения очереди. Часть информации мне удалось найти в личном кабинете пайщика, но в виде электронных таблиц, а не официальных документов. Также странно, что на сайте кооператива нет устава — его пришлось искать на сторонних ресурсах.
  2. Насколько я разобрался, государство не контролирует, как «Бест-вей» расходует взносы пайщиков. Это не только дополнительный риск, но и противоречит тому, что компания пишет о себе на официальном сайте.
  3. Репутация компании «Лайф-из-гуд» и других ее направлений снижает доверие к «Бест-вею». На мой взгляд, инвестиционные счета не выглядят работоспособными, а сетевой маркетинг слишком сильно перетягивает одеяло на себя, поэтому кажется, что это еще одно и чуть ли не главное направление бизнеса компании.

Все это удерживает меня от покупки квартиры через кооператив «Бест-вей».

Мнение редакции может не совпадать с мнением автора.

Если у вас есть на примете подозрительные компании, пишите. Прищуримся.

Источник: //journal.tinkoff.ru/wtf/lifeisgood-bestway/

Как я купила квартиру через жилищный кооператив

Должен ли жилищно накопительный кооператив платить налог на имущество?

Три года назад я собралась покупать квартиру для дочери, но денег хватало только на первоначальный взнос.

Татьяна Смирнова

купила квартиру в рассрочку

Чтобы не переплачивать за ипотеку банку, выбрала жилищный накопительный кооператив и не пожалела. За три года сэкономила на платежах около ста тридцати тысяч рублей. Расскажу, что такое жилищный накопительный кооператив, как я его выбрала и стала пайщиком.

Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели — накопить средства и купить или построить жилье.

Кооперативы имеют официальный статус и подчиняются законодательству РФ. Существует три вида кооперативов — жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные. Деятельность первых двух видов регулируется главой 11 жилищного кодекса.

Они могут купить квартиры своим пайщикам только в определенном доме.

Раньше жилищно-строительный кооператив мог работать со строящимися домами, но с 25 декабря 2018 года такие кооперативы не могут вкладывать деньги граждан в недостроенные дома.

Жилищный накопительный кооператив отличается от остальных видов. Он может покупать жилье своим пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому после его сдачи госкомиссии. С 2005 года деятельность таких кооперативов регулирует ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Гражданин вступает в жилищный накопительный кооператив (ЖНК), становится пайщиком и выплачивает паевые взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив тратит их только на покупку жилья для пайщиков. За целевым расходованием средств строго следят налоговые органы и Центральный банк России.

Пайщики тоже следят за расходованием средств. Для этого кооператив выкладывает на своем сайте финансовые отчеты. Кроме этого пайщики управляют деятельностью кооператива: избирают и переизбирают членов правления, утверждают максимальную сумму, по которой ЖНК может покупать квартиры для пайщиков. Избранное правление руководит всей деятельностью кооператива.

Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.

В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку.

Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму.

Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.

Общий котел официально называется паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы — паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков — паями, а участники кооператива — пайщиками. Схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.

Пайщик выбирает для себя квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только подходит его очередь, кооператив покупает квартиру и передает ее пайщику в пользование.

Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду. Пайщик продолжает вносить паевые взносы, пока не выплатит всю стоимость жилья.

До полного погашения квартира остается собственностью кооператива.

В этом отличие от ипотеки: если купить квартиру с помощью средств банка, собственником становишься сразу. Но квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита.

Пай не могут забрать за долги. Если пайщик объявлен банкротом или судебные приставы арестовали имущество, пай остается неприкосновенным.

Существует несколько способов найти кооператив, например посмотреть официальный реестр или поспрашивать знакомых. Про реестр я не знала, а знакомых, которые купили квартиру через кооператив, у меня не было. Поэтому я воспользовалась другими популярными способами: поисковой системой и социальными сетями.

По запросу «жилищно-накопительный кооператив вступить» я получила 112 тысяч результатов, из них ссылки на разные кооперативы были на первых двух страницах, дальше только статьи и ссылки на законы.

Выбрать можно любой жилищный кооператив. Например, можно жить в Казани, вступить в кооператив из Барнаула и купить квартиру в Москве. Но меня такая схема не устроила. Если бы возникли проблемы, ездить в другой город было бы проблематично и дорого. Поэтому я стала искать кооператив в своем городе.

Оказалось, что в Казани создан жилищный накопительный кооператив на базе местного застройщика: пайщики покупают квартиры только у него. Такое сотрудничество выгодно всем.

Пайщикам не надо собирать документы на ипотеку и переплачивать по кредиту. Кооператив богатеет на членских взносах пайщиков: 200 пайщиков ежемесячно приносят в кооператив 200 тысяч рублей членскими взносами.

Застройщик уверен, что продаст все квартиры, так как кооператив активно привлекает новых покупателей.

В других кооперативах для пайщика могут купить любую квартиру, как новостройку, так и вторичку. Оговаривают только верхний порог цены, например не дороже 7 млн рублей.

Я подумала, что компания, которая двадцать лет работала над хорошей репутацией, не свяжется с мошенниками. Решила рискнуть и стала собирать информацию о кооперативе.

В интернете много негативных историй про кооперативы. Суть их сводится к тому, что если отнести деньги в кооператив, то потом не увидишь ни квартиры, ни денег.

Риск действительно велик: год назад в России работало 78 жилищных накопительных кооперативов, сейчас 12 из них закрыто, еще 4 находятся на грани банкротства. Можно нарваться на мошенников, которые работают под маркой кооператива.

Они собирают деньги, а потом пропадают. Чтобы так не случилось, я тщательно проверяла информацию, прежде чем отдавать деньги.

Я получила выписку на 700 страницах. Вначале идет информация о кооперативе: официальное название и статус, юридический адрес, фамилия директора. Ниже — информация о пайщиках: фамилия, имя, отчество, ИНН и дата вступления в ЖНК.

Меня интересовало, как часто добавляются новые пайщики, поэтому я внимательно изучила даты вступления. Чем больше пайщиков, тем быстрее накапливаются деньги в паевом фонде и тем быстрее движется очередь.

В первое время в мой кооператив вступало не больше 10 человек в месяц. Накануне того, как туда вступила я, добавилось больше 30 человек. Я посчитала, что это хороший знак.

Значит, кооператив активно работает, люди ему доверяют.

По ОГРН узнала, когда создан кооператив, по какому адресу зарегистрирован, фамилию директора

С моим кооперативом было все в порядке: в реестр внесен, отметок о неблагонадежности не имеет.

В реестре ЦБ можно посмотреть отметки о неблагонадежности кооператива

Документы с сайта кооператива. После официальных документов я изучила организационные и внутренние документы кооператива. Их должны выкладывать на сайте, например в разделе «Информация». Скачайте их все и внимательно исследуйте.

Чтобы проверить добросовестность жилищного накопительного кооператива, сравните информацию из внутренних документов с официальными источниками, например юридический адрес.

Если адреса в уставе и выписке из госреестра не совпадают, возможно, это мошенничество.

Также сравните число пайщиков: если в годовом отчете пайщиков больше, чем поименно указано в выписке из госреестра, значит кооператив приписывает в отчет «мертвые души». С таким лучше не связываться.

ДокументЧто смотреть
Устав ЖНКПрава и обязанности кооперативаПрава и обязанности пайщиковКакие взносы платят члены кооператива и в каком размере

Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива

Положение о формах участияКак действует кооперативКак стать пайщиком

Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья

Положение о паевом фондеКак формируется паевой фонд
На что тратят деньги из паевого фонда
Решение Банка РоссииПод каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Что смотреть

1. Права и обязанности кооператива2. Права и обязанности пайщиков3. Какие взносы платят члены кооператива и в каком размере

4. Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива

Положение о формах участия

Что смотреть

1. Как действует кооператив2. Как стать пайщиком

3. Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья

Что смотреть

1. Как формируется паевой фонд
2. На что тратят деньги из паевого фонда

Что смотреть

Под каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Годовой отчет понятен и неспециалисту. В первом разделе находятся общие сведения: юридический и фактический адрес, сведения о руководителе, главном бухгалтере и членах правления. Эти сведения повторяют информацию из госреестра и устава, поэтому я просмотрела их бегло.

Со второго раздела начинается информация о состоянии дел в кооперативе. Эти сведения я изучила внимательнее. Из годового отчета узнала число пайщиков и количество выкупленных квартир, сумму общей задолженности пайщиков кооперативу и информацию о долгах самого кооператива перед пайщиками.

Аудиторское заключение — это отчет на 56 страницах, но первая часть документа полностью дублирует бухгалтерский отчет.

Во второй части аудитор дает понятные объяснения по каждому пункту бухгалтерского учета: с каких средств кооператив получает доходы и на что тратит деньги пайщиков, используют ли в кооперативе заемные средства и вовремя ли расплачиваются с долгами, сколько квартир оплачено за год и сколько передано в собственность. Я прочитала весь отчет, но особенно заинтересовалась двумя разделами.

«Расходование активов». У кооперативов две финансовые корзины: в одну поступают вступительные и членские взносы пайщиков, в другую — паевые взносы.

Зарплата сотрудников кооператива, аренда помещения, коммунальные платежи должны оплачиваться из первой корзины. На деньги из второй кооператив покупает квартиры.

Я посмотрела в отчете, так ли это на самом деле. Оказалось, что все в порядке.

Аудиторское заключение подтвердило мое мнение, что кооперативу можно доверять.

Отзывы из социальных сетей.

Источник: //journal.tinkoff.ru/installment-sale/

Окно права
Добавить комментарий