Договор обеспечения исполнения обязательств по заключению в будущем договора купли продажи квартиры

Вс рф разъяснил нижестоящим судам, по каким критериям разграничивать основной и предварительный договоры

Договор обеспечения исполнения обязательств по заключению в будущем договора купли продажи квартиры

Стороны подписали договор, обозначенный как «предварительный договор купли-продажи квартиры». В договоре была предусмотрена обязанность передать покупателям квартиру не позднее IV квартала 2017 г. и обязанность последних внести полную стоимость этой квартиры.

Исходя из этого, ВС РФ заключил, что договор является не предварительным, а основным.

При этом ВС РФ подчеркнул, что независимо от наименования договора нужно установить его действительное содержание исходя из буквального значения слов и выражений, а также из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений.

Суть дела

Между супругами Х. (покупатели) и ООО «Юнид-Казань» (продавец) 28 сентября 2017 г. был заключен договор, именуемый предварительным договором купли-продажи квартиры. По условиям договора стороны приняли на себя обязательство в предусмотренный договором срок заключить основной договор купли-продажи квартиры в многоквартирном 22-этажном монолитно-кирпичном доме.

Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение 20 рабочих дней с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности на квартиру, но не позже IV квартала 2017 г.

Договор устанавливал, что квартира передается по передаточному акту в момент подписания основного договора купли-продажи.

При этом обязанность продавца передать покупателю квартиру по договору купли-продажи наступает только в случае внесения покупателем денежных средств в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры в полном объеме. Стоимость квартиры — 4,4 млн руб.

В тот же день, 28 сентября 2017 г., супруги произвели полную оплату стоимости квартиры. Однако вплоть до 1 января 2018 г. они не получили от продавца уведомления о необходимости подписать основной договор купли-продажи.

Когда продавец зарегистрировал право собственности на квартиру, он не сообщил об этом супругам Х., в итоге основной договор стороны подписали только 15 февраля 2018 г., после третьей претензии со стороны покупателей.

Тогда супруги Х. обратились в суд с иском к продавцу с требованием о взыскании 990 000 руб. неустойки за нарушение установленного договором срока передачи квартиры и 20 000 руб. неустойки за нарушение срока подписания основного договора.

Позиция судов

Суд первой инстанции признал правомерными требования истцов о взыскании неустойки за просрочку направления уведомления о регистрации права собственности и за нарушение срока заключения основного договора купли-продажи. При этом суд отказал в неустойке за нарушение срока передачи квартиры.

Суд исходил из того, что между сторонами заключен только предварительный, а не основной договор купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате. Из этого документа не возникли обязательства по передаче квартиры.

Суд апелляционной инстанции поддержал решение суда первой инстанции.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил акты нижестоящих судебных инстанций и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом он исходил из следующего.

В силу положений п. 1 ст.

429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч.

1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду, независимо от наименования договора, следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Стороны поименовали заключенный договор как предварительный.

Между тем в этом договоре была предусмотрена обязанность ответчика передать истцам в собственность квартиру в строящемся многоквартирном доме не позднее IV квартала 2017 г.

и обязанность последних внести полную сумму стоимости этой квартиры до заключения в будущем основного договора купли-продажи. Таким образом, договор не является предварительным договором по смыслу ст. 429 ГК РФ.

Исходя из положений ч. 1 ст. 196 ГПК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В соответствии с условиями заключенного сторонами договора и в зависимости от того, является ответчик застройщиком многоквартирного жилого дома или нет, судам следовало определить закон, подлежащий применению при разрешении спора, и установить правоотношения сторон, однако этого сделано не было.

Подытоживая изложенное, ВС РФ заключил, что нижестоящими судами было допущено существенное нарушение норм материального права.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/400230/

Как не остаться без квартиры и денег

Договор обеспечения исполнения обязательств по заключению в будущем договора купли продажи квартиры

Тот, кто сталкивался с покупкой жилья в ипотеку на вторичном рынке, знает, насколько хлопотна эта процедура. Но это не самое страшное. Не вполне корректное составление предварительного договора может обернуться не только срывом желанной сделки, но и потерей денег для покупателя.

Обычно при ипотечной сделке продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В качестве обеспечения покупатель вносит задаток.

Но для завершения такой сделки стороны должны получить зеленый свет от банка-кредитора, а он, оценив свои риски, может отказать в кредите.

Именно в такой ситуации оказался 40-летний топ-менеджер крупной финансовой компании, когда решил обратиться к нам за юридической помощью.

В 2015 г. он подыскивал жилье в центре Москвы. Приглянулась 5-комнатная квартира с евроремонтом на Пресне стоимостью около $1 млн в капитально отремонтированном шестиэтажном доме начала XX в. Хозяин – мужчина 50 лет с видом на жительство в США – вызывал доверие. Квартира продавалась через солидную риэлторскую компанию. Юридическая чистота объекта не вызывала сомнений.

Покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи, прописав условия и обязательства, которые необходимо выполнить каждой из сторон для заключения основного договора в будущем.

Гарантируя исполнение своих обязательств, клиент передал задаток прямо продавцу в размере $30 000.

Стороны договорились, что в случае отказа банка в выдаче кредита продавец обязуется возвратить задаток покупателю.

Банк, рассмотрев представленные клиентом документы и отчет оценщика, без объяснения причин отказал покупателю в кредите в размере 70% стоимости квартиры, и заключение основного договора стало невозможным. Однако на просьбу клиента вернуть задаток продавец ответил отказом.

С нашей помощью несостоявшийся покупатель решил обратиться в суд с требованием о возврате своих $30 000.

Согласно Гражданскому кодексу (ГК) РФ задаток – это сумма, выдаваемая одной из сторон договора в счет будущих платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если договорное обязательство не исполнено либо вообще не возникло, задаток может быть возвращен, а может остаться у получателя.

Все зависит от виновности сторон в неисполнении договора. В нашем примере если бы за неисполнение договора был ответствен покупатель, то задаток должен был остаться у продавца.

И наоборот, если бы вина лежала на продавце – например, он передумал избавляться от квартиры, то он был бы обязан вернуть покупателю задаток, причем в двойном размере.

Ситуация нашего клиента осложнялась тем, что отказ банка в кредите он получил после истечения предварительного договора, а основной договор заключен не был. При этом ни одна из сторон не направляла предложение заключить основной договор купли-продажи.

Вина сторон в том, что основной договор не был заключен, рассматривалась в суде. Продавец утверждал, что сам невиновен, и обвинял покупателя в отказе от сделки после резкого скачка курса доллара, из-за которого квартира подорожала на несколько миллионов рублей.

Покупатель же доказывал, что он все свои обязательства по предварительному договору выполнил. Наш клиент указывал, что по предварительному договору продавец обязался в определенный срок предоставить нужные для банка документы на квартиру (выписка из ЕГРП, экспликация и поэтажный план и т. д.

), а также давал гарантии, что на жилье нет правопритязаний третьих лиц. В дальнейшем же выяснилось, что на квартиру наложен арест (продавцу пришлось его срочно снимать), а документы на квартиру и отчет оценщика были предоставлены с опозданием.

В результате стороны не смогли заключить основной договор купли-продажи в нужный срок.

Согласно ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Отказ банка в выдаче ипотечного кредита являлся именно таким обстоятельством невозможности исполнения согласованных условий предварительного договора. В итоге суд взыскал с продавца в пользу нашего клиента сумму задатка.

Судебные издержки составили 150 000 руб., но их пока не взыскивали.

Риск того, что банк откажет в кредите или другая сторона сделки с недвижимостью предпримет недобросовестные действия, есть всегда. Универсальной страховки на эти случаи нет. Но снизить риски потерь можно, правильно составив предварительный договор.

Для ипотечной сделки в тексте предварительного соглашения следует четко указать, сколько покупатель уплачивает за квартиру из собственных средств, а сколько – за счет кредита.

Обязательно надо прописать гарантии в отношении жилья: например, объект не находится под арестом, в залоге, в аренде, в отношении его отсутствуют иные правопритязания третьих лиц.

Несоблюдение продавцом этих гарантий делает его виновным в том, что основной договор не будет заключен, и может повлечь взыскание с него убытков или неустойки (если последняя предусмотрена соглашением).

Кроме того, в договоре продавец должен подтвердить, что не производил несогласованную перепланировку квартиры, иначе потребуется внести изменения в поэтажный план в БТИ. Если продавец обязан предоставить документы на квартиру для банка, то в договоре обязательно должен быть четко прописан срок.

Если квартира приобреталась продавцом в браке, обязательно согласие супруга или супруги на заключение основного договора купли-продажи в оговоренный срок.

Очень важно указать, что задаток должен быть возвращен покупателю при отказе банка выдать кредит. Покупателю следует получить и сохранить уведомление банка об отказе.

Подготовку предварительного договора лучше поручить независимому юристу, а не риэлтору, чтобы избежать в дальнейшем проблемы толкования отдельных условий договора.

Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/blogs/2016/11/25/666898-kak-ne-ostatsya-bez-kvartiri

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Договор обеспечения исполнения обязательств по заключению в будущем договора купли продажи квартиры

По предварительному договору купли-продажи недвижимости стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных в таком предварительном договоре.

В предварительном договоре обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по основному договору (адрес объекта, кадастровый номер, общая площадь, количество комнат, этаж и прочее).

Стороны договора также могут предусмотреть другие обязательства, в силу которых обычно и заключаются предварительные договоры купли-продажи недвижимости, это:

* обязательство продавца создать (построить) объект недвижимости;

* обязательство продавца до заключения основного договора по постановке на кадастровый учет объекта недвижимости;

*обязательство продавца зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости являющийся предметом основного договора;

* обязательство продавца согласовать(узаконить) перепланировку объекта недвижимости;

* обязательство продавца произвести ремонтные работы объекта/провести коммуникации;

* обязательство продавца произвести раздел или выдел части земельного участка;

*обязательство продавца по устранению других возможных недостатков объекта;

*совершить другие действия с имуществом.

Все обязательства, как правило, ложатся на продавца, но бывает, что с объектом недвижимости все в порядке, а покупателю нужно время для получения ипотеки, социальных выплат или просто собрать необходимую сумму на оплату цены договора. Тут стороны просто уточняют требуемый на это срок и указывают его как срок заключения основного договора.

В предварительном договоре должны быть четко прописаны права и обязанности сторон, а также сроки их выполнения. Рекомендуется указать документы, которые подтверждают право собственности продавца на недвижимость или документы на основании которых продавец оформит право собственности в указанный срок.

Обязательным и важным условием является цена основного договора, её необходимо прописать в полном размере в предварительном договоре и указать сроки оплаты цены по основному договору.

При этом если стороны заключают договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор будет квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, другими словами как договор купли продажи, со всеми вытекающими.

В предварительном договоре можно предусмотреть условие о внесении задатка, в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи на согласованных условиях. В случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи задаток остается у продавца.

Если же от заключения договора купли-продажи откажется продавец, то он обязан будет уплатить покупателю двойную сумму задатка. Необходимо указать в предварительном договоре случаи, на которые не распространяется ответственность по возврату/удержанию задатка.

Это могут быть любые форс-мажорные условия, неодобрения объекта банком, выдающим кредит, неисполнения обязанностей по предварительному договору и прочие подобные условия.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме и не подлежит государственной регистрации.

Если стороны предварительного договора не согласуют срок в течение которого обязуются заключить основной договор купли-продажи и не укажут его в предварительном договоре, то обязанность по заключению основного договора нужно исполнить в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу законодательства обязательства сторон из предварительного договора прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор. В случайны уклонения одной из сторон от заключения основного договора вторая сторона вправе обратиться с иском в суд о понуждении к его заключению.

Елена Разживина, Руководитель юридического отдела «S.A. Ricci жилая недвижимость»

Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем -канале Недвижимость+

Источник: https://www.urbanus.ru/ng-aktualno/2019-05-13/predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti

Как разграничить предварительный и основной договоры купли-продажи недвижимости: позиция ВС РФ

Договор обеспечения исполнения обязательств по заключению в будущем договора купли продажи квартиры

Согласно действующему гражданскому законодательству предварительный договор заключается с целью закрепить обязательство сторон о заключении в будущем основного договора – о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг – на предусмотренных предварительным договором условиях.

предварительного договора должно позволять установить предмет основного договора и его условия, относительно которых на момент заключения предварительного договора должно быть – по заявлению одной из сторон – достигнуто соглашение (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса).

При этом отсутствие иных, помимо определяющих предмет, существенных условий основного договора в предварительном не препятствует признанию последнего заключенным, так как все недостающие условия могут быть согласованы непосредственно при заключении основного договора (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г.

№ 49 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора”).

Таким образом, предварительный договор может быть как очень кратким и содержать лишь положения о предмете, так и подробным – определяя все условия основного договора. При этом никакие иные, кроме обязанности заключить впоследствии основной договор, обязательства – например, о передаче имущества или его оплате – предварительным договором устанавливаться не могут.

В случае наличия подобных обязательств в договоре он, хотя и назван предварительным, является непосредственно договором купли-продажи, поэтому суды, рассматривая дела об оспаривании таких договоров должны исходить из их содержания, а не наименования.

На это обратил внимание ВС РФ в одном из вынесенных недавно решений (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 2 апреля 2019 г. № 11-КГ19-3).

Фабула дела

Гражданин и гражданка Х. (далее – заявители, истцы) заключили с ООО “Ю.” (далее – ответчик) предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, устанавливающий обязательство сторон по заключению в определенный срок основного договора купли-продажи данного жилого помещения.

В обеспечение исполнения предварительного договора истцы обязались уплатить ответчику конкретную денежную сумму – в размере стоимости квартиры.

Причем в предварительном договоре было указано, что обязанность продавца по передаче квартиры наступает только при условии внесения приобретателями жилья обозначенной суммы в полном объеме.

Данное обязательство истцы исполнили, но ответчик от подписания основного договора в установленный срок – до 1 января 2018 года – уклонился. В результате договор был заключен 15 февраля того же года, и в этот же день стороны подписали передаточный акт.

Неустойку за нарушение срока заключения основного договора, правила расчета размера которой за каждый день просрочки были прописаны в предварительном договоре, ответчик не уплатил.

Поэтому истцы обратились в суд с требованием о взыскании с ответчика данной неустойки, а также неустойки за нарушение срока передачи предварительно оплаченного имущества (на основании п. 3 ст. 23.

1 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I “О защите прав потребителей”).

Позиция судов первой и апелляционной инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил только первое требование истцов – о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по заключению основного договора.

Норма же законодательства о защите прав потребителей, на которую истцы ссылались в обоснование своего второго требования, по мнению суда, не может быть применена в данном случае, так как она устанавливает последствия нарушения продавцом срока передачи товара по договору купли-продажи с условием о предварительной оплате. А предварительный договор таковым не может быть в принципе, поскольку никакие, кроме обязанности по заключению основного договора, обязательства, в том числе и обязанность передать предварительно оплаченный товар, в него включаться не могут (решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. по делу № 2-2379/2018).

Стороны, напротив, посчитали, что предварительный договор между ними и ответчиком является фактически договором купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате, и подчеркнули это в своей апелляционной жалобе.

Однако суд апелляционной инстанции согласился с выводами районного суда, отметив, что обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателей не являлась предметом предварительного договора (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г. по делу № 33-12034/2018).

Позиция ВС РФ

ВС РФ также указал на невозможность включения в предварительный договор иных, кроме обязательства о заключении в будущем основного договора, обязанностей. Но с данной нижестоящими судами оценкой содержания самого оспариваемого договора не согласился.

Напомнив, что в случае, когда буквальное значение выражений, описывающих условия договора, не позволяет установить его содержание, выяснению подлежит действительная общая воля сторон с учетом цели договора (ст.

431 ГК РФ), Суд отметил, что в рассматриваемом деле договором, поименованном предварительным, фактически предусмотрены и обязанность заявителей уплатить полную стоимость квартиры, причем до заключения основного договора, и обязанность ответчика передать им в собственность соответствующее жилое помещение.

Поэтому предварительным он на самом деле не является. Стоит отметить, что ВС РФ уже разъяснял особенности разграничения предварительного и основного договоров купли-продажи.

По мнению суда, если договор, названный сторонами предварительным, предполагает заключение впоследствии договора о продаже имущества, устанавливая при этом обязанность покупателя уплатить полную стоимость этого имущества или существенную ее часть, такое соглашение квалифицируется как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49).

Поскольку нижестоящие суды неверно установили характер правоотношений сторон и неправильно определили нормы, подлежащие применению при рассмотрении данного спора, ВС РФ отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Источник: https://www.garant.ru/news/1277165/

Окно права
Добавить комментарий