Что делать, если арендаторы квартиры против хозяев квартиры?

Что делать, если арендаторы «убили» квартиру? История из жизни и советы юриста – Недвижимость Onliner

Что делать,  если арендаторы квартиры против хозяев квартиры?

Найти порядочного квартиранта — настоящая удача. С этим «предприятием» крайне не повезло минчанке Екатерине и ее маме, которая год назад сдала двухкомнатную квартиру на проспекте Пушкина приятному с виду молодому человеку. Чем может обернуться, казалось бы, «застрахованная» при помощи официального договора сделка, рассказывает девушка, которая до сих пор не может отойти от шока.

— Квартира у нас простая, — начинает рассказ Екатерина. — На евроремонт и изыски не претендуем, но перед тем, как сдать ее новому квартиранту, навели небольшой марафет — побелили потолки, поклеили обои. Мебели немного, но все основное есть.

Квартиранта девушка искала недолго — на подъезде своего дома увидела объявление в духе «молодой человек снимет квартиру, оплату и бережное отношение гарантирую». Позвонила по номеру. На том конце провода очень обрадовались.

На просмотр жилья пришел один мужчина (как полагает Екатерина, агент), его все устроило, а заселился в «двушку» в итоге совсем другой молодой человек.

Причем, как выяснилось позже, переехал на новые «квадраты» он с собакой, о чем «забыл» предупредить хозяев.

— Во время знакомства Владимир сказал, что он сирота, родных и близких в Минске у него вообще нет. Заверил, что работает программистом и проблем с оплатой жилья не будет. Мама сразу же поинтересовалась, почему он в принципе ищет жилье. Володя ответил, что ему просто не повезло с предыдущей квартирной хозяйкой: мол, она была какая-то неадекватная, поэтому пришлось съехать.

Поехали в ЖЭС заключать договор — для мамы это был принципиальный момент. Сразу оформили документы на год — молодой человек казался очень приличным: тактично себя вел, обещал, что все будет хорошо, и очень просил маму не стесняться и обращаться за помощью, если ей что-то будет нужно, — вспоминает девушка.

Поначалу все и было нормально — квартирант рассчитывался за аренду и погашал стоимость «коммуналки». Правда, Екатерина и ее мама настолько прониклись доверием к молодому человеку, что даже не заходили в квартиру — встречались с ним возле подъезда и забирали деньги. Но безмятежность, длившаяся с мая по декабрь, завершилась.

— Когда настало время вносить предоплату за январь, Владимир начал юлить и придумывать отговорки: что-то не получилось, сорвалось, на работе горят проекты. Мы решили войти в положение — с кем не бывает, тем более до этого было все в порядке. Прождали месяц. Финансовый вопрос никак не решался.

Мама предложила: давай проверим, оплачивает ли он «коммуналку». Через интернет пробили информацию и узнали, что электричество и воду квартирант не оплачивал ни разу — на счетах была задолженность в 300 рублей.

Связались с ним — опять начал жаловаться на проблемы, обещая, что совсем скоро ситуация изменится.

Мы снова его пожалели и пошли на уступки. Ждали до февраля, но когда и зимой дело не сдвинулось, решили проконсультироваться в ЖЭСе, описав всю ситуация. Но юрист нас огорошила: ну и что, что не платит, — ничего вы не сделаете.

Даже выселить его нельзя — по договору надо предупредить за три месяца и только потом выставлять человека на улицу. И долг по «коммуналке» должны погасить сами, так как вы основной квартиросъемщик и вся ответственность лежит на вас. А уже потом через суд эту сумму можно взыскать с жильца.

Спрашивается, кого тогда защищает этот договор и для чего он нужен?

Владимир меж тем не дремал и снова обещал минчанкам рассчитаться за все. Рассказывал, что нашел работу в Питере и, перед тем как съезжать, отдаст деньги за все. Девушка предлагала квартиранту досрочно расторгнуть договор, на словах он согласился, но потом пропал и на связь не выходил.

Потеряв терпение, мы с мамой решили поехать в квартиру. До этого я заходила в нашу «двушку» буквально один раз — увидела, что в ней очень грязно, и стала укорять Владимира. Он обещал все исправить и даже присылал в Viber отчет об уборке. Но я и подумать не могла, что с того момента он даже пыль не смахивал ни разу.

Жильца в квартире не оказалось — дверь была захлопнута на замок, а ключи лежали на тумбочке. Сама же «двушка» превратилась в какой-то притон — везде грязь, вонь, окурки, непонятные пятна обнаружились даже не потолке. И самое неприятное — стаи тараканов, которые бегали и по кухне, и по комнатам.

Даже не представляю, что надо было делать, чтобы так расплодить этих насекомых. Мы даже не смогли начать уборку, так как в первую очередь пришлось всю квартиру засыпать отравой.

Стало понятно, что нам придется раскошелиться: сделать капитальную уборку, косметический ремонт, оплатить услуги дезстанции и заменить мебель.

Снова обратились в ЖЭС: может, надо кого-то вызвать и запротоколировать разрушения в квартире. Но там нас опять огорошили: раз перед сдачей жилья вы не составляли акт приемки-передачи имущества, то и доказать ничего не сможете.

Получается, договор просто формальность, «благодаря» которой ты должен платить налоги, но тебя он никак не защищает?.. По поводу суда нас тоже «обнадежили»: вам еще надо будет доказать, что деньги жилец не передавал.

А вдруг он докажет, что все-таки рассчитывался.

Недавно Владимир вышел на связь — позвонил маме и снова начал рассказывать про свои трудности и врать, будто предупреждал, что уже съехал. Также он обещал скинуть в Viber расписку, в которой признает все долги. Но этого так и не произошло. Думаю, что такая схема для него не первая, наверняка уже нашел новую жертву, с которой поступит так же.

Мы заключали договор в надежде, что этот документ сможет нас защитить и в случае спорных моментов можно будет обратиться к нему. А на практике оказалось, что эта бумажка, заполненная в четырех экземплярах, ничего не дает. Получается, что все вопросы надо решать через суд. Толку тогда от договора?! Арендодатель вообще не защищен, он даже выселить квартиранта не может, если тот не платит.

Ситуацию комментирует адвокат Сергей Зикрацкий:

— Форма договора, который заключается между сторонами, утверждена постановлением Совмина от 12 сентября 2006 года. Она типовая, и менять ее, увы, нельзя. Вольностей документ не терпит.

Однако пункт 13 все-таки дает возможность для «маневра» и предусматривает внесение дополнительных условий в договор. Естественно, данные условия не должны противоречить всему, что изложено в договоре.

В частности, именно в этом пункте можно прописать дополнительные основания для расторжения договора. Но в любом случае порядок расторжения останется таким же, каким он предусмотрен в законодательстве.

Практика такова, что наниматель и наймодатель находятся в неравных условиях: наниматель, исполнив свои обязанности перед арендодателем, вправе в любой момент расторгнуть договор и съехать. Проще говоря, рассчитался и свободен. Со стороны наймодателя процедура расторжения значительно сложнее.

Во-первых, оно (при отсутствии обоюдного согласия) возможно в случае нарушения существенных условий договора (либо систематического нарушения правил пользования жилыми помещениями). Несоблюдение размера платы и сроков является существенным нарушением, поэтому в случае несвоевременной оплаты наймодатель имеет право на досрочное расторжение.

Но при этом он должен сначала уведомить об этом нанимателя, и, если тот не согласится на такой вариант, расторгать договор придется в судебном порядке.

Фраза юриста из ЖЭСа о трехмесячном сроке, скорее всего,  построена на основании практики: за месяц уведомить, потом обратиться в суд, пока суд рассмотрит и вынесет решение, три месяца, наверное, как раз и пройдут. Увы, так и есть: договор больше защищает интересы нанимателя, чем наймодателя.

По поводу оплаты «коммуналки»: поскольку лицом, с которым заключен договор на обслуживание, является собственник, то и ответственность за своевременную оплату несет именно он. Не оплатил квартирант — плати сам. А потом взыскивай через суд.

Я считаю, что для подстраховки просто необходимо составлять акт приемки-передачи. Это не обязанность (в форме договора прописывается, что может составляться, а может и нет), но, как мы видим из практики, лучше это сделать. Стоит детально прописать все: состояние отделки, мебели, напольных покрытий.

Более того, стоит приложить фотографии, отражающие реальное состояние, и заверить подписями обеих сторон. Если жилье после квартирантов оказалось «убито», вызывать сотрудников ЖЭСа бессмысленно. В таком случае можно обратиться к соседям, чтобы они выступили свидетелями на суде.

Убытки, которые наймодатель понес из-за неаккуратных жильцов, можно будет отнести на счет квартирантов, но опять же только через суд.

Три совета от юриста:

— внесите дополнительные условия в договор, которые не противоречат законодательству, но подстрахуют вас на случай, если жильцы окажутся недобросовестными плательщиками;

— вовремя проверяйте оплату коммунальных услуг, не оставляя это на откуп жильцам;

— обязательно составляйте акт приемки-передачи даже в том случае, если мебели и бытовой техники в квартире нет. Зафиксируйте (желательно при помощи фотосъемки) состояние пола, стен, потолков — если жильцы окажутся «не те», на косметический ремонт может уйти немало денег.

Снять или сдать жилье в любой точке Беларуси можно с помощью сервиса Onliner.by

Источник: https://realt.onliner.by/2017/05/10/kvart-121

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Что делать,  если арендаторы квартиры против хозяев квартиры?

Если письменного договора найма вы не заключали, то переживать должен арендатор, а не собственник. Никаких прав находиться в квартире другой семьи у временных жильцов нет. В п.2, ст. 1 ЖК РФ недвусмысленно прописано, что «граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими». Более того, в п. 2, ст.

3 ЖК РФ указано, что «никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан». Поэтому я рекомендую вызвать сотрудников полиции, предъявить им свидетельство о праве собственности на квартиру или выписку из ЕГРП и потребовать выселить незаконных жильцов.

Навряд ли жильцы станут оказывать сопротивление полиции – это уже уголовный кодекс и совсем другие последствия.

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Арендатор оставил долги за ТВ и интернет – что делать?

А вот что касается взыскания денег, то здесь в проигрыше собственник квартиры: нет договора – нет обязательства нанимателя перечислять арендую плату. Владелец квартиры может выселить жильцов, но может не увидеть положенных денег. Выход в подобных случаях только один: по-хорошему договариваться с нанимателями.

В ситуации, когда нет договора, я бы рекомендовала немедленно составить и подписать такой договор.

В договоре найма жилого помещения обязательно должны быть включены: предмет договора; описание квартиры, позволяющее однозначно установить имущество, переданное в наем; арендная ставка и срок действия договора.

Среди дополнительных пунктов необходимо включить обязательство нанимателя внести задолженность по оплате. Если жильцы отказываются подписывать договор, то собственникам легче вызвать полицию и выселить нерадивых арендаторов. Лучше потерять арендую плату за два месяца, нежели за три месяца или полгода.

Отвечает генеральный директор АН «Красная горка» Максим Логвинов:

Обращение в полицию действительно может помочь, но процесс обещает быть достаточно длительным, так как необходимо будет приходить с участковым, караулить недобросовестных арендаторов под дверью либо вызывать спасателей и ломать замки.

Затем доказывать, что арендаторы находятся в квартире незаконно. А если вместе с ними будут проживать еще и малолетние дети, то процесс выселения может стать серьезной головной болью для собственников жилья.

Так как квартиросъемщики могут обратиться в органы опеки с заявлением, что им некуда выезжать и нет денег снимать другое жилье.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Если абстрагироваться от этических аспектов данного вопроса, хотя подобные арендаторы, скорее всего, от них тоже абстрагируются, есть один действенный способ избавиться от непрошеных гостей в собственной квартире.

Хотя на будущее подобных ошибок лучше не совершать, ведь квартиросъемщики в довершение истории вполне могут попытаться вывезти с собой и бытовую технику, и именно вам предстоит с чеками в руках доказывать, что она ваша, а не была куплена нечистоплотными арендаторами.

Кстати, подобных примеров на рынке достаточно много.

Арендатор не платит за съем и коммуналку – что делать?

Что делать, если арендаторы не платят за съем?

Возвращаясь к вопросу выселения: собственнику проще всего будет обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает его дом. Там он пишет заявление, в котором просит отключить свою квартиру от коммуникаций. Как собственник он вполне имеет право это сделать.

После этого остается только подождать, сколько «злостные арендаторы» продержатся в квартире без воды и света. Но встречать на выходе их лучше опять же с сотрудниками полиции, чтобы избежать эскалации конфликта, а также проверить наличие в квартире мебели, бытовой техники и общее состояние помещения.

Не исключено, что вам потребуется вмешательство компетентных органов, чтобы зафиксировать нанесенный ущерб и предотвратить незаконный вывоз вашего имущества.

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Прежде всего, сдавать квартиру без договора недопустимо. Соглашение, существующее только на словах, оборачивается целым рядом проблем для участников сделки.

Фактически люди снимают жилье без договора и находятся в квартире без всяких на то оснований. Чтобы посторонние лица (а это именно так) освободили помещение, вызова полиции будет более чем достаточно.

Избежать неприятных ситуаций поможет заключение договора найма с обсуждением всех деталей «на берегу», еще до подписания документа.

Соглашение составляют в письменном виде, предусматривая все моменты, касающиеся ответственности и прав сторон, формы и периода расчетов, санкций за нарушение условий договора и просрочку оплаты, а также материальную ответственность нанимателя за мебель, технику и другие ценности, находящиеся в квартире.

В том случае, если стороны заключают договор (правильно составленный документ имеет юридическую силу в суде), процесс освобождения квартиры становится четко регламентированным. Кроме того, подписание соглашения вынуждает стороны подходить более ответственно к своим правам и обязанностям. Отметим, что владельцам квартир важно требовать депозит с нанимателей.

Данная сумма не возвращается, если наниматель нанес ущерб имуществу в квартире. Также отметим, что согласно существующей практике арендаторы должны предупредить владельца квартиры за 30 дней до освобождения помещения, если это условие нарушается, то депозит не подлежит возвращению.

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Отвечает эксперт правового сервиса 48Prav.ru, адвокат Елена Габриелян:

В силу ст. 674 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме, если срок действия договора не менее года, то договор подлежит государственной регистрации, следовательно, любые устные договоренности между собственником жилого помещения и проживающими в нем лицами не имеют юридической силы.

Однако выселить непорядочных жильцов, не желающих платить, не так-то просто.

Полиция здесь не поможет, хотя теоретически сотрудники полиции могут решить подобную проблему, но на практике в ответ на ваше заявление они посоветуют решить конфликт посредством гражданского судопроизводства.

При этом, я советую все-таки обратиться в полицию, так как полученные в ходе проверки документы являются доказательством того, что в вашей квартире без вашего согласия проживают конкретные лица.

Для защиты прав собственника необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры с иском о выселении, обосновав требования тем, что лица без законных оснований проживают в квартире и препятствуют вам в пользовании своим имуществом.

Право собственности – это конституционное, абсолютное право, а это значит, что оно подлежит особой защите. В своей практике я не сталкивалась с отказом в удовлетворении иска по данной категории дел.

После вступления решения суда в законную силу, в случае отказа жильцов выселиться в добровольном порядке, собственник сможет прибегнуть к помощи судебных приставов и выселить их принудительно.

Вместе с тем, взыскать с ответчиков оплату за пользование жилым помещением не удастся, так как при отсутствии письменного договора невозможно установить условия проживания, в том числе сумму оплаты и сроки.

Таким образом, договор необходим для защиты ваших прав и законных интересов, так как без него ваши финансовые претензии не будут удовлетворены, освободить же помещение от проживающих без вашего согласия лиц вы сможете с помощью закона.

Отвечает ведущий юрист группы правовых компаний «Интеллект-С» Светлана Лебедева:

В отсутствие оформленных надлежащим образом договорных отношений и при наличии задолженности по оплате полиция будет скорее «устрашающим фактором», нежели реальным средством избавления от недобросовестных жильцов.

Силой выдворить проживающих в квартире сотрудники полиции не могут, так как превысят свои полномочия.

Но подготовить документ, подтверждающий факт отсутствия правовых оснований для нахождения в квартире посторонних лиц, они смогут.

Принудительное выселение жильцов собственником, тем более без участия полиции, может привести к привлечению его к ответственности. Например, жильцы могут обвинить его в хищении вещей, если собственник вынес их имущество из квартиры в отсутствие проживающих в нем, пусть и незаконно, лиц.

Если жильцы после визита полиции добровольно не покинули вашу квартиру, придется обращаться в суд. Это, конечно, затянет процесс выселения, однако собственник избежит предъявления к нему претензий со стороны квартирантов.

Исковое подается в районный суд по месту нахождения ответчика. Так как последнее известное место жительства квартирантов — незаконно занимаемая квартира, то и подается заявление в суд того района, где находится эта квартира.

Чтобы подготовить доказательственную базу, перед подачей искового заявления рекомендуется обратиться в полицию с заявлением, в котором указать на необходимость установления факта нахождения посторонних лиц в квартире, а также установления их личности. Не лишним будут и показания свидетелей, например соседей.

К исковому заявлению необходимо приложить копию документа, подтверждающего право собственности на объект недвижимости, а также квитанцию об оплате госпошлины.

В этом же заявление можно предъявить требование о взыскании арендной платы за период пользования помещением, однако следует иметь в виду, что в отсутствие письменных договоренностей размер арендной платы будет определяться исходя из среднего размера платы, устанавливаемой обычно для таких договоров. Доказать придется и момент, с которого жильцы начали проживать в квартире.

Не пропустите:

Что такое доходные дома в современной России?

В чем подвох низкой цены апартаментов?

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Как обезопасить сделку при покупке квартиры в новостройке?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_delat_esli_arendatory_ne_platyat_i_otkazyvayutsya_vyezzhat_/4087

Если арендуете квартиру, важно помнить о 10 ключевых правилах :: Жилье :: РБК Недвижимость

Что делать,  если арендаторы квартиры против хозяев квартиры?

Мы составили свод простых, но важных правил, соблюдение которых убережет от проблем как съемщика, так и арендодателя

Антон Вергун/ТАСС

Аренда квартир становится все более популярной: спрос растет, а цены снижаются. Многие арендаторы, снимающие жилье впервые, совершают ошибки, для опытного квартиросъемщика очевидные.

Список из десяти простых правил, которые помогут избежать проблем и наладить прекрасные отношения с арендодателем, — в нашем материале.

Независимо от срока съема и типа жилья стоит заключить с хозяином договор аренды. Это обезопасит нанимателей от произвола со стороны арендодателя. В договоре следует четко прописать права и обязанности сторон, срок аренды, правила изменения арендной ставки и любые дополнительные условия.

Следует также различать наем и аренду, так как эти отношения регулируются разными статьями ГК РФ и под них составляются разные договоры. Если владелец предоставляет квартиру физическим лицам для временного проживания — это наем.

Об аренде речь идет, когда в сделке участвует хотя бы одно юридическое лицо или помещение не только жилого назначения.

2. Распределите дополнительные платежи

Помимо собственно арендных выплат, в договоре могут быть (и должны быть) прописаны другие расходы — например, коммунальные платежи или взносы на капремонт. Необходимо заранее определиться относительно размера выплат и на какую из сторон они лягут.

Арендодатель может включить коммуналку в стоимость аренды, но вносить платежи сам, чтобы снять эту заботу с арендаторов. Возможна и обратная ситуация: собственник снижает ставку, а съемщик оплачивает всю коммунальные услуги.

Также стоит учитывать, что если в квартире необходим ремонт или замена дорогой мебели и техники, то чаще всего эти расходы либо делятся между сторонами, либо ложатся на арендаторов, но тогда арендодатель может временно снизить ставку.

3. Не тяните деньги с арендодателя

Хорошим тоном считается брать все расходы по облагораживанию квартиры (или хотя бы большую часть) на себя, даже если в поломках и неисправностях виноват хозяин жилья.

Не стоит настаивать на том, чтобы арендодатель платил за улучшение квартиры, ведь вы уже согласились снять ее в таком виде и состоянии.

Это, однако, не распространяется на случаи, когда владелец квартиры случайно или намеренно скрыл какой-то существенный дефект.

Своевременная выплата всех установленных взносов одновременно спасет от юридических проблем и поможет поддерживать нормальные человеческие отношения с арендодателем.

Если по каким-то причинам сейчас заплатить не получается, не стоит скрывать это от хозяина квартиры.

Арендодателям выгоднее сохранить источник дохода в долгосрочной перспективе, и в большинстве случаев при финансовых затруднениях они пойдут вам навстречу.

5. Не делайте ремонт без разрешения

Ремонт, а тем более перепланировку в съемной квартире нельзя делать без согласия хозяина. Если съемщик причинит ущерб жилью или соседям, все расходы по возмещению лягут на арендодателя.

Обычно владельцы разрешают съемщикам проводить мелкий бытовой ремонт, а вот проведение косметического или капитального ремонта чаще обсуждается заранее и прописывается в договоре.

Бывает так, что арендодатель специально сдает квартиру под условие, что жильцы своими силами проведут в ней ремонт — это повысит ее привлекательность для будущих арендаторов.

6. Согласовывайте изменения в интерьере

Менее глобальные изменения внутри жилья, такие как перестановка или покупка мебели, не требуют вмешательства хозяина.

Однако следует спросить разрешения арендодателя, если вы хотите выкинуть из квартиры какой-нибудь предмет мебели — вдруг на него у хозяина есть планы.

Точно так же владельцы могут быть против, если вы захотите повесить что-нибудь на стену — ведь для этого придется вбивать незапланированные гвозди или сверлить новые дыры.

7. Уточните отношение хозяина к детям

Многие арендодатели возражают против детей в квартире, и это становится ясно еще до заключения договора. В случае если обстоятельства меняются, надо обязательно предупредить хозяина жилья.

Если арендаторы успели показать себя с хорошей стороны, владелец жилья может пойти навстречу.

Однако для большинства владельцев отсутствие детей — вопрос принципиальный, и, скорее всего, в таком случае вам придется искать новую квартиру.

8. Не заводите без разрешения животных

Обычно наличие питомцев обговаривается до заключения договора. Если спустя какое-то время аренды появляется желание или необходимость впустить в квартиру четвероногого или пернатого жильца, этот вопрос необходимо обсудить с хозяином жилья.

Обычно владельцы против животных, потому что они могут испортить мебель или отделку, но если вы успели зарекомендовать себя как ответственный и аккуратный съемщик, то арендодатель может пойти на уступки.

Сложнее обстоят дела, если у хозяина квартиры аллергия — скорее сего, в таком случае от питомца придется отказаться.

9. Не сдавайте квартиру в субаренду

Надолго подселять в съемную квартиру других людей или даже сдавать ее в субаренду — очень плохая идея.

Хозяин общался и составлял договор с конкретными людьми, которых он рассчитывал видеть своими съемщиками и о которых он успел составить свое мнение.

Проживание в квартире посторонних не только портит отношения между арендатором и арендодателем, но и (если не указано обратное) противоречит договору. Если в ваши планы входит сдача жилья в субаренду, это изначально необходимо обсудить заранее.

10. Используйте жилье по назначению

Субаренда без согласия владельца — частный случай, когда съемщики используют квартиру не по назначению. Бывает, что арендаторы начинают вести на дому какой-то бизнес или даже устраивают в съемных квартирах различные мастерские.

Это может привести к тому, что шум и запах испортят отношения с соседями, а квартира потеряет товарный вид. Даже если бизнес съемщиков законен, у арендодателя с большой вероятностью возникнут проблемы.

Использовать для работ и бизнеса можно только апартаменты, поскольку они официально не являются жильем. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b3f55b29a79474a5efc9737

Что делать, если ваша квартира «захвачена» арендаторами?

Что делать,  если арендаторы квартиры против хозяев квартиры?

Доброго времени суток всем читателям блога! Сегодня хочется поговорить, обсудить и прочитать мнения о такой проблеме, когда арендаторы не хотят покидать вашу квартиру добровольно.

Самый распространенный случай, когда собственник квартиры просит освободить квартирантов занимаемую ими жилплощадь – это просрочка внесения арендной платы.
Вторая причина – обстоятельства, когда квартира нужна для личных нужд собственника. Это не удивительно, так как у собственника для этого есть все права.

В целом, любое нарушенное обязательство квартирантом по договору найма, является основанием, чтобы собственник требовал квартирантов съехать со своей квартиры.

Но про договор чуть позже!
Распространены случаи, когда квартирант оказывается крайне недобросовестным и покидать квартиру он…НЕ НАМЕРЕН. При этом он продолжает не платить арендную плату.

Эта ситуация может усугубиться, когда есть жалобы со стороны соседей или же порча имущества как собственника в квартире, так и соседей, если, предположим, квартирант их ЗАТОПИЛ )))

Как показывает практика и опыт коллег, выселение квартирантов – дело нелегкое и сопровождается многими трудностями.

Важно отметить, что захват квартиры жильцами, с которыми был заключен договор аренды, значительно отличается от случая, когда никаких договоров и актов не было подписано между собственником и квартирантами.

В первом случае, когда все-таки договор аренды подписан, отношения между сторонами попадают под гражданско-правовые. Практически в 100% случаев агентство недвижимости, которое подыскало жильцов на съемную квартиру, помогает заключить договор найма. Особенности этих договоров напрямую зависят от компетенции агентства недвижимости.

Именно опыт, а также добросовестность посредника влияет на то, под какими правами и обязательствами подписываются собственник и будущий квартирант. Отмечу, что это нормально, если собственник отказывает предоставить квартирантам свою недвижимость, когда в ходе диалога его что-то смутило в жильцах.

Как правило, хозяин не пользуется этим преимуществом и все-таки сдает квартиру.

Итак, квартирант прожил какое-то время и перестал вносить арендную плату. Договор аренды все еще действителен в сроках, прописанных в тексте договора. Основания для выселения квартиросъемщиков до истечения срока оговора аренды, как правило, указывается в самом тексте договора.

Если был заключен договор найма (аренды и т.д.), отношения попадают под гражданско-правовые. В полицию в таком случае обращаться не имеет никакого смысла, так как для участкового нет состава преступления с точки зрения уголовного кодекса, и скорее всего вам откажут в том, чтобы возбудить какое-либо дело.

Первое, что необходимо сделать – вручить квартирантам требование о выселении. Лучше, если такое требование будет вручено лично под подпись. Если же квартиранты отказываются от подписи, то текст требования может быть зачитан им вслух в присутствии двух свидетелей, о чем нужно сделать отметку на документе.

Такое требование понадобится в дальнейшем для обращения в суд. Вот здесь можно пригласить участкового полицейского, и потребовать с него зафиксировать инцидент.

Ни в коем случае не пытайтесь попасть в свою квартиру без присутствия нерадивых квартирантов, иначе можно попасть под статью за самоуправство или же вас обвинят в краже личных ценных вещей!

Если мирным путем договориться освободить жилплощадь не получается, необходимо обращаться в суд. Скажу сразу, что если наниматель оказался особенно принципиальным и всячески препятствует процессу своего выселения, судебная процедура такого выселения будет нелегкой, долгой и изматывающей.
Процесс выселения начинается с составления соответствующего искового заявления.

Исковое заявление на выселение из квартиры подается в суд по месту нахождения жилплощади, занимаемой квартирантами. В исковом заявлении важно отразить такую информацию, как: информация об арендаторе и совместно проживающих лиц – Ф.И.О.

, паспортные данные, адрес постоянной регистрации; Сведения о заключенном договоре и его копия; Основания для выселения; мотивированное требование к суду.

В случае если квартиранты не исполняют уже вступившее в законную силу решение суда о выселении, собственник вправе направить исполнительный документ в подразделение службы судебных приставов.

Повезет, если судебный пристав будет активен в вашем деле, или же вы найдете его «по знакомству».

Тогда можно рассчитывать на то, что будут применены эффективные рычаги выселения– МЧС, вскрытие дверей, взыскание просроченной арендной оплаты и за моральный ущерб.

Наиболее простой случай, но в то же время опасный, когда никаких договоров собственник с квартирантом не подписывал. Лично считаю, что это менее правильный вариант взаимоотношений между собственником и квартиросъемщиком, так как не определена зона ответственности сторон.

По сути, без договора, у квартиросъемщика отсутствуют какие-либо права находиться в помещении и проживать в нем. В таком случае собственник квартиры, которую захватил недобросовестный арендатор, может действовать двумя способами: Во-первых, сменить замки на входной двери.

Вещи хозяин вправе вынести на улицу или лестничную клетку, ибо ответственности за их хранение собственник не несет. Для законности процедуры можно привлечь участкового уполномоченного полиции, предъявив ему все документы, подтверждающие право на жилье.

О дате смены замков можно предупредить и самих квартирантов в письменном виде и под роспись.

Вот здесь как раз участковый полиции потребуется, так как его функция – обеспечить правопорядок при разрешении гражданских споров.

Опять-таки исключается случай самоуправства со стороны собственника арендуемой квартиры, а также ложные обвинения в краже или порче вещей нерадивых арендаторов.

Итог. Несмотря на простоту сделки, аренда недвижимости – серьезный и рискованный шаг для обеих сторон. Ни одна сторона не может быть застрахована или заранее знать какими жильцами окажутся квартиранты или насколько будет добросовестный собственник.

Если уж вы решили сдавать свою квартиру посторонним людям и неважно, будет ли вам помогать агентство недвижимости или нет, следует придерживаться следующих правил:

1) Найти возможность заключить договор найма жилого помещения (агентство недвижимости или другие ресурсы)

2) Предупредить потенциального жильца о том, что проверите его службой безопасности. Это покажет ему, что за вами стоят люди, кто способен решить такие вопросы. У профессионального риэлтора есть такая возможность;

3) Требовать страховой депозит (за первый и последний месяц вперед). Как альтернатива – застраховать имущество, ремонт, риски в страховой компании;

4) Брать телефоны и копии паспортов нанимателя и совместно проживающих с ним лиц в квартире;

5) Фиксировать передачу денежных средств графиком платежей и подкреплять подписями обеих сторон;

6) Не ставить дорогие двери, всегда оставлять себе пару ключей;

7) Оповестить соседей, дать им свой телефон, чтобы соседи реагировали при возможности на проявления нарушения общественного порядка со стороны ваших квартирантов;

Источник: https://www.irk.ru/news/blogs/kalininnik/994/

Пустил на свою голову. 6 вопросов о сложностях с арендой квартир :: Жилье :: РБК Недвижимость

Что делать,  если арендаторы квартиры против хозяев квартиры?

Юристы рассказали, как вести себя в ситуациях, когда квартиросъемщик перестал пускать хозяев в помещение или без предупреждения сделал ремонт

Лев Федосеев/ТАСС

Долгосрочная аренда жилья может привести к разногласиям между хозяином квартиры и квартиросъемщиком. Собственнику не всегда нравится, как жильцы используют квартиру, а у арендаторов часто имеется собственное мнение о том, как лучше обставить помещение и как часто хозяин может приходить с проверкой.

Для разрешения проблемных ситуаций редакция «РБК-Недвижимости» узнала у юристов, насколько детально хозяин квартиры вправе контролировать использование недвижимости арендаторами и при каких условиях квартиросъемщиков можно выселить досрочно.

1. Соседи рассказали мне, что регулярно слышат собаку, живущую в моей квартире, — топот, лай и вой. Я не давал разрешения на содержание в квартире домашних животных, и этот пункт имеется в договоре. Когда прихожу в квартиру, собаки не вижу — а жильцы утверждают, что не держат животных. Я верю соседям и хочу выселить квартирантов. Как это сделать?

Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской юридической службы:

— Выселить квартирантов можно, если принудительно расторгнуть заключенный договор аренды. Основанием для расторжения может стать несоблюдение существенных условий, в том числе запрета на содержание домашних животных.

Одного рассказа соседей недостаточно: в суде этот довод могут не принять во внимание. Доказательством является фиксация наличия животного в квартире участковым либо представителем управляющей компании.

Также доказательством может стать фотография арендаторов при выгуле животного.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Начать выселение лучше с письменного досудебного требования покинуть квартиру. Если арендатор не отреагирует, то можно обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды по ст.

450 Гражданского кодекса России (существенное нарушение условий договора) и выселить арендаторов.

Расторжение договора по соглашению сторон возможно только в случае обоюдного согласия и подписания соответствующего соглашения.

2. Я обнаружил, что мои квартиранты внезапно сделали ремонт — без предупреждения и согласования со мной. В частности, они за свой счет заменили ванну на душевую кабину. Мне это не нравится. Могу ли я заставить их вернуть квартиру в исходное состояние? Если да, то как это сделать?

Александр Тарасов, управляющий партнер и генеральный директор юридической компании «АВТ Консалтинг»:

— Да. Квартиранты не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. В квартире они могут сделать только мелкий текущий ремонт, а по окончании действия договора арендаторы обязаны передать квартиру собственнику в том состоянии, в котором ее получили, с учетом нормального износа.

Необходимо помнить, что переустройство жилого помещения, в том числе замена инженерного оборудования, требует согласования с надзорным органом, а соответствующие изменения вносятся в технический паспорт. Замена ванны на душевую кабину — это и есть замена инженерных сетей.

Подобные действия необходимо вносить в технический паспорт жилого помещения. Важный момент: за самовольное переустройство жилого помещения установлена административная ответственность.

Чтобы ее избежать, потребуется вернуть квартиру в исходное состояние или согласовать выполненные работы.

Что делать? Вы можете заставить квартирантов вернуть квартиру в исходное состояние. Основание — Гражданский кодекс России. Собственник квартиры может требовать устранения любых нарушений своего права собственности даже в том случае, если такие нарушения не связаны с лишением владения.

Если квартиранты откажутся в добровольном порядке вернуть квартиру в исходное состояние, то есть вернуть ванну на место, хозяин жилого помещения имеет право обратиться в суд с иском об устранении нарушений права собственности. В суде потребуется доказать, что вы являетесь собственником жилого помещения и что действия квартирантов по переустройству квартиры нарушают право собственности.

В конечном итоге нужно будет подтвердить тот факт, что состояние квартиры не соответствует тому, которое было прописано в акте приема-передачи, составленном в момент заключения договора найма.

По итогам рассмотрения дела суд, скорее всего, обяжет квартирантов устранить последствия нарушения, то есть вернуть исходное инженерное оборудование.

3. Мои квартиранты испортили общедомовое имущество: разбили стекло и повредили дверь в подъезде. Возмещать стоимость они не хотят, а владельцы других квартир требуют деньги с меня — я же собственник. Существуют ли законные способы заставить квартирантов возместить материальный ущерб? Как это сделать?

Сергей Воронин, адвокат, управляющий партнер компании «Правовое решение»:

— Если имущество было повреждено в результате действий арендатора, то он должен возместить весь причиненный ущерб. Обычно это прописывается в договорах аренды.

В Москве вместе с заключением договора на аренду собственник часто берет депозит на определенную сумму с квартирантов именно на такие случаи.

Владелец квартиры на законных условиях может распоряжаться этими деньгами с тем, чтобы возместить стоимость разбитого стекла и поврежденной двери.

Если собственник знает, что именно квартиранты испортили общедомовое имущество, то для обращения в правоохранительные органы необходимо обеспечить доказательную базу — к примеру, предоставить видеозаписи с камер наблюдения в подъезде или пригласить соседей для дачи показаний. Если доказательства предоставить невозможно, то собственнику нужно доказать сам факт проживания квартирантов в помещении в момент порчи имущества.

В случае если квартиранты отказываются платить, собственник имеет полное право подать на них в суд.

Если общедомовому имуществу нанесен крупный ущерб, а стороны на протяжении долгого времени не могут прийти к мирному соглашению самостоятельно, то суду достаточно подтверждения факта проживания жильцов от соседей, а также уплаты всех налогов с аренды помещения для вынесения решения в пользу собственника.

В итоге оплатить нанесенный ущерб квартирантов обяжет суд. Стоит отметить, что если между сторонами был только устный договор, то все указанные варианты теряют законную силу и с большой вероятностью взыскать сумму с квартирантов не удастся.

4. Я сдал квартиру и прописал в договоре, что жильцы обязаны хотя бы раз в месяц пускать меня в квартиру — по предварительной договоренности. Я регулярно прошу их это сделать, но они отказываются меня впустить. Платят они исправно, но я не понимаю, почему не могу попасть внутрь. Могу ли я заставить их провести осмотр квартиры? Поможет ли привлечение участкового?

Михаил Кюрджев, партнер адвокатского бюро А2:

— Да: независимо от того, как составлен договор аренды жилплощади, собственник имеет право попасть в квартиру в любое время. Чтобы подтвердить свое право, он должен иметь на руках свидетельство о праве собственности.

Если мирные переговоры не помогают, владелец может обратиться с документами на квартиру к местному участковому и попасть в помещение в его сопровождении — при условии добровольного согласия жильцов.

Если даже при виде представителя власти квартиранты не будут открывать дверь, то можно пригласить техника и в присутствии участкового вскрыть замок.

Это вполне закономерный процесс, так как квартира, согласно договору, сдается в пользование жильцам, однако наличие договора не может запрещать досмотр жилого помещения, если у собственника возникла необходимость убедится лично, что с его жилплощадью все в порядке.

Важно учитывать, что при обращении к участковому владельца квартиры, скорее всего, попросят письменно обосновать причины, по которым он стремится попасть в собственное жилое помещение. Собственник может указать на подозрение, что квартире мог быть причинен материальный ущерб.

В этом случае участковый вправе входить в жилую собственность вместе с владельцем: полицейский уполномочен провести проверку, а в случае необходимости зафиксировать ущерб и факт нарушения прав собственника.

После этого можно будет начинать прения с жильцами об их выселении либо возмещении ущерба.

5. Я обнаружил, что за время аренды в квартире перестала работать сантехника. Обязаны ли жильцы возместить мне ущерб, если они отказываются самостоятельно чинить либо менять сантехнику?

Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье»:

— Обычно текущий ремонт в съемной квартире — это обязанность нанимателя. Соответствующая норма прописана в ст. 681 Гражданского кодекса России.

Если договор изначально не предусматривает других условий, то ремонт сантехнических приборов и устройств, к числу которых относятся водяные затворы (сифоны), раковины и мойки, ванны и душевые поддоны, унитазы и смывные бачки, возложен на нанимателя в качестве расходов по текущему ремонту.

Эти затраты можно удержать из гарантийного депозита, если он был предусмотрен договором найма, либо взыскать с арендатора в судебном порядке.

Если обе стороны договора являются предпринимателями, то судебная практика допускает удержание принадлежащих нанимателю вещей в качестве способа обеспечения обязательства до оплаты нанимателем указанных расходов. Об этом говорит п.

14 информационного письма президиума ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 года. При этом важно понимать, что право на удержание вещей должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.

Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника без его воли.

6. Я случайно узнал, что моя квартира сдана в субаренду, хотя я не давал такого разрешения. Могу ли я взыскать материальный ущерб с арендаторов, которые решили пересдать мою квартиру? Могу ли я их выселить?

Михаил Черба, член Адвокатской коллегии Москвы:

— Все упирается в то, как составлен договор об аренде жилой площади, на какой срок он заключен и прошел ли государственную регистрацию. В договорах, которые легко найти в интернете, часто не прописана прямая ответственность жильцов за несогласованную сдачу помещения в субаренду. В этом случае привлечь квартирантов к ответственности вряд ли получится. Устные договоренности не имеют силы.

Если же в договоре имеются пункты, где сказано, что «сдача в субаренду жилого помещения по такому-то адресу запрещена в отношении жильцов» или «жильцы не вправе сдавать помещение в субаренду ни на долгий, ни на короткий срок без предварительного согласования с собственником жилья», то на первый план выходит вопрос о государственной регистрации документа. Чтобы рассчитывать на привлечение квартиросъемщиков к ответственности, договор должен быть внесен в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). В противном случае у арендодателя вряд ли получится отстоять свою правоту в суде.

Если все оформлено как надо, договор внесен в реестр, а арендодатель своевременно платит налог на доходы от сдачи помещения внаем, то документ об аренде имеет юридически законную силу.

При наличии в таком договоре пункта о запрете на субаренду владелец квартиры может обратиться в суд с претензией к жильцам и получить полную или частичную компенсацию за причиненный моральный вред и нарушение обязательств.

Выселить арендаторов можно, если суд примет обращение и удовлетворит иск. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5943bba49a7947b036fd48de

Окно права
Добавить комментарий